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1、Fixed Rate Mortgage Loan,固定利率抵押贷款,CHAPTER,4,Edited by He Fuqiang,本章要点,1、抵押贷款利率的决定2、利率与通货膨胀预期3、分期偿还固定本金式抵押贷款CAM4、分期固定还款抵押贷款CPM5、贷款余额的计算6、贷款费用和提前清偿的影响7、CPM 的定价8、倾斜效应,Edited by He Fuqiang,Fixed Rate Mortgage Loan,房地产抵押贷款的含义:从广义上讲,抵押贷款是指在借贷过程中,借方将房地产作为抵押品抵押给贷方,以保证到期还款.,Edited by He Fuqiang,与抵押贷款相关的重要问题,
2、1、供下期2、意外保险3、抵押登记4、转售即还5、提前还款,6、抵押贷款违约重新构造抵押贷款取消抵押赎回权房地产的拍卖,Edited by He Fuqiang,房地产抵押贷款与按揭贷款的区别,1、所有权转移方式不同2、牵涉的当事人不同3、借款目的不同4、拍卖收入不同5、当事人享有的权利不同6、对贷款的支配权不同7、还款方式不同,Edited by He Fuqiang,4.1 抵押贷款利率的决定因素,抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础上的:借款人愿意为特定时期内使用资金支付的、作为对这笔资金使用的补偿的利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。,Determinants of Mortgage I
3、nterest Rates,抵押贷款市场利率,Edited by He Fuqiang,4.1.1 实际利率(The Real Rate of Interest),定义：经济单位将目前收入进行储蓄而不用于消费所要求的利率。这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)从当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获得的最低利率。它也等于投资的平均收益率。,Edited by He Fuqiang,4.1.2 利率与通货膨胀预期Interest Rates and Inflation Expectations,名义利率nominal interest rate(合约利率)必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确
4、信这种利率合约足以补偿投资或贷款期内购买力的预期损失。任何投资利率都部分地决定于实际利率与预期通货膨胀率相加之和。,Edited by He Fuqiang,10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一年后得11000元。如果通货膨胀率为6%，则实际价值为10377元（110001.06），即抵押贷款的实际利率为3.77%，低于4%。,因此，如果贷款人希望得到4%的实际利率，必须要求比10%多一点的名义利率。,Example,Edited by He Fuqiang,4.1.3 利率和风险(Interest Rates and Risk),1、拖欠（违约）风险 Default Risk 借款人
5、borrowers违约拖欠本息。,2、利率风险 Interest Rate Risk作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性，未预期到的通货膨胀率是其主要部分。,3、提前清偿风险 Prepayment Risk 当利率降低至合约利率之下时贷款被提前偿还的风险。,Edited by He Fuqiang,4、法规风险Legislative risk指市场运行法规环境的变化。,5、其他风险Other Risks如流动性风险liquidity risk,Edited by He Fuqiang,A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定价)
6、,抵押贷款定价可表述为：,i 为贷款利率r 为实际利率p 为补偿拖欠和其他风险的溢价f 预期通货膨胀率,Edited by He Fuqiang,n年期贷款,贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形成预期。,Edited by He Fuqiang,4.2 抵押贷款付款模式的发展,4.2.1 早期的抵押贷款模式1、首付高，50%以上2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值,Development of mortgage payment patterns,Edited by He Fuqiang,4.2.2 分期偿还固定本金式抵押贷款CAM,背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率动因:家庭偿债能力增
