物流园区基地的规划与设计.ppt

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1、物流园区/基地的规划与设计,学习目的与要求,关键词汇,(1)了解物流园区的定义、分类和功能设计；(2)掌握物流园区规划与设计的目的、基本原则、规划与设计的要素、规划与设计的技术流程和物流园区规划的关键问题；(3)掌握物流园区规划与设计的典型案例，包括成功案例和失败案例。,物流园区（Logistics Base）案例（Case）规划（Plan）设计（Design）,2物流园区/基地的规划与设计,2.1物流园区/基地规划与设计的基本理论2.2物流园区/基地规划与设计的典型案例 2.3物流园区/基地规划与设计的实际训练 习题与思考题,2.1物流园区/基地规划与设计的基本理论,物流园区/基地的含义及分

2、类,2.1.1.1物流园区/基地的含义 物流园区的概念到目前为止尚没有一个非常明确的界定。20世纪60年代，物流园区的概念最早出现在日本，在日本被称为“物流团地”（Distribution Park）。20世纪90年代以后，物流园区在欧洲发展比较快，以德国最具代表性，在德国被称为“货运村”（Freight Village）。在国内，有的被称为“物流基地”，如深圳平湖物流基地、浙江传化物流基地；有的被称为“物流中心”，如大连国际物流中心、深圳华南国际物流中心；还有的称“物流园区”，如北京通州物流园区、宁波现代商贸物流园区等。其定义和内涵也是仁者见仁，智者见智。我国学者牛惠恩（2000，2）认为物

3、流园区是一家或多家物流（配送）中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。以王之泰为组长的北京市物流系统发展规划研究组的专家们（2000，8）则认为：“物流基地是集约了多种物流设施、起到综合功能和发挥基础作用的特大型物流节点，是集约化的、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的交汇地”。俞海宏先生（2001）提出所谓物流基地就是“从事专业物流产业、具有公共公益特性的相对集中的一个建设物流事业的独立区域”。黄培清教授（2001，11）则认为：“物流园区也叫做物流中心、物流基地，它具有规模化的运输功能、储存功能、装卸搬运功能、包装功能、流通加工功能、物流信息处理功能、物流咨询

4、功能、需求预测功能、物流培训功能、结算功能和其他后勤服务等功能。”范振宇（2000，9）在综合各国对物流基地功能的阐述后，提出“物流基地是位于大城市周边、靠近交通干线的具有一定规模和综合服务功能的特定地区。,关于物流园区的概念，目前国内外尚无明确和统一的定义，即便是在国家标准物流术语中，也仅对物流中心、配送中心进行了原则性的界定，我国一些学者通过研究国外物流园区或与物流园区功能相当的物流节点，从不同角度对物流园区进行了描述，以下是几种具有代表性的定义。定义1：物流基地是一种非常大的物流节点，它的集约功能非常强，它的综合功能非常强，它是一些小的物流节点集约而成的产物，也是不同的物流线路共同的交汇

5、点。物流基地是一个或多个物流中心、配送中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。定义2：物流园区是由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同类型物流企业在空间上相对集中分布而形成的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。定义3：物流园区应是指在几种运输方式衔接地形成的物流节点活动的空间集聚体，是在政府规划指导下多种现代物流设施设备和多家物流组织机构在空间上集中布局的大型场所，是具有一定规模和多种服务功能的新型物流业务载体。它按照专业化、规模化的原则组织物流活动，园区内各经营主体通过共享相关基础设施和配套服务设施，发挥整体优势和互补优势，进而实现物流集聚的集约

6、化、规模化效应和促进载体城市的可持续发展。在本书中，对物流园区定义如下：物流园区是由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同类型物流企业在空间上相对集中分布而形成的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。它一般是政府从城市整体利益出发，在城市的城乡结合部、主要交通干道附近开辟专用场地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流（配送）中心在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。,2.1.1.2物流园区、配送中心、交通枢纽的区别(1)物流园区 一般认为物流园区是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商

7、企业在空间上相对集中布局的场所，是多种物流设施和不同类型的物流企业较为集中的区域，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。物流园区的建设有利于实现物流企业的专业化和规模化，发挥它们的整体优势和互补优势。(2)配送中心 配送中心是从供应者手中接收多种大量的货物，进行包装、分类、保管、流通加工和信息处理等作业，然后按用户的订货要求备齐货物，以令人满意的服务水平进行配送的流通型节点。配送中心是典型的流通型仓库，强调流通性。配送中心是在仓库的基础上发展起来的。一般的物流园区内都建有配送中心。（3）交通枢纽 交通枢纽是指几种或多种运输方式的结合部或几条运输干线的交叉点，有大量客货流集散，具有优越的地理位

