《房地产投资成本和税费分析.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资成本和税费分析.ppt（49页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、房地产投资成本和税费分析,房地产开发经营成本的分类房地产投资的资金成本房地产建设成本的构成房地产经营成本的构成及主要影响因素房地产投资经营的税费,房地产开发经营成本的分类,按成本控制的不同标准划分预算成本根据一定时期的现行预算定额和规定的取费标准计算的成本实际成本根据房地产建设过程中发生的实际投资费用计算的成本，是按一定的成本核算对象和成本项目汇集的实际耗费,房地产开发经营成本的分类,计划成本根据计划期的开发项目设计概算、施工图预算等并考虑其他开发费用和降低成本措施后确定的成本目标成本房地产开发企业或项目在某一期间内为确保目标利润而确定的成本目标目标成本预计销售收入预计应纳税金目标利润,房地产
2、开发经营成本的分类,按计入成本核算对象的不同方法划分直接成本（直接费用）指可以直接纳入每个开发经营项目的生产费用间接成本（间接费用）指不能直接计入开发经营项目，而是与整个开发企业生产经营活动相关，需要按一定标准计入各成本核算对象的费用,房地产开发经营成本的分类,按成本与产量的关系划分变动成本指成本总额随工作量变化而成正比例变化，但单位变动成本固定的成本固定成本指在一定的工作量范围内或一定的时间范围内，不随工作量变化而变化的成本混合成本,房地产开发经营成本的分类,指既含有固定成本要素，也含有变动成本要素的成本小问题：区分以下成本项目的类型材料费、施工人员工资及福利、办公费、通讯费、燃料动力费、固
3、定资产折旧费、业务招待费、贷款利息支出、运输费,房地产投资的资金成本,资金成本概述1、概念资金成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价2、构成（1）资金筹集成本在资金筹措过程中支付的各项费用，属于一次性费用，可于筹资金额内扣除,房地产投资的资金成本,（2）资金使用成本（）在资金使用（占用）过程中支付的各项费用，属于经常性、定期性费用3、作用选择资金来源拟定筹资方案的主要依据评价投资项目可行性的主要经济指标测算房地产（开发经营）投资成本的基本项目之一,房地产投资的资金成本,资金成本的计算1、一般计算公式,房地产投资的资金成本,2、各种筹资方式的资金成本优先股成本,房地产投资的资金成本,普通股成本
4、（假定股利年增长率固定为g）,房地产投资的资金成本,债券成本,房地产投资的资金成本,银行贷款成本,房地产投资的资金成本,租赁成本保留盈余（留 存收益）成本,房地产投资的资金成本,3、平均资金成本（综合资金成本）,房地产建设成本的构成,基本构成1、建筑安装工程费用2、设备、工器具购置费用3、工程建设其他费用4、预备费5、贷款利息,房地产建设成本的构成,建筑安装工程费用1、直接工程费（1）定额直接费：施工过程中耗费的构成工程实体和有助于工程形成的各项费用，包括人工费、材料费和施工机械使用费（2）其他直接费：定额直接费以外的施工过程中发生的具有直接费性质的费用，包括冬季雨季施工增加费、夜间施工增加费
5、、,房地产建设成本的构成,材料二次搬运费、仪器仪表使用费、生产工具用具使用费、检验试验费、特殊工程培训费、工程定位复测场地清理等费用和特殊地区施工增加费（3）现场经费：在施工现场组织施工生产和管理所需的费用，包括临时设施费和现场管理费,房地产建设成本的构成,2、间接费（1）企业管理费：施工企业为组织施工和进行经营管理所发生的费用，包括管理人员的基本工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、职工养老保险费、失业保险费、税金等（2）财务费：企业为筹集资金而发生的各,房地产建设成本的构成,项费用，包括经营期间发生的贷款利息净支出、汇兑净损失、金融机
6、构手续费等（3）其他费用：包括按规定支付的定额编制管理费、定额测定费和上级部门管理费3、计划利润和税金（1）计划利润：施工企业从事建筑施工活动应该获取的经营利润，因投资来源或工程类别的差异，计划利润采取差别利润率,房地产建设成本的构成,（2）税金：指国家依照法律规定向建筑安装工程生产经营者收取的建筑安装工程税金，包括建筑营业税、城市维护建设税及教育费附加建筑安装工程费用直接工程费间接费 利润税金,房地产建设成本的构成,设备、工器具购置费1、设备购置费为工程建设项目购置或自制的达到固定资产标准的设备、工具、器具的费用,房地产建设成本的构成,2、工器具购置费按建设项目初步设计规定所必须购置的不够固
7、定资产标准的设备、仪器、工具模具、器具、生产家具和备品备件的费用,房地产建设成本的构成,工程建设其他费用从工程筹建起到工程竣工验收并交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和1、土地使用费（1）土地征用及迁移补偿费：包括土地补,房地产建设成本的构成,偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、耕地占用税、土地登记费及征地管理费、征地动迁费、水利水电工程、水库淹没处理补偿费等（2）土地使用权出让金2、建设单位管理费（1）建设单位开办费：办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用,房地产建设成
8、本的构成,（2）建设单位经费：包括工作人员工资福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、技术图书资料费、招标费、咨询费、法律顾问费、业务招待费等3、研究试验费包括研究试验所需的人工费、材料费、试验设备仪器使用费、技术转让费,房地产建设成本的构成,4、生产准备费（）5、办公和生活家具购置费6、联合试运转费（）7、勘察设计费8、引进技术和进口设备的其他费用9、供电贴费10、施工机构迁移费11、临时设施费（建设单位）,房地产建设成本的构成,12、工程监理费13、工程保险费14、财务费用15、经营项目铺底流动资金,房地产建设成本的构成,预备费和建设期贷
