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1、房地产开发项目评估方法,一、房地产开发项目建设程序二、项目策划内容与方法三、市场分析方法四、财务评价方法及举例分析,一、房地产开发项目建设程序,获得土地阶段（初步可行性研究）土地报价的可行性研究报告 董事会批准参加土地竞买重大事宜 参加土地竞买 前期管理阶段 产品方案优化 规划设计与方案优化 可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款）经营计划阶段 经营实施阶段（动态管理与控制）开工准备 项目开工 开盘销售 竣工验收 后评价阶段,二、项目策划内容与方法,策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定 计划参数为目的，构思项目整体开发方案。策划内容：1、产品定位（市场研究及产品方案优化
2、）2、项目策划基本参数 3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期）4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款）5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划）6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）,1、产品定位（市场研究及产品方案优化）,（1）市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化 产品方案优化在项目评估阶段意义不大。,2、基本参数（一）,3、项目分期开发计划参数,单项工程（产品）开发计划参数,4、开发产品经营计划参数,5、投资估算及使用计划,工程费用
3、估算指标,其它费用估算指标(第一期),土地费用使用计划参数,6、资金筹措计划数据,长期借款还本付息条件资金筹措计划股东借款还本付息计划,长期借款还本付息条件,项目启动资金筹措方法,1、启动资金 一期工程=从拿土地到开工（四证齐全）全部费用 二期以后=与一期工程一起拿地的费用 整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否则拿不到土地证。2、启动资金的筹措 最低自有资金=首期工程总投资35%和=二期以后的土地费用过桥资金启动资金-最低自有资金3、举例（1）启动资金 一期工程2005年4季度开工，启动资金应该计算到2005年3季度末。三期工程共需要启动资金41187.75万元。
4、（2）启动资金筹措 启动资金中土地费用（含契税）39776.03，项目启动资金至少需要筹措40000。自有资金30000，过桥贷款10000。长期贷款18000以内。,资金筹措计划（第一期）,资金筹措计划（第二期）,资金筹措计划（第三期）,三、市场分析方法,（一）市场分析的最终结果（二）价格趋势分析（三）市场定位分析方法（四）产品定价与竞争能力分析（五）项目评价价格预测,（一）市场分析的最终结果,项目的产品适合以什么价格和速度买出去。,（二）价格趋势分析方法,理论：供需关系与当前价位共同决定价格走势 宏观趋势分析内容：供需分析土地储备水平 需求量预测 供应量分析 供需分析价格变动趋势 当前价位
5、分析房价收入比 当前价位与变动趋势分析理性回归幅度 用供需关系修正价格变动趋势确定理性回归幅度,需求量预测,指标：一个城市住宅总量、每年新增需求量住宅总量=人均住宅面积城市人口,供应量分析,指标：年末存量土地商品住宅可开发量,供需分析,土地储备水平（年）=存量土地可开发面积/未来35年平均需求量储备水平4年 供过于求未来三年3年平均需求量=（537+577+619）/3=578土地储备水平（年）=1581/578=2.74,当前价位与变动趋势分析方法,当前价位：房价收入比=人均住房面积当前房价/人均收入预测合理房价 合理房价=预测人均收入合理房价比/人均预测面积房价合理增长幅度（%）：预测一年
6、=（合理房价/当前房价）-1100 预测二年=（第二年合理房价/当前房价）-2-1 100 预测三年=（第三年合理房价/当前房价）-3-1 100 预测四年=（第四年合理房价/当前房价）-4-1 100 预测五年=（第五年合理房价/当前房价）-5-1 100,目前价位判断方法,人均可支配收入,苏州房价变动趋势（合理房价收入比6）,苏州房价变动趋势（合理房价收入比8）,苏州房价变动趋势（合理房价收入比10）,用供需关系修正价格走势预测,供求关系 调整房价合理涨幅供不应求，调高合理涨幅基本平衡，合理涨幅不变供过于求，调低合理涨幅,（三）产品定位分析方法,分析内容：具体产品或产品档次的供需状况和价格
7、。分析方法：各种套型供应量占比、各种套型需求量占比，找出供需有缺口的产品，作为项目定位。产品档次衡量的指标：总价总价=面积单价,（四）项目产品定价与竞争能力分析方法,竞争能力分析与产品定价方法之一：站在购房者角度用价值工程方法分析1、计算功能得分 竞争态势矩阵评价指标=各项目的性能得分2、计算功能系数（市场占有率）市场占有率=各项目的性能得分/各项目的性能得分3、计算成本系数 成本系数=各项目的售价/各项目的售价4、计算价值系数 价值系数=功能系数/成本系数,竞争能力分析举例,根据租金推算售价的方法,销价=租金（1+iC）T/（1+iC）T-1iC 式中：iC基准收益率 T土地使用权年限举例：
8、iC取8%，T=68,合理租金400元/平方米 售价=40012.43=4972元/平方米 iC取6%，则：售价=40016.35=6540元/平方米,竞争能力分析与产品定价方法之二从开发商角度用类比方法分析,类似地块楼面地价资料,类似地块最低售价及本项目售价分析,项目当前售价分析结论：从购房者角度分析，本项目所处地段与高新区运河路西地块相当，目前该地段当前平均售价5600元，上述地块尚未开盘销售。略低于该地块的盈亏平衡点5649元。本项目当前售价按5600元计算。,（五）项目评价价格预测,由当前价格预测项目一期工程开盘时的售价：第t年价格=当前定价（1+价格变动幅度）t较悲观估计=5600（1-8.1%）1.5=4934（元/M2）最可能值=5600（1+5%）1.5=6025（元/M2）最乐观估计=5600（1+10%）1.5=6400（元/M2）项目基本分析第一期开盘单价取6000元/M2,四、财务评价方法及举例分析,举例：房地产项目策划（财务分析）参数,
