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1、万科的成本管理,观点与选择,万科的成本管理观点和选择,正确认识成本管理,认识的重要性,做正确的事,正确地做事,我们做什么？,我们做得如何？,最佳位置,不是最差,最差位置,死定了,正确认识成本管理,正确认识成本管理,财务管理与成本管理,成本管理与工程管理,建安造价管理与项目成本管理,区分几个关系,任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。,技术,经济,正确认识成本管理,项目发展,施工,规划设计,竣工,1、从项目角度出发：重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。,销售,
2、物业管理,正确认识成本管理,分判,招标,签约,变更,结算,2、从合同角度出发：重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。,设计,招标,施工,SPEND曲线,发生的成本,形成的成本,新项目发展,成本控制重点放那儿好？,70%80%,20%,销售及物管,正确认识成本管理成本管理工作重心,工作重心前移,客户分析；设计方案优化；结构指标控制；事前定价与清单招标；,工作重心后置,费率招标；变更、签证事后补签；工程结算；,正确认识成本管理成本管理工作重心,数据分析与储存,造价管理模式,正确认识成本管理成本管理工作重心,不同土地获取方式下利润差别,伴随着竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为项目经营的
3、主要矛盾,必须要高度重视。,正确认识成本管理成本管理的必要性,土地招标项目成本利润情况,正确认识成本管理成本管理的必要性,制度体系：,是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制，保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。,新项目发展可行性评审体系,设计阶段成本管理工作指引,工程及材料招标管理办法,工程合同管理办法,设计变更、现场签证管理办法,工程计价管理办法,规划设计工作流程与评审制度,正确认识成本管理作业成本管理,成本管理水平是各作(专)业管理水平的综合体现,万科成本管理模式作业成本管理,工程作业成本,工程作业效果,工程作业,正确认识成本管理
4、设计阶段成本管理,案例一：小高层钢筋含量34kg/m2 广州万科城市花园五组团D1单元为12层住宅，经过设计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及地梁），相对同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最底线。按5元/kg计算，钢筋成本较常规标准低130/m2元。,正确认识成本管理设计阶段成本管理,案例二：结构优化降低成本50元/m2 武汉城花在应用标准化华中版施工图时，武汉公司和集团规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析，对
5、柱梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有一定幅度下降，成本降低较多。统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成本降低50.76元/m2。,正确认识成本管理设计阶段成本管理,案例三：基础超深签证增加357万元 大连城花一期施工图设计时，因场地未完全交出，详勘布点不足，施工时发现基底设计标高未达到持力层，导致整个场地超挖56米。施工时，未对施工方案进行优化选择，采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高，相当于将整个底板浇成了56米的砼大板，仅此一项
6、签证增加成本357.7万元，单方成本增加49.14元/m2。,正确认识成本管理设计阶段成本管理,案例四：基坑支护160万元VS地下室建造214万元 中山城市风景营销大厅原设计方案有一层地下室，因施工图出图较晚，按图施工无法满足开盘要求，后将地下室移至销售大厅外侧。新方案下，常规施工顺序应先施工地下室而后销售大厅主体，为满足开盘需要，需要先施工主体，则施工地下室时必须增加基坑支护。按设计院设计方案测算，支护费用高达160万元(地下室建造成本214万元)。在与深圳公司审图后，最终意见在现状下已无优化余地。最终，项目部和成本部在招标时找到了解决办法，将支护费用降至10万元左右。,客户价值为核心：选择
7、客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率。,设计阶段成本管理原则,正确认识成本管理设计阶段成本管理,方案优化：各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化；同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益和短期利益的平衡。,动态测算、及时反馈：设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整设计以满足公司的经营要求。,设计阶段成本管理原则,正确认识成本管理设计阶段成本管理,设计单位配合：作好与设计单位沟通工作，取得设计单位在成本控制方面的配合，在设计合同中明确提出成本控制的工作配合和技术经济指
