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1、1,房地产业务财务讨论,2,目 录 一、房地产开发企业会计与税务业务概述 二、企业设立阶段 三、获取土地阶段 四、开发建设阶段 五、转让及销售阶段 六、持有阶段 七、企业所得税业务,3,第一部分企业会计与税务业务概述,一、房地产开发企业及业务范围二、开发经营流程三、房地产开发企业会计概述四、房地产开发企业纳税业务概述,4,一、房地产开发经营,指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的活动。具体包括:土地使用权的转让、买卖和租赁 房屋的开发、销售、出租 其他建筑物的开发、销售出租（包括配套设施、代建工程、周转房等）房地产开发企业经营不包括房产的建筑施工
2、活动,5,房地产企业的特点,资金密集 受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大 投资周期较长，市场风险较大 售后服务工作要求高,6,二、房地产开发企业的开发业务流程,7,目前企业会计制度、房地产开发企业会计制度（财会199302号）并没有明文废止，所以我们可以选择企业会计准则（2006）或企业会计制度及房地产开发企业会计制度执行。本次讨论以企业会计准则2006及应用指南为依据。,三、房地产开发企业会计概述,房地产开发企业会计核算特点,1、存货核算的特殊性工商企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产企业作为存货核算；另外房地产开发企业存货的借款费用可以进行
3、资本化。2、预收账款核算的特殊性房地产企业大多实行商品房预售制度，在符合确认收入条件前，预收账款余额较大。另外须关注预计竣工时间和预售比例。,8,3、收入核算的特殊性收入的多样性（产品形式多样）收入确认的特殊性各期收入的波动性4、成本核算的特殊性核算时间跨度大开发产品的成本组成不同开发各步骤之间成本不能明确区分,9,5、产品售价与其成本不配比通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平方米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。均摊计算未考虑楼层、朝向等因素，故经营成果核算会失真。,10,11,四、会计科目设置,通用科目,行业科目,设
4、置“开发成本”、“开发间接费用”成本类科目和“开发产品”、“周转房”等资产类科目。,大部分通用,12,开发项目成本核算科目划分与设置 开发成本下设一级科目,13,4301.401 土地费用的归集 注：其他土地费用含交易服务费1.5元/平方米土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。,14,4301.402 前期工程费（开发前期准备费）注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、动画等。领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙体材料专项用费、散装水
5、泥专项资金等。,15,4301.402 前期工程费（续）注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、场地平整费等。临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时场地占用费等。,16,4301.403 建安工程费（主体建筑工程费）注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他材料等。,17,4301.403 建安工程费（续）注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程成品窗及配件、零星材料等。,18,4301.403 建安工程费（续）注：工
6、程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工费通风和采暖工程费等。甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。,19,4301.403 建安工程费（续）注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费
7、等。,20,4301.403 建安工程费（续）注：精装修工程中包括外墙精装饰材及施工费、公共部位精装饰材及施工费、户内精装材设及施工费、商铺精装材设及施工费架空层精装材设及施工费等。,21,4301.404 社区管网工程费,22,4301.405 园林环境工程费,23,4301.406 公共配套设施费,24,4301.407 开发间接费,25,五、企业纳税业务概述,应纳税种及税率 1、设立阶段：印花税（5元、万分之五）、契税（3%-5%）2、获取土地：印花税、契税、耕地占用税（本案无）3、开发建设：城镇土地使用税（14元/平方米年）、印花税 4、转让销售：营业税5%、城建税、教育费附加、土地增
8、值税（预征1.5%）、印花税、企业所得税（按预计毛利率15%预征）5、房产持有：营业税、城建税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税（房产余值1.2%或租金12%）,26,第二部分企业设立阶段,一、设立阶段业务概述二、纳税处理三、会计处理四、房地产开发企业纳税业务概述,27,一、设立阶段业务概述,设立条件 其主要组织形式是房地产开发公司。应符合公司法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等具体条件。出资方式 可以用实物、知识产权、土地使用权等方式出资。非货币财产应评估作价，并办理财产产权转移手续。开发资质 应取得房地产开发资质证书。新设立房地产公司应向房地产开发主管部门备案后，由主管部门