8、置和方便的交通运输条件。交通枢纽的形成和发展，带动了交通运输条件的进一步改善，又促进了工业、农业布局和商业贸易的发展。交通枢纽城市多是重要的物流节点，也是整个国家物流业发展的重要基础。,（4）物流园区与交通枢纽 物流园区的首要条件是其一般都是全国或区域性交通枢纽，这也是我们所说的枢纽性物流园区，这类园区一般是依托一种或数种交通枢纽而建立，如依托航空港、运输港、铁路枢纽、高速公路等。但它们同时也是多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，能发挥综合性物流功能，而交通枢纽一般不具有这一功能。物流园区与交通枢纽并不是谁涵盖谁的关系，其规划时的经济基础条件不同，市场需求也不一样，两者在规

9、划建设的时间上存在外延的交叉，在服务功能上也存在特定时期的过渡和交叉，从国内发展阶段看，二者在相当长的一段时间内具有存在和共生的可能性。（5）物流园区和配送中心 物流园区与配送中心的共性都是物流节点，都是物流活动的场所，二者的区别主要体现在以下几个方面：基本属性不同，主体表现形式不同，交通集约程度和区位选择的因素也不同。物流园区包括配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施。作为经济功能区，其主要作用是满足城市居民消费、区域生产组织所需要的生产资料、经营活动。,2.1.1.3物流园区/基地的基本类型 各国和地区物流园区的具体类型和分类

10、标准也不尽相同，没有统一的模式和标准。有根据物流园区位置构成的不同，将物流园区分成集中型和非集中型两大类的；有根据物流园区发展的行业导向不同，将物流园区划分为专业型和综合型两大类的；有按服务对象和服务半径的不同，将物流园区的形式主要划分为国际型物流园区、区域型物流园区和市域配送型物流园区三类的；有按园区投资者划分为政府主办型、行业协会主办型、政府规划企业运作型、企业投资型的。目前，在我国，其他分类情况基本能被接受，但按照位置构成不同划分的“集中型和非集中型”物流园区的分类方式是比较独特和新颖的，这种分类对我国物流园区的发展具有指导意义。所谓集中型物流园区，其主要特点表现在用地的集中和连续上，用

11、地规模较大，区内包含一套通达性较强的联合运输（公路、铁路、航空、水运等）转运系统，这套转运系统可以位于园区内部也可以位于附近，与园区本身在组织上是一体的。在开发集中型物流园区时主要以规划发展新的企业场地为主，以发展、吸引第三方专业物流企业为主旨，集中发展大型货运商和物流服务商。所谓非集中型物流园区，其在表现形式上与集中型物流园区恰恰相反。它在空间上可以是数个被分开的区域的联合体，通过信息网络化平台将这些相对分散的个体相互连接起来。例如它可以是相对分散的多个公路运输站场、铁路枢纽站、航空港或水运港的松散联合体，通过信息网络将它们组织在一起，以尽可能地发挥各自的功能与优势。非集中型物流园区一般选址

12、在土地较为紧张的地带，在场地开发时主要以发展现有土地为主，重点在于对原有基础设施的有效开发利用以及采取现代物流技术对它们进行资源整合。,本书主要是按功能来分的，结合了国内外的分类标准，并作了一些修改，我们从功能角度将物流园区基本划分为四大类：转运型物流园区、存储配送型物流园区、流通加工型物流园区以及综合型物流园区，如表2-1所示。,表2-1按功能分类的物流园区,物流园区/基地规划与设计分析及其基本原则,2.1.2.1物流园区/基地规划与设计的目的 总结国内外物流园区规划建设的经验，一般主要有以下几个方面的目的：（1）改善城市交通管理，减轻物流对城市交通的压力。（2）减少物流对城市环境的种种不利

