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1、,方特 投资策划与风险分析,目录,第一阶段：投资前期 第一章：项目提出背景 第二章：项目可行性 及项目必要性分析 第三章：行业市场分析 第四章：投资估算与资金筹措 第五章：财务及经济评价 第六章：风险分析及规避 第七章：结论,目录,第二阶段：项目实施阶段 一、投资控制 二、风险分析第三阶段：项目使用阶段,第一阶段投资前期,第一章 项目提出背景,1.“十二五”时期可再生能源建筑应用规模将不断扩大 近年来，为贯彻落实党中央、国务院关于推进节能减排与发展新能源的战略部署，财政部、住房城乡建设部大力推动、浅层地能等可再生能源在建筑领域应用，可再生能源建筑应用规模迅速扩大，应用技术逐渐成熟、产业竞争力稳
2、步提升。,1.2大型游乐场产业市场前景可观 能源问题和环境问题是全球关注和迫切需要解决的问题。随着常规能源煤、石油、天然气的开采，这些能源被大量消耗、逐步减少的同时也带来了环境问题.1.3本次建设项目的提出 项目方即是在结合我国可再生能源产业，本项目是国家鼓励支持发展的低碳、节能、利用项目,该项目的实施将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。,第二章 项目可行性 及项目必要性分析,2.1 项目建设必要性分析2.2 项目建设可行性分析2.3 分析结论,2.1 项目建设必要性分析2.1.1 有效缓解我国能源紧张问题的重要举措 我国是最大的发展中国家，地处北半球亚热带、温带地区，常规能源贫乏而资
3、源相对丰富，天然气、石油、煤炭等常规能源的人均占有量仅为世界人均占有量的30%左右，近30 年的高速发展进一步造成我国常规能源的过度开采，对国外石油、天然气资源的过度依赖和环境的日益恶化，严重制约我国的可持续发展。2.1.2 促进我国节能环保产业快速发展的需要 低碳、节能、环保，是大型游乐场最大的特点。,2.1.3 资源合理利用实现变废为宝的需要 随着社会经济及陶瓷工业的快速发展，陶瓷工业废料日益增多，它不仅对城市环境造成巨大压力，而且还限制了城市经济的发展及陶瓷工业的可持续发展，可见陶瓷工业废料的处理与利用非常重要。2.1.4 增加当地就业带动相关产业链发展的需要 本项目建成后，将为当地80
4、0 多人提供就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展,2.1.5 带动当地经济快速发展的需要 本项目正式运营后，可实现年均销售收入130909.09 万元，年均利润总额为28908.93 万元，年均净利润为24557.75 万元，年可上缴增值税9508.41 万元，年可上缴所得税4351.18 万元，年可上缴城建费及附加950.84万元。因此，项目的实施每年可为当地增加14810.43 万元利税，可有效促进当地经济发展进程。,2.2 项目建设可行性分析,2.2.1 项目建设符合国家产业政策及发展规划 1、“十二五”新能源发展规划国家能源局新能源与可再生能源司透露，在即将出
5、台的可再生能源“十二五”发展规划中。2、国家战略性新兴产业发展“十二五”规划根据国家战略性新兴产业发展“十二五”规划，新一代信息技术、生物、节能环保、高端装备制造产业将成为支柱产业，新能源、新材料、新能源汽车产业将成为先导产业。项目建设具备一定的资源优势项目建设具备技术可行性管理可行性,2.3 分析结论综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。,第三章 行业市场分析,3.1 国内外利用情况分析3.2 大型游乐场应用情况与发展前景分析3.3 市场小结,3.1 国内外利用情况分析 经过近200 年的持续加速开采，煤、石油、天然气等常规化石燃料资源逐步减少，据有关资料，我国煤、石油、天然气的可开采年
6、数分别是114年 20.1 年、49.3 年，人均占有量分别是世界人均占有量的70%、11%、4%，所以我国比多数国家更迫切需要研究和寻求新能源和可再生能源。3.2 大型游乐场应用情况与发展前景分析 大型游乐场具有瓷器通性，强度大、硬度高、热稳定性好、吸水率0.5、阳光吸收比0.93、阳光吸收比不随使用时间衰减、可具有与建筑物相同的使用寿命等优点。,3.3 市场小结 通过以上分析，可以得知当前国内外利用产业背景较好，我国发展大型游乐场产业政策及市场需求前景可观，市场潜力较大。投资该产业面对较强的市场可行性、经济收益可行性，因此该项目的建设不仅可以促进我国新兴大型游乐场产业的快速发展，还可有效满
