物业管理课程ppt课件02物业管理机构的设置.ppt

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1、第二章 物业管理机构的设置,第一节 物业管理公司,物业管理企业，是指对建成投入使用的房屋及其附属设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。,一、物业管理公司的性质,（一）物业管理公司是独立的企业法人 条例第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”“具有独立的法人资格”，是指物业管理公司应当是依据中华人民共和国公司法（以下简称公司法）设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或者外商投资企业

2、，包括中外合资、中外合作或者外资企业。,性质：即是服务性机构，又是经营型的企业组织。区别：传统的房管所（所有者与管理者身份、不赢利、事业单位）,物业管理企业的类型,投资性质分：全民、集体、联营、三资、私营股东出资形式分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司经营服务方式分：管理型、顾问型、综合型,（二）物业管理公司属于服务性企业物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。（三）物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能 物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等。,二、物业管理公司的资质条件及审批,（

3、一）物业管理公司的资质条件 条例第32条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”物业管理公司从事物业管理业务的条件包括：1有符合国家规定的注册资本。2有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员。3有一定的从事物业管理的业绩。,各资质等级物业管理企业的条件,一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑

4、面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,二级资质：,1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，

5、并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,三级资质：,1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.有

6、委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。,新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业资质管理办法规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万

7、平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。,（二）分级审批制度,国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。,申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：（1）企业资质等级申报

8、表；（2）营业执照；（3）企业资质证书正、副本；（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（5）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。,不能获得资质等级的行为,1.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；2.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；3.挪用专项维修资金的；4.擅自改变物业管理用房用途的；5.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；6.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；7.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的

9、；8.物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；9.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；10.不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；11.超越资质等级承接物业管理业务的；12.出租、出借、转让资质证书的；,物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到

10、原资质审批部门办理资质证书注销手续。,物业管理企业资质年检制度,各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。,物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地

11、方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业不按照物业管理企业资质管理办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。,三、物业管理从业人员的职业资格,条例第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”目前，国家对于物业管理企业人员的要求，主要是1996年建设部发布的关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知和1998年建设部关于全国物业管理从业人员岗位培训工作的通知（98建房物字第18号）文件。通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员

12、，即企业经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗，并还对岗位培训、持证上岗制定了具体实施办法。1998年12月2日，建设部又印制了全国物业管理从业人员岗位证书并制定了证书管理办法。,（一）培训目标和内容 通过岗位培训，使企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。培训内容主要包括物业管理理论、实务、法规等知识。（二）岗位证书的颁发与管理全国物业管理从业人员岗位证书（以下简称“证书”）由建设部人事教育司统一印制，加盖建设部人事教育司证书专用章和住宅与房地产业司公章。证书在全国范围内通用。证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理。证书实行动态管理、复检验

13、证制度。持证者必须接受规定的继续教育，由培训机构负责做好继续教育记录。,（三）物业管理企业经理岗位规范,岗位必备知识：了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识；了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；了解公司法、合同法、税法、民事诉讼法等法律知识；熟悉计算机应用的知识；熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；熟悉国家和本地区的物业管理法律、法规和政策；掌握物业管理的基本理论与实务；掌握企业经营管理知识。岗位必备能力：具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力；掌握本公司各部门业务及运作状况，熟悉企业财务、税收状况和市场变化情况，具有经营决策能力；具有综合组织及

14、协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；具有处理突发事件的能力；具有计算机应用能力。,（四）物管企业部门经理、管理员岗位规范,岗位必备知识：了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识；熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理要求、计费规定等；掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；掌握计算机应用知识。岗位必备能力：具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；具有制定工作计划，并组织实施的能力；具有及时处理危漏房和房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪警救

15、护等突发事件的能力；具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；具有熟练应用计算机进行管理的能力。,注册物业管理师,物业管理基本制度与政策物业经营管理物业管理综合能力 物业管理实务,四、物业管理公司的组织机构设置,第二节 业主及业主大会,一、业主,【案例】买房但尚未取得产权证，是不是业主？王某所住小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，一些工作人员对其代表资格存有异议，认为房子虽然可能事实上是他买的，但他没有取得房产证，没有证据证明他就是业主，请问，买房暂时尚没有取得产权证，还不能被称为业主吗？,所谓业主，简单地说，就是指某区域物业（房屋及相关设

