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1、万科房地产项目可行性报告内容指引.doc,项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素(环境）1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合
2、理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；,第2章 房地产投资环境分析,2.3 房地产投资环境的评价,2.2 房地产投资环境要素分析,2.1 房地产投资环境分析概念,2.1 房地产投资环境分析,2.1.1 房地产投资环境基本概念 1投资环境的含义 投资环境主要是指现在和未来影响和制约投资主体投资动机、投资决策以及投资风险和收益的政策、制度和行为环境等一切外部条件的总称。投资环境包括与一定投资活动有关的政治、经济、自然、社会、科技等方面的因素，投资收益的高低与经济主体对投资环境认识的正确程度有很大关系
3、，在不同的投资环境中，从事投资活动所获得的收益差别很大。2房地产投资环境 房地产投资环境是指房地产投资所必须依赖的政治、经济、自然、社会、法律和科技等外部条件的总称。,2.1.2 房地产投资环境分析的目的 投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的。目的：房地产投资分析就是要分析有利和不利的外部条件；确定如何利用有利条件获取利润的方案；确定如何规避不利条件带来的风险的措施。,2.1.3 房地产投资环境的几种分类 1从投资环境所包含因素的多少来分类 狭义和广义 2按照房地产投资环境因素作用范围的大小分类 国家，城市，周边 3按房地产投资环境因素的不同性质划分 硬环境，软环境 4按照房地产投
4、资环境因素不同的内容划分 政治、经济、社会、自然环境等。一般包括：政策法规、经济环境、规划环境、自然环境、设施环境、社会环境等环境要素,万科项目决策背景及摘要 一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素(环境）1、项目启动对公司未来几年发展战略
5、、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；,2.1.4 环境分析与企业发展战略,土地取得,战略目标,项目评估,营销策划,规划设计,项目施工,市场调研,基地调查,可行性分析,销售执行,房地产项目开发各阶段工作关系,2.2 房地产投资环境要素分析,政策法规（必要和敏感因素）政治稳定 政策法规：土地政策，住房政策，金融政策等。政府的支持,2.2.2 经济社会（最重要，最直接因素）宏观经济形势 区域社会经济发展规划，城市规划 居住人口结构和收入 市场：区域的房价、地价，需求和供给，周边楼盘的房价和销售情况等。（注意市场分析与环境分析的区别与联系）中国房地产价格泡沫越来越大 已成经济社会毒瘤,2.2.3 设施的现状和规划（直接，较难改变因素）教育设施：幼儿园、学校等 基础设施：公共交通的便捷程度，地铁、公交、道路等 商服设施，商场，银行，医院等 自然环境（难以改变的因素）宜居程度：生态，绿地，水系，公园,