13、影响。物流除了会对城市交通带来压力和产生噪声污染，物流中心本身也会对城市环境造成一些不利影响，因而在空间布局上受到规划的限制和制约。（3）促进城市用地结构调整，完善城市功能布局。物流园区的规划，不仅要为物流企业的发展提供良好场所，也要为城市用地结构的调整和城市功能布局的完善创造有利条件。（4）推进资源整合，提高物流经营的规模效益。发挥整体优势和规模优势，实现物流企业的专业化和互补性，降低运营成本和费用支出，获得规模效益。（5）满足仓库建设的大型化发展趋势的要求。（6）为物流企业发展提供有利发展空间。从满足物流企业发展的角度来说，物流园区的规划应该满足三个方面的要求：给物流提供必要的停歇中转空间

14、，减少物流在空间上的不合理流动，保证物流供应的顺畅和反应的快捷。（7）优化城市生态环境，满足可持续发展要求。通过园区规划建设，减少线路、货站、货场、相关设施在城市内的占地，避免对城市景观的破坏，并将分散的物流企业和仓储设施等集中起来，促进物流基地废弃物的集中处理，降低对城市环境的破坏或影响，尽量满足城市可持续发展的要求，是物流园区规划建设的基本目的之一。(8)满足市场需求，推进物流产业发展。,2.1.2.2物流园区的战略定位 任何一个企业的任何一个产品都要有其定位，物流园区也一样。在对物流园区的调查中发现，各地物流园区的建设大都存在着很大的盲目性，一批物流园区缺乏明确的定位，很多园区建成以后出

15、现了无企业入驻、无业务经营的局面。据统计，我国物流园区空置率已达到60，出现这种情况的关键因素之一就是在规划的时候园区定位不明确。影响物流园区定位的因素很多，总的来说主要有以下五个方面：区域或城市的发展现状、城市的规划布局、园区所处的地理位置、地区交通发达程度、区域企业的空间布局。物流园区的定位因主导因素的不同而不同。所以，在物流园区开始建设之前，园区的投资者和规划者应该对物流园区建设的政府背景、经济背景、城市总体规划和城市建设背景等进行必要、细致的调研。例如，可以参照国外物流园区的发展经验，详细调研城市（区域）的市场特点、货物的输入输出量、货物的进出口种类、当地的物流企业和商贸及制造业企业情

16、况等因素，对这些因素的有效把握非常有利于未来物流园区的正确定位。以北京航空港物流园区为例来说明，北京空港物流园区是在依托首都国际机场的基础上而建的，位于北京东北方向、首都机场北侧，与即将扩建的首都机场及其货运区统一规划，科学布局，“无缝对接”，充分满足航空货运对速度、质量的要求，并最大限度降低物流成本。凭借周边便利的交通网络和发达的区域经济，在规划的时候就将其定位为航空公路国际货运枢纽型物流园区，主要吸引从事国际国内货运分拨、整理、加工、仓储、配送、展示、展销等业务的企业入驻，为北京市进出口货物集散和中外客商国内外采购、分销提供物流平台。,2.1.2.3影响物流园区布局的因素 物流园区是物流企

17、业和配送中心集中布局的场所，它首先应尽量满足物流企业或配送中心的区位要求。根据对国内外物流和配送中心的区位因素进行的分析和研究的结果表明，物流企业或配送中心的布局主要应该考虑以下一些因素，或具有下面一些空间布局特征：（1）接近市中心。靠近市场、缩短运距、降低运费、迅速供货是配送中心布局的主要考虑因素之一。（2）靠近交通主干道出入口。（3）追求较低的地价区位。（4）数量充足、素质较高的劳动力条件。（5）良好的可达性，如经销易损坏、腐烂的产品需要频繁快速的输送，需要较好的可达性，因此更要求靠近市场分布，这在一定程度上导致了这类产品配送中心的分散布置。（6）靠近铁路枢纽。铁路具有运力强和运费低的优势

18、，但运距超过400480公里时，铁路才具有竞争力。,（7）位于集中消费物流区。这主要因为：第一，消费物流是流量最大的物流，消费物流主要是从国际和区域物流中转而来的，是国际物流和区域物流的下游物流，对国际和区域物流有着很大的影响。第二，物流配送中心接近市场和消费地是其空间布局的一大发展趋势。第三，物流市场的培育是一个由小到大的过程。物流经营是一种企业行为，物流产品（服务）的销售市场有一个由小到大的空间扩散过程，只有经营成功的物流企业才有可能占领更大的市场份额，不断学习和积累经验，逐渐扩大物流服务的市场空间和市场份额，是物流企业发展的必由之路。第四，物流是一个需要综合管理和多方协调的有机系统，这个

