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1、2023/9/17,1,1,池州和谐公馆定位报告,2023/9/17,1,2,我们的工作思维流程导示,2023/9/17,1,3,开发背景城市概况,池州：位于安徽省西南部，是“两山一湖”旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总人口154万，市区约20万人口。池州经济快速发展，GDP保持快速增长，但经济总量偏低，底子薄，安徽省排名老末；城市辐射力弱，吸纳力弱，外来人口少，城区人口增加缓慢。池州的工业企业较少，因此保持了较好的城市绿化和城市环境，适宜城市人居。,池州房产：起步阶段：房地产市场是近三年才逐步形成，政府大跨步发展，连续三年出让千亩土地，导致小县城却大大
2、小小有近100个项目。封闭性强：城市等级不高，虽周边拥有九华山的强势资源，以及与周边临近的较发达城市地理关联，但城市的人流、商流、资金流、信心流却欠发达，高端物业在拉升高价格的有一定难度；敏感度高：客群以刚性需求为主流，仍处于满足居住需求阶段，价格、区域仍是他们首要的考虑因素；,2023/9/17,1,4,项目用地为商住性质，总建筑面积24985，其中地下2102，地上16000。项目为高层，总共22层，其中1-3层为商业，面积为5400，一层层高5.9米，二/三层层高4.5米；4-22层为公寓，面积为17480，层高3.2米。,长江南路高楼建筑群效果图,和谐公馆建筑效果图,开发背景项目概况,
3、2023/9/17,1,5,掌控节奏、健康、有序的运作项目，不采取银行贷款，降低整体风险；项目物业全部对外出售，不持有物业，不想有后续的麻烦；意向寻找大客户，大宗物业出售，不采取返租等需要甲方后期介入的销售方式。8月份需要支付工程款，在这之前需要有近千万的销售资金回笼；,我们理解的甲方对项目运作要点及目标：,开发背景客户目标,快速去化项目，不留后遗症，寻找项目定位的差异化,2023/9/17,1,6,我们的工作思维流程导示,2023/9/17,1,7,项目地块位于池州城区中心主干道长江南路与和谐路交接处，南临石城大道，北靠风光旖旎的清溪河，地处老城区板块中的城南板块，是池州未来中央商务区（CB
4、D）和规划政务区（CGD）；,【项目区位图】,本案,区位价值解读,池州房地产板块分布图,本案,2023/9/17,1,8,商业、办公、金融、居住,办公、休闲、教育、旅游、居住,城南新区板块将规划为行政新区，集行政、办公、居住和旅游为一体。而城南板块又沿石城大道根据其功能有所区别。石城大道以北：主要以商务办公、行政和居住为主要功能定位，汇集了大量的高层建筑，整体发展势头迅猛，人流提升快速。石城大道以南：主要以休闲、旅游、教育和居住为主要功能定位，整体氛围偏休闲，而且该部分的发展完全依托房地产开发和部分第三产业的带动，整体发展底蕴不足。综述：城南板块将会发展成为城市居住标杆，依托其教育以及各项宜居
5、资源，将和平天湖组团形成有效竞争。,城南板块依石城大道分为南北两个片区，本案所处的南片区居住休闲功能为主导，片区发展依托市政工程的推进，但较北片宜居。,区位价值解读,2023/9/17,1,9,池州城市向东向南发展，目前城南板块依托房地产项目的开发来带动区域发展，目前城南已经成为贵池房地产开发的热点区域，但因清溪河的分割，目前该板块呈现跳跃发展趋势，尚未能和老城区连成一片，在清溪河的南北两边有着较为明显的区别。,区位价值解读,2023/9/17,1,10,位于长江南路商业聚集群中央商务区（CBD）及中央政务区（CGD）中心地段，在市政规划中处于优先发展板块，绝佳地段造就巨大的升值发展空间及潜力