16、备设施和场地）的所有权人。具体来讲，业主是指在城市房屋土地管理机关登记注册，且现有记录表明其拥有某大厦或某房屋建筑所占房地中一份不可分割的土地房产业权的单位或个人（产权证上的著名人），以及享有此份业权的注册受抵押人。对于期房买卖合约的买方，严格来说，只有等到所购物业进行契证登记后，才能成为法律上的业主。但一般情况下，如果有经过政府房地产管理部门监证及公证机关公证的房地产预售合同或买卖合同的买主，亦可视为业主。,所谓使用人，就是指物业的使用权拥有人，我们一般称他为租用人、租客（户）或者住户。使用人可以是业主，也可以是业主以外的单位或个人。,业主应具备的三种意识：权利意识自治意识自律意识,权利意识

17、,物业中的产权形态个人所有：住户的内部空间两方共有：相邻两家共有楼板墙壁部分共有：归全体业主共同拥有的楼梯、基础、管道、绿地等共有并非“按份共有”，而是全体业主共同利益的凝结。单个业主通过它获利的前提是不损害其他业主利益。,权利意识的三个层次,有何权利？如何行使这些权力？如何维护自己的权益？,有何权利？,对于单个业主，物业管理条例第二章第六条：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；,（五）选

18、举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。单个业主的权利，通过共有权和参与权来实现，故第四、八、九条最为重要,业主的义务,1.遵守业主公约、业主大会议事规则的义务业主公约是由业主承诺的，对全体业主都具有约束力，全体业主都有遵守的义务。业主大会议事规则就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出

19、约定，是实施物业管理的重要规章制度，因此，全体业主都有遵守的义务。2.遵守物业管理区域内有关物业管理方面的各项规章制度的义务3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定的义务4.按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务5.按时交纳物业服务费用的义务6.法律、法规规定的其他义务,业主大会的权力：对物业重大事件的管理权和决定权业主委员会的权力：它是业主大会的执行机构，其最基本的权利是由法律法规和业主大会所赋予的，通常是与该物业有关的日常事务和一些重大事项的决定权。,如何行使权利？民主途径如何维护权利？合法途径,白云花园案例,2002年12月9日，广州市新兴白云花园小区的业主们迎来了新聘用

20、的物业公司广州华信公司，新物业公司一百多名保安进入了小区。业主们要辞退的是从1998年开始一直在这里管理的悦华物业公司。但是当天就遭到原物业管理公司抵抗，悦华物业管理公司不肯作出让步，双方经过六个多小时的僵持，在当地派出所和居委会的调解下，冲突得以平息。究其辞退原因，新兴白云花园业主委员会主任师笑天表示，对悦华物业管理不信任，不满意，特别是治安问题。两年了，没人说得清这栋楼房从一楼到五楼的玻璃窗为什么不翼而飞。小区护栏上的铁家伙也不知道被谁搬了家。众目睽睽之下翻墙而入在这里也成了家常便饭。2002年底，3号楼一户居民家里的煤气口突然冒出了火苗。有位邻居第一时间冲向楼道里的消防栓。却发现那条消防

21、口是没有喷嘴的。业主们却强烈要求更换物业公司。,据了解，悦华物业公司之所以赖着不走，是因为其隶属广州市道路扩建办公室。广州市道路扩建办拥有小区60%的产权，作为最大业主，他们认为小区的业主委员会是不合法的。所以由这个业主委员会作出的决定也就是不成立的。但师笑天则表示，业主委员会从筹备到招聘新公司长达两年。当时，广州市道路扩建办公室不仅参加了筹备会，还向业主委员会提供了办公场地。业主委员会成立后，向白云区房管局申请备案。白云区国土资源和房屋管理局物管科的唐科长也认为：业主委员会从筹备到成立都是按照法定的程序来操作的，是合法的。,广州市道路扩建办公室将白云区房管局和白云花园业主委员会告上法庭，状告

22、白云区房管局越权审批和业委会欠交管理费。但按照物业管理条例，凡对业委会存在质疑应在业委会成立三个月内提出，但道扩办却在一年多后才提出。并且房管局对于业委会只是一个备案制度，不存在审批；而对于欠交的管理费，白云区房管局也已整改业主补交了。所以，起诉很快就被白云区法院一审驳回。在今年4月9日，中院再次审理此案，仍然维持原判。而今年3月9日，就悦华物业管理公司始终不愿退出小区，不肯交出管理权，业委会也正式向白云区法院起诉了悦华物业公司。5月4日，初审开庭，但道扩办仍以业委会不合程序为由，拒绝出庭。目前，此案还有待进一步审理。,本例独特之处在于，原物业公司的母公司广州市道路扩建办拥有超过50%的产权份