19、系统覆盖的空间范围越大，需要协调和解决的问题就会越多。第五，吸引外商、外资加入本地的物流产业建设，跳过一些发展过程中的门槛，吸取他人经验教训，更快与国家发展水平接轨。（8）物流园区规划建设与物流企业建立有本质差别，物流园区建设是一个有关物流的空间布局规划问题，与物流企业或物流经营实体的建立是不同的。规划物流园区是为物流中心或物流企业提供空间集中活动的场所。,2.1.2.4现代物流园区规划与设计的原则（1）统一规划原则 物流园区的规划和布局应该从城市整体发展的角度来统筹考虑，并结合规划选址的用地条件来确定园区的具体位置。此外，规划建设物流园区还需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等情

20、况进行认真的调查分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流园区长远和近期的建设规模。因此，物流园区应由规划部门统一规划，以便与城市总体规划、土地利用总体规划及其他有关规划相协调，符合城市物流用地空间的统一布局和统筹安排，满足城市地域合理分工与协作的要求。（2）环境合理性原则 缓解城市交通压力、减轻物流对环境的不利影响是物流园区规划的主要目的，也是“以人为本”规划思想的直接体现。使占地规模较大、噪声污染严重、对周围景观具有破坏性的配送中心尽量远离交通拥挤、人口密集和人类活动比较集中的城市中心区，为人们创造良好的工作、生活环境，既是物流园区产生的直接原因，也是城市可持续发展的必然要求。（3）

21、适度超前、循序渐进原则 物流园区规划同其他规划一样，需要具有一定的超前性，但任何盲目的、不符合实际的超前建设都可能造成不必要的资源浪费。因此，必须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客观分析物流业发展现状和未来趋势的基础上，合理规划物流园区。,（4）市场化运作原则 规划建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。政府要按照市场经济要求转变职能、强化服务、逐步建立起与国际接轨的物流服务及管理体系。物流园区的运作以市场为导向，以企业为主体，在物流园区的功能开发建设、企业的进驻和资源整合等方面，都要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境和周到有效的企业服务

22、来吸引物流企业和投资者共同参与。（5）高起点原则 现代物流园区是一个具有关联性、整合性、集聚性和规模性的总体，其规划应该是一个高起点、高重心的中长期规划，并具有先进性和综合性。因此，规划现代物流园区必须紧跟世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点现代化。物流园区必须以市场为导向，以物流信息管理系统的建设为重点，以第三方物流企业为主体，成为现代物流技术的研发、应用或转化的基地。（6）整合利用现有资源原则 以仓储资源为例，在诸多物流基础设施中，仓库以其庞大的规模和资产比率成为物流企业的空间主体，国外一般经验是仓库用地占整个配送中心用地的40左右；仓库建设投资大、回收期长且难以拆迁

23、，充分利用好现有的仓储设施，则可基本解决原有设施再利用及优化资本结构的问题；仓库多分布在交通枢纽和商品的主要集散地，交通便利，区位优势明显，可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求。充分利用已有仓储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是物流园区规划的捷径。,物流园区/基地规划与设计的一般步骤,2.1.3.1物流园区规划与设计的一般流程 物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大，回收周期长。国外物流园区的投资收益期大约在15年，我国的物流园区也很难在短期内实现盈利，加上市场竞争愈来愈激烈，因此物流园区的规划与设计工作也愈发显得重要。作为世界一流的物流咨询和研究机构，德国弗劳恩霍夫物流研究院（

24、Fraunhofer，IML，简称德国物流研究院）在众多的国际性物流园区规划与设计项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动、最佳实践驱动这三个驱动的MSFLB物流园区规划方法论。MSFLB“五步曲”规划与设计方法论其实是这五个步骤英文首个字母的简称，它们分别是市场分析(Market Study)、战略定位(Strategic Positioning)、功能设计(Function Design)、布局设计(Layout Design)和商业计划(Business Plan)，如图2-1所示。,图2-1,（1）市场分析 为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等

25、情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。资料收集和调查分析过程使用的研究方法和工具包括一手资料收集与分析、二手资料收集与分析。其中，一手资料收集与分析包括深度访谈、电话访谈、问卷调查等方法。在完成一手和二手资料收集后，所有的资料都汇总到一个规划数据库里，下一步就是数据处理及分析工作。建议采用SCP模型进行定性分析(如图2-2所示)，采用REA模型进行定量分析。,图2-2SCP模型逻辑体系,此后，参照该地区GDP最近几年的增长率以及未来几年的预期增长率，以此数据作为该区域物流园区的物流作业量的年增长率