6、。,区位：位于城南区和站前区交接板块，距离火车站及汽车站10分钟车程，距离长江路步行街2分钟左右；项目地处长江南路商业聚集群，是池州城市中心未来的CBD和CGD，在市政规划中处于优先发展板块，地段价值发展潜力巨大；交通：位于城区主干道长江南路上，石城大道、九华山大道、齐山大道以及一些支路构建成完善的交通网络，有11路、29路等公交线路经过；人文：地块周边目前多为写字楼、办公楼、住宅小区、政府机关、事业单位、学校，片区居住品质一流。,区位价值解读,2023/9/17,1,11,项目周边规划为多个高层商业写字楼以及高档住宅小区环绕，生活、商业配套及氛围浓厚,商业配套：长江路商业街、步行街、格林豪泰
7、大酒店生活配套：南湖农贸市场、池州市体育馆、翠竹园黄牛排餐厅、锦尚豆捞火锅城等金融配套：中国银行医疗配套：池沪东方医院教育配套：南湖小学、新贵中、池州二中、池州职业技术学院中职中心、恒志职业技术学校景观配套：清溪河、烟柳园公园、齐山湿地生态园、杏花村文化园、齐山公园,区位价值解读,2023/9/17,1,12,vs,区位价值解读,2023/9/17,1,13,结论：【池州城南绝版地块，坐拥城市南大门CBD核心商务区】,区位价值解读,2023/9/17,1,14,我们的工作思维流程导示,2023/9/17,1,15,项目用地为商住性质，总建筑面积24985，其中地下2102，地上16000。项目
8、为高层，总共22层，其中1-3层为商业，面积为5400，一层层高5.9米，二/三层层高4.5米；4-22层为公寓，面积为16758，层高3.2米。,长江南路高楼建筑群效果图,和谐公馆建筑效果图,项目本体解读,长江路高楼群体量最小的一个项目！长江路高楼群唯一一个不给政府代建办公楼的项目！,2023/9/17,1,16,项目本体解读,项目一层全部为沿街门面，共13间，总共可售面积为1368.87。商铺面积在50-226平米，主要集中在80-130。商铺门面进深19-20米，面宽在3-6.3。项目二/三层则为裙楼商业，各15间，共30间，总共可售面积为2000平米。面积在100-200平米，主要集中
9、在150-180平米。有三个疏散楼梯道和三部垂直电梯到达，无手扶梯。,一层作为独立门面，能够快速去化，但让项目失去整体形象，和周边项目规划雷同二/三层单层2000平米，中等规模，分隔成小铺位，商业价值不高，若单个铺面出售，难度较大！,2023/9/17,1,17,项目四层南北各有一个空中花园，其中北向面积200，南向600左右；项目4层-22层为2房或者3房的办公公寓。每间均设置独立卫生间，开放式厨房。每层共13间，总共247套，单层面积在882平米，其中最小面积41平米，最大面积100平米，主要为75平米。,项目本体解读,单间面积主要在63-80平米，显然不合适做单身公寓！南北两大露台，作为
10、空中花园，能给项目增色不少！南北朝向，中间连廊的结构，北向公寓未来在销售上有较大的难度！柱间距为6.3米，较为尴尬，未来自由改造的空间小！产权40年，办公性质，按照住家公寓设置，外来进城群体不青睐物业！,2023/9/17,1,18,项目SWOT分析,2023/9/17,1,19,我们的工作思维流程导示,2023/9/17,1,20,问题一：何种物业类型可以保证销售价格与销售速度，保证项目正常持续的运作？,核心问题梳理,问题二：在现有的市场条件下，什么样的业态组合才能符合物业类型的价值（或者真实市场价格）最大化？,项目核心问题确定,2023/9/17,1,21,我们的工作思维流程导示,2023