7、足当前市场需求，促进我国低碳环保业及相关产业链快速发展，具有良好的社会效益和经济效益，同时对于促进经济社会可持续发展有着长远的意义。,第四章 投资估算与资金筹措,4.1 投资估算依据4.2 固定资产投资估算4.3 流动资金估算4.4 资金筹措4.5 项目投资总额4.6 资金使用和管理,4.1 投资估算依据 本项目投资估算是根据可行性研究报告的编制方案和各专业提供的建设内容而编制的。A、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；B、建筑工程费：C、设备购置费：D、其它费用4.2 固定资产投资估算 本项目固定资产投资57284.96 万元，其中建筑工程投资29813.48 万元
8、，设备及安装工程投资24609.90 万元。具体投向如下：,4.3 流动资金估算 本项目采用分项详细估算法进行计算，估计项目达产时需流动资金55763.38 万元，其中铺底流动资金8922.14 万元。4.4 资金筹措 本项目总投资资金70015.10 万元，其中项目企业自筹30015.10 万元，申请银行贷款40000.00 万元。,4.5 项目投资总额 本项目总投资70015.10 万元4.6 资金使用和管理 本项目建设分二期进行：第一期：2010年7 月2011年9 月；第二期：2011 年10 月2012 年7 月；建设工期共计2 年。项目资金的管理使用，设立专账算，专款专用，并严格项
9、目资金管理、使用、审计和监督，最大限度地发挥项目资金使用效益。,第五章 财务及经济评价,5.1 总成本费用估算5.2 财务评价5.3 综合效益评价结论,5.1 总成本费用估算 5.1.1 基本数据的确立 1、产品价格 2、生产负荷 3、其他计算参数5.1.2 产品成本 成本费用是指项目生产运营支出的各种费用，本项目主要采取要素法测算项目生产成本，按照物料、动力等消耗定额，并以同类企业近几年生产同类产品的经验数据为依据。1.外购原辅料、燃料及动力费等2.财务费3其他费用5.经营成本6.总成本费用经估算，项目年均总成本费用为91,540.91 万元。5.1.3 平均产品利润与销售税金 本项目在整个
10、计算期内将实现年平均利润总额28908.93 万元。,5.2 财务评价5.2.1 项目投资回收期 财务效益分析的目的是考察项目在计算期内所取得经济效益的大小。该项目财务现金流量分析分析结果如下：序号项目（税后）数值 1 财务内部收益率(%)25.12%2 财务净现值(ic=10%)万元73943.53 3 投资回报期(年)5.935.2.2 项目投资利润率 本项目在整个计算期内将实现年平均利润28908.93 万元，项目投入总资金70015.10 万元。经测算，项目投资利润率为41.29%。,5.2.3 不确定性分析,5.3 综合效益评价结论,结论：由以上经济指标可以看出，项目年均销售收入13
11、0909.09 万元，年均利润总额为28908.93 万元，项目投资利润率为41.29%，税后财务内部25.12%，高于设定的基准收益率10%。盈亏平衡分析和敏感性分析说明项目虽可能面临单价波动以及经营成本带来的风险，但从财务评价的角度来看，该项目可行。,第六章 风险分析及规避,6.1项目风险因素6.2风险规避对策,6.1 项目风险因素 6.1.1 不可抗力因素风险6.1.2 技术风险 技术风险是指技术开发及应用方面的各种不确定因素，如技术难度、成果成熟度、与商品化的差距，以及产品的生产设备和专业技术人才的能力，很难保证将来不被超越。6.1.3 市场风险 在信息瞬息万变的现代社会，国家政策、行
12、业环境等诸多因素的变化，增加了市场的不确定性，能否把握市场脉搏，,6.2 风险规避对策 针对上述风险，项目责任方将采取以下对策加以规避：6.2.1 不可抗力因素风险规避对策 本项目针对可能出现的不可抗力风险，采取了严密的防范预警措施：项目方将建设防备设施，并聘请各方面专家，积极做好评估预测，加强预防，并向保险公司投保相应的风险险种，确保投资者的基本利益。,6.2.2 技术风险规避对策 项目将采用先进的生产管理理念、先进的制造工艺技术、完善的质量检测体系，使产品达到国内外领先水平。6.2.3 市场风险规避对策 针对此风险，项目公司将仔细研究消费市场的特点，加强产品开发的力量，充分利用现有信息渠道
