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1、第四章房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价2 .待评估建造物账面原值为100万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100%,从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15%,则2003年底该建造物的重置成本为（）A.115万元B.152.09万元C.132.25万元D.174.9万元3 .下列建造物中属于民用建造物的是（）A.交通运输业建造物B.厂房C.行政事业用建造D.道路、桥梁4 .普通说来，相同建造质量、相同功能和用途的建造物价格，沿海开放城市
2、（）内地城市。A.高于B.低于C.等于D.不确定5 .运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6 .待估建造物为砖混结构单层住宅，宅基地300t,建造面积200m：,月租金3000元，土地还原利率为7%,建造物还原利率为8%,评估时，建造物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格IoOO元/皿，运用建造物残存估价法所得到建造物的价值最有可能是（）A.61667元B.92500元C.789950元D.58041元7前期费用是建造物成本中的项组
3、成部份，下列各项中属于建造物成本前期费用的是（）A.职工的培训B.地上附属物拆除费C资金成本D.建造安装工程费8 .商业用房和商品住宅可根据建造物经营收益或者建造物的交易状况运用（）进行评估。A.收益法B.市场法C.收益法或者市场法D.收益法或者成本法9 .预决算调整法普通不宜对（）的建造物进行评估。A.用途相同B.结构相同C.数量较多D.数量较少10 .土地使用权评估的假设开辟法中，计算利润的基础是（）A.地价+建造费B.地价+建造费+利息C.地价+建造费+专业费+利息D.地价+专业费+建造费IL交易实例土地的价格为1800元/mz,待估土地达到与交易实例同等环境条件估计需要8年，折现率定为
4、9%,则待估土地的价格为（）A.901.21元B.903.36元C.902.22元D.900元12 .土地与建造物用途不协调造成的价值损失普通是（）A.土地的功能性贬值B.建造物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建造物的经济性贬值13 .建造物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材创造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建造物14 .国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70年B.40年C.60年D.50年15 .土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。A.半年B.3个月C.一年D.18
5、个月16 .在运用市场法对土地使用权评估时，以下不屈于需要修正的个别因素的是（）A.宗地形状B.宗地周边环境C.宗地面积D.容积率17 .土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（）A.地上附着物B.社会经济环境C.物价水平D.土地的特性和条件18 .在采用假设开辟法评估土地使用权价格时，假设总建造费用为100万元，第年投入60%,第二年投入40%,年折现率为10%,则总建造费为（）A.921473元B.918791元C.907523元D.934156元19 .成本法合用于评估的是（）A.估计出售的土地B.新开辟的土地C.对包含土地使用权的企业整体评估D.土地市场发育完善条件下土地
6、评估20 .在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（）A.房地产的年总收益B.土地的实际收益C.土地的客观收益D.土地的前期收益21 .某工业用地最高出让年限为50年，实际利用年限为20年，还原利率为18%,在合用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为（）A.0.861B.0.751C.0.964D.0.87222 .某砖木结构3层建造物，评估人员对它现场打分，结构部份得75分，装修部份得70分，设备部份得85分，该类资产的G=O.70,S=O.20,B=O.10,则该建造物的成新率为（）A.75%B.80%C.85%D.90%23 .对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提
7、，这是（）原则的要求。A.替代B.变动C.最有效使用D.供需24 .地块建造面积与地块总面积的比率，称为（）A.建造密度B.容积率C.建造高度D.建造覆盖率25 .一块土地上底层建造面积与全部土地面积的百分比，叫做（）A.建造高度B.容积率C.建造密度D.建造环境26 .目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（）A.生地与熟地B.国家所有土地和集体所有土地C.无偿划拨和有偿出让D.一级市场和二级市场27 .城镇土地的标定地价是（）A.土地使用权出让底价B.政府评估的具体地块的价格C.政府出租土地的价格D.单位土地面积的地价二、多项选择题1 .反映影响商业用地环境质量的指标有（）A