11、/9/17,1,22,按照物业性质的分类，我们提出4个发展方向,方向1 纯酒店项目，项目整体性质为酒店，即客房+酒店配套方向2 纯写字楼，项目整体为写字楼。方向3 纯酒店式公寓，商办公寓或产权式酒店全部对外出售。方向4 商办公寓+快捷酒店，项目整体性质综合性质-公建。,能解决核心问题并且能落地实施才是我们选择方向的标准。,？,项目发展方向,2023/9/17,1,23,凤凰大酒店,1、全市共有30家星级饭店，其中，四星级6家，三星级16 家，二星级饭店8家。全市共有旅行社73家，持证导游1600人。2、池州贵池区目前知名连锁快捷酒店并不多，已开业的仅仅只有莫泰168，而格林豪泰处于装修过程，其
12、他像莱克之星、汉高商务酒店、莱克伯瓷等都为当地自创品牌的商务酒店。3、池州贵池区目前最多的家庭旅馆酒店，因距离九华山景区以及自身属于生态旅游城市，故存在大量的家庭旅馆。,汉高商务酒店,方向一：纯酒店+酒店配套,2023/9/17,1,24,方向一：纯酒店+酒店配套,2023/9/17,1,25,方向一：纯酒店+酒店配套,按照项目体量计算，项目若打造为快捷酒店，4-22层总共可设置400个左右的客房，客房数量明显偏多，体量太大。,酒店物业前期投入巨大，而且回收期长（酒店行业投资回报率58%，回收期基本为1520年）。,若项目考虑星级酒店，一楼需要设置前厅，二/三楼则都需要作为酒店配套，项目前期无
13、物业可回笼资金，支撑项目持续发展。,项目正对面的波斯曼广场，在规划设计时就按照五星酒店设计，若项目定位为星级酒店，明显处于弱势。,池州目前已有一家五星酒店，另外6家四星酒店，客房入住率平时都只有50%左右，酒店的收益率并不高。,2023/9/17,1,26,1、池州写字楼是近两年的产物，早前都在综合楼或者政府自身大楼内，分布在长江北路沿线。2、除财富广场和金汇广场已交付使用外，其他所有都处待建或者正在建设状态。3、除财富广场、红森国际大厦、万博国际大厦是打着纯写字楼的概念对外宣传，其他则都借sohu公寓概念。4、城南区域为在建的政务新区，大量行政商务办公楼，但都尚未交付使用，故人气和氛围都尚未
14、形成。,万博国际大厦,方向二：纯写字楼,2023/9/17,1,27,方向二：纯写字楼,1、中心区域目前写字楼的价格大约在5500-5800元/平米，城南区域的写字楼在4800-5200元/平米。2、目前中心区域纯写字楼的租金大概在20-25元/月/平米，而多数办公楼在居民房或者综合楼内，租金也大多在15-20元/平米/月。3、商住楼近两年放量较大，已上市或者正准备上市的总体量大概有70万平米。4、市场上以纯写字楼概念出现的可对外出售部分大约有13万平米。,2023/9/17,1,28,方向二：纯写字楼,写字楼的客群扣除政府部门外，主要为第三产业的企业。池州本地大型公司和外地公司并不多，本地的
15、多为刚发展起步的小规模公司。,市场上类似项目的去化速度都较慢，一般150套的房源大约需要6-8个月的时间才能消化完全，每月平均保持在15-25套左右的消化速度。,目前池州市场同一区域的办公楼和住宅楼之间并没有形成价差，投资者并不是特别关心产权性质问题。,池州是一个第三产业并不发达的城市，本地公司意识观念和资金能力等原因，大部分公司都愿意选择租用配套比较简单的综合楼作为办公房来使用。,市场上的投资客群主要以私营企业主、个体工商户、高级公务员、企业高管为主，多为二次甚至三次置业，主要考虑即买即收益的项目，较为注重现实利益。,2023/9/17,1,29,方向二：纯写字楼,纯写字楼方向在核心问题解决
16、上具有一定的可行性，但非最佳方案而且风险较大。,项目体量大约1.7万平米，按照目前市场上消化速度，自开盘后大约需要2年的时间才能消化整个项目。,项目目前的建筑设计比较符合办公的设计，60-80平米的单套是中小企业和中小投资者偏好的户型。,项目位于商务办公区域，打造成写字楼适应大势，能扩大区域影响里，借助区域营销，充分发挥“羊群”效应。,纯写字楼概念营造，项目在体量上和设计上在市场上并无优势，还需要为项目增加附加值。,2023/9/17,1,30,1、目前池州市场的公寓大都为商办公寓，40年产权，主要强调空间可灵活划分。2、目前市场上以产权式酒店对外出售的仅长江大厦一家，且已经售完，采用返租10