9、款利息1、预备费（1）基本预备费：指在初步设计及概算内难以预料的工程费用，包括设计施工过程中增加的工程费用、自然灾害预防及损失相关费用和竣工验收时鉴定工程质量新增的工程费用,房地产建设成本的构成,（2）价差预备费：建设项目在建设期间由于物价等变化引起工程造价变化所产生的预测预留费用，包括人工费、设备费、材料费、施工机械价差，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整,房地产建设成本的构成,计算公式为：,房地产建设成本的构成,2、建设期贷款利息按复利计算假设总贷款分年均衡发放计算公式,房地产经营成本的构成及主要影响因素,房地产经营成本的构成1、建筑物的维护费用房屋的各种修理性和维护性支
10、出维修费养护费2、服务费为承租人提供但不另外收取费用的服务项目所支出的费用,房地产经营成本的构成及主要影响因素,3、设备使用费包括设备运行所发生的各种能源材料消耗、人工费用和折旧费4、管理费为出租房屋支付的各种管理性支出5、保险费对出租房屋投保而支出的费用,房地产经营成本的构成及主要影响因素,6、有关税费物业出租经营过程中的主要税费影响房地产经营成本的主要因素建筑质量管理水平利用方式,房地产投资经营的税费,企业所得税土地增值税土地增值税是在房地产或土地交易转让时就其增值额向房地产或土地的原拥有者征收的一种税增值额的计算方式转让房地产取得的收入开发投资过程中支出的土地成本,房地产投资经营的税费,
11、建筑安装工程成本市政配套工程费用或收费（房地产的购入价格或评估价格）房地产转让过程中的有关税金财政部规定的其他扣除项目税率：超额累进 增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%超过扣除项目金额50%100%的部分40%,房地产投资经营的税费,超过扣除项目金额100%200%的部分50%超过扣除项目金额200%的部分60%免征情形（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（2）国家建设依法征用、收回的房地产征收环节缴纳企业所得税之前,房地产投资经营的税费,印花税在中华人民共和国境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权利证照等凭证的单位和个人，为印花税的纳税义务人房地产开发经营活
12、动中涉及的应纳税凭证 商品房购销合同：合同金额万分之三 产权转移书据或合同：所载金额万分之五 建筑工程承包合同：合同金额万分之三,房地产投资经营的税费,银行贷款合同：合同金额万分之零点五 房地产租赁合同：合同金额千分之一 土地使用证、房屋所有权证：每件5元 建筑工程勘察设计合同：合同金额5征收和监督税务机关负责征收，发放或办理应纳税凭证的单位负责监督,房地产投资经营的税费,城镇土地使用税城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人计税依据：纳税人实际占用的土地面积税额标准（以每平方米年税额计）大城市1.530元，中等城市1.224元，小城市0.918元，县
13、城、建制镇工矿区0.612元,房地产投资经营的税费,房产税城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人为房产税的纳税义务人计税依据：房产原值一次减除10%30%后的余值，或者房产租金收入税率：以房产原值计算缴纳的为1.2%，以房产租金收入计算缴纳的为12%按年征收，可以申请减免,房地产投资经营的税费,契税凡土地、房屋之买卖、典当、赠与或交换，均应凭土地、房屋所有权证，由当事人双方订立契约，由承受人依照条例的规定申报并缴纳契税税率（3%5%）及计税依据买卖：成交价格，买受人缴纳典当：典当金额，承典人缴纳,房地产投资经营的税费,赠与：房屋市场价格，受赠人缴纳交换：价值差额部分按买卖税率缴纳缴纳时限：
14、契约成立后10日内申报，缴纳期限由征收机关核定优惠政策城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征,房地产投资经营的税费,营业税、城市维护建设税、教育费附加营业税：对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的税种，纳税人为在我国境内从事应纳营业税经营业务的单位和个人房地产投资经营业务中的征税对象：（1）房地产销售收入（2）房地产经营营业收入,房地产投资经营的税费,（3）房地产中介服务费收入营业税基本税率：5%城市维护建设税：专用于城市维护建设而征收
15、的税种，以营业税税额为计税依据，属于附加税；税率有7%、5%、1%教育费附加：国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，以营业税税额为计费依据；附加率3%,房地产投资经营的税费,土地使用费各地方政府在各自所辖区域内对使用土地的单位和个人收取的利用土地资源性质的费用土地使用费的缴纳人一般为使用土地的单位和个人，以拥有权属为征收依据土地使用费的计缴依据，为缴纳人实际使用（占用）的土地面积,房地产投资经营的税费,土地使用费的标准，根据土地的规划用地性质和地理环境条件分类、分级确定，由当地政府制定根据土地使用权性质和用地主体的差别，土地使用费征收标准有明显差异，各地还出台了减免优惠政策土地使用费应按年缴纳，由当地土地管理部门负责征收,房地产投资经营的税费,其他税费耕地占用税车船使用税,