8、.交通便捷度B.人文环境C.自然环境D.规划环境E.基础设施保证度2 .影响地价的社会因素主要包括（）A.政治安定状况B.社会治安程度C.税收政策D.房地产投机E.交通管制3 .以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（）A.标定地价是一个区域性的平均地价B.标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据C.标定地价是政府评估的具体地块的地价D.标定地价是各类用地的平均地价E.普通情况下，标定地价不进行大面积评估4 .土地的经济特性主要表现在（）A.用途多样性B.经济地理位置的可变性C.土地使用价值的永续性D.可垄断性E.土地面积的有限性5 .建造物成本通常可归纳为（）A.前期费用B.建造安装工程费
9、C.其他费用D.合理利润E.资金成本6 .建造物评估的价格指数调整法普通合用于（）建造物。A.单位价值小B.结构简单C.单位价值大D.大型建造物E.使用寿命长的建造物7 .下列因素中会影响到建造物价格的是（）E.建造物所处的地理环境A.住房制度改革B.长期投资贷款利率C.短期贷款利率D.国家政策8 .判断建造物是否存在经济性贬值的指标因素有（）A.使用用途不合理B.部份闲置C.利用率下降D.使用强度不够E.收益水平下降9 .建造物评估的原则有（）A.替代原则B.最有效使用原则C.供需原则D.房地合一原则E.贡献原则10 .测算建造物重置成本的常用方法有（）A.预决算调整法B.重编预算法C.价格
10、指数调整法D.询价法E.假设开辟法11 .建造物按房屋承重结构可分为（）A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.徜混结构 D.砖木结构E.木结构12 .建造物从大的类别方面可分为（）A.商业用房B.工业用房C.房屋D.构筑物E.公共建造13 .运用成本法评估土地使用权价值时，合用于（）A.市场发育不完善B.土地成交实例不多C.有相同或者相似的其他交易案例D.可以较为准确地估算收益E.既无收益又很少有交易情况的14 .土地开辟费主要包括（）A.基础设施配套费B.公共事业建设配套费C.拆迁费D.资金成本E.小区开辟配套费15 .开辟土地的过程中所交纳的各种税费包括（）A.资源税B.耕地占用税C.契税D.土
11、地增值税E.印花税16 .在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括（）A.有一定厉害关系的主体之间的交易B.有特殊动机的交易C.买方或者卖方不了解市场行情的交易D.交易时点E.其他特殊交易情形17 .土地使用权评估的原则有（）A.最有效使用原则B.替代原则C.变动原则D.贡献原则E.供需原则18 .转让房地产必须满足以下哪些条件（）A.以出让方式取得土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.属于房屋建设工程的，要完成开辟投资总额的25%以上C.属于房屋建设工程的，要完成开辟投资总额的30%以上D.属于成片开辟土地的，应形成工业用地或者其他建造用
12、地条件E.属于成片开辟土地的，应支付全部土地使用权出让金19 .土地权属按不同的角度，可以分为（）A.土地所有权B.土地使用权C.划拨土地D.出让土地E.买卖土地20 .地形地质因素对地价的影响主要表现在（）A.地形条件较差会造成使用效果差B.地质条件差会增高开辟成本C.地形条件会决定土地用途D.地形条件制约开辟规模E.地形条件决定土地价格三、计算题1.某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m,建造面积5669.04；基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，采集到最近成交的类似交易实例有：A
13、花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：A花园小区：建造面积4300r,交易日期为2004年11月，土地单价为2200元/nn；B商品住宅区：建造面积3900,交易日期为2004年8月，土地单价为2500元/n：C小区：建造面积为4100nt,交易日期为2004年1月，土地单价为2100元/皿。根据被评估建造物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易Fl期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修IE系数见下表:项目实例A花园小区B商品住宅区C小区交易单价2200元/吨2500元/皿2100元/mi交易情况修正系数100/97100/100100/100交易日期修正系数
14、104/100102/100110/100交易情况修正系数100/110100/100100/95区域因素修正系数101/100105/100103/100经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费15万元。根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。（注：计算建造物的已使用年限时，忽略1999年10月、11月和12月这三个月不计。）2.一座房屋估计在今后5年每年各收益净租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元，从第6年起，租金为168万元，资本化率为10%。试评估该房屋的价格。3.某宗地为一块待开辟建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3600nt
