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1、第十一讲 国外房地产市场发展回顾,第十一讲 国外房地产市场发展回顾,一、日本房地产市场发展介绍二、新加坡房地产市场发展介绍,一、日本房地产市场发展回顾,1.研究简述日本在其经济发展的道路上有过无比的辉煌，也经历过漫长的彷徨。但它所取得的经济成就还是有目共睹的。特别是在房地产领域，它所走过的很多道路对于我们都是很有启发。这里我们选择了日本房地产市场，沿循他发展的轨迹，力图找到我们可以借鉴的地方。,一、日本房地产市场发展回顾,2.经历了“二战”的战火，日本元气大伤，百废待兴。特别是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成着当时全国的一 个严重的社会问题。针对这一矛盾，日本政府采取了由政府、民间、个人共同
2、集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行，使日本房地产业得到迅猛的发展，取得了令世人嘱目的成绩。当然，后来由于其整体运转出现了故障，进而也引发了房地产市场的萧条时期，但近期又表现出了复苏的迹象。总之，纵观日本房地产半个多世纪的发展历程，能够较为清晰地感受这个市场的运行周期，到目前为止日本的房地产市场大致可分为六个阶段。,一、日本房地产市场发展回顾,第一个阶段：19451958这个时期，战争给日本留下的只是满目疮痍，国内住房严重短缺，无法保证人民的正常生活。全 国约1 650万户却只有1 230万套住房，每户平均074套。因此，这个时期是一个集中力量大搞建设的时期，到了1958年，已经初见成效，
3、全国1 860万户拥有l 770万套住房，平均每户095套，空房率为2，初步扭转了住房严重短缺的局面。,一、日本房地产市场发展回顾,第二个阶段：1959-1968年基于前一阶段的发展，此时日本政府提出了“实现一户一套住房”的目标。从l960年起，日本开始大规模建设住宅，每年建房投资占每年全国基建投资额的24以上，占国民生产总值的7强，高出法、美、英等国。每年建成住房超过l亿m2。1966年开始制定并实施住房建设五年计划，到1968年，日本全国2 530万户有住房2 560万套，平均每户1.0l套，空房率为4。基本实现了每家一套住房的目标。,一、日本房地产市场发展回顾,第三个阶段：1969197
4、5年 这是实现一人一间住房阶段。到1973年，全国2 970万户拥有3 110万套住房，每户平均105套，空置率为55，到1975年，基本实现了“一人一间住房目标”。随着日本经济自60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量也迅速提高到设施齐全的较高标准。,一、日本房地产市场发展回顾,第四个阶段：19761990年 此阶段已成为提高居住标准，解决大城市住房问题阶段。1978年人均居住面积达到13平方米。到l988年，全国3 781万户拥有住房4 201万套，平均每户1.11套，空房率达94，905住户达到最低居住标准，328住户达到诱导居住标准。,一、日本房地产市场发展回顾,第五个
5、阶段：19911999年 日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍，甚至夸张到可以通过卖掉东京而买下整个美国”。结果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十年的低迷和萧条。这也是日本房地产发展中“最黑暗”的一个时期。,一、日本房地产市场发展回顾,第六个阶段：2000年至今2000年1月，日本房地产业才开始有了缓慢的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程数比1999年同期增长16.8，私人住房动工数量同比上升269，出租用房动工数量同比上升54，租金价格上升，日本房地产业显
6、现出复苏迹象。其中经济状况的好转以及住房贷款利率的下降，是推动房地产业复苏的主要动力。,二、日本房地产发展的经验教训与借鉴,1.住宅产业化的经验与借鉴日本房地产发展当中一个很大09特色就是“住宅产业化”。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在1968年“住宅产业”一词就在日本首先出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。通过政府的引导，日本逐步实现了住宅的标准化、住宅的部件化、大量钢结构的使用，使得住宅可以在工厂中以工业化大生产的方式大批量地生产出来。一幢三层的另4墅式住宅，两三天便可以完成铜结构的框架安排，从开工到室内装修完毕，只需一个月左右的时间。住宅不仅“生产”效率高，而且