26、，就可以得到物流园区未来1015年每年物流发生量的预测数据。在测算过程中，可以建立不同的预测模型，例如指数回归分析法和灰色GM（1，1）模型，这样就能使得预测值更加贴近区域物流未来发展的实际情况，如图2-3所示。,图2-3物流园区内部功能面积推算,（2）战略定位 在完成翔实的定性、定量市场分析和研究以后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析（即SWOT分析）。如果某类服务，例如空港、海港、公路货运站场，在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。这些分析的主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战

27、略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列以提高物流服务水平的举措、物流园区战略选择的“价值方案”及其实施步骤。这些策略应该严格限制在内部使用。典型的物流园区制胜策略有：充分利用保税物流中心的功能，实现对进出口通关和行政管理的高效率；充分利用和拓展现有的物流信息系统，打造强势的国际物流信息平台；充分利用WTO国际贸易政策，建立特色的欧美商品专业集散地，拓展国际物流业务；充分利用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特点，促进行业供应链的竞争力提升，集聚产业的物流，实现产业链的成型和优化；按照循环经济的发展要求，以创建生态物流园区为目标，牢固树立科学的发展

28、观，坚持经济发展和生态保护并重，致力于生态环境的培育和提升。,（3）功能设计 作为进出货物的集散地和为大型厂商采购与分销提供的物流平台，物流园区应该具有以下一些基本功能：运输功能 仓储功能 物流信息处理功能 装卸搬运功能 包装功能 流通加工功能 配送功能 停车场功能 从一些发达国家的物流园区具体实际情况来看，物流园区还具有以下增值性功能：结算功能 需求预测功能及物流系统设计咨询功能 物流教育与培训功能 欧洲物流园区的服务功能区主要包括如下的9项：办公室与劳力服务区（An Office and HumanService District）、铁路服务区（The Railroad Zone）、海关服

29、务区（The Customs District）、转运代理中心（A Forwarding Agent Center）、公路托运合同代理中心（A Road Haulage Contractor Agent Center）、物流中心（A Logistics Center）、车辆服务区（Vehicle Service）、综合仓库（General Warehouses）、运动场和娱乐园区（A Sports and Recreational Park Zone）。一般而言，物流园区可以分为如下几个功能片区：仓储区、加工区、增值区、交易展示区、综合服务区、行政区、商业区、住宅区等。,（4）布局设计 物流园

30、区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。目前，国内在物流园区布局规划方面可以参考的成功案例不多。通过研究欧洲物流园区最佳实践案例，国内物流园区在布局方面可以吸取国外先进的经验有：校园化的设计理念/分割不同的功能区域；按照物流与空港/海港，以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充

31、分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、一些有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、一些最优决策方法等。物流园区规划与设施布局的合理性还可以通过动画仿真来进行检验。德国物流研究院在物流园区仿真方面拥有成熟的软件和模型，可以轻松地协助客户优化规划成果。,（5）商业计划商业计划主要是让园区投资和经营管理者按照公司体制设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售/市场推广策略、

32、投资收益等财务概要分析。物流园区的开发一般分阶段进行。分阶段进行将比整个一步到位式开发容易实施，而且，后一个阶段可以吸取前一个阶段中的经验，同时进一步调整和优化下一步的营销策略和其他细节。物流园区典型的业务模式有物业支持、建设支持、财务支持、人力资源支持、环境支持、安全支持、质量支持、设备支持等服务。在物流园区市场营销方面，建议采取宣传手册、用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网、投资指南、广告等多种手段混合使用的整合营销方式，以达到预期效果。,2.1.3.2物流园区物流量的预测 对物流园区物流量进行预测是物流园区选址工作开始之前的必备工作。区域物流量的预测决定了建设物流园区的数量

33、以及相应的规模，因此有必要在物流园区的可行性研究阶段进行物流量预测，为正确地规划、选址决策提供科学依据。当前，我国没有针对全社会的物流量的统计指标，一般情况下都是用货运量、周转量代替物流量。我国只有基本的货物运输量和货运周转量统计，其他物流业的相关指标均没有公开的统计资料，也没有权威的统计方法和基础数据。目前，我国部分省市纷纷制定和规划物流产业发展的项目，急需市场需求的统计数据作为物流业发展的可靠数据，以避免出现盲目投资、重复建设等问题，从而使物流业的发展方向更加明确。为此，有必要研究一下物流作业系数，以预测物流量。物流作业系数是指适合物流的运量在社会总货运量中所占的比重。如果知道各产品的物流

