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1、,物业服务行业商业模式研究,第一部分：总体研究框架,一、绪论,二、物业管理服务商业模式的相关概念,三、目前国内物业管理服务企业商业模式的发展现状及优缺点分析,四、物业管理集成运营商业模式,五、国内外物业管理服务企业商业模式的发展模式及趋势,六、物业管理服务可行的商业模式分析,七、结束语,一、绪论,研究意义,研究目的,研究意义,促进中国物业行业的和谐发展为中国物业企业获取竞争优势指明方向拓宽延伸物业行业产业链,研究目的,明晰物业管理企业商业模式发展现状剖析已有物业管理企业商业模式运行机理剖析已有物业管理企业商业模式产生问题的根源为各物业管理企业建立适合自身发展条件的商业模式提供思路和依据为行业相
2、关主管部门建立管理法规和行业指导意见提供参考,二、物业管理服务商业模式的相关概念,1.不同物业管理项目的物业管理服务企业运营模式及主要特点2.处于不同生命周期的物业管理服务企业运行模式及主要特点3.不同经营方式下的物业管理服务企业运行模式及主要特点4.不同经营方式下的商业模式的局限性分析5.针对不同经营方式下商业模式局限性的解决措施,1.不同物业管理项目的物业管理服务企业运营模式及主要特点2.处于不同生命周期的物业管理服务企业运行模式及主要特点3.不同经营方式下的物业管理服务企业运行模式及主要特点4.不同经营方式下的商业模式的局限性分析5.针对不同经营方式下商业模式局限性的解决措施,三、目前国
3、内物业管理服务企业商业模式的发展现状及优缺点分析,2.处于不同生命周期的物业管理服务企业运行模式及主要特点,3.不同经营方式下的物业管理服务企业运行模式及主要特点,3.1仅作为房地产集团产业链中售后服务功能的商业模式3.2基本物业服务为主的商业模式3.3基本物业服务为辅、增值物业服务为主的商业模式3.4增值物业服务为主的商业模式3.5集成运营商业模式,4.不同经营方式下的商业模式的局限性分析,4.1产业链模式在企业经营和发展上缺乏独立性和长期性。4.2基本服务模式同质化强、专业度差、盈利能力低；4.3基本服务为辅、增值服务为主模式本末倒置；4.4增值服务模式推广性不强，对物业管理服务行业的发展
4、 不具有推动性；4.5物业服务企业运营成本上升,企业自身规模扩张带来的成本增长单一的管理和组织形式造成运营费用居高不下,5.针对不同经营方式下商业模式局限性的解决措施,5.1控制交易费用5.2实行战略采购5.3运用管理协同理论，进行资源整合，实现资源优化配置5.4借鉴大部制改革理论，精简结构5.5运用总部经济理论，实现聚集效应,优点局限性,1.物业服务集成化运营的整体概念,四、物业管理集成运营商业模式,2.物业服务企业集成化运营的理论基础与构成要素,3.物业管理服务企业集成化运营的策略,5.物业管理服务企业集成化运营模式的成本管理,6.物业管理服务企业集成化运营模式的风险管理,1.1 集成的概
5、念1.2集成的基本方式,4.物业管理服务企业集成化运营模式的优缺点分析,7.物业服务企业实行集成化运营模式的发展和成果,2.物业服务企业集成化运营的理论基础与构成要素,3.物业管理服务企业集成化运营的策略,3.1物业管理服务企业在集成化的过程中起到的作用3.2物业服务集成商基于产业链的运营策略,物业管理服务企业与第三方公司之间物业管理服务企业与产业链上个要素之间物业管理服务企业与业主之间,5.物业管理服务企业集成化运营模式的成本管理,5.1成本管理的概念5.2成本管理的策略5.3集成化运营模式的成本管理概述,6.物业管理服务企业集成化运营模式的风险管理,6.1集成化运营模式风险概述6.2集成化
6、运营模式风险分类6.3集成化运营模式风险管理,7.物业服务企业实行集成化运营模式的发展和成果,7.1基于供应链理论，实现有效管理.7.2基于资源经济学理论，集成化运营模式可持续发展.7.3基于总部经济理论，集成化运营模式形成聚集效应.7.4基于集约化管理理论，集成化运营模式向规模化、科学化发展7.5物业服务企业实行集成化运营模式取得的成果,五、国内外物业管理服务企业商业模式的发展模式及趋势,1.中国物业管理服务企业商业模式的多元化发展,2.国外物业经营管理模式,3.物业管理服务企业基于产业链延伸的价值创造研究,1.中国物业管理服务企业商业模式的多元化发展,亦可考虑以下几种新的商业模式:业内重组
