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1、,富基世纪公园商业项目实地考察解析方案,报告框架,第三部分：团队人员介绍,第三部分：项目考察浅见,望城辖13个镇、3个乡，总面积1046.42平方公里，总人口56.63万人；望城撤县设区后，长沙市辖6个城区，总面积1915.28平方公里，是原城区面积的2倍。,砸破“蛋壳”，长沙城长大一倍,长,沙,县改区消除城乡分割弊端,长沙城市辖区仅在1996年进行了区划微调，撤销原郊区，设立芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5个区，城区行政区划基本沿袭解放初期的范围未变，“蛋壳”包围，制约发展，城乡分割现状亟待改变。如能适时将县改区，扩大市区面积，拓展城市发展空间，能避免市与县在产业布局、市政建设等方面容易出现的
2、项目雷同、资源浪费、重复建设等问题，消除城乡分割带来的弊端。按照主城区、都市圈、城郊带三个层次，实现以城带乡、以镇带村，加快城乡一体化进程。,望城县改区，对长沙市的好处，是扩展了城市发展的空间；对望城县的好处，则是加快城镇化进程，能够促使经济更快发展，提升招商引资影响力。,望城县改区双向影响力,“撤县改区”后变化,“一改三不改”的原则，名字由县改区，但区域范围、人员编制、财税体制等都不变县改区将推动整个城市建设县改区将促进生活质量提高,望城区未来五年规划,未来五年，望城区将按照大力实施“建设新城、强工兴园、城乡一体”发展方针，加快推进新型城市化、新型工业化、农业现代化。到2015年，地区生产总
3、值达到600亿元以上;财政总收入达到80亿元以上;工业总产值达到1300亿元以上;全社会固定资产投资累计达1800亿元以上;城镇化率达55%以上;城镇居民人均可支配收入年均增长14%以上，农民人均纯收入年均增长18%以上。,望城商业规划,从前景来看，规划体系非常完善，大型商场、特色商业街、大型批发市场、零售商业、物流中心规划齐全。,一、商业体系规划岳麓区商业体系结构为：1个市级商业副中心；3个城市副商业中心，27个社区级商业中心。二、特色商业街规划重点规划构建27条特色商业街。三、大型零售网点规划岳麓区共规划大型零售网点74处。四、农贸市场规划社区农贸市场按“综合农贸市场农加超标准菜市场”三级
4、层次规划新建30处。五、商品交易市场规划规划新建19处。六、物流体系规划规划形成2处综合性物流园区。,区域商业格局,13,【普瑞大道商业带】,历史及意义：普瑞大道主道有一个“普瑞温泉大酒店”。沿线诞生了较多小商铺，由此形成散点状分布的主干道商业带；总体量：营业面积约3万平方米；形象：整体规划不完善。恒大名都、世纪公园等大型楼盘临街商业，但是周边有很多零散铺面，形象差，档次低；业态：小街铺（如小餐馆、小型超市、酒店、五金建材等）消费人群：普瑞大道沿线住户及周边居民等人群。,普瑞大道商业带：点状商铺连成一条线，形象参差不齐，消费品类少。,14,【雷锋大道商业带】,历史及意义：望城主干道之一。大道集
5、聚了大药房、环球家具店、鹏程大酒店等大型商业形成具有一定规模及大量车人流量的商业带；街道宽，形象好。总体量：营业面积约5万平方米；形象：大型的商业休闲带；业态：长沙医学院、商学院北津学院、长沙附一医院、湖南省废旧物交易市场，沿街商铺涵盖服饰、餐饮、娱乐休闲、美容等多种业态；消费人群：周边居住人群群。,雷锋大道商业带：大型特色商业中心，体量大，商业消费品类多,15,历史及意义：整个西部区域中，市委市政府区域已经明确定位为中央商务区、政务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片的腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住区”。而毗邻河西CBD的金星大道北板块，为之奠定了良好的物质、文化、交通、
6、居住基础。形象：现在正在规划建设中，周边已有一些成规模的商业。业态：社区商业、小商铺（如小餐馆、小型休闲娱乐场所）消费人群：周边各类人群。,【金星大道商业带】,金星大道商业带：是新区发展方向，打造第二个香港铜锣湾，商业规划全面。随着区域成熟，商业逐步完善。,16,点状商铺连成一条线，形象参差不齐，消费品类少。,普瑞大道商业带,雷锋大道商业带,金星大道商业带,大型特色商业中心，体量大，商业消费品类多,是新区发展方向，打造第二个香港铜锣湾，商业规划全面。随着区域成熟，商业将逐步完善。,以金星大道沿线为核心的高星板块，大牌地产云集，区域规划全面。随着区域发展商业竞争日趋激烈。,17,项目分布示意图,
7、本案,区域商业,总结：片区项目基本自身都配有商业配套，整个社区如同一个小群落缩影，社区外又相对独立。整个区域的商业资源丰富。发展也日趋成熟。,普瑞大道周边商业店铺分布零散，形象参差。,雷锋大道路附近商业形象较好，业态丰富。,21,金星大道商业氛围还未成熟，但规划全面，对外有一定辐射力。,22,区域问题点小结,1.区域商业以周边消费主体；商业多元化发展，打造新区商业中心；2.区域商业档次参差；3.区域价格差距大，不同位置差异明显；4.区域先还没有较大较集中商业，多以零散分布的街铺为主；5.区域的发展还未完成，周边的商业氛围还不够浓厚。,富基世纪公园,教育：长郡中学，星城实验小学，湖南师大附中星城
8、实验中学医院：星城医院，观沙医院，航天医院，长沙医学院第一附属医院银行：工商银行，中国建设银行，农村信用社邮局其他：普瑞温泉酒店，月亮岛风景区，龙湖高尔夫，洗心禅寺等休闲娱乐场所，正在建设中的奥特莱斯国际名品假日购物公园公交线路：903、907A、918路,项目区域：大河西先导区核心位置，未来规划的梅溪湖经济区紧邻本区域。规划中的地铁2号线延长线将通达此区域。,项目规划,产品以洋房和联排别墅类为主，项目分五期开发，总计10341户。,项目指标,新古典主义建筑风格,项目风格新古典主义,二房两厅一卫（84.34平米)三房两厅两卫（128.58平米）,产品户型户型精致实用，动静分区，干湿分离，布局合
9、理；南北通透双阳台。卧室带飘窗。,小结：1、本期主推84-128平米的两房和三房，共计2284套2、均价4980元/平米，起价2578.38元/平米，均价6476.43元/平米3、推出20套特价房，总价再减3-6万。,营销进度,项目商业分析,商业优劣势分析,32,一、高端消费人群丰富，消费潜力巨大，高端消费场所和 文化性消费缺乏；,二、居住及文化氛围较浓，商业发展良好；,三、本区域内城市规划较好，未来交通十分便利。,商业机会,商业优劣势分析,一、目前整体经营氛围较弱，人流量不够理想；二、临街商业形象较差，提高整体形象难度大。三、本项目较近区域存在大量待开发项目，对本项目后期稳定经营带来压力。,经营风险,
