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1、物业管理经费与财务管理,本章要点：一、物业管理资金的筹措二、物业管理资金的使用三、物业管理服务费的测算四、物业管理企业财务预算五、物业管理企业财务会计报告,学习目的与要求：,1了解物业管理资金的来源；物业管理服务费测算的意义；物业管理服务收费的构成；财务预算概述；财务会计报表的编制要求。,2掌握物业管理资金的主要用途；物业管理企业财务预算控制的内容和程序；资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表的概念、作用和结构；物业管理费使用情况公示。3重点掌握物业管理资金的使用原则；物业管理服务费测算的主要定额；物业管理处的财务预算；物业管理企业的财务预算。,一、物业管理资金的筹措,1.物业管理资金2.
2、物业管理企业资本金的筹措3.物业管理经费的筹措,1物业管理资金,是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现，包括货币本身。,物业管理资金,物业管理企业设立所需资金物业管理企业创立所必需的资金，称为资本金（即注册资金）。,物业管理资金按其筹措的目的可分为,是提供物业管理服务所需资金补偿物业管理企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗，称为物业管理经费，,物业管理经费:,资本金:,2物业管理企业资本金的筹措,资本金和法定资本金,资本金：是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额，即企业的实收资本（股份制企业称股本）。,法定资本金或法定最低资本金:是指国家规定的开办企业必须
3、具备的最低限额资本金。,根据建设部1999年11月4日公布的物业管理企业资质管理试行办法规定：一级资质的物业管理企业注册资本500万元人民币以上，二级资质的物业管理企业注册资本300万元人民币以上；三级资质的物业管理企业注册资本50万元人民币以上。可见，要创立一个持续正常营业的物业管理企业，必须筹集50万元以上人民币的资本金，作为企业注册资金。,物业管理企业资本金的筹措,不同组织形式的物业管理企业，其资本金的筹措方式和渠道不同。现有物业管理企业基本上为有限责任公司，根据公司法的规定，有限责任公司可由国家单一投资设立，也可以由250个股东共同出资设立，股东可以是国家、法人、自然人、外商。国内现存
4、物业管理有限公司大多数是以开发商为主的法人资金和自然人（内部职工）或外商共同出资组建。,3物业管理经费的筹措,物业维修基金,物业管理服务费,物业经营收入,国家财政补贴,物业管理经费按其来源可分为四种类型,物业维修基金又称代管基金，是物业管理企业接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的专项用于房屋共用部分，共用设备和公用设施维修、更新的专项基金。,共用设施设备维修基金,包括,（1）物业维修基金,房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金,商品住宅维修基金的筹措：国家建设部，财政部于1998年11月颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理办法第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位
5、应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。,不同物业种类维修基金的筹措不同,公有住房售后的维修基金筹措：住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理办法第六条规定，公有住房售后的维修基金来源于两部分：售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分基金属售房单位所有。购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共司所有，不计入住宅销售收入。,新规定：（200311）,专项维修资金：购房者按住宅建
6、筑面积40元/M2（非住宅建筑面积50元/M2）的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%的部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。,物业管理用房、经营用房的维修基金筹措：住宅小区的管理用房、经营用房，以及共用设施设备，均属于住宅小区的全体业主共有。由业主提供给物业管理企业使用或委托物业管理企业经营。这些公共配套设施，由物业管理企业使用或经营，物业管理企业负有维护和管理责任，但因其不是物业管理企业固定资产，物业管理企业不能对其计提折旧。,公共配套设施大修理资金来源：物业管理企业使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的管理用房、经营用房和共用设施设备，应按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同