34、作业系数以及这个地区的运输规模，就可以了解这个地区的物流需求总量。根据定义可得如下公式：式中：物流作业系数；L适合物流的运量；F全社会货运量。,2.1.3.3物流园区的规模确定(1)物流园区规模确定原则 与区域社会经济发展相适应的原则 物流园区规模的确定以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据，同城市和区域经济发展相适应。用社会各行业的统计数据，对物流现状和未来发展进行定量、定性分析和预测，分析不同空间范围、不同功能类型的物流量，有助于对物流的分布、流量及结构有客观的认识，从而为确定物流园区规模提供可靠依据。与市场需求相协调的原则 市场需求的大小直接决定了物流园区的规模。通过对需求层次和结构进行

35、分析，确定相应类别的功能设施及规模。内部和外部系统性的原则 物流园区规模的确定要坚持对内部的功能区进行合理的系统优化布局，在流线合理的前提下结构紧凑，减少土地占用。同时，根据服务的经济区域内运输、配送距离、产品结构和货物种类所决定物流园区和物流（配送）中心的总数来确定最佳的物流园区规模。适度超前原则 物流园区作为城市或区域内基础设施，一旦建成则很难变动，因此应具有适当的超前性。物流园区建设超前于现有物流业发展阶段，其中一个主要目的就是为引导物流（配送）中心的合理布局并提供发展的用地保障，从而杜绝任何盲目的、与实际脱节的超前带来的浪费，同时也有利于杜绝过于保守所造成的用地不足、无法实现预期资源整

36、合的目的。,（2）物流园区规模确定基本程序 物流园区规模确定的程序应是一个动态的规划过程，即经过不断的信息反馈和修正，利用定性、定量结合，充分考虑各方因素，最终得出结果。主要步骤如下：社会经济分析与物流预算 通过广泛收集区域（城市）内物流相关行业的基础资料，结合社会经济发展总体规划，分析现阶段物流各相关行业的经济特点，预测各物流功能要素未来发展状况，并按照对物流处理过程的特性（运输、配送、仓储、流通加工过程的共性和个性）分类，从不同角度把握物流的发展趋势和分布特点。功能设计与战略定位 根据城市或经济区域物流现状及未来发展趋势的预测分析结果，结合具体进入园区的企业及服务对象企业对物流服务的客观需

37、求，设计物流园区的具体功能，划分物流园区内部不同功能分区；根据功能设计的内容和要求，研究物流园区发展战略定位、园区业务经营定位，从而明确园区经营模式、平台建设等。规模初算 通过对未来发展预测中不同特性物流量的分解，结合功能设计要求，根据有关国家和行业标准，采用定量方法，初步计算各主要功能区的使用面积和建筑面积。方案设计 在根据功能设计的基础上结合规模初算结果，为物流园区正常运转设计合理的内部工艺流程，然后在工艺流程的指导下合理布局各功能区域的基本位置、建筑工程方案及作业空间布置等。规模确定 根据方案设计结果的反馈信息重新修正规模初算结果，进行方案设计的完善，对各功能区域空间布局结构进行最后调整

38、，并将各功能区的建筑面积转化为占地面积，从而得到物流园区的总规模。,2.1.3.4物流园区规划的条件要素 物流园区规划的条件要素包括：区位条件、物流需求、政府政策、城市财政力量、基础运作条件、物流人才和技术条件。(1)区位条件 区位条件是区域物流园区建设必须有的基本经济地理位置条件。区域物流园区的建设要满足区域物流运作成本与效率的要求，基础设施布局与规模要和物流运作的现状与发展相适应。一般情况下，物流园区的布局选址应考虑以下几个方面：接近市中心 市中心商业网点集中，是配送中心的主要供、配货对象，靠近市场、缩短运输距离、降低运输费用、迅速供货是配送中心布局主要考虑的因素。靠近交通的主要干线 靠近