7、上市管作分离，做物业服务集成运营商企业改制收购扩张细分市场，专业化纵深发展品牌特许经营提供延伸服务,2.国外物业经营管理模式,3物业管理服务企业基于产业链延伸的价值创造研究,3.3基于产业链构成要素的市场营销策略,3.3基于产业链构成要素的市场营销策略,3.3基于产业链构成要素的市场营销策略,采用不同方式对业主和物业使用者进行的市场细分 根据市场细分进行的物业服务产品组合策略 延长产品线（深度）增加产品线（广度）针对业主和物业使用者进行的物业服务关系营销,产业链的核心部分业主和物业使用者,六、物业管理服务可行的商业模式分析,六、物业管理服务可行的商业模式分析,六、物业管理服务可行的商业模式分析
8、,4.企业经营策略分析,5.国内其他行业先进商业模式的借鉴作用分析,6.国外先进商业模式的借鉴作用分析,第二部分：相关研究,研究之一：商业模式及支撑理论概述研究之二：盈利点研究研究之三：盈利点整合研究研究之四：综合研究,物业服务行业商业模式研究之一商业模式及支撑理论概述,商业模式研究 之 一,目 录,返回框架,一、商业模式介绍,1.商业模式的含义：商品社会里的任何一个商业组织，都有其特定的商业活动业务流程，这一业务流程汇集了物流、信息流、资金流，最终将增值的商品和服务传递到客户，并产生每个组织所赖以生存和发展的收益。这一与每个商业组织相联系的业务流程和其核心环节的抽象，就是它的商业模式。,返回
9、目录,一、商业模式介绍,2.商业模式的构成要素：价值链顾客价值渠道企业组织形式,返回目录,一、商业模式介绍,运营性商业模式策略性商业模式,返回目录,一、商业模式介绍,（一）运营性商业模式 1.产品盈利模式 2.规模盈利模式 3.服务盈利模式,返回目录,（一）运营性商业模式,1.产品盈利模式特点：以产品为企业利润增长的核心要素，突出表现为直销模式，通过网上直销，变先造后卖为先卖后造，以实现两个消灭：消灭库存，消灭中间商。代表模式：奇瑞模式、戴尔模式适用行业：戴尔公司（戴尔模式）、安利、雅芳、完美。,返回目录,（一）运营性商业模式,2.规模盈利模式特点：以企业规模保证企业利润，突出表现在连锁经营方
10、面，以量取胜，价格低，统一品牌和形象标识，统一采购，统一配送，统一管理，统一资金结算。代表模式：连锁模式适用行业：手机零售连锁经营、国美、苏宁等家电企业、连锁超市等。,返回目录,（一）运营性商业模式,3.服务盈利模式特点：不能提供决定产品的质量等物质价值，能够决定产品到达消费者手中的方式和途径，服务的水平、形式、内容往往能够为产品增加价值。适用行业：零售行业、其他服务行业（物业服务企业可以很好地借鉴此种模式）。,返回目录,（二）策略性商业模式,渠道盈利模式品牌盈利模式产业联盟盈利模式组织盈利模式,返回目录,（二）策略性商业模式,1、渠道盈利模式特点：注重与客户间的沟通合作，仅提供交易平台。代表
11、模式：义乌模式、柯桥模式、太和模式适用行业：小商品交易、布匹交易、药品交易、携程网。,返回目录,（二）策略性商业模式,2、品牌盈利模式特点：注重品牌效应，自己只作产品设计和销售，产品制造统统外包。是一种中间商品牌。代表模式：哑铃模式适用行业：耐克,返回目录,（二）策略性商业模式,3、产业联盟盈利模式特点：跨行业的合作联盟代表模式：韩国三星、LG及政府研究机构等组成的CDMA技术发展战略联盟适用行业：网络通讯,返回目录,（二）策略性商业模式,4、组织盈利模式特点：重视内部管理，产业集中，环节集中，空间集中。代表模式：格兰仕模式适用行业：电器行业,返回目录,二、物业服务行业和商业模式,物业服务企业
