房地产项目开发设计管理(44页).ppt

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1、1,房地产项目开发设计管理,XX地产规划设计中心2011年02月10日,2,第一章 开发流程简介,3,房地产开发流程,流程示意,4,房地产开发企业专业化运营体系,运营体系,5,房地产开发企业专业化计划系统,计划系统,6,项目决策,7,7/44,项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件.项目策划基内容系包括：投资策划 定位策划 设计策划 开发策划 营销策划 售后策划 以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的。全程策划的核心就是成本和利润。,项目策划,8,开发节奏策划 根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、结合

2、未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动 和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下 方面问题：融资与资金的运作 分期间衔接 采购合同签订与管理 其他 资源配置 相关后续工作计划安排的策划 时间计划 现金流 监控 对变化的应对策略,开发策划,9,项目与客户定位流程,项目、客户定位,10,目标成本的确立流程,成本确立,11,设计阶段标准工作周期,设计周期,12,规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量要求完成。规划设计工作启动条件（链接文件）目前规划设计工作运行现状 部门自身原因影

3、响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。问题 如何提高规划设计管理工作效率？,规划设计工作启动条件,13,第二章 设计管理与规划设计,14,设计流程,如何才能做到拿地即可开工？,如何有效控制设计质量？,专业工程师如何工作？,如何管理设计单位？,15,详见附件：规划/设计合同清单,规划设计内容,16,1 三控制 进度控制 质量控制 成本控制2 两管理 合同管理 信息管理 3 多方协调 与营销关系协调 与招标关系协调 与成本关系协调 与工程关系协调 与物业管理协调 与设计单位以及设计单位之间关系协调 设计单位内部专业（工程师）之间协调 与规划主管部门协调 与

4、蓝图审查中心协调 报请老板同意4 管控要点 规划带动土地溢价 户型及配置带动产品溢价 立面及景观创造形象溢价5 管控终极目的 合理控制造价 尽可能创造价值,规划设计管理,17,第三章 建筑结构设计与优化,18,第一节 建筑结构与结构设计第二节 结构成本管理思路与方法第三节 结构设计优化第四节 过程优化与结果优化的特点,结构设计与优化,19,市场析,一 建筑结构建筑中结构是指用来承受荷载或者其他作用的空间承重体系结构设计就是根据建筑的用途、平立、面布局来设计结构承重体系及其结构构件。从基础到柱、梁、板、墙。,结构设计,20,二 结构设计基础设计：1 根据工程地质勘察报告、上部结构类型及上部结构传

5、来的荷载效应和当地的施工技术水平及材料供应情况确定基础的形式，材料强度等级，一般有浅基础（如：独立基础、条形基础等）和深基础（如：桩基）2 基础底面积的确定及地基承载力验算3 基础内力计算及配筋计算4 考虑必要的构造措施5 地基设计处理,结构设计,21,上部结构设计：1 根据建筑设计来确定结构体系、确定结构主要材料；2 结构平面布置；3 初步选用材料类型、强度等级等，根据经验初步确定构 件的截面尺寸；4 结构荷载计算及各种荷载作用下结构的内力分析；5 荷载效应组合6 构件的截面设计。7 此外还包括某些必要的构造措施。需要依据结构专业相关规范、图集等,结构设计,22,结构施工图包括:设计总说明，

6、基础平面布置及基础大样图，如果是桩基础就还有桩位图，柱网布置及柱平法大样图，每层的梁平法配筋图，每层板配筋图，层面梁板的配筋图，楼梯大样图等，其中根据建筑复杂程度，有几个到几十个结点大样图一栋建筑的结构设计是否合理，主要取决于结构体系、结构布置、构件的截面尺寸、材料强度等级以及主要机构构造是否合理,31/44,结构设计,23,结构设计优化,第一节 建筑结构与结构设计第二节 结构成本管控思路与方法第三节 结构设计优化第四节 过程优化与结果优化的特点,24,1 必须对整个设计和策划的全过程进行管理前期策划：地质的考虑规划阶段：建筑物的排放方案阶段：结构的可性及合理性、避免返工 扩初阶段：结构方案的