9、30日发出暂定资质证书，自证书发出1年有效。可延长到2年。,二、纳税业务,税务登记纳税处理 1、印花税（营业账簿记载资金万分之五计算、权利证照每件5元、土地使用权合同记载金额万分之五）2、契税（成交价格3%),28,三、会计处理（举例）,以土地使用权出资 借：开发成本 贷：实收资本开办费核算 直接计入管理费用,29,四、纳税处理,印花税直接计入管理费用契税应视土地使用权用途而定。为房地产开发而取得的土地使用权所缴纳契税直接计入“开发成本”科目；自用计入“无形资产”科目。,30,房地产注册资本尺度把握,1，税务风险加大：注册资金在2亿以的，就会进入国家税务局重点企业网中，给予重点关注2，税费加大
10、：注资越多，涉及的相关税费越大了。印花税万分之五 验资报告费用、工商登记费用、审计费用、捐助、其他费用等,31,32,第三部分 获取土地阶段,一、土地获取方式二、纳税处理三、会计处理,33,一、土地获取方式,以出让方式取得土地使用权 1、招拍挂制度（公告-资格审查-中标-签订合同-付清全部出让金-取得土地使用权证）2、合同签订执行国有土地使用权出让合同示范文本 3、土地出让金支付 4、按合同约定期限、用途开发土地（超，20%土地闲置费）5、改变土地用途（土地变性）,以划拨取得以转让取得投资投入收购、兼并等方式土地使用期限：居住地70年；工业用地50年；商业用地40年。一般开发期限不超过3年。,
11、34,35,二、纳税处理,契税（获取土地使用权）印花税（权证）城镇土地使用税 房地产开发企业办的学校、医院、托儿所及幼儿园其用地能与企业其他用地明确区分免征城镇土地使用税。市政街道、广场、绿化地带等公共用地免征土地使用税。,36,三、会计处理,（一）取得土地使用权确认出让取得 入账价值=土地出让金+相关税费转让取得 入账价值=转让价款+相关税费投资投入 入账价值=协议价（二）财务处理 根据企业会计准则第6号-无形资产应用指南规定，通常确认为无形资产，但改变土地用途，用于赚取租金，应将其转入投资性资产。用于建造对外销售房屋建筑物，应计入所建造的房屋建筑物成本。,会计处理举例,用于土地开发的土地使
12、用权 借：开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款（应付账款）等账户用于商品房开发 借：开发成本-房屋开发-土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款（应付账款）等账户自建用房 借：无形资产-土地使用权 贷：银行存款契税、印花税相应计入开发成本。,37,赚取租金借：投资性房产-土地使用权 贷：开发成本-土地开发暂时无确定用途借：无形资产-土地使用权 贷：银行存款,38,39,1、契税 视用途而定，房地产开发计入“开发成本”；自行建造计入“无形资产”；2、土地使用税两种处理观点，一种是计入“管理费用”；一种是在商品房建设期计入“开发成本”。根据企业会计准则第1号-存货和国税发【2009】3
13、1号开发成本项目构成未明确土地使用税，建议先计入开发成本。,四、纳税处理,40,第四部分 开发建设阶段,一、业务概述二、成本费用核算三、材料、固定资产、出包工程核算四、职工薪酬核算五、开发产品核算六、开发建设阶段纳税业务会计处理,41,一、业务概述,报建报批手续 一般在项目开工前办理开工建设需要建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及项目建设用地的国有土地使用证。预售需要预售许可证，俗称“五证”。项目施工建设房地产开发企业一般不直接从事项目上施工建设，而是委托有施工资质的施工单位进行项目施工。此阶段工作包括材料及设备供应、工程发包、工程分包、建筑和安装施工等。竣工验收备案
14、开发产品的竣工验收事项备案制，由政府城市规划主管部门负责监督工程竣工验收并负责竣工备案。产权初始登记 时间为竣工后三个月内。统称换大产权证，由预售变为现售。,项目施工主要包括,材料及设备供应可选择“甲控材”（指房产企业限制材料品牌、材质及规格或价格，施工方采购）或“甲供材”方式对材料控制（直接采购供给施工单位）工程发包一般有直接委托、招标，招标又分邀请招标和公开招标，将工程发包给施工企业。可采用按月、分段、竣工一次、工程分包结算方式。工程分包主体一般由具有资质的施工企业负责施工，其他电梯、门窗、防水、保温及消防分包给其他单位。水、电、天然气、有线电视、热源及消防等配套，需要向政府或专业公司交纳
15、资源性费用，专业公司施工。,42,43,成本费用核算概述一般有六个步骤。1.确定开发产品种类开发产品成本按其形态分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本2.确定成本核算对象3.确定成本项目4.归集开发成本费用5.分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本6.确定完工标准，计算总成本及单位面积的工程成本,二、成本费用核算,1.土地征用费及开发补偿费,2.前期工程费,3.建筑安装工程费,4.基础设施费,5.公共配套设施费,6.开发间接费,未建、在建、已完工产品,开发成本,共同成本,直接成本,成本费用,全部支出,期间费用,房地产开发企业成本费用归集与分配,间接成本,归集和分配
16、计入,直接计入开发成本,分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本,成本核算账户,土地开发成本结转房屋开发成本采用平行结转法,1、土地成本核算,房地产企业综合开发土地，其土地开发费用应先计入“开发成本-土地开发”账户进行归集，待开发产品投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物和商品性建设场地的开发产品成本。土地开发成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目。,47,2、房屋开发成本核算,开发建设的房屋按用途分为五类：商品房（销售）投资性房产（出租经营）周转房（拆迁安置）代建房（委托代开发）自用房（自行建造自用房，计入固定资产）成本项