12、探索商业模式的必要性适合不同企业的差异化商业模式,返回目录,二、物业服务行业和商业模式,（一）物业服务企业探索商业模式的必要性 经过20多年的迅速发展，各种问题不断涌现，面对激烈的竞争市场，寻求适合物业企业独具特色发的商业模式，提升企业的竞争力和效益，帮助企业走出运营困境，开拓发展领域已经成为当下物业服务企业领导者应当思考的首要问题。,返回目录,（二）适合不同企业的差异化商业模式,返回目录,三、十大理论与商业模式,发展总部经济理论支持物业服务企业集中企业价值链中知识含量最高的区段，营销、资本运作、战略管理等，最大限度利用了劳动力、物业设备设施、品牌等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本
13、。大部制理论支持大型物业服务企业的组织机构改革。联勤保障理论中的矩阵式管理模式支持现代物业服务企业的组织架构建设。,返回目录,三、十大理论与商业模式,管理协同效益支持物业服务企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等多种方式促进物业服务企业之间的重组，推进企业规模化与集约化经营。集约化管理理论支持物业服务企业在效益高的区域、业务品种和服务手段上投入较多的经营要素，并且通过经营要素的集中调整和重新组合来提高人均效益，并最终增加总效益。交易成本理论支持物业服务企业节约纯粹市场交易中的各种相关费用，包括避免交易中的盲目性，减少搜寻信息的成本。,返回目录,三、十大理论和商业模式,供应链管理理论支持物业服务
14、企业使用一种集成的管理思想和方法，通过改善上、下游供应链关系，整合和优化供应链中的信息流、物流、资金流，以获得企业的竞争优势。战略采购理论支持物业服务企业使用一种有别于常规采购的思考方法，充分平衡企业内、外部优势，从源头上控制和降低企业的成本。资源经济学理论支持物业服务企业进行物业管理资源的开发，提高物业管理企业的赢利能力，探索更高层次水平的物业管理新境界。,返回目录,支撑理论之十:经济增长理论,经济增长理论是研究解释经济增长规律和影响制约因素的理论。经济增长受以下几方面的制约：（1）资源约束。包括自然条件、劳动力素质、资本数额等方面。（2）技术约束。技术水平直接影响生产效率。（3）体制约束。
15、体制规定了人们的劳动方式、劳动组织、物质和商品流通、收入分配等内容，规定了人们经济行为的边界。,返回目录,四、物业服务企业商业模式发展现状,中国物业管理行业发展近30年来，绝大部分企业的商业模式大同小异，同质化非常严重，大致分为四种：仅作为房地产集团产业链中售后服务功能的商业模式基本物业服务为主的商业模式基本物业服务为辅、增值物业为主的商业模式集成运营的商业模式,返回目录,四、物业服务企业商业模式发展现状,建议：从企业整体运作层面探讨从企业经营层面探讨从企业管理与服务手段层面探讨,返回目录,（一）从企业整体运作层面探讨,企业拆分法给新的商业模式的实行创造全新的环境强强联合联合体，集成化运营模式
16、，水平资源整合，蓝海战略,返回目录,（二）从企业经营层面探讨,完善外部交易结构扬长避短，精准定位，专攻企业所长，将企业所长发扬光大，打造企业核心竞争力维护可繁殖性成功的企业经营，是简单盈利模式的大量复制物业服务集成商模式物业服务企业未来发展的方向,返回目录,（三）从企业管理与服务手段层面探讨,“2-11”，内部管理创新技术创新简化服务内容，进行服务创新服务标准差异化，执行标准化,返回目录,物业服务行业商业模式研究之一结束！,返回框架,研究之二,物业服务行业商业模式研究之二盈利点研究,商业模式研究 之 二,目 录,返回框架,一、研究分析思路介绍,找盈利点是为了增加利润，可以从开源、节流两方面思考
17、,从相关主体角度,从物业类型角度,从企业资源角度,从经营方式角度,物业服务企业盈利点分析,返回目录,一、研究分析思路介绍,基本盈利线,辅助盈利线,增值盈利线,物业服务企业盈利线,返回目录,一、研究分析思路介绍,基本盈利线,辅助盈利线,增值盈利线,物业服务企业盈利线,主要是开展物业服务业务，增强获取物业项目的能力，保障基本的经营盈利。,返回目录,一、研究分析思路介绍,基本盈利线,辅助盈利线,增值盈利线,物业服务企业盈利线,主要是开展家政服务、钟点工服务、房屋租赁和二手房买卖服务、代收代缴、组织社区团购等取得佣金。,辅助盈利线对基本盈利线有非常好的推动作用。,返回目录,一、研究分析思路介绍,基本盈