13、，加强对市场反馈信息的研究和整理,第七章 结论,综上所述，本项目研究内容设计完整、合理，建设思路清晰，目标任务明确，方案合理可行。在规划设计、选址位置、投资规模、建设方案等方面都比较科学合理，经费预算合理。项目建其经济效益与社会效益可观。,第二阶段：项目实施阶段 一、投资控制 二、风险分析,一、投资控制,由于建设项目周期长、规模大、投资大，涉及主体多，因此在项目实施阶段，需要时刻跟踪项目实施情况，分析项目实施与目标的偏离情况，注意过程中的纠偏，以达到预期的效果。项目实施阶段涉及到投资控制的有：1、工程变更的控制2、工程索赔的控制3、工程价款的控制4、投资偏差的控制,1、工程变更的控制发包人修改
14、项目计划、发包人削减预算、设计变更、工程环境变化、法律法规或政府对建设项目有了新要求等都会引起工程变更。在实施阶段，为有利控制投资，我们应尽可能减少工程变更。当客观因素引起变更时，则需要积极应对。发生工程变更时，要特别注意变更价款的调整，坚持“先相同、再类似、后协商”的原则。,2、工程索赔的控制由于非己方原因引起的工期或费用损失时，可以索取赔偿。要想成功索赔，必须以合同为依据，在合理的期限内提出索赔报告，并有充分的证据。这就要求在项目实施工程中做好资料的整理与收集工作。同时还应该采取主动控制，减少索赔事件的发生，以使工程更顺利进行。注意：工期也是钱。,3、工程价款的控制工程价款分为工程预付款、
15、进度款、质量保修金等。工程预付款要及时支付，并在达到合同约定的条件时按照约定方式扣回。工程进度款要注意及时审核进度支付申请报告，认真核对工程量，确认准确无误后及时支付。质量保修金扣留后，要正确使用，做到专款专用。,4、投资偏差的纠正工程实施过程中，由于各种因素的影响，不可能完全按照计划实施。因此，在这个过程中，要注意分析CV、SV、CPI、SPI，掌握进度偏离目标的程度，制定应对措施，使项目按着原有目标或者尽量按着原有目标进行。,二、风险分析,房地产项目基本为大型项目，运用金额巨大，实施时间较长，因而不确定性因素众多，风险不可避免，对其进行相应的风险分析对控制项目投资具有重大意义。,1.自然风
16、险,自然风险主要指恶劣的天气情况及未预料到的特殊水文地质条件。这类风险，虽具有不可预见性，但双方应根据经验，充分考虑此风险费用，做好积极防范措施，使风险发生时损失降低到最小。,2.工程合同风险,工程合同风险就是项目的合约履行能力风险。在长期的建设过程中，各种争议的解决、价款的调整与索赔都是以合同为依据的，故而合同的正确选择、措辞的严谨、条款的完整、内容的完备等对项目的建设期有积极意义，控制好合同风险就是为项目的建设期省时省力。,3.工期拖延风险,工期拖延风险指工程指施工过程中由于主观和客观原因造成的工程实际情况和计划差异引起的风险。工期拖延将使企业错过项目的最佳销售时机、影响销售回款、延期交房
17、引起索赔，甚至影响相关分包施工造成更大工期拖延，造成重大损失。,4.项目质量风险,项目质量风险是由于设计不当和施工质量问题造成纠纷冲突而引起的风险。违规设计、实施阶段的偷工减料、监理过程中忽视关键部位的跟踪检查处理等都会造成项目质量不合格，从而导致部分工程返工甚至整个项目重建，造成无法按期交房或遭到户主投诉，不仅金钱损失，更有损企业形象。故在项目建设期要严格按照规范施工，做好监督管理工作，避免此风险的发生。,5.组织与管理风险,指项目管理人员能力不强、经验不足，工人素质低下、劳动积极性低等使得项目各方面关系不协调和其他不确定性而引起的风险。此风险会影响项目的实施效率，造成管理费用的上升；项目安排不恰当使各方推卸责任，造成管理的混乱。故高层管理人员应合理安排，积极鼓励员工，营造认真负责努力工作的氛围。,6.工程索赔风险,由工程承包单位根据施工合同约定，对施工过程中发生的施工费用、施工工期的增加进行索赔，给房地产企业带来费用和工期短增加的风险。一般在工程建设过程中，由于客观、主观原因，工程索赔不可避免，但要严格按照相应法律法规对索赔报告进行审核，尽可能降低索赔损失，同时要加强反索赔意识，弥补损失。,47,方特欢乐世界投资运营阶段的风险控制,