39、交通的主要干线是方便运输、降低运输成本的有力措施。配送中心供、配货主要是通过公路运输，将物流园区建设在主要干线上，可以降低配送中心的运输成本。追求较低的低价区位 物流园区的占地一般较大，选择较低的地价可以大大减少园区的建设成本。位于商品集散地 将物流园区建设在商品的集散地，可以方便地处理产生的物流需求，有利于低成本、高效率地开展物流服务。,（2）物流需求 物流需求是影响物流园区规划的非常重要也是最直接的因素。没有了物流需求，物流园区也就失去了最强有力的经济支持；没有了物流需求，也就失去了建设物流园区的必要性。物流量与物流需求密切相关，但物流量并不完全代表经济社会活动对物流的需求。在物流服务能力

40、完全满足物流需求的条件下，物流量基本上反映物流需求。在物流服务能力不完全满足物流需求的条件下，物流量不能表示社会经济活动对物流的需求，仅代表被一定物流服务设施所限制的物流需求量，尚未满足的物流需求部分就是潜在的物流需求。直接物流需求量是物流需求的主体为了满足其生产经营、事业开展以及生活的需要，产生的对物流社会化服务的直接需求量。从物流需求主体来看，物流的直接需求量包括下面几个方面：工业企业对供应物流服务和销售物流的需求量；连锁商业对配送服务的需求量；一般消费者的物流服务需求量；区域间货物中转运输的需求量。物流潜在需求量主要指经济环境、社会环境以及物流服务环境的发展对物流需求的拉动量，是从动态的

41、角度来分析物流需求量的变化趋势，是直接物流需求量的变化趋势。主要包括：工业企业对供应物流服务和销售物流的潜在需求量；一般消费者的物流服务的潜在需求量；区域间货物中转运输的潜在需求量。,（3）政府政策 建设物流园区离不开政府政策上的支持。政府给予的优惠政策可以大大减少物流园区的成本支出，如政府给予优惠的地价，就可以减少建设成本。政府也可以提供优惠政策来吸引投资和物流企业的进驻，如在美国得克萨斯州的圣安东尼奥市，市政府制定了前10年免征财产税、销售税返还、对从事中转货运的企业免征财产税等一系列税收优惠政策。（4）城市财政力量 德国开发物流园区的模式一般是：联邦政府统筹规划。联邦政府在统筹考虑交通干

42、线、运输枢纽规划的基础上，通过对经济布局、物流现状进行调查，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理科学的规划。州政府、市政府扶持建设。为引导各州按统一的规划建设物流园区，德国交通主管部门对符合规划的物流园区给予资助或提供贷款担保。企业化经营管理。负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的土地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。进驻园区的企业自主经营。我国目前建设的物流园区大多借鉴德国模式，所以在一定程度上，城市财政力量影响了物流园区建设的规模。,（5）基础运作条件 物流基础运作条件包括交通运输、仓储、信息、包装、装卸搬运

43、、流通加工、国际贸易通关等方面。交通运输 交通运输是物流系统中最为重要的构成要素。它由交通运输设施、运输工具、通行权以及在此基础上提供运输服务的承运人组织所构成。在其形成和发展过程中确定了各种运输方式的运输系统或多式联运系统的经济特征。运输方式确定了运输的基本形式，物流系统要求交通运输具有良好通达性、能够满足物流需求的可得性、保持合理的运输价格、各种运输方式构成的综合运输体系的布局、分工合理和配合协调。公路 公路运输与物流园区的建设密切相关，是货物陆路运输的重要手段，是实现“门门”服务的最可靠方式。公路网是分布最密集的网络，物流园区中货物的集散都可以用公路运输来实现。铁路 铁路运输的优势是快速

44、、廉价运输货物，可以装载笨重货物，通过集装箱可以实现公路与铁路的多式联运。将铁路线引入物流园区，修建场站、仓库及相关运营辅助设施，可以办理整车、零担、笨重货物、集装箱和散装货物，降低运输成本。水运 水运是比较廉价的运输方式，可以一次运输大量的货物，还可以与公路、铁路进行多式联运，而且港口本身是大宗货物的集散地。航空 航空运输在几种运输方式中运量最小、速度最快，但货物大部分属于高附加值产品，其货运要求和质量较一般运输方式高。,仓储 仓储除了具有场所功效外，因对产品需求具有调节功能，适应生产和消费之间的时间差异，从而构成物流系统中另一支撑要素。仓储基础结构是由库场设施、仓储设备以及在此基础上形成的