15、,允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6,覆盖率为50%,土地使用权年限为50年，现拟用假设开辟法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下：（1）评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按照允许容积率6,建造密度50%设计，建造物12层，其中02层为商业服务用房，312层为商品住房。（2）估计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75%的总建造费，第二年投入25%的总建造费。（3）总建造费估计为2500万元，专业费用为总建造费的6%。（4）利息率为8%,房地产业的平均利润率为15%.（5）各种税费综合为地价的5%（包括租售费用）。（6）建造物到2
16、005年10月1日建造完成后，即可全部售出。估计商业服务用房售价为5000元/叫商品房售价为2000兀/IR2。（7）折现率为10%。求土地使用权价格。4.某公司于2000年11月以有偿方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在此地上建成建造物B,当时造价为1200元/*其经济耐用年限为50年，目前该类建造重置价格为1500元/叫残值率为10%,A地块面积450t,建造面积为400%目前该建造全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建造出租租金普通为每月30元/mz,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建造平方米，需支付的年管理费
17、为同类建造物年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%。试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格（不计房屋现值利息）。答案部份1. D【答案解析】2. B【答案解析】3. C【答案解析】4. A【答案解析】 内地城市。5. B6. A【答案解析】一、单项选择题基准地价不同于宗地地价，有一个重要特点，是特定区域的平均价格。该建造物的重置成本=100X（1+15%）3=152.09（万元）交通运输业建造物、厂房、道路、桥梁属于工业用建造物。由于经济地理因素，相同建造质量、相同功能和用途的建造物价格，大城市高于小城市，沿海开辟城市高于年房租收入=3000X12
18、=36000（元）年总成本=7600（元）年总纯收益=360007600=28400（元）土地使用权总价=300X1000=300000（元）归属土地的年纯收益=300000X7%=21000（元）故归属建造的年纯收益=2840021000=7400（元）建造物折旧率=1/25X100%=4%建造物价格=7400（8%+4%）=61666.67（元）A选项正确。7. B8. C9. D【答案解析】预决算调整法主要合用于用途相同、结构相同且数量较多的建造物评估。10. D11. B【答案解析】掰Mfc的价格二180OXE费y=903.36W)12. B【答案解析】建造物功能性贬值是指由于建造物用
19、途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建造物功能不足或者浪贽形成的价值损失。建造物用途与强度不合理是相对于其所占用土地的最佳使用不一致而言的。建造物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建造物效用的发挥，导致其价值贬损。B选项符合题意。13. 14. D15. C16. B 【答案解析】17. D18. B 【答案解析】19. B【答案解析】宗地周边环境属于区域因素。总建造费=IOoOoOOX60%X(1+10%)-o.5+1000000X40%X(l10%)-1.5=918791(元)成本法普通合用于新开辟土地的评估，特殊是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场
20、法等其他方法评估时采用。20. C【答案解析】实际收益普通来说不能用于评估，因为个别人或者个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的普通正常收益，客观收益才干作为评估的依据。本题应当选C。【答案解析】年隔修正系数f LIEL布/-。96421. C22. A【答案解析】成新率=(75X0.70+70X0.20+85X0.10)100X100%=75%23. C24. B25. C【答案解析】容积率=总建造面积总用地面积，建造密度是指在具体“宗地”内建造物基底面积与宗地面积之比。当宗地
21、内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建造面积相等时，三者之间的关系可表示为：容积率=建造密度X层数，此种情况下，建造层数与容积率成正比例关系。本题应当选择C项。26. 【正确答案】D27. B答案解析】标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。二、多项选择题1. BC2. ABD【答案解析】税收政策、交通管制属于影响地价的行政因素。3. BCE【答案解析】标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价，AD选项不正确。4. ABD5. BCDE6. B【答案解析】价格指数调整法普通只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有艰难的建造物的重置成本估算。7. ABDE8.BCE9.