17、年，每年8%的回报率。3、公寓式酒店是池州市场近两年出现的产物，市民对此并不是特别理解，投资客主要关心回报率。,万博国际大厦,方向三：酒店式公寓（产权式酒店）,2023/9/17,1,31,该区域长江南路沿线由政府规划为CBD区域，主要有8个项目，除本案外其他项目都替政府代建办公楼，如市劳动局、市环保局、市公积金中心、市广电中心、市建委、市消防大队、池州商会大厦等。该片区是未来政府的行政中心，办公中心，目前都尚未交房，在今明两年将陆续交房。,方向三：酒店式公寓（产权式酒店）,2023/9/17,1,32,1、中心区域目前公寓价格大约在5500-5800元/平米，城南区域的公寓在4800-520
18、0元/平米。2、池州目前尚未有已交付的公寓式酒店，长江大厦引进格林豪泰，目前正在装修中。3、商住楼近两年放量较大，已上市或者正准备上市的总体量大概有70万平米。4、市场上以公寓式酒店概念出现的可对外出售部分大约有20万平米，未来预估将有10万方体量上市。,方向三：酒店式公寓（产权式酒店）,2023/9/17,1,33,方向三：酒店式公寓（产权式酒店）,2023/9/17,1,34,1、受限于整个池州贵池区产业的发展速度，金融、保险类、律师等第三产业的企业尚处于初级发展阶段，因此对办公性质的产品需求少，对办公性质的产品投资价值认知度不高。2、大部分类似项目的去化速度都较慢，一般150套的房源大约
19、需要6-8个月的时间才能消化完全，每月平均保持在15-25套左右的消化速度。,3、城南区域除红森国际大厦外，其他项目（波斯曼广场、中环大厦、长江大厦）都是把项目划成公寓产品，每套集中在50平米，产品功能上多数会设置厨房区域，增设排烟管道以及每间都配备卫生间。4、城南波斯曼广场2010年11月共推出330套房源，截止今天去化150套左右，每月平均销售25套。长江大厦依靠引进格林豪泰酒店，承诺给予购房者10年年8%的回报率，达到快速去化。5、从市场上来看，目前办公公寓产品多为小面积低总价户型，客群主要是以自住型的用于替代租房的外来经营者、市区内教师、公务员等企事业单位的投资客，私营业主以及在外做生
20、意的本地人士投资客。而市区青年群体大部分拥有多套住房，购买办公类产品用于居住的需求不大，周边县镇客群则对办公性质产权年限比较在意，挖掘存在难度。,方向三：酒店式公寓（产权式酒店）,2023/9/17,1,35,酒店式公寓在核心问题解决上是比较可行的，但竞争比较激烈，有一定风险性,市场上竞争者众多，很容易陷入到同质竞争中。项目体量大约1.7万平米，按照目前市场上消化速度，自开盘后大约需要2年的时间才能消化整个项目。,项目目前的建筑设计不符合商办公寓的设计，柱间距6.3米改造成小公寓有一定的技术困难。,商办公寓对地段的要求较高，一般该类物业出现在繁华地段，项目位于商务办公区域，周边人气不够，需要用
21、时间去换取。,主要客群为早创企业主或投资人或快捷酒店经营者三大类。其中早创企业投资兼有办公需求；投资人主要看中即买即收益，快捷酒店经营者，十分有限。,方向三：酒店式公寓（产权式酒店）,2023/9/17,1,36,我们的工作思维流程导示,2023/9/17,1,37,项目为商住性质！项目自身的附加价值少！项目的面积在60-80平米为主！项目户均面积不合适做单身公寓！项目不在居住氛围浓厚的居住区项目不在商业分为浓厚的商业区项目是一个未来潜力巨大的行政办公区项目的交通便利，周边景观环境优美！,池州是一个生态旅游宜居城市池州城市辐射力和吸纳力较弱！池州城市向东向南发展！池州房产市场刚起步，但脚步跨的