17、目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目。,48,产品开发成本科目结转示意图,管理人员薪酬 水电办公 其他摊销费用,开发间接费用分配,开发产品-商品房,开发成本-房屋开发,开发成本-土地开发,3、配套设施开发成本核算,建成后能够有偿转让的公共配套设施项目，如会所、车库等。按开发产品处理与开发产品成本项目相同，设置六个成本项目,不能有偿转让不需要单独作为成本核算对象，分别计入开发的土地、商品房、能有偿转让的配套设施等开发产品成本,50,4、代建工程开发核算,向委托方收取手续费方式受托方与委托方实行拨付结算,51,5、开发间接费用的
18、核算,开发现场组织管理发生的费用先归集，再按适当标准计入各项开发产品成本设置“开发间接费用”账户分配标准=月内该项开发产品实际发生直接成本本月实际发生开发间接费用各开发产品实际发生直接成本总额,52,施工准备会计科目设置,材料采购、原材料、材料成本差异、固定资产、累计折旧、固定资产清理、预付账款、应付账款、其他应付款等会计科目,53,三、材料、固定资产、出包工程会计核算,材料核算,材料增加有外购材料、自制材料、委托加工等方式，会计核算同一般企业材料减少业务如采用计划成本日常核算，月末应同时结转材料成本差异；实际成本法核算，可采用先进先出、加权平均或个别计价法计价。,54,固定资产核算,核算同一
19、般企业折旧月末分别计入开发间接费用或期间费用,55,出包工程核算,投标保证金计入其他应付款-履约保证金核算预付备料款、工程款质量保证金5%,56,四、职工薪酬核算,设置应付职工薪酬会计科目具体内容同一般企业,57,五、开发产品核算,开发产品指已完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施、代建工程和周转房。科目设置开发产品和周转房账户,58,六、纳税业务处理,城镇土地使用税印花税 甲供材”涉税处理营业税暂行条例实施细则第十六条规定，“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，
20、其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。”,59,甲供材涉税启示,包工不包料，施工方计算营业税的营业额均含房产开发企业自购材料，并以此计算缴纳营业税。房产开发企业可采取甲控材（控价）方式控制成本，以利于工程协调。内部成本控制与外部降低税负的协调、平衡,60,61,第五部分企业转让及销售阶段,一、业务概述二、纳税处理三、会计处理,一、业务概述,商品房销售按销售时间不同为预售和现售；根据销售主体不同分为自行销售和委托代理销售，委托代理销售包括是视同买断、手续费和保底加提成等；按付款方式不同可分为一次性付款、分期付款和按揭付款。商品房预售条件已付全
21、部土地出让金；持有建设工程规划许可证和施工许可证；投入资金占总投资25%以上,62,二、纳税处理,营业税及附加费（售房营业额5.5%）印花税（合同额万分之五）土地增值税（增值额的30%-60%，四级超额累进税率，按预售收入预征1.5-2.5%，售完清算）企业所得税（按当月预售收入计算毛利15%）,63,土地增值税,征收三条件转让土地使用权属于国家所有（土地出让金）；土地使用权地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让；转让房产并取得收入，同时具备具体为：生地变熟地；房地产开发；自有转出售出租、抵押、投资、联营不征,64,土地增值税税率,65,应纳土地增值税=增值税税率-扣除项目金额速算扣除系数增
22、值额=应税收入-扣除项目金额,土地增值税计算举例,取得土地312万开发成本300万开发费66.6万转让房产时缴纳税101.75万扣除项目=312+300+66.6+101.75+（312+300）20%=902.75万增值额=1800（收入）-902.75=897.25万50%，但小于100%，适用税率40%，扣除系数5%应纳土地增值税=897.25 40%-902.75 5%=311.26万元,66,扣除项目,1、为取得土地使用权支付金额2、房产开发成本3、房产开发费用4、与转让房产有关的税金5、其他扣除项目,67,1、为取得土地使用权支付金额,地价款土地出让金国家规定缴纳的有关费用如登记过
23、户费,68,2、房产开发成本,土地征用及拆迁补偿费前期工程费（规划研究水文地质三通一平）建筑安装工程费基础设施费公共配套费开发间接费（组织管理开发项目）,69,3、房地产开发费用（以期间费用为基础）,能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除。即允许扣除房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%,70,4、与转让房产有关的税金,转让房地产时缴纳的营业税、城市建设税及教育附加和印花税,71,5、其他扣除项目,可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除,72,关于土地增值税扣除项目要求,须有合法有效凭证(发票、清算资料）税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房产项目实际核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。公共设施产权属于全体业主、无偿移交政府或有偿转让的准予扣除相应成本费用。装修费用可以计入房产开发成本。公共项目成本费用按可售面积比例分摊扣除,73,土地增值税税收优惠,按普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征；超过，全额征收。普通住宅标准：同时满足建筑容积率1.0以上；单套建筑面积120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,74,会计处理,按揭保证金计入其他货币资金-按揭保证金户,75,