7、优化施工图阶段：结构的精细化设计 施工配合阶段：变更、签证的合理控制,结构成本的控制思路及方法,25,2 事前控制的几个要点（l）设计院的选择（扩初及施工图阶段）合适易管态度重视 项目情况 服务意识 市场口碑（2）专业负责人的选择 业绩水平 市场反馈 图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识 影响力及控制力（3）成本意识的沟通与输入 前期主动沟通 尊重平等的心态 质量标准换位思考 同行的交流与竞争 双赢的思路和手段,结构成本的控制思路及方法,26,（4）合理的设计周期 设计周期对总成本的影响：资金的时间价值 市场风险的变化产品的实际价值（5）在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期 组织的重视

8、及措施工序的前置及搭接 标准化设计的推广（6）甲方的技术原则必须提前输入 设计任务书 结构设计统一技术措施或结构设计 指引 结构设计总说明标准构造做法（7）天明地产标准图集（待建立）,结构成本的控制思路及方法,27,3 设计过程中必须控制的几个关键环节结构体系的确定及主要平面布置图基础的选型及设计图电算模型及计算系数的取值标准单元的样板截面及配筋图地下室的布置及样板配筋图结构转换层的布置及配筋图4 施工图审查公司的选择及沟通 选择思路易于沟通 沟通时机重视前期 沟通内容规范的边界或有争议处（超限的判断、裂缝、宽度、短肢墙体系的定义、配筋）沟通方式 双方、三方、资源借助、关系维护,结构成本的控制

9、思路及方法,28,5、外部资源的引入引入的前提和原则性价比的判断 引入的资源类型垄断部门（政府、人防、审图）、学术权 威、行业专家、专业咨询公司引入的时机尽早、及时合作方式及注意事项顾问、价值及时间6、按照合同及时支付设计费,结构成本的控制思路及方法,29,根据建筑方案编写扩初设计任务书,扩初施工图完成设计：扩初设计图设计满足建筑要求及与结构计算一致,扩初施工图设计：检查设计单位提供的扩初过程图纸，并提出优化意见与设计单位沟通,扩初结构计算结束：结构计算指标到规定要求,结构设计优化,30,扩初结构计算开始：根据项目特点提出结构计算所需的荷载，参数以及计算指标要求,各部分结构体系确定：对部分进行

10、结构经济技术分析，形成分析报告,扩初结构计算过程中：检查复合设计单位提供的计算过程文件，并提出优化意见与设计单位沟通,结构设计优化,31,结构技术措施,基础、结构选型分析报告,地下室底板技术经济性分析报告,地下室顶板技术经济性分析报告,结构转换层技术经济性分析报告,其他项目需要的结构分析,结构设计优化,32,施工图设计阶段,根据扩初图纸以编写施工图设计任务书，结构施工图计算要求、施工图配筋原则的确定，向设计单位提供结构计算荷载，参数以及计算配筋结构要求，并和设计单位确定梁、板、墙柱的配筋原则,施工图结构计算过程中，检查复核设计单位提供的计算过程文件是否达到要求，并提出优化意见与设计单位沟通。结

11、构计算结束，结构计算配筋结果达到规定要求,桩基础、梁、板、墙、柱施工图设计，检查复核设计单位提供施工图过程文件是否达到规定要求，提出优化意见并与设计单位沟通,施工图设计校审，施工图设计图纸出图,结构设计优化,33,第一节 建筑结构与结构设计第二节 结构成本管理思路与方法第三节 结构设计优化第四节 过程优化与结果优化的特点,结构设计优化,34,设计结果优化：在施工图设计完成后进行的设计优化、需要对 原设计图纸进行设计修改。其流程如下：,设计单位提供完成的建筑、结构施工图以及结构计算书以及相应的电子文件,组织结构优化工程师、专家和造价工程师对以上图纸资料进行审查，并提出结构优化初步意见和评估报告,

