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1、谨呈:永定实业公司,观堰台旅游度假项目初步构想,大成地产.2010.06,由于不能线上推广，联建别墅市场声音微弱，业内尚且 知之甚少，何况客户。,联建别墅价值在哪里？站在客户的角度看，大多数此类项目都有一共同点：拥有上佳自然资源的低价低密度物业，这也是其最核心的价值诉求。,然而这样的好产品，却落得举步维艰、“上山缺食、大举进城”。这其中，青城后山的项目最为突出。,因此，再去走别人已经走过，且证明是不成功的路，无疑是飞蛾投火，本项目，另辟蹊径，选择走高端路线，是大胆而富有创造性的举动。,卖给谁?卖什么?怎么卖?,项目要解决的核心问题梳理,卖给谁？,30分钟经济圈、成灌快铁、龙湖中信布点青都板块善
2、于经营的成都政府，已经把人们的预期调到了最HIGH。,青城山、都江堰的消费群体，几乎涵盖三大类：富裕阶层、中产阶级和大众购房者。,项目目标市场的中坚力量应是中年成功人士群体，他们可谓承上启下，不仅支撑着部分养老市场和儿童游乐市场的消费，同时值得注意的是其购房心理在提升生活质量的同时，他们对拓展交际空间和商务会议的巨大需求。我们要做的是精准锁定他们当中的某一部分实力购买群体，为其量身打造产品卖什么取决于市场需求，也取决于项目先天资质。,卖什么？,其他项目在卖什么？,目前，成都休闲地产的开发，可分为四类主题特色,其他项目在卖什么？成都休闲地产主题,（1）,其他项目在卖什么？成都休闲地产未来竞争,（
3、1）,千亩荷塘花溪体育休闲度假中心百草园,北部崇州,花水湾旅游小镇,大溪谷朝阳湖石象湖,麓山板块,成都休闲地产的未来竞争,国色天香新城,小结：,各大板块都因自身的不同原因限制，各有发展主题方向和发展特色，但都不足以满足成都国际化、高端度假发展的需要。成都休闲度假产业品质及其形象的升级，呼唤新事物的出现。本案当以高端化的路线和差异化的定位脱颖而出。,（2）,我看本项目的机遇,1、资源优势：,项目资源基础良好，同时包括：世界遗产保护区都江堰；风水宝地：背倚灵山，面朝岷江；空气：质量优于1级，是森林浴，提高免疫能力，治疗高血压、神经衰弱、心脏病、呼吸道疾病的世外桃源；长寿之乡：全国之最；优质水源：国
4、家二级矿泉水标准的。,2、用地性质之痛：联建房,40年产权；不支持按揭付款；安置房对品质的影响；线上推广受限；,3、地块规模较小,2.9万平米左右的用地面积，100栋左右的别墅，体量偏小。,强势的资源是项目发展的最大优势，但在四川这样一个旅游资源极其丰富的旅游大省，只是有资源的优势是远远不够的，我们需要深度挖掘项目的价值，以支撑其高端形象和品质。,九寨沟、峨嵋山、青城山、黄龙、乐山大佛、卧龙、四姑娘山、剑门蜀道、贡嘎山、蜀南竹海、西岭雪山、海螺沟冰川森林公园、雅安碧峰峡、银厂沟平乐古镇、洛带古镇、天台山旅游区、回龙沟、黄龙溪旅游区、攀西大裂谷格萨拉生态旅游区、红原大草原、稻城亚丁、泸沽湖、,本
5、案作为旅游地产，对都江堰景区的旅游客户、开发前景的依赖，必然遇到的问题 扮演什么角色？有何差异化特色？,面对川内诸多的知名景点，但如果把青城山、九寨沟、峨眉山、都江堰排在前四位（排名不分先后），应该是绝大多数人认可的。,而在这其中。都江堰是离成都市区最近的“5分钟上高速，40分钟到市区，1小时到机场”,项目潜力挖掘 一：,都江堰景区知名度极高，但周边众多山体保持了相对安静、原生态的特色。而这，在众多过度开发的景区中，已然不多见是稀缺！更是价值！,项目潜力挖掘 二：,回头，我们再看需求，是否有市场,城市喧嚣，假期逃离城市已成大潮。原以为离开都市，可以寻找到一处安静的，风景优美的休闲去处，但理想和
6、现实总有距离。假如你经历过假期里，各处人满为患，吃饭住房都费尽周折的折磨，就知道安静、原生态的度假去处，原是我们心中不灭的向往。由此，我们断言：安静、原生态的风景区休闲度假需求，更可贵，更稀缺，更诱惑！,这样的场景，实在不知道是看风景还是看人潮，是休闲度假还是舟车劳顿？！,一个高端的、安静的、原生态的、深度度假别墅群,项目潜力挖掘 三：针对目标客群拓展交际空间和商务会议需求特点的挖掘。,早在当年的APEC国际峰会上，世界级领导人不系领带、穿民族服装的场面惊艳全球。其实留心观察不难发现，随着休闲理念的开放，如今越来越多的商务活动也逐步摆脱了传统的“一本正经”，正向休闲、轻松和非正式化的方向转变。