23、额，是有绝对多数代表权的大业主，这种情形下小业主的意见和利益极易被忽略。因此，便有一个是否需要通过立法对大业主的代表权进行限制的问题。虽现有相关法规并无此点内容，但至少可以检查大业主有无100%缴纳管理服务费。若无，便没资格享有其所占份额的代表权。另外，即便有大业主的袒护，若物业公司出现严重违规失职行为，依法依然可由主管部门注销其资质。,自治意识,“自治”，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理做出决定的行为。、“谁拥有、谁管理”，“权在业主”业主对个人所有物业的治理，对两方共有、共同拥有的物业的维护，对小区公共事务的决策,、有偿业主与物业管理企业的关系法律关系：委托与被委托经济关系：关系

24、平等，有偿服务,自律意识,“自律”，业主要遵守业主大会通过的业主公约，服从物业管理企业的正常管理，承担相应的费用，约束自己的行为。、增强法律意识、提高公众意识,二业主大会,（一）业主大会的性质所谓“业主大会”，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。具体来讲，业主大会是代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的群众团体和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全体业主实施自治自律管理的组织。条例第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”条例所称“物业管理区域”，是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。,（二）业主大

25、会成立的条件,条例第10条规定，一般情况下，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”同时，条例第10条规定：“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”房地产行政主管部门如何指导业主大会的成立呢？应按照地方物业管理条例规定。如，深圳经济特区住宅区物业管理条例规定：“住宅区入住率达到50 以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”，可以成立业主大会。上海市居住区物业管理条例规定：一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大

26、会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：“（l）公有住宅出售建筑面积达到30以上的；（2）新建商品住宅出售建筑面积达到50以上的；（3）住宅出售已满两年的。”,（三）业主大会会议的形式,1.业主大会会议召开的形式集体讨论。书面征求意见。2.业主大会召开的法定人数“应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加”方可召开。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但必须办理合法的委托手续。3.业主大会作出决定的法定人数 作出普通决议的法定人数：必须经与会业主所持投票权12以上通过”。作出特别事项决定的法定人数：“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使

27、用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23或以上通过”。,（四）业主大会的职责,下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”,（五）业主大会会议,首次业主大会会议定期会议临时会议,首次业主大会,所在地区、县房地产行政主管部门指导下成立，街道办事处参与指导工作。会议筹备工作：1.组织大会筹备组。其成员由所在地区、县房地产管理部门、建设单位、业主代表组成，

28、已有居民委员会的，还可以邀请居民委员会委员参加。2.每幢楼房协商产生业主小组成员或者业主代表，业主小组成员应当为业主代表。3.通过协商，推荐业主委员会候选人。业主既包括商品房购房者，也包括公房购买者和拥有物业的房地产开发企业。业主委员会委员，一般应当根据其实际拥有房屋的建筑面积，按照一定比例推荐。4.草拟业主大会议事规则、业主委员会章程和业主公约等有关文件。5.确定会议时间、地点，做好会务的各项准备工作。,首次业主大会召开的程序,1.由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况；2.由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人本人也可以自我介绍；3.审议、通过业主大会议事规则和业主

29、公约；4.选举产生业主委员会委员；5.审议、通过与物业管理相关的重大事项。在首次业主大会上，建设单位还应当作物业管理前期工作报告，物业管理企业还应当作物业承接验收情况的报告。,定期会议（一年一次）,听取业主委员会工作报告议事规则、公约、业委会章程的审议与修订物业管理企业的选、续、改聘专项维修基金的使用、续筹方案的决定业主委员会换届选举和委员增减决定有关共同利益的其他事项,临时会议,召开条件：以上业主（有投票权的）提议：重大事故和紧急事件业主大会议事规则约定的其他情况有效条件：以上投票权业主参加不得做出与物业管理无关的决定,业主大会会议的召开,会议类型：全体大会和代表大会代表方式：有投票权和联系

30、人会议形式：集体讨论和书面形式,投票权,原则：效率优先，兼顾公平方法：住宅套数（住宅物业）建筑面积（其他物业）,物业管理条例规定，投票权，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。各地对于如何确定业主表决权的问题，规定尽管各不相同，但多数城市还是按照业主的个数来考虑的。例如，北京市房屋土地管理局关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知中规定，产权人投票实行每一单元房一票。上海市居住物业管理条例则基本上按照业主人数确定，一人一票。厦门市住宅区物业管理条例规定按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权。深圳经济特区住宅区物业管理条例规定：“各类房屋按照建筑面积每