22、ABCD10.ABC11.ABCDE12.CD【答案解析】建造物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。13. ABE【答案解析】成本法普通合用于新开辟土地的评估，特殊是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。14. ABE15. BD【答案解析】各种税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。16. ABCE17.ABCDE18.BD19.ABCD20.AB三、计算题1 .(1)计算A、B、C交易实体的修正后单价修正后A的母价=228Xxxx=22000.9884=216（5（TCm2）97100110100修正后B的单价=25OOX
23、国X吧乂变乂”.=25001.071=2678（元m3）.100100100100修正后C的母价=218XXXX=210011926=2504（元m2）100100951002）记辍就赠的建筑面积单价，2166+2678+2504.一=2450（7Cma）(3)待估土地总价=2450X5669.04=13889148(元)=1388.9148(万元)(4)计算实体性贬值成新率=30(30+5)X100%=85.7%实体性贬值=13889148X(1-85.7%)=1986148.2(元)=198.61482(万元)(5)计算功能性贬值，因为局部要装修，所以功能性贬值为15万元。(6)评估该建造
24、物的价格建造物的价格=1388.9148198.6148215*1175(万元)2 .根据建造物评估的市场法，该房屋的评估价：平佶八一100100Iio120130一而说C11Q)2吟(1+W?(H吟+168o%(+o%y=418.9+1043.15=1462.05（万元）3 .【正确答案】该块宗地面积为360011t,建造密度为50%,则每层面积为：3600X50%=1800(皿)容积率为6,则该建造物为12层，则商业用房的面积为：18002=3600(m2)商品住房的总面积为：1800X10=18000(v)总楼价=(3600X5000)(1+10%)-2(18000X2000)X(1+1
25、0%)-2=180000000.8264+36000000X0.8264=44625600(元)(2)总建造费=(25000OOOX75%)X(1+10%)型+(25000OoOX25%)X(1+10%)=18750000X0.9535+6250000X0.8668=23295625(元)(3)专业费用=23295625X6%=1397737.50(元)(4)税费=地价X5%(5)投资利息=(地价+建造费+专业费用)8%=(地价+24693362.50)X8%=地价X8%+l975469(6)利润=(地价+建造费+专业费)X利润率=(地价+24693362.50)15%=地价X15%+3704
26、004.38(7)总地价地价=楼价一建造费一专业费用一利息一利润一税费地价=44625600-23295625-1397737.50地价X8%1975469地价X15%3704004.38地价乂5%(1+5%+8%+15%)地价=44625600-232951625-1397737.50-1975469-3704004.38地价=14252764.12/1.28=11134971.97(元)4 .【正确答案】根据综合分析，应采用收益还原法：(1)计算房地出租年收入，这里取当地同类建造的客观租金收入=30X400X12=144000(元)(2)计算房地出租的年总费用税金：20400=8000(元
27、)管理费：144OoOX4%=5760(元)维修费：1500X400X2%=12000(元)保险费：15004000.2%=l200(元)年折旧费：1500/(50-1)X400=12245(元)这里计算年折旧费所取残值率为零，因为到土地使用权50年期满，建造物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回，所以土地使用者势必在49年中将建造物折旧完。合计：年出租总费用为+=39205(元)(3)计算房屋出租年收益房屋现值=房屋重置一折旧费=1500400-l2245X3=563265(元)房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率=5632656%=33795.9(元)(4)计算土地年收益144000-39205-33795.9=70999.1(元)(5)计算土地价格地价=A/r11/(l+r)n=70999.1/5%X1-1/(1+5%)旬=1269468.63(元)
