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1、物业管理基本制度与政策,福建师范大学法学院副教授：丁兆增,第一章 物业管理概述,（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的作用、特征和物业管理条例（以下简称条例）核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。,（二）考试的基本要求,掌握：条例对物业管理的定位，条例的指导思想以及确立的基本法关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，条例确立的基本制度，条例所涉及的主要问题了解：物业管理的产生和发展,（三）要点说明,1、条例对物业管理的定位2、物业管理的特征3、物业管理的市场化特征4、市场原则作为物业管理活动的前提条件5、我国物业管
2、理的产生和发展,6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7、物业管理在社会经济中的地位和作用8、我国物业管理制度建设的历史沿革9、政府在我国物业管理发展中的特殊地位10、条例颁布前物业管理制度建设的主要特点,11、城市新建住宅小区管理办法12、条例颁布后物业管理制度建设的主要特点13、条例的指导思想14、条例创设的法律制度及其内容15、条例的主要思想,16、条例法律责任的特点17、条例确立的基本法律关系,第二章 物业管理服务,（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理服务的特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策的掌握程度，以及对物业管理服务标准、物业服务收费，（前期）物
3、业服务合同的理解、熟悉程度和应用能力。,（二）考试基本要求,掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业管理维护秩序的方式。物业管理企业在安全事故中的法律义务。了解：物业管理企业的安全防范协助义务，利用物业共同部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。,（三）要点说明,1、物业管理服务的特点2、物业管理服务的内容3、物业服务合同约定以外的服务4、物业管理服务标准5、物业服务收费的原则,6、物业服务收费的定价形式7、物业服
4、务费用的计费方式8、物业服务费用的成本构成9、实行酬金制的物业管理企业的义务10、物业服务费的缴纳和督促,11、物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定12、物业服务合同的主要内容13、物业管理资料的移交14、前期物业服务合同的主要条款15、前期物业服务合同的特征16、前期物业服务合同的时效,17、物业管理企业的义务18、物业管理企业的责任19、物业使用和维护的相关法律规范20、利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定21、业主装饰装修房屋的规范,第三章 物业管理的基本制度,（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理投标、物业承接查验、物业管理企业资质
5、管理、物业管理从业人员职业资格和宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的了解、熟悉程度和应用能力。,（二）考试基本要求掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度现存意义，各资质等级物业管理企业的条件，物业管理师考试注册的规定，住宅专项 维修金的交存和使用。,熟悉：业主的权利和义务，业主临时公约应具备的主要条款，前期物业管理投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业和企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部分、共用设施设备的范围、住
6、宅专项维修资金代管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。,了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件、物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评价规划，物业承接查验的主要内容，物业管理企业资质的申报程序，物业关联产业人员的职业道德。,（二）要点说明,1、业主的权利2、业主的义务3、业主大会的组成4、业主大会的性质5、成立业主大会的限制和选择,6、业主大会的筹备7、筹备业主大会的工作要求8、业主大会的成立9、业主大会的职责10、召开业主大会临时会议的三种情况,11、业主大会的表决规则12、业主委员会的性质13、业主委员会的职责14、业主委员会的备案15、业主委员会委员
7、的资格条件,16、业主委员会委员的资格终止17、业主委员会会议的规范18、业主大会、业主委员会的限制性要求19、业主公约的性质20、业主公约的主要内容,21、业主公约的特殊作用22、业主公约的法律效力23、业主临时公约的特殊主体24、业主临时公约的内容25、业主临时公约的违约责任,26、条例关于业主临时公约的规定27、业主使用物业应当遵守的规则28、前期物业管理招投标的规则29、前期物业管理招投标的特殊性30、前期物业管理招投标的强制性规定,31、前期物业管理招标文件的内容32、物业管理招标的备案33、物业管理招标文件的内容34、物业管理招标程序规则35、物业管理评标专家名册,36、物业管理评
8、标委员会37、物业管理招投标的中标和备案38、违反前期物业管理招投标规定的法律责任39、我国实行物业承接查验制度的现实性40、物业承接查验的内容,41、建设单位应当移交的物业管理资料42、物业的保修责任43、房屋的保修范围和期限44、物业管理企业资质管理的必要性45、物业管理企业的资质等级,46、条例关于不同资质等级企业承接项目的规定47、物业证书的颁发和管理48、物业管理企业资质等级的核定49、物业管理企业违规行为的行政处罚50、物业管理职业道德的主要内容,51、建立物业管理人员职业资格制度的现实性52、物业管理师资格考试53、物业管理师的注册54、物业管理师的继续教育55、物业管理师的职业
9、能力,56、物业管理师的执业范围57、住宅专项维修资金的作用58、住宅共用部位共用设施设备的种类59、商品住宅专项维修资金的交存方式60、售后共有住宅专项维修资金的交存方式,61、住宅专项维修资金的使用62、禁止从住宅专项维修资金中列支的费用63、住宅专项维修资金代收代管单位的义务64、财政部门的监管职责65、挪用住宅专项维修资金的法律责任,第四章 房地产相关制度与政策,（一）考试目的 本部分考试目的是测试应考人员对于物业管理密切联系的房地产相关制度和政策的掌握程度,（二）考试基本要求,掌握：房地产领域的现行法规体系，住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品
10、房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。,熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。,了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。,（三）要点说明,1、房地产领域的现行法规体系2、房地产开发项目的规划设计管理3、城市规划与房地产开发项目的关系4、房地产开发项目管理应遵循的制度5、
11、建筑工程质量管理制度,6、房地产开发的施工许可证制度7、工程竣工验收备案制度8、房地产项目转让的条件9、房地产项目转让的程序10、禁止房地产转让的规定,11、商品房预售的条件12、商品房现售的条件13、商品房销售合同的主要内容14、制造质量保证书的要求和主要内容15、住宅使用说明书的要求和主要内容,16、房屋租赁合同的主要条款17、禁止房屋租赁的规定18、房屋租赁登记备案19、设立房地产中介服务机构应具备的条件20、房地产中介服务合同的主要内容,21、房地产中介服务合同中禁止的行为22、房地产抵押程序23、不得设立抵押权的房地产24、房地产抵押合同25、房地产抵押登记,26、房地产权属登记的种类27、房地产权属登记的要求28、房地产权属登记管理制度的种类29、房地产权属登记的特殊性30、房屋权属证书的种类,31、房屋权属登记程序32、异产毗连房屋及其使用规则33、危险房屋造成损害事故的法律责任34、公有住宅售后的维修养护责任,