31、10平方米计算为一票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为一票；不足5平方米的不计票。”有的地方规定：“业主拥有的建筑面积不足100平方米的，每一产权单位为一票；超过100平方米的，每100平方米为一票。”,某小区共有套住房，还有套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。请问：、发展商是否可以将未出售

32、的套房屋计算为自己的投票权，为什么？、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？,第一，发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权。根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。,任何人、或者任何其他组织依法通过买卖、赠与、继承、交换或其他合法方式获得了

33、建筑物其中的某一个单元或套房，就成为建筑物区分所有权人，即通常在物业管理活动中所说的业主。发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用、出租或其他用途，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权者仍然是发展商。因此，这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区分所有权人。当发展商成为建筑物区分所有权人之后，从法律地位上，自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权的各项权利，当然也应该承担相应的义务。这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务。任何人都不能随意剥夺发展商作为未

34、出售房屋部分的建筑物区分所有权人的业主权利和义务，否则，就构成侵害发展商业主的合法权益，发展商有权依据法律、法规的有关规定来维护其合法权益。,既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人，就必然拥有业主大会的选举权和被选举权。综上所述，发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。,第二，作为物为管理公司应该多给

35、这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。,业主大会决定方式,大会决定，必须经过与会业主以上通过业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程的制定与修订，物业管理企业的选、续、改聘，专项维修基金的使用、续筹方案的决定，必须经区域内全体业主以上通过。,三、业主委员会,（一）业主委员会的性质和宗旨 业主委员会，是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。业主委员会的合法权益受国家法律保护，业主委员会的一切活动都应当遵守国家法律、法规，遵守物业管理规定以及有关群众团体的有关规定。业主委

36、员会的宗旨是：代表本物业管理区域内全体业主的合法权益，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全和文明的环境。,（二）业主委员会的职责,1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。选聘、续聘或者解聘物业管理企业，须经业主大会讨论通过后，业主委员会方可与物业管理企业签订、变更或者解除物业服务合同。“选聘物业管理企业”，是指通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。“续聘物业管理企

37、业”，是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。“解聘物业管理企业”，分为自然解聘和提前解聘。“自然解聘”，是指物业服务合同期限届满后不再被续期。“提前解聘”，是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。,3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。4.监督业主公约的实施。督促业主遵守物业管理法律、法规和政策规定，遵守业主公约以及物业服务合同的约定。5.业主大会赋予的其他职责。主要包括以下职责：（1）组织修订业主公约、业主委员会章程。（2）审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业服务费用标准及使用办法。（3）业主委员会

38、应当接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府行政主管部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求，等等。（4）调解物业管理活动中的纠纷。,（三）业主委员会章程,业主委员会章程是业主委员会进行各项活动的规范性文件，一般应当包括以下内容：（l）业主委员会的名称、地址、物业管理区域范围；（2）业主委员会的性质、主管部门及宗旨；（3）组织机构的设立及职责；（4）组织原则；（5）业主委员会委员的条件及委员产生程序；（6）业主委员会的权利、义务；（7）经费来源及经费账目管理；（8）工作制度及会议制度；（9）业主委员会章程生效、修订等有关事宜。,（四）业主委员会会议,业主委员会会议包括例行会议和特别会议。

39、业主委员会例行会议是业主委员会的常规会议，一般应当每季度召开一次。有13的委员提议或者主任、副主任认为有必要时，可以召开特别会议。召开业主委员会会议，召集人应当提前7日将会议通知书及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，并代其行使表决权。召开业主委员会会议时，可以邀请政府行政主管部门、居民委员会、物业管理企业、政府有关部门如街道办事处、公安派出所等人员以及非业主物业使用人代表参加。业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持。业主委员会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。执行秘书应当做好会议记录，并由会议主持人签名认可后存档。涉及物业管理

40、的重大问题应当由与会的全体委员签名认可。,（五）业主委员会的产生,同一个物业管理区域内的全体业主，应当“在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”（条例第十条第一款）。一般业主委员会设委员57名，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会设主任1名，副主任23名，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会应当选聘执行秘书1名，负责处理业主委员会的日常事务工作。业主委员会主任、副主任、执行秘书一般为兼职，也可以是专职。,1.业主委员会成立的备案制度,业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员

