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1、题目：农村集体所有土地发展权的模式分析,一、背景二、现状三、问题四、具体分析五、解决方案,一、背景,随着经济的发展和城市的不断扩张，为了满足公共利益用地和城市建设用地的需要，大量农地被征用或转用。我国土地所有制分为国家所有和农村集体所有，在农村土地发展权方面发生了一系列故事。,由于在市场经济下土地权益主要体现在土地发展权益上，所以，“土地发展权”概念被引入分析之中。地发展权是从土地所有权中分离出来的一种物权，它是指所有权人将自己拥有的土地变更现有用途而获利的权利。而农村土地发展权是特指农用地转为建设用地和农村存量建设用地直接进入土地一级市场而获取收益的权利。,二、现状,土地发展权是针对土地用途
2、管制而提出来的。这种管制是为了实现公共利益。一种情况是,对土地用途选择权做某些限制。另一种情况是,由于某一地块的土地处于某一区位,适宜作为满足公共利益需要的场所,比如,修建铁路,其用途应由公共利益去规定。基于社会公平和正义,这两种情况都会在一定程度上限制土地发展。,三、问题,1、农民集体所有土地发展权从法律和事实上是受到压抑的，从而使农民的利益受到某种程度损失。2、另一方面，一些地方特别是城市边缘区，土地价值日益显化，围绕土地权益而发生了大量的纷争。,四、具体分析,针对上面的问题具体分析：1、对我国农民集体所有土地发展权的压抑始于农村集体所有的农用地的用途转变,即农村集体土地从农用地转为建设用
3、地。任何国家和地区都会对土地发展加以规划控制和对土地用途加以限制。但是,这种规划控制和用途管制的过度与错位,对农民集体土地发展权有着深刻的影响。农民集体土地发展权的压抑问题也就由此延伸演绎出来。进一步分析对农民集体土地发展权真正构成压抑的是法律对农村集体土地使用权(没有改变土地的所有制性质)的合理流转不予支持。这具体体现为相关法律对农民集体所有的土地的使用权流转做了严格的限制。,2、从财产权的角度讲,土地发展权是土地这种特殊财产“权力束”中的一种基本权利。所以,对农民集体土地发展权的压抑实际上就是对集体土地所有者或者集体土地使用者利益的某种损害。自改革开放以来,特别是随着社会主义市场经济体制的
4、确立,土地作为一种稀缺的要素,其价值便显化出来。农民自觉或者不自觉地对集体土地发展权的压抑进行抗争。,自发进行集体建设用地流转。在现实中,农民以各种方式自发地进行土地使用权流转,并获取相应的利益。这实际上是农民对集体土地发展权受到的压抑而进行的抗争。千方百计地提高征地补偿标准。发生在农民与政府或国有土地使用者之间的无休止的讨价还价(haggling)是农民对土地发展权的压抑进行抗争的另一种形式。由于征地补偿低于农民所期望的补偿标准,农民就有可能奋起抗争。农民个别或者集体上访。这也是农民对土地发展权的压抑进行抗争的另一种形式。农民个别或者集体上访可能是在基层地方政府或国有土地使用者与农民之间的谈判破裂后的结果。,五、解决方案,1、对农用地和非农业用地进行分等定级和基准地价评估,以此为基础,再考虑各方面的因素,按公益性质和非公益性质实行土地征用与征购,分别确定对集体经济组织和农民的补偿。2、尽早放开农民集体所有建设用地的流转限制,并将其纳入法制化轨道。3、政府要充分认识到农用地转用后,农民的土地发展权在经济上的实现是对农民的劳动权和经常收益权的一种补偿。4、政府应将土地收益中的相当部分纳入农民的社会保险基金,以保障失地农民的基本生活需要。,