12、建设单位对优化意见和评估报告审批，并决定是否进行设计优化,根据设计优化落实意见，检查和监督设计单位是否按设计优化落实意见进行设计优化调整,设计优化调整 图纸出图,结构设计优化,35,第一节 建筑结构与结构设计第二节 结构设计过程优化第三节 结构设计优化第四节 各技术专业全面成本控制,结构设计优化,36,设计过程优化的特点,由于在设计阶段对设计过程中的计算和图纸进行优化，因此这种优化方式具有以下特点：,1 对结构成本的控制最为有效、也最为彻底，可以做到 从建筑方案开始就对项目成本进行有效控制2 与设计单位沟通更容易，设计单位对设计优化意见更 易接受3 可对结构体系、基础类型以及其它结构问题进行细

13、致 深入的技术、经济等方面的专题分析，并且可对设计 上的每一个技术细节进行成本控制,结构设计优化,37,设计结果优化的特点,4 不耽误项目的总体进度，可做到与设计同步进行5 项目工程量可在施工招投标阶段计算清楚，并在施 工合同中确定准确,由于在施工图完成后对计算和施工图纸进行优化，因此这种优化方式具有以下特点：,结构设计优化,38,对结构成本的控制不能做到最彻底，只能对施工图 中对成本影响较大的部分进行设计优化，不能做到每一个设计细节都进行优化2 设计单位很难接受这种方式，设计单位需要做较多的设计修改，使设计单位在面子和成本方面都要承受很大的压力3 对项目的总体进度影响较大，对一个10万平米的

14、项目大约有一个月的延误 4 设计优化后施工合同工程量有较大的调整，并且需要 重新设计计算工程量，对合同成本控制不利,结构设计优化,39,各技术专业全面成本控制,如果成本超限该怎么办？,1 设计不同阶段个各技术专业全面成本控制 2 不同产品不同售价时，成本控制重点不同 3 建造成本影响因素有多方面（附件），对于结构专业的成本控制应适可而止，对于砌体结构，应考虑质量通病防治4 好的成本控制不是越低越好，建造成本要合理分配，注重价值工程的利用,设计费占项目全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价影响权重在85%左右。合理科学的设计,可降低工程造价10%以上,40,规划设计

15、流程,按设计在论证、定位策划、设计实施和施工阶段不同的设计内容、对象和参与部门与深度要求划分为概念设计、方案设计、施工图设计、景观设计、装修设计和设计变更来进行管理。为加快项目设计进度，缩短项目开发周期，将部品研究、材料选型、景观设计和装修设计工作进行前置，使设计周期缩短30%以上。,41,提前做好启动前准备工作 基础条件完整准确有效（输入）知道自己要什么，内部各部门达成一致 慎重对待设计重大修改 理性评价设计成果（评审标准）预知可能发生问题，制定选项排序 过程中检查纠偏直至强制干预 保持与政府各部门、设计方及时沟通（过程监控与纠偏）违规要算经济帐 尽量不违规少违规 强化外联能力 疏通并且限时

16、设计合同及付款审批流程 及时组织评审会 项目规划设计费总量控制，小额设计合同由项目公司批准 及时支付设计费，必要时应考虑设计赶工费 合理的设计周期是设计质量的必要保证 一次合格往往最为省时,加快规划设计工作进度,设计阶段工作应按照项目运营计划排期，尽量赶前 确保项目里程碑（开盘等重要）节点按期到达；避免现场停工待图,42,天明房地产产品类别：住宅类 酒店类 写字楼类 其中住宅类多层洋房产品，经过两期设计和开发，基本定型 有条件制定户型标准图，建立系列技术标准 可形成第一城系列 酒店类尚未成型 技术质量标准 其中包括 技术文件标准 流程类标准 评价类标准 合同类标准 材料类标准 设备类标准等等,规划设计成果质量把控,除一般性管控方法外，房地产公司要通过建立自己的产品系列标准和技术质量标准体系。从根本上保障自己的产品具有稳定的技术品质。这是一项及其浩繁的长期工作。,43,印象归纳,房地产项目开发生产中涉及到各项专业工程技术的规划设计工作有哪些内容？房地产项目开发流程、计划等，以及规划设计工作流程介绍设计管控有哪些工作要做？根据规划设计管理工作特点，结合天明目前情况，谈如何有效把控规划设计质量，加快规划设计进度，合理掌握建造成本，创造更大价值。,44,谢 谢 大 家！,