45、仓储功能和仓库管理者构成，并由此形成了物流系统中的物流节点。信息 信息是实现优质物流服务的保障作用和其对于现代企业产销决策的支持作用，使通信基础设施及信息系统成为区域物流中心系统建设的重要保障条件。物流园区信息一般由下面两个部分组成：物流园区内部信息 物流园区内部信息是伴随物流园区各种活动而发生的信息，包括在物流园区各种具体的物料流转信息、物流作业层信息、物流控制层信息和物流管理层信息等。物流园区外部信息 物流园区外部信息是在物流园区活动之外产生的，是提供给物流园区活动使用的信息，包括供货人信息、顾客信息、订货合同信息、交通运输信息、政策信息等。包装、装卸搬运、流通加工、国际贸易通关包装、装卸

46、搬运、流通加工、国际贸易通关及其物流延伸服务等环节的设施设备配套成为物流系统不可缺少的要素。（6）物流人才、技术条件 建设区域物流园区需要通过良好的物流服务组织与经营管理来实现。高效的物流组织与管理是适应物流活动的内在要求和重要条件，而人才和先进的物流管理技术是实现高效物流组织与经营管理的核心和支撑要素。,返回,2.2物流园区/基地规划与设计的典型案例,成功案例,2.2.1.1选址 物流园区建设在烟台经济技术开发区西南角沿同三高速公路旁，东起海通工业园，西至同三高速公路与206国道的交叉口。2.2.1.2规模（1）物流园区规划占地10万m2。（2）物流园区建设周期：至2005年征地4.3万m2

47、（现海通工业园范围）；至2010年征地5.7万m2（现舒家村以西）。（3）物流园区用地划分（按入驻企业性质）：第三方物流企业用地、物流软件开发企业用地、物流咨询培训公司用地、物流设备生产厂商用地四类。（4）物流园区用地比例：2111，即第三方物流企业用地4万m2、物流软件开发用地2万m2、物流咨询培训公司用地2万m2、物流设备生产厂商用地2万m2。（5）物流园区基础设施用地比例：仓库用地、停车场用地、集装箱堆场用地、道路用地、绿化用地、办公用地的比例为31.511.521。,2.2.1.3服务范围 物流园区立足于经济技术开发区、保税加工区以及相邻的高新技术工业园区等，面向烟台市，辐射东南亚。2

48、.2.1.4中、远期目标（1）至2005年通过招商引资使园区入驻率达到规划面积的40以上。（2）至2010年发展为大型社会化物流服务和国际商贸后勤基地，为烟台经济提供强有力的保证，带动烟台现代物流产业的发展。2.2.1.5总体定位 物流园区是烟台物流产业孵化器。所谓物流产业孵化器有两方面涵义：一是指进一步发挥物流产业的主观能动性，通过物流园区建设拉动其他产业的发展，进而起到培育物流市场的作用，长此以往形成良性循环（辅助原有的优惠政策，通过物流设施的完善，吸引生产、流通企业入驻经济开发区，即拉动其他产业发展；通过其他产业的发展拉动物流需求，即培育物流市场）；二是指物流园区通过吸引第三方物流企业、

49、物流设备生产企业、物流软件开发企业、物流咨询服务企业、物流金融服务企业入驻，相互促进，支持彼此的发展。,2.2.1.6核心功能（1）货物集散功能。接收通过各种运输方式到达的货物，并进行分拣、储存，将本市发出的货物进行集中，通过直接换装（CrossDocking）方式发运。（2）货物中转功能。结合烟台中转物流需求大的特点，物流园区将充分体现商品中转中心的作用。一方面物流园可以连接各种运输方式，实现多式联运，为进出口货物、国内跨海运输提供便利条件，如将集装箱海运与铁路或公路运输方式相结合；另一方面物流园也将起到衔接干线运输与支线配送的作用。（3）配送功能。物流园区向配送中心、配载中心或区域物流节点

50、实施日常配送，物流园区针对工商企业提供配送服务。（4）流通加工功能。其包括商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印刷等。通过流通加工，提高物流对象的附加价值。（5）口岸功能。可设置海关、卫检、动植物检疫检验机构，为以烟台为生产、加工基地或者最终销售市场的制造商、分销商提供储存、保管、运输、加工、货代等服务。（6）商品检验功能。其包括商品检验与养护、商品检疫等。（7）物流信息服务功能。建设物流公共信息平台，完善物流信息网络建设，通过信息系统完成物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息记录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持，以及方便报关、结算、利税等单据处理，提高工作准确性以及工作效率，简化