7、智能化程度高，并注重节能和清洁能源(如太阳能)的使用。住宅的工业化生产降低了成本，提高住房建造的效率，有效地解决了城市居民的住房问题，改善了条件。,二、日本房地产发展的经验教训与借鉴,1.住宅产业化的经验与借鉴目前中国大城市“住房难”的问题仍然十分突出，政府希望通过“危改”和建造经济适用房等措施来缓解住房问题，但这些政策往往被开发商钻了空当，成了牟利的手段。开发商的腰包鼓了起来，城市居民的住房条件却没有得到实质性的改进。鉴于我国的实际情况，存在住宅标准化程度低、构件标准化程度低及实现产业化后如何安置建筑业剩余劳动力等问题，实现住宅产业化未必是一条合适的道路。但是，日本经验提醒我们，在解决居民住
8、的问题时，可不可以从建筑业技术进步的角度出发想一想办法，而不是总是在开发环节上纠缠。因为，政府可以比较容易地控制建筑材料的规格和生产，却难以限制房地产开发商攫取利润的欲望。政府可以根据住宅产业的标准化生产而限定房屋价格，这样可能会有较好结果。,二、日本房地产发展的经验教训与借鉴,2.房地产泡沫的破灭 日本房地产发展最大的经验教训是政府宏观调控的失败。日本政府长期金融管制较松。而且施行低贴现率，使得资金涌向回报率高且风险相对较小的地产业，导致地产投机盛行。在地产泡沫的产生后，政府又没有及时采取措施加以抑制，使得日本的地产泡沫畸形膨胀，并在90年代初破灭，成为日本近十年来经济持续不景气的主要原因之
9、一。,日本全国分用途地价指数相对于前年同期变化幅度,二、日本房地产发展的经验教训与借鉴,2.房地产泡沫的破灭相比之下，我国的房地产市场虽然也有不断升温的趋势，但是还没有到“泡沫丰富”的程度，只能说泡沫程度不足而已。在目前这种情况下，政府要及时调控中国房地产的发展，可适当调高利率，严格控制国内外资金向房地产市场流动。政府应反思目前的土地供应和土地管理模式。,三、新加坡房地产市场发展经验,新加坡作为东南亚的一个岛国，从1959年取得自治权，1965年脱离马来西亚联邦独立以来，在经济发展方面做出了举世嘱目的成绩：即使经过1997年的亚洲金融危机后，2001年GNP(人均国民生产总值)仍约为20 00
10、0美元，居世界第六位。其房地产市场的发展更是一日千里：到2002年3月，新加坡85的人口居住在国家提供的862 918万套公房(新加坡称“组屋”)里，其中83的人已购下所住房屋。而在1960年，只有9 的人口住在公房里。新加坡政府在解决国民住房问题上的成就得到全世界的认同。l991年，联合国向新加坡政府所属的住宅发展局(Housing and Development Board)颁发了世界居住环境奖。,三、新加坡房地产市场发展经验,注意的是，与世界上大多数发达国家的住宅体制不同，新加坡推行的是所谓“商品一福利型”住宅体制，这对于从过去长期实行福利分房的住宅制度转化而来的我国房地产市场发展有很强
11、的借鉴作用。在新加坡成功地解决国民住房问题的过程中，最关键的两个因素是：(1)1955年开始的中央公积金制度(Central Provident Fund)；(2)1964年开始的“居者有其屋”计划(Home Ownership for the People Scheme)。,三、新加坡房地产市场发展经验,1.中央公积金制度 新加坡从l955年7月1日开始正式实施中央公积金制度，作为一种强制储蓄的形式，其当时的惟一目是作为养老基金，缴纳对象包括除政府公务员和个体经营者之外几乎所有的在新加坡的就业人员。最开始采取的方式是雇主和雇员各缴纳相当于雇员月工资的5。随着新加坡经济的发展和政府对通货膨胀因
12、素的考虑，公积金缴纳的比例不断上调，到l984年达到了空前的25，此后随着整个国民经济形势的变化而4年做出相应的调整，雇主和雇员缴纳的比例也在不断变化中。,三、新加坡房地产市场发展经验,1.中央公积金制度从l984年开始新加坡政府把公积金账户分为普通账户(ordinary account)、医疗账户(medisave account)和特别账户(special account)三个户头。其中普通账户在被基金认可后可以用于购买房产、投资、支付保险费用以及教育费用等；医疗账户可用于支付医疗费用和购买经认可的医疗保险；特别账户在退休后和紧急情况下使用，也可以用于与退休相关的金融产品(retireme
13、nt-related financial products)的投资。根据中央公积金管理条例(CPF Act)的规定，公积金的利率按照一年期的定期存款利率支付，每年最低保证25的年息，另外在医疗和特别账户的资金还可获得15的额外利患。,三、新加坡房地产市场发展经验,2.“居者有其屋”计划 为改善独立后国民恶劣的居住环境，新加坡政府从l964年开始实施“居者有其屋”计划，具体工作由国家发展委员会下属的住宅发展局负责。为了实现“居者有其屋”，新加坡政府促成国会通过了建屋和发展法令、土地征用法令。保证了土地的充分利用，政府负责被征用土地上企业和住户的迁置。政府以低息向住宅发展局贷款。据统计，在政府的发