8、标要求，考虑设置奖惩措施。,主要经济指标 容积率 建筑密度 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比(单方建筑面积外墙门窗含量)建筑周长面积比,正确认识成本管理设计阶段成本管理,主要方面：小区规划 配套设施面积 住宅的平面布置 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择,正确认识成本管理设计阶段成本管理,正确认识成本管理工程量清单招标,工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置，保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。,工程量清单招标的优点：,事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力；总价和单价两方面的充分竞争；总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势；有更合理的时间办开工手续，发
9、现设计失误，减少变更；及时评估出造价咨询公司的工作质量；便于成本数据积累，建立成本数据库：降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。,正确认识成本管理工程量清单招标,目前工程量清单招标存在的问题：,占用项目关键线路，时间相对较长；部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计变更较多，降低了清单招标的可能和效果；合格承建商资源不足，使得招标竞争性不足，报价可能偏高；投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能偏高；定额依然必不可少，市场定价少有使用；造价咨询公司水平有限，影响清单准确性。,正确认识成本管理工程量清单招标,解决办法：,示范区销售展示部分可采用费率招标方式；工程招标管理办法规定“除示范区
10、外，主体工程不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委员会审批后方可执行。”,桩基、主体分开招标；设计有桩基的，可将桩基工程单独发包，先行施工，以节约工期。,正确认识成本管理工程量清单招标,解决办法：,加强设计计划管理和图纸质量管理，把施工图设计计划执行做为设计部门考核指标之一；项目开发计划管理办法规定“项目开发计划具有严肃性，总部与一线公司均应努力保证计划的实现。计划确定后，不可随意变更。确因经营需要，拟对项目开发计划作出重大变更，应视情况报总部审批或备案。”“以下重大变更应在作出变更决定后4个工作日上报总部备案:(2)规划设计、结构设计
11、、施工图设计、基础开工、主体开工及入伙延后30日”,正确认识成本管理工程量清单招标,解决办法：,合理安排工作，多任务并行，避免清单招标成为唯一的关键线路；扩大合格承建商范围，注重本地承建商的培养；注重对投标单位培训，总部将提供相应支持；注重成本数据库建设，为清单计价提供依据；鼓励投标单位依据自身成本水平报价；加强对咨询公司的管理和培养，合理确定咨询费用；持续推进标准化项目工程量清单集中编制。,现状：2003、2004年主体建安工程清单招标情况,正确认识成本管理工程量清单招标,集团目标：主体建安工程清单招标率65%,注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计,正确认
12、识成本管理工程量清单招标,二三年集团主体建安工程清单招标情况,注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计,正确认识成本管理工程量清单招标,二四年集团主体建安工程清单招标情况,注：截至2004年9月30日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计,正确认识成本管理工程量清单招标,二三年二四年集团主体建安工程清单招标情况,正确认识成本管理工程量清单招标,工程量清单招标是大势所趋,是市场化的需求：传统定额计价方式是计划经济的产物，体现了国家对微观经济的调控，伴随中国市场经济的发展及加入WTO，中国的市场化和对外开放将程度将不断扩大，市场竞争的理念将深入各行各业，而工程
13、量清单招标正体现了自主竞争的市场化概念。,体现了集团加强成本管理的思路：从北京案例，集团愈发认识到成本工作重心前移的重要性和必要性，最为重心前移的一项重要标志就是工程量清单招标、事前定价。,正确认识成本管理工程量清单招标,体现与国际惯例接轨的思路：工程量清单招标做为国际通用的工程招标方式已有上百年历史，被WTO成员国、世行、亚行、非行在内的国际组织普遍采用。,体现了国家推行工程量清单招标、与国际接轨的思路：推行工程量清单计价是中国工程造价管理改革的重要内容；国家建设部于2003年2月仓促颁布建设工程工程量清单计价规范并规定2003年7月1日起实施，其意图也是先试行后完善。,正确认识成本管理工程量清单招标,万科要成为房地产行业的持续领跑者，必需争取在专业领域成为领跑者。在工程量清单招标方面怎能甘居人后？,成本管理的几个观点,万科的成本管理观点和选择,成本管理省钱,省钱赚钱,成本管理赚钱,省钱 赚钱 成本管理,成本管理的几个观点,成本控制的重心前移,全过程、全员、全方位的成本管理,成本水平是专业水平的反映,成本管理的几个观点,成本信息是企业的财富,成本管理首要重视基础工作、组织工作，其次是方案优化、审价结算的技术水平。,从大处着眼，从小处着手,成本管理的几个观点,需永久关注,成本管理的发展方向,