7、，协议支付有关费用（如租赁费、承包费）。物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。,（2）物业管理服务费,是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的，由业主（使用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用。物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源。,物业管理服务费：,委托性的特约服务费用,针对性的专项服务费用,常规性的公共服务费用,物业管理服务费分类,（4）国家财政补贴收入,（3）经营性收入,二、物业管理资金的使用,1物业管理资金的使用
8、原则2物业管理资金的主要用途3物业管理服务收费的构成及测算,1物业管理资金的使用原则,物业管理企业是受业主委员会的委托提供物业管理服务的，物业管理费是业主预付给物业管理企业用于委托物业管理服务的费用，资金所有权属于业主。,使用时遵循原则,“必要合理”,“服务第一”,“计划使用”,“合理收益”,“民主管理”,2物业管理资金的主要用途,（1）保证房屋及附属设备的完好及正常使用，以及进行共用部位，共用设施和设备大修和更新时的耗费支出。（2）物业管理企业各类人员的工资和福利支出。（3）物业管理企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出。（4）机电、消防设备的委托维护费和年检费。（5）物业管理企业的利润和国家
9、税收。,三、物业管理服务费的测算,1测算的意义2测算的主要定额,1物业管理服务费测算的意义,科学合理的测算，为物价部门核定收费标准提供依据。科学合理的测算，为物业管理的招标、投标决策提供依据。科学合理的测算，可作为与业主委员会协商确定物业管理服务收费标准的依据。科学合理的测算，是物业管理企业编制财务预算的依据。,2物业管理服务费测算的主要定额,是指大多数物业管理企业在正常条件下，提供一定量的物业管理服务（单项服务或综合服务），所必需的人力、物力和财力消耗的标准数据。,物业管理服务定额,（1）物业管理服务费测算中主要定额的确定原则,先进性原则,分类对待原则,适时调整原则,（2）物业管理服务费测算
10、中的主要定额,物业管理服务费按不同的小区（大厦）逐个核定。定额的参考指标，仅以小区（大厦）管理处为单位。,物测业算管的理主服要务定费额,保安费,绿化养护费,清洁卫生费,设备运行维护费,人员定编,3物业管理服务收费的构成及测算,（1）物业管理服务收费构成,物业管理区域内管理、服务人员工资和按规定提取的福利费（E1），元/月；公共设施、设备日常运行、维修及保养费（E2），元/月；园林绿化日常维护费（E3），元/月；卫生保洁及虫害消杀费（E4），元/月；,保安费（E5），元/月；物业管理企业办公费（E6），元/月；用于物业管理的固定资产折旧费（E7），元/月；法规法律及合同规定的其他费用（E8），元
11、/月；法定税费（E9），元/月；物业管理企业酬金（E10），元/月；,（2）物业管理服务收费测算,物业管理服务费用的测算可用如下简单公式来表示：费用总额（E）E=Ei式中：E 表示小区物业管理服务费用支出总额，元/月，Ei为第I项的费用额，元/月，=1、2、n,=1,n,物业管理服务收费标准（P）P=式中：P物业管理服务收费标准，元/月/米2 S总建筑面积，米2。,E,S,四、物业管理企业财务预算,1财务预算概述 2物业管理处的财务预算 3物业管理企业的财务预算 4物业管理企业财务预算的控制,1财务预算概述,（1）财务预算的概念及其作用,是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，以财务预测提供的
12、信息和财务决策确立的方案为基础，运用科学的技术手段和数量方法，对企业未来一定期间内资金运动的过程和结果（包括资金筹集、资金运用和资金结构等）进行事先安排的一种财务管理活动。,财务预算,财务预算是财务预测和财务决策的具体化，是财务控制和财务分析的依据。物业管理企业的财务预算确立了物业管理企业未来一定期间内理财的方向和策略。指明了物业管理企业理财的具体目标。是对物业管理企业日常资金运动进行控制的依据及物业管理企业经营业绩考评的标准。,财务预算的作用,（2）财务预算编制的方法,固定预算与弹性预算,增量预算与零基预算,定期预算与滚动预算,（3）物业管理企业财务预算的特点：,物业管理企业因其主营业务的特
13、殊性，它的财务预算编制程序和方法与一般企业不同。其特点在于物业管理企业的财务预算分为企业所属各物业管理处各自独立编制的财务预算和企业的财务预算。,2物业管理处的财务预算,（1）物业管理处财务预算编制原则,物业管理处财务预算的编制应遵循量入为出的“零预算原则”。物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金+管理人酬金量入为出的“零预算原则”，考虑一定的不可预见费用后，管理服务费收支相抵，不留盈余。物业管理企业的利润以经理人酬金的形式从物业管理服务费中提取。,（2）物业管理服务收入预算,物业大修理收入预算,物业经营收入预算,物业管理收入预算,根据业主委员会审定的大修理工程计划的工程预算成本确定,