14、展开支预算中，公共住宅的开支大约占政府预算的l3，比国防预算开支还要多。后来随着经济的发展，政府贷款的数目就更大了。,三、新加坡房地产市场发展经验,2.“居者有其屋”计划 在1986-1992年的6年问，政府提供了126亿新元的贷款，每年平均21亿新元，这对于人口只有270万的小国家来说，无疑是一笔巨资。新加坡政府把实现“居者有其屋”计划摆在整个国民经济和社会发展的重要位置。住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。综合部门优先考虑人民的住房问题。住宅发展局新建公房根据“登记公房制度”进行分配：申请者必须注明公房的类型和地区，登记号码将以先后顺序发出，申请者也将依据登记号码的先后选购公房。
15、住宅发展局的售房分配原则是，无房者优先，根据申请者的需要，确保售房公平分配。购房者利用公积金支付首期和分期还款。,三、新加坡房地产市场发展经验,2.“居者有其屋”计划新加坡政府特地制定了针对月收入在2000新元以下的家庭的住房补贴制度，低价把租赁房售给原住户，最多可折价30。对于月收入在2000元以下的家庭，住宅发展局以市价购进三居房屋，再以低价售给他们。也可向低收入家庭出售面积较小、装修简单的四居室房屋，并可优惠1518。每月家庭收入再8002000新元的家庭可先向住宅开发局租赁一套多居室房屋，并可以以后再买。,三、新加坡房地产市场发展经验,2.“居者有其屋”计划中央公积金主要从四个方面给住
16、宅发展局以支持。(1)住宅发展贷款(Housing Development Loan)：主要用于资助住宅发展计划和行政开支；(2)抵押融资贷款(Mortgage Financing Loan)：主要是资助由住宅开发局提供给公房买主的抵押贷款；(3)更新融资贷款(Upgrading Financing Loan)：主要是资助住宅发展局向住户提供资金，用于住房的更新，住户分期偿还；(4)政府补贴(Government Grant)：以弥补住宅发展局出现的净亏损。,四、新加坡经验对中国房地产发展的启示,1.土地制度的完善进一步加强国家对土地一级市场的垄断。新加坡之所以能过顺利地推行“居者有其屋”计划
17、，很重要的一个方面就是国家能够向住宅发展局提供优惠的土地，减小了开发成本。而且国家对土地的垄断可以加强对房地产市场的控制，通过向市场供应土地量的调整避免市场过冷或过热。在国民经济疲软的时候，政府可以加大市场上土地的供应量，促进房地产建设，并带动大批相关产业的发展来刺激国民经济。新加坡在1984经济衰退时政府组织大量建房，就成功地减缓了经济下降的速度。现在的土地市场出让方式值得深思和重新评价。,四、新加坡经验对中国房地产发展的启示,2.我国住房公积金制度的反思我国目前实行的公积金制度，形式上与新加坡的中央公积金制度相似，但在解决公积金缴纳者的住房问题时表现不佳。主要问题如下：首先我国劳动者的工资
18、收入不高，尤其是在国家公务人员和一部分企事业单职工中的相当一部分收入不是以工资形式表现出来的情况下，每月按工资一定比例缴纳的公积金数目很小，不足以用来支付住房贷款的月还款额。其次是公积金缴纳的比例一直是采取雇主和雇员同比例缴纳的方式，在一部分经济效益不佳的企业客观上加重了企业的负担，进一步阻碍了企业的发展，也使得很多单位对公积金的缴纳上采取了抵触的态度。可以考虑适当降低雇主的缴纳比例，对雇主公积金缴纳比例的调整甚至可以成为政府调控宏观经济的手段。最后是公积金的利率水平，我国目前没有统一的公积金利率执行标准，大多数地区是按照活期利率进行计算。但实际上，公积金应该被视为一种定期的存款，过低的利率使
19、缴纳者损失了应得的利息，从另一个方面减弱了缴纳者缴纳公积金的积极性。,四、新加坡经验对中国房地产发展的启示,3.房地产税收制度在新加坡，产业税(房地产税)与所得税、车辆税、关税、国产税、赌博税一起组成新加坡政府的6大税收。在市场经济条件下，房地产税制不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要条件，也是维护市场公平，实现国家对房地产业宏观调控的有力杠杆。在我国的房地产税收领域存在着税收监管不严，税种设置不合理的问题，房地产税收没有起到应有的作用。我国的房地产税收主要集中在房地产的流通和交易环节上，而对于房地产的保有阶段设的税种很少，并且在实际执行过程中缺乏力度，造成了税收流失。在房地产的流通和交易环节过多征税会增加房地产的成本，进一步抬高目前已经超出普通百姓承受范围的房价。对房地产尤其是土地的保有阶段征收的税负过低，会使进入市场的土地承担高额的税负而闲置的土地则被近乎无偿地持有，税收在土地的资源调配上起了负面作用，造成大量土地资源的闲置浪费。新加坡的税法中明确规定了空置的土地按其价值的5缴纳不动产税，在很大程度上避免了土地的闲置。,课后思考,1.日本房地产发展历程对我国的启事？2.新加坡房地产市场发展经验对我国的启迪？,