7、,把“企业会客厅”搬进旅游胜地,首先是尺度，要做企业会所，面积不能太小，要进行商务会谈，又要进行接待，必须有足够的空间才能保证足够私密性。另外，这类产品还要规划一些特殊的功能空间如会谈室、娱乐室等，方便商务交流。,纯粹：面积不小于200平米，纯粹的企业会所山体坡地地形，建议做地下室（台球室、影音室、酒窖等功能空间）。,什么企业会选择购买？一般小型企业或者实力不强的企业是不会过来的，我们的客户会是相当地有购买力。,再次是配套，做企业会所，在定位之初就充分考虑今后的商务功能，要有完善的配套和服务。咖啡吧、私人酒窖、别墅私人会所、网球场、五星级酒店、户外自助烧烤、SPA会所等。同时配备私人管家，提供
8、一对一式服务。,项目潜力挖掘 四：,将养生做到极致。有需求。有基础。,2010胡润财富报告：,“健康”68%的受访富豪有定期体检的习惯。有家庭医生的富豪约占10%。20%的富豪是不抽烟的，而抽烟的富豪青睐的香烟品牌是“中华”。,“时尚”比去年多50%的富豪选择更多样化的休闲生活方式。旅游、游泳和高尔夫是富豪最青睐的休闲方式，同时游艇成为富豪的新宠。美国成为富豪最青睐的国际旅游目的地。云南和三亚是最受青睐的国内旅游目的地，其次是香港。,“品牌”富豪最青睐手表是百达翡丽，珠宝是卡地亚，服装是阿玛尼，超级豪华商务车是劳斯莱斯幻影，超级豪华自驾车是宾利欧陆，洋酒品牌是皇家礼炮，豪华威士忌是芝华士18年
9、；极品干邑是路易十三；高档白酒是水井坊，达芬奇家居是今年最受富豪青睐的家居品牌,“健康”是中国千万级富豪们生活关注首要因素！,基于现代中国先富阶层的需求转变：,从满足物质需要的单一化和奢华,寻求环境/养生，如SPA消费、绿色食品,现代人从单一的功能、身份需求向休闲养生升级健康需求转变,现象1：追求健康环保的新新人类乐活族乐活(LOHAS)，是lifestylesofhealthandsustainability(健康可持续的生活方式)的缩写。他们追求这样的理念:坚持自然温和的轻慢运动；尽量选择有机食品和健康食品食用；减少制造垃圾，实行垃圾分类和回收；关怀他人；亲近自然，节约用水。,现象2：先富
10、阶层关注健康养生Wellness假日“Wellness”是一种心态，是一种对生活领域中的一系列核心行为采取积极的预防措施，使自己达到更高层次的幸福和满足感。健康是人类永恒的主题，随着人们对自身健康的关注和呵护需求的逐渐增强，以前那种“放纵”的生活方式将逐渐不再得到强调，奖赏自己努力工作的健康度假将逐渐成为旅游市场的主角，休闲度假已经成为国内中高收入阶层人们生活方式的组成部分。,世界遗产保护区都江堰；道教养生的传统；风水宝地：背倚灵山，面朝岷江；空气：成都负氧离子含量最高的区域长寿之乡：全国之最；优质水源：国家二级矿泉水标准的。,养生体系：导引养生：五禽戏、太极拳（道人亲自教授）；食饵养生：道家
11、秘制养生菜（全有机食材）；熏治养生：中医芳香熏治；瑜伽养生：森林瑜伽；其他养生：华西等养生机构引进养生博物馆养生大师顾问等,洗心：借势都江堰“善水流深，洗心之城”的推广定位。世界卫生组织认为：健康是一种身体、精神、交往上的完美状态，而不只是身体无病。现实是繁忙而喧嚣的世界与健康完整的人生追求之间产生了巨大的裂痕，越来越多人的渴望找回自我的回归。,项目潜力挖掘 五：,绿色的健康,水性的从容安详,宗教的怡情怡性,大师的言传身教,总 体 定 位,养生新天堂，企业会客厅,怎么卖？,关键词：,高端形象 小众 圈层营销 渠道卓信2000余万数据库与外呼中心资源的应用,（几个关于）,关于建筑:英伦或北欧风情,建筑与环境的融合（东南亚风格，园林如何处理？）,关于户型:200300平米，纯粹的定位,关于路网:考虑到降低成本和减少对原生植被的破坏，采用多 条支 路、情趣便道等连接各栋物业,关于配套:增加登山木栈道、山地自行车等,THANKS!,