22、很大！池州近两年办公公寓放量较大！池州商住公寓去化速度较慢！月均20套池州的知名连锁快捷酒店较少！池州的家庭旅馆众多！,池州市区居民基本有房！市民看好城南区域发展！乡镇进城市民看中产权性质，需求住宅散户投资购房看中即期收益！市民对酒店式公寓认知度低！市民对投资办公公寓还是青睐老城区！散户投资者不多，主要是公司整层购买！,池州市场,项目本体,区域客群分析,我们的客群？我们的产品业态定位？,方向四：商办公寓+快捷酒店,在竞争环境、本体条件和客户需求中寻找最佳匹配,2023/9/17,1,38,项目客群解读,商务自用类：中小型企业。中低端投资型客户：散户投资者，主要以个体经营户、公务员及工薪阶层为主
23、。中高端投资者：整层购买，以高级公务员、中小型私营业主为主。快捷酒店经营者：购买6000平米左右。,池州市购房的第三类群体：投资性为主，主要以私营企业主、个体工商户、高级公务员、企业高管为主，多为二次甚至三次置业，但该部分群体主要考虑即买即收益的项目，较为注重现实利益。他们又主要分为一下四类群体：,方向四：商办公寓+快捷酒店,2023/9/17,1,39,方向四：商办公寓+快捷酒店,通过前面的分析，首先我们知道了我们的客群一定是投资群体为主的，但我们同时也知道了公寓是池州市近两年出现的产品，目前市民对其的认识主要有以下几个缺点：公摊大，采光差，通风差，户数多，无燃气管道针对以上问题，我们要如何
24、弱化他们甚至提升呢？1、我们称其为公馆。公馆可以是贵人府邸，可以是办公场所，能表现公寓的商业特点，也不失去住宅的身份标志。2、项目从产品设计上来说，是办公为主的，长期居住显然不合适，但纯写字楼，目前市场容量太小，容易把自己限死。3、项目如果纯做商办公寓，体量较大，单一产品，风险较大，考虑到池州快捷酒店未来潜力较大，项目可考虑引进一家知名连锁快捷酒店。4、利用知名连锁快捷酒店，增加项目的其他附加值，体现项目的亮点。,2023/9/17,1,40,方向四：商办公寓+快捷酒店,快捷酒店,商办公馆,我们由公寓部分和酒店部分共同演绎项目的整体发展战略。,强调城市生态化的方向和产品的创新，提出“公馆”概念
25、，在后期增加业主的权益，增添项目的附加值。,公寓部分,首选考虑整体买家，但后期若考虑增加利润，可考虑产权式酒店的概念进行包装。,酒店部分,娱乐场所、美食广场等,社区商业,2023/9/17,1,41,一F：社区配套（小门面）二F：美食广场（配套周边办公）三F：KTV等娱乐会所或足浴城四F：酒店配套（健身、茶楼、空中花园、露天泳池等）5-10F：快捷酒店客房11-22F：商办公馆,方向四：商办公寓+快捷酒店,2023/9/17,1,42,我们的工作思维流程导示,2023/9/17,1,43,都市感强，色调淡雅清爽，即可以用于酒店也可以适用公寓。立面材料底部用石材、上部用仿砖真石漆涂料。,产品附加
26、建议,2023/9/17,1,44,入户大堂、精装前室是客户体验最重要的一个环节,入户大堂要综合考虑信报箱、安保、会客、水电表箱之间的处理关系。整体感觉上整洁、明亮、色调上考虑温馨的居家浅色系。,入户大堂,精装前室,产品附加建议,2023/9/17,1,45,对快捷酒店和小户型公寓来讲，景观配套以及休闲娱乐设施很有必要但很难的，其实我们项目是有可能的。（3楼楼顶的空中花园）,产品附加建议,2023/9/17,1,46,4楼的酒店的配套以会员的形式向10以上的公寓业主开放,类似健身会所、休闲中心、商务中心的酒店配套可以考虑以酒店会员方式开发。,产品附加建议,2023/9/17,1,47,根据客户需求，制定人性化的服务内容,除了正常的保安、保洁服务之外，可以根据目标客群（年轻白领及投资客户）的需要提供：24小时送餐商务助理（酒店预订、机船车票预定）上门家政房屋租赁等。,2023/9/17,1,48,谢谢！,