7、强,房屋贬值可能性降低贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)Amortization:the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.,the Constant Amortization Mortgage Loan,Edited by He Fuqiang,CAM的计算,设贷款额为P,利率为i,分N期偿还,Edited by He Fuqiang,CAM的特点,付款额逐期递减,贷款余额逐期递减,逐期递减金
8、额,Edited by He Fuqiang,Example,A loan was made for$60000 for a 30-year term at 12 percent(annual rate compounded monthly);payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization,so that the loan would be repaid at the end of 30 years.,Edited by He Fuqiang,Solution,逐期递减金
9、额,Edited by He Fuqiang,4.2.3 充分摊销.等额还款CPM,MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants,是年金折现因子的倒数,Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan,Edited by He Fuqiang,CPM的特点,摊销额逐期递增,摊销递增金额,Edited by He Fuqiang,CPM的特点,贷款余额加速递减,利息逐期递减,Edited by He Fuqiang,Example.Solution,Edited by He Fuqiang,Analysis of Princip
10、al and Interest,Monthly Interest and Principal,Payment,Principal,Years,Interest,30years,Edited by He Fuqiang,未清偿贷款余额(Outstanding loan balance),即24年加5个月才偿还一半本金,Outstanding loan balance,Years,30years,Edited by He Fuqiang,4.3 CAM与CPM的比较,付款比较,Years,贷款余额比较,Years,30years,CAM,CPM,Edited by He Fuqiang,从CAM转
11、向CPM的前提是:贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不变或增加一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出真实增长的经济,会降低与CPM相关的拖欠风险.尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额的水平。,Edited by He Fuqiang,4.3.2 贷款余的计算(Determining Loan Balance),1、利息剥离法余额为剩余付款额的现值,i为名义年利率,每期还款R，已还期数为t,Edited by He Fuqiang,2、贷款余额因子MBLF法(Monthly Loan Balance Factor),由,Edited by
12、He Fuqiang,4.3.2 充分摊销贷款的签约费用和有效贷款成本,1、法定费用Statutory Costs与产权交易、记载有关的法定付费，是借款人为政府机构提供的服务而支付的，它不影响借款成本。2、对第三方的支付Third-Party Charges对一些服务（如法律费用、估价、测量、对过去的审查和产权保险）的支付。这些支付不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。,Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs,Edited by He Fuqiang,3、附加筹资费(Additional Finance Charges),1、贷款费用
13、：由贷款人征收，是贷款人的额外收入，影响借款成本。贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固定费用。贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定费用。如60000元贷款的市场利率为12%，贷款 人将利率增加到12.25%以补偿1000元的起始费用。1年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入，1000元不能被完全补偿。,Edited by He Fuqiang,2、贷款折扣费用(loan discount fees
14、),贷款人对贷款所打的折扣，又称点数（points），根据一定的贷款额谈判的条件，从合约贷款额中直接扣除。合约贷款额60000元，折扣3%即1800元，贷款人实际向借款人付款58200元。而借款人被要求分期偿还60000元。贷款折扣费用增加了借款成本。,Edited by He Fuqiang,贷款折扣存在的原因,（1）贷款人从利率的上涨中获利（2）控制不同借款人之间的风险差异,贷款费用和借款成本(Loan Fees and Borrowing Costs),有效利息成本effective interest cost,Edited by He Fuqiang,4.3.3 年百分比利率APR,为