41、会委员名单、业主委员会章程、办公场所证明文件以及其他需要的材料，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。如一切程序皆符合有关法规和条例规定，则房管部门会在接到书面申请之日起15天内给业主委员会有关同意设立的证明文件，业主委员会才正式宣告成立。业主委员会撤销、合并，须报经原物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会如属于社团法人机构的，应当在地方法规规定的期限内到民政部门或者社团登记管理部门依法办理社团法人核准登记手续，取得社团法人资格。,2.业主委员会委员的资格,业主委员会委员必须从业主中选举产生。业主委员会委员应当由道德品质好、热心公益事业、责任心强、具有一定组

42、织能力和必要工作时间的业主担任。有下列情形的不得担任业主委员会委员：（1）已经不是业主的；（2）个人已经宣告破产，或者担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产7年内的；（3）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；（4）被业主大会罢免后7年内的；（5）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规，或者违反业主公约等严重行为的；（6）其他不宜担任业主委员会委员的。,3.业主委员会的成员任期,业主委员会一般每届任期2年或者3年，任期期满3个月前，由业主大会进行换届选举新一届业主委员会，业主委员会委员可以连选连

43、任。业主委员会委员缺额时的补选，应当在业主委员会章程中予以规定。章程没有规定的，一般应当在半年内召开业主大会或者业主代表大会予以补选。业主委员会委员辞职或者因长期出国、物业转让、疾病等原因不能履行职责的，须书面通知业主委员会。,四、业主公约,（一）业主公约的主要内容“业主公约”，是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。业主公约一般由政府房地产行政主管部门统一制订示范文本，业主大会可以根据本物业管理区域的实际情况进行修改补充。为了搞好前期物业管理，“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公

44、约”（条例第22条）。,临时公约与公约二者的区别,制定方式不同内容侧重不同生效方式不同适用阶段不同,1.有关物业的使用、维护和管理（1）物业管理区域的名称、地点、面积及户数；（2）共用场所及共用设施设备状况；（3）建筑物各项维修、养护、管理和物业服务费用、专项维修资金以及依照业主大会决定的有关分摊费用等的交纳。2.业主的共同利益（1）业主使用建筑物和物业管理区域内其他共用场所、共用设施设备的权益；（2）业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；（3）业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。3.业主享有的权利与应当履行的义务4.违反业主公约的法律责任5.其他应当约定的有关事项,（二）业主公约的法

45、律依据,一是根据民法通则第83条的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系”。二是根据建设部的城市异产毗连房屋管理规定第五条的规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应当按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系”。,建筑物区分所有权是近代各国物权法上一项重要的不动产权利，当数人区分某一建筑物时，就产生建筑物区分所有权：于专有部分上成立的所有权，为专有部分所有权，于共用部分上成立的所有权，为共用部分所有权。除法律另有规定外，区分

46、所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但是，区分所有权人对专有部分的使用，不得妨碍建筑物的正常使用以及违反区分所有权人的共同利益。,（三）业主公约订立的原则,首先是合法性原则。业主公约的内容应当符合法律、法规和政策规定，符合土地使用权出让合同的规定。其次是整体性原则。业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意见难以统一时，应当以全体业主的整体利益为目标，个人服从全体，少数服从多数。第三是民主性原则。业主公约的订立应当采取民主管理的形式，即通过业主大会或者业主委员会的形式，反映全体业主或者大多数业主的利益和要求。,（四）违反业主公约的行为以及其纠正,违反业主

47、公约的行为一般有：1.房屋装饰装修时违反业主公约的行为。2.搬迁时违反业主公约的行为。3.日常违反业主公约的行为。违约行为处理方法主要有：1.规劝2.制止3.批评4.警告5.按照物业管理制度处理6.提起民事诉讼,五、业主大会、业主委员会与居民委员会的关系,社区居民委员会委员除居委会主任是由街道办事处直接任命的以外，其余都由小区居民组成，隶属于街道办事处直接领导管理。是一种半民间半政府的组织，主要负责小区内的行政工作，配合政府搞好各项活动，如向居民传达政府的最新指示及精神，倡导居民进行爱国卫生运动，加强居民的精神文明素质，宣传计划生育等。业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，提高居民素质

48、，保持小区整洁环境，积极配合政府创建文明小区，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，并接受其指导和监督。在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受相关居民委员会的管理，参加居民委员会组织的各项活动。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。,七、物业管理公司与业主委员会的关系,第一，在法律上，双方是平等的民事主体关系，没有谁领导谁，谁管理谁的问题。第二，在经济上，双方是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务的关系。第三，物业管理过程中，业主应处于主导地位，物业管理公司应处于被动地位。第四，要防止两种相反的倾向。一种就是业主至上，或者叫做业主至上主义。,