14、如房屋出租收入经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入,公共性服务费收入公众代办性服务收入特约服务收入,（3）物业管理处物业管理费支出预算,人员工资及福利费支出预算各项服务支出预算物业经营支出预算物业大修理支出预算办公及其他支出预算物业经营支出预算税利预算,六项支出预算,3物业管理企业的财务预算,（1）物业管理企业财务预算的编制方式和程序,即企业管理层首先把财务规划的预计利润表分部门或按管理处下达，作为各部门或各管理处编制预算的控制目标（一下）；各部门或各管理处根据企业控制目标的要求，结合自身实际编制出本部门或本管理处的预算草案，上报企业财务部门（一上）；,物业管理企业常用的财务预算编制方式
15、为“二下一上式”：,财务部门对各部门或据各管理处的预算草案进行汇总平衡，编制出正式的财务预算，报企业管理层，管理层把这一财务预算交业主管理委员会讨论批准后，正式下达各执行部门或管理处执行（二下）。,根据相关法规和管理服务合同的要求或根据各部门和各管理处的财务预算编制资本预算和年度收入预算；以收入预算及各管理处财务预算为基础编制营业成本预算(即直接人工费和直接材料费)；,物业管理企业财务预算编制的程序分为以下五个步骤：,依据收入预算,编制企业管理费用预根据收入预算、营业成本预算和管理费用预算等，结合物业管理企业的收付款政策和资本预算，编制现金预算；综合所有各项预算，编制利润预算（预计利润表和预计
16、资产负债表。）,4物业管理企业财务预算的控制,（1）财务预算控制的概念和目的,简称财务控制，是指物业管理企业在财务管理的过程中，利用有关信息和特定手段，对企业的财务活动加以影响或调节，以便实现财务预算所规定的目标。,财务预算控制,保证财务预算的落实；掌握财务预算实施过程中反馈的各种信息，及时提供决策部门作为决策依据；及时纠正和调整财务预算实施过程中出现的偏差，保证财务预算的实现。,目的,（2）财务预算控制的主要内容,利润及其分配控制,负债控制,对外投资控制,存货控制,应收款项控制,现金控制,成本控制,把财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门；通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完
17、成情况；定期（按年或月）把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施；,财务预算控制应做好如下几项工作：,对责任部门和责任人进行评价和考核；根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚；调整预算。,（3）财务预算控制的程序,建立财务预算控制系统,检查监督,分析原因,纠正偏差,奖惩兑现,五、物业管理企业财务会计报告,1财务会计报告的概念和作用 2财务会计报告的编制要求 3资产负债表 4利润表和利润分配表 5现金流量表 6物业管理费使用情况的公示,1财务会计报告的概念和作用,主要是指财务会计信息的揭示或表述，它是综合反映企业一定
18、时点财务状况，一定时期经营成果及财务状况变动情况的书面文件。,概念,会计报表（含主表和附表）,报表附注,财务情况说明书,构成,为物业管理企业的所有者（投资者）提供企业管理者履行受托责任状况的信息。为投资者、债权人的合理决策提供依据。为物业管理企业的经营管理者提供业绩考评和经营决策的信息。为业主提供物业管理企业的管理服务效率及其履约能力状况的信息。为国家宏观经济部门进行宏观调控和管理提供信息。,作用,2财务会计报告的编制要求,可靠性,相关性,可比性,完整性,及时性,企业会计制度规定：月度中期财务会计报告应当于月度终了后6天内（节假日顺延，下同）对外提供；季度中期财务会计报告应当于季工终了后15天
19、内对外提供；半年度中期财务会计报告应当于半年度中期结束后60天内（相当于两个连续的月份）对外提供；年度财务会计报告应当于年度终了后4个月内对外提供。,3资产负债表,是反映企业某一特定日期（月末、季末、半年末、年末）财务状况的会计报表。,资产负债表,资产负债表属于静态会计报表，它表明企业的某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权。,通过资产负债表，可以向报表使用者提供企业某一日期资产的总额，表明企业所拥有或控制的经济资源,以及这些经济资源的分布和结构。通过资产负债表，可以反映企业某一日期的债务总额及结构，表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。,作用,通过资