15、防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求高额贷款费用的行为,美国国会通过了贷款信任法案（Truth-in-Lending Act)，要求贷款人知道在收取贷款费用后的年百分比利率，即每增加一百分比的折扣费用，合约利率加0.125%。如合约利率为12%，有3%的折扣费用，则,annual percentage rate,Edited by He Fuqiang,4.3.4 贷款费用和提前清偿,设提前5年清偿,有效利息成本是多少?,5年后未偿还贷款余额为58596元,Loan fees and Early Repayment,Edited by He Fuqiang,收益率和提前偿还时间的关系,一、无任何
16、额外筹资费用时，抵押贷款的有效利息成本总是等于合约利率。二、有贷款费用，则有有效收益率会高于合约利率提前清偿越早，收益率越高,Relationship between Yield and Time,不同偿还时间收益率与筹资费用之间的关系,Edited by He Fuqiang,提前清偿罚款(Prepayment Penalties),目的:1、补偿未收取的部分贷款起始成本;2、利率下降时不容易被再投资;3、借款人可能不能确定罚款对借款成本的影响,对60000元30年12%年利率5年既偿还时收取贷款余额的3%作罚款,此时余额为58596元,罚款则为1758元,则借款人的有效利息成本为:,Edi
17、ted by He Fuqiang,4.3.5 CPM 的定价(Pricing CPMs),如30年期，预期10年被提前清偿的抵押贷款的竞争性收益率是13%，将贷款定价为12%的名义年利率，应收取多少折扣费用才能保证13%的收益率？,ND=Net disbursement as percent of total loan,Edited by He Fuqiang,折扣点数计算,收取5.5%的起始费用可实现13%的收益率。,Edited by He Fuqiang,4.4 通货膨胀与抵押贷款定价问题,CAM和CPM是一种广泛使用的标准抵押贷款工具，而通货膨胀已逐渐对借贷双方产生很大影响。,Inf
18、lation an Mortgage Pricing Problems,Edited by He Fuqiang,4.4.1 对贷款人和借款人的影响(Effects on Lenders and Borrowers),30年期6万元贷款无通货膨胀，假定所支付的利率为4%（3%的实际利率和1%的风险溢价）每月真实付款(real payment)RP=286元。如贷款期间每年预期通货膨胀率为6%，合约利率必须增加到10%才能保证贷款人获得相同的真实收益率，此时的每月付款（nominal payment)NP=527元，每月付款上升了241元，增长了84%。名义付款的平减金额NPD（nominal
19、payment deflation)逐期下降。,抵押贷款付款的真实和名义价值,Edited by He Fuqiang,倾斜效应(tilt effect),由于通货膨胀的影响，使真实收入流向贷款前期倾斜以补偿后期购买力的损失这一结果被称为倾斜效应。为了获得相同的实际利率，或者与RP相同的价值，由于贷款后期NPDRP。倾斜效应对借款人也有很大的冲击，将使借款人在贷款前期用更多的真实收入支付抵押贷款付款，也使借款人更难基于目前的收入而符合抵押贷款资格。,Edited by He Fuqiang,4.4.2 累进还款式抵押贷款GPM(The Graduated Payment Mortgage),在
20、贷款前期年份中还款额比标准抵押贷款的低,并以固定的数值逐渐增加,增加到某一金额后就固定下来。目的：抵消倾斜效应GPM可以有多种方案：始付金额、变化的速率、变化的时期长短等都可以调整。,Edited by He Fuqiang,GPM示例,30年期60000元贷款，最初5年的每月付款额以每年7.5%的比率逐渐递增，剩余的25年每月付款额保持不变。这种付款模式仍应保证与CPM相同的收益率。,Edited by He Fuqiang,GPM与CPM付款的比较,Edited by He Fuqiang,抵押贷款付款模式比较,Edited by He Fuqiang,GPM的未清偿贷款余额(Outsta
21、nding Loan Balance:GPMs),由于初期还款金额低于利息额，GPM的贷款余额会持续增加，大约到第5年（依前例）才开始下降，直到第30年降为0。初期利息额与付款额之差称为负摊销（negative amortization)。如第1月应付利息为60000(0.1212)=600,而第1年的GPM付款为474.83，负摊销为125.17，第1年底增加贷款余额1587.47元。125.17(MFVIFA,12%,12mos),CPMGPMCAM的贷款余额与预期房屋价值比较,Edited by He Fuqiang,GPM和有效借款成本,无起始费用和提前清偿罚款时，GPM和CPM的收益率相同，为和约利率。如收取起始费用，GPM的有效收益率将大于和约利率，越早提前清偿，收益率越高（与CPM近似）。因此，GPM对借款人更有利。由于出现负摊销，使贷款人承受了额外的风险，GPM贷款人将比CPM贷款人要求更高的风险溢价。,Edited by He Fuqiang,Edited by He Fuqiang,THE END,