18、利线,辅助盈利线,增值盈利线,物业服务企业盈利线,主要是通过高附加值的有偿服务获得收益，如开展网店广告、中介传媒、宅配物流、商务、金融保险、教育培训等服务。,返回目录,二、从物业服务企业相关主体找盈利点,返回目录,1.前期物业管理服务：建筑物设计、规划、建设评估，小区交通规划评估，物业规划，保安、清洁及绿化规划服务，项目策划与管理方案编辑，设备设施选型，现场管理支持，接管验收，接待业主入住等2.房屋销售、租赁服务：业主需求分析，房屋销售市场调查，销售策划与咨询，物业销售、租售代理等3.其它服务：管理与服务及技能培训，法律法规咨询，新建筑和原建筑的改造更新，小区工程完善服务，设备维修服务，物业保
19、险服务，公众活动服务等,（一）从房地产公司方面找盈利点,返回目录,广告公司：电梯广告、物业区域广告栏、楼顶广告牌、分发宣传资料等调查公司：调查问卷等保险公司：代办住房保险、车险、人寿等服务旅游公司：提供景点宣传、咨询等，社区观光游览，居民家中做客，品尝家常便饭，体验家庭生活（住宿）等票务公司：火车票、飞机票、电影票、剧院票等票务订购、代售等房屋租赁公司：提供房源信息等出租车公司：提供叫车等方面的服务,（二）从商业公司方面找盈利点,返回目录,代理公司：代定牛奶、快餐等，代交水电费等宠物公司：提供宠物宠物出售、宠物医疗等服务汽车修理公司：汽车美容、修理等服务咨询公司：购房咨询、租赁咨询商业银行：存
20、储，购买股票、证券、基金等商店超市：与商场、连锁超市等合作，向业主发放优惠券、代金券等展览公司：承接展览、促销等活动酒店、饭店：提供预定等服务诊所医院：组织业主定期体检等,（二）从商业公司方面找盈利点,返回目录,2.增加收益类 电力公司：赚取不同时间段电力差价 自来水公司：建立污水处理循环系统 装修公司：材料采购，室内装饰、装修，家庭装饰装修服务等,（三）从专业化公司方面找盈利点,1.控制成本类 保安公司：保洁公司：绿化公司：电梯公司：设备设施及维修公司：,返回目录,1.热线服务：定时叫醒，服务预约，电话留言转达，飞机航班查询，电话号码查询，各项便民查询等；2.商务服务：代收、发传真，代收、发
21、电子邮件，代表翻译，代收租金，代请律师，复印，打字，传真，装订，票务等；3.车辆服务：代客加油，代客洗车，代客泊车等；4.教育服务：代请家教，开办各类培训班，举办健康、养身知识讲座；5.餐饮服务：代电话订餐，代订座位等；6.租售服务：代办房屋买卖、租赁业务，物业估价等；,（四）从业主需求方面找盈利点,返回目录,7.保洁服务：家居清洁服务，地板打腊，家具保养，玻璃清洗，地毯清洗，抽油烟机清洗，空调清洗等；8.保健服务：家庭看护，健康体检等；9.绿化服务：园林设计，植物代购，植物移植，植物代种植，植物代养护，植物领养，植物租赁等；10.生活服务：保姆服务，看护病人，代理购物，钟点工服务，代定搬家公
22、司等；11.家居类服务：代设立家庭健康档案，代办家政保洁，代办旅游手续，花卉租摆，代订报刊、水、餐、牛奶等，代购办公用品等，代缴话费，代订酒店客房，代办申请电话，物品寄存、转交，预订运动场所等；,（四）从业主需求方面找盈利点,返回目录,（12）维修类服务：维修家电、汽车、自行车及各类生活用品维修点等；（13）便民服务：开锁，节假日、生日提供鲜花服务，提供生日蛋糕定送服务，提供婚庆、祝寿专业服务，提供代订报纸刊物、奶品服务，提供代请家教服务，提供搬家服务，提供家具保养服务，提供入户地毯清洗服务，提供空调、抽油烟机清洗服务，提供蚊虫、蟑螂消杀服务等；（14）其他服务：立体化停车服务，PARTY策划