20、产负债表，可以反映企业某一日期所有者权益情况，表明理投资者在企业资产中所占的份额，了解所有者权益的构成情况。通过对资产负债表的分析对比，可以了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可以预测企业的财务发展趋势。,局限性,资产负债表是以历史成本为基础编制的，它不能反映企业资产、负债及所有者权益的现时价值。资产负债表不能提供关于非货币性的信息。资产负债表所反映的信息存在不少估计数。,表首,附注资料,采用账户式结构，根据“资产=负债+所有者权益”这一平衡原理，把资产、负债和所有者权益各项目分别列示在表的左、右两方。,正表,填列有关项目的备查记录或明细数据，必要时可用文字加以说明和解释。,填列报表名
21、称、编制单位、编报日期和计量单位。,结构,4利润表和利润分配表,又称损益表或收益表，是反映物业管理企业一定期间内（月份、季度、半年、年度）生产经营成果的会计报表。利润表根据权责发生制和配比原则，把一定期间的收入与同一期间相关的费用配比，以计算出企业一定期间的净利润。利润表是一个动态报表，它反映企业一定期间的经营成果。,利润表,（1）利润表,提供评价物业管理企业的经营成果和获利能力的信息；提供评价物业管理企业经营管理者工作业绩的信息；提供解释、评价和预测物业管理企业偿债能力的信息。,作用,我国企业会计制度规定采用多步式结构的利润表。多步式利润表：是在将利润表的内容作多项分类的基础上，根据“收入费
22、用=利润”这一会计平衡式对其进行排列，从主营业务收入开始到净利润结束，要作多步的计算，同时可以得到几种利润信息，故称为多步式利润表。多步式结构的利润表，可以反映关于利润及其构成项目的形成情况，提供更多的信息。,结构,一是主营营业务利润，主要指企业经营主要营业活动所获得的收入减去成本及相关税费的差额；二是营业利润，是主营业务利润加上其他业务利润，然后再扣减相关费用后的余额；三是利润总额，是营业利润、投资收益、营业外收支净额之和；四是净利润，为利润总额扣除所得税后的数额，即税后利润。（参见教材P197表8-11AM公司某年度预计利润表）,多步式利润表内容,（2）利润分配表,利润分配表,作用,通过利
23、润分配表，可以了解企业利润分配的去向，利润分配的比例结构及年末末分配利润的结存情况。,是反映企业在一定会计期间所实现净利润的分配情况或弥补亏损情况，以及期末分配利润结余情况的动态会计报表，是利润表的附表之一。,利润分配表是从利润表的最后一个项目“净利润”开始，至年末“未分配利润”终止。而该“未分配利润”项目数额应该与资产负债表所有者权益项目中的“未分配利润”数额相一致。这就是报表与报表之间的勾稽关系。可见利润分配表把资产负债表和利润表联系起来了。,格式,5现金流量表,（1）现金流量表的概念,库存现金,银行存款,其他货币资金,现金等价物,现金,是指在企业经营、投资和筹资活动过程中产生的，除现金及
24、现金等价物之间的流动外的现金及现金等价物的流入（资金流入企业）和流出（资金流出企业）的数量。,现金流量,是反映企业一定会计期间内现金及现金等价物流入和流出信息的会计报表，属于动态报表。,现金流量表,现金流量表是基于“现金收付制”原则编制的，它弥补了会计核算以“权责发生制”原则为基础，编制的资产负债表和利润表的不足。,有助于评价企业支付能力、偿债能力和周转能力。有助于预测企业未来现金流量。有助于分析企业收益质量及影响现金净流量的因素。,（2）现金流量表的作用,（3）现金流量表的结构,表头，即报表名称、编制单位、年度及单位。主表，以直接法反映经营活动、投资活动、筹资活动及汇率变动等对现金流量净额的
25、影响。附表或补充资料，反映不涉及现金收支的投资活动；将净利润调节为经营活动的现金流量，现金等价物净增加等情况。,6物业管理费使用情况的公示,物业管理企业是接受业主委托为业主提供服务的，物业管理费属于业主所有，国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理收费暂行办法第十条规定：物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布物业管理收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主委员会或业主的监督。,物业管理费的收入、支出情况超出预算的支出要向业主说明原因不合理的支出要接受业主的意见改善和提高物业管理工作质量和水平。,公布的内容包括,本章要点：,1物业管理资金的筹措。物业管理
26、资金。物业管理企业资本金的筹措。物业管理经费的筹措。2物业管理资金的使用。物业管理资金的使用原则。物业管理资金的主要用途。,3物业管理服务费的测算。物业管理服务费测算的意义。物业管理服务费测算的主要定额。物业管理服务收费的构成及测算。4物业管理企业财务预算。财务预算概述。物业管理处的财务预算。物业管理企业的财务预算。物业管理企业财务预算的控制。,5物业管理企业财务会计报告。财务会计报告的概念和作用。财务会计报告的编制要求。资产负债表。利润表和利润分配表。现金流量表。物业管理费使用情况的公示,第8章完了！,谁动了我的维修基金,2005、6、15中央电视台焦点访谈栏目报道吉林省某物业公司与开发商违规使用业主维修基金的事件，,