23、服务，四点半学校服务，VIP商务秘书，家政助理服务，公众活动服务，私家物业管理，特别家庭安全服务，居家环境质量检测服务，家庭理财。,（四）从业主需求方面找盈利点,返回目录,1.争取政府的补贴和减税等政策 突出企业为社会做出的贡献和行业微利的现实困难等。,（五）从政府方面找盈利点,2.承接政府安排任务 为政府宣传党政方针、动员人民群众、做调查、收集数据等。,返回目录,1.居住类：指各种居住类型（含住宅小区、居住街坊、住宅组团和单位生活区等）的房屋。2.商业类：是指商业服务业（如商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等），旅游业（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附
24、属设施等），金融保险业（含银行、信托、证券、保险机构等），餐饮娱乐业（含酒楼、饭庄、快餐、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等）的房屋。,三、按物业类型找盈利点,返回目录,3.工业类：指工业（含工业生产及其相应附属设施、高新技术产业研发与展示中心），仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施），交通运输（含用于运输通行的地面线路、场站、民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施）的房屋。4.行政办公类：指机关、团体等单位的办公用房。5.商住类：商业、住宅一体化的房屋。6.综合类：指办公科研（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停
25、车场、停车楼等）的房屋。,三、按物业类型找盈利点,返回目录,四、从物业服务企业资源找盈利点,资源,人脉资源,固定资产资源,技术资源,信息资源,资金资源,人力资源,返回目录,1.商业餐饮类：便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅等；2.生活服务类：干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等；3.文化娱乐类：书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室等；4.医疗教育类：社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所等；,五、从物业服务企业经营方式找盈利点,返回目录,5.商务类：商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项等；6.房地产中介类：代办房屋买卖、转让、租赁
26、业务，室内装饰、装修等；7.家政类：代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物等；8.金融类：与有关部门合作开办银行分理处等；9.物资回收类：物资回收站、旧报纸书刊回收销售等。,五、从物业服务企业经营方式找盈利点,返回目录,一个目的：增强物业服务企业盈利能力，增加其净利润。两个方面：一方面开源，增加服务内容和项目；一方面节流，控制企业运行成本。三条直线：基本盈利线，辅助盈利线，增值盈利线四个角度：相关主体，项目类型，拥有资源，经营方式五个主体：房地产公司，商业化公司，专业性公司，业主，政府六种资源：固定资产资源，资金资源，人力资源，信息资源，技术资源，人脉资源,总结,返回目录,1.加大引导业主进行理念转变宣传力度 强调物业管理保值增值功能，引导业主由物业消费理念向物业投资理念转变。2.促进物业管理延伸物业服务领域 使物业管理覆盖不动产管理所有领域并将物业管理由城市向村镇延伸。3.加快推动行业法律法规的制定与实施 完善的制度，有利于树立良好的行业形象，保障广大业主和物业服务企业的切身利益。,给行业协会的建议,返回目录,物业服务行业商业模式研究之二结束！,返回框架,研究之三,物业服务行业商业模式研究之三盈利点整合研究,研究之三：盈利点整合研究,空 白,返回框架,物业服务行业商业模式研究之四综合研究,研究之四：综合研究,空 白,返回框架,
