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1、,第九章 城市产业与不动产关系,围绕产业建城市城市产业结构与不动产结构城市产业布局与不动产布局城市产业经营与不动产经营,围绕产业建城市,现代城市分工是在社会化大生产的产业链条上，每个城市根据自身不同的自然禀赋、社会经济条件优势、地理区位、政治区位、经济区位、军事区位等的不同，主动选取不同的主导产业或产业环节，通过培育、建设有自身特色的产业或产业环节，使之成为本城市的主要发展方向和支柱产业，并且在相关领域取得相应竞争优势的行为和过程。,-现代城市的产业建设是城市社会化分工的继续-,现代城市分工是人类进步过程中社会分工的继续。,工业革命一方面通过机械化和规模化提高了生产效率；另一方面通过工业创造和
2、对外扩张新的市场增加了社会总需求,为工业继续扩大生产规模提供了动力。,工业化时代,随着工业革命的发展和影响的扩大，不同城市的生产力水平开始逐渐拉开距离。不同的城市为了追求本城市更大的市场和效率（效益），从自发到自觉的开始选择、制定适合本城市发展的产业发展道路和配套政策，逐步形成了全国范围、全球范围的城市分工。,工业化时代及后工业化时代社会分工史回顾-1,工业化时代及后工业化时代社会分工史回顾-2,机械化、规模化的工业生产以及城市特定产业的集聚效应大大加速了人口从乡村往城特定产业迁移和集聚，又进一步加速了农民向特定产业工人的转变，在使更多的农村人口离开土地进入城市的同时，在某一个特定的产业部门（
3、工厂或企业）、产业环节（车间）就业，在使自己成为城市新市民的同时，也增强了这座城市特定产业的实力。,工业化时代及后工业化时代社会分工史回顾-3,后工业化时代，由于人类需求的进一步分化和细化，需求结构的调整和提升，对第三产业需求的增加，使城市分工不断细化，导致城市分工的作用更加明显和重要。,后工业化时代,-现代城市的产业建设是城市社会化分工的继续-,-产业建设与城市建设关系-,（2）城市产业计划发展阶段,（1）城市产业自然发展阶段,各城市依靠各自的资源特点、地理区位特定、人口构成特点等自发地形成了各自的特色产业或产业系统。,从二十世纪四十年代起（特别是二战以后），人类开始对城市产业和产业对城市发
4、展的作用有了更加深刻的认识。各国政府和城市政府开始有意识、有计划的加速以产业为核心的城市分工，城市产业开始进入计划发展阶段。,形成产业的企业构成城市的经济细胞。企业的厂房、仓库、码头、车站、商店、银行等构成城市的建筑组件。连接企业的物流机构和道路构成城市的交通系统。实现企业财富交换的中间机构构成城市的金融与物流商贸系统。企业员工构成城市的市民群体。为生产型企业服务的企业构成城市的新产业系统和新建筑组件。,产业是城市的物质载体,产业建设与城市建设关系,产业建设扩大城市空间规模 产业建设扩大城市市民规模 产业建设扩大城市财富规模 产业建设扩大城市社会规模,城市建设对产业建设的反作用,城市基础设施建
5、设为产业要素的进入提供基本的硬件环境。,城市政治、政策、人文建设为产业要素的进入提供基本的软环境。,城市已有产业或产业配套基础为产业要素的更大规模进入提供产业扩张环境。,城市的比较优势为特色产业的进入和扩张提供特色产业成长及扩张环境。,有目的地为新产业的形成、新产业要素的集聚创造城市硬环境,-围绕产业建城市-,有目的地为新产业的形成、新产业要素的集聚创造城市软环境,有目的地为新产业的形成、新产业要素的集聚创造城市硬环境,（1）在一座城市已有资源条件、产业条件、城市基础设施条件的基础上，有针对性地选择适合本城市发展的新产业作为城市经济的发展方向。（2）根据某一特定新产业要素进入和集聚的特点，建设
6、适合这种产业发展、壮大的硬件环境。,有目的地为新产业的形成、新产业要素的集聚创造城市软环境,（1）设计、创造和制定一整套适合某种新产业要素进入和集聚的法律、法规、政策，营造这种产业在本城市发展比到其他城市更高效率、更低成本、更高效益的发展环境。（2）为某种新产业的进入和发展壮大营造适合这种产业发展的人文环境（指创造有利于该产业主导产品的生产消费环境和生产消费文化）。（3）为某种新产业的进入和发展营造适合这种产业发展的人力资源条件等。,城市产业结构与不动产结构,-产业结构与城市经济结构关系-,1、产业结构定义 产业结构是指各产业的构成及各产业之间的联系和比例关系。各产业部门的构成及相互之间的联系
7、、比例关系不尽相同，对经济增长的贡献大小也不同。因此，把包括产业的构成、各产业之间的相互关系在内的结构特征概括为产业结构，是经济结构的关键组成部分。,2、产业结构的分类：产业结构依据再生产过程中各产业之间的关系进行分类。,产业分类就是人们为了满足不同需要而根据产业的某些相同或相似特征将企业的各种不同的经济活动进行分解和组合以形成多层次的产业门类的过程。所以，产业研究和分析的目的不同，也就有不同的分类方法。迄今为止，比较重要的产业分类大概有下面几种：,产业分类的基本方法,马克思二部类分类法 三次产业分类法农轻重分类法霍夫曼分类法资源密集度分类法产业地位分类法产业发展阶段分类法生产流程分类法,第部
8、类：生产生产资料的部门第部类：生产消费资料的部门,马克思二部类分类法,两大部类产业分类法，是马克思在资本论中，在分析研究社会再生产过程中，怎样使总产品既实现价值补偿又实现实物补偿问题时所创立的一种产业分类方法。马克思凭借两大部类产业分类法，对社会再生产顺利进行的条件进行了科学的分析：,三次产业分类法,以经济活动与自然界的关系为标准将全部经济活动划分为三大类：,直接从自然界获取产品的物质生产部门为第一产业。对初级产品进行再加工的部门称为第二产业。从第一次，二次产业物质生产活动中衍生出来的非物质部门划为第三产业。,第一产业指广义的农业，包括种植业、畜牧业、渔业、狩猎业和林业。第二产业指广义上的工业
9、，包括制造业、采掘业和矿业、建筑业、煤气、电力、供水等。第三产业指广义上的服务业，包括运输业、通讯业、科学、教育、文化、卫生等。,农轻重分类法是将社会经济活动中的物质生产分成农、轻、重三个部分。“农”是指大农业，包含了种植业、畜牧业和渔业；“轻”是指轻工业，轻工业主要是生产消费资料的工业，主要有纺织业、食品业、印刷业等；“重”是指重工业，重工业主要是生产生产资料的工业，典型有钢铁工业、石油工业、煤炭工业、电力工业、化工工业等。,农轻重分类法,德国经济学家霍夫曼在对工业化过程进行考察和分析时，把工业部门分成了消费资料工业、资本资料工业和其他工业三类。消费资料工业包括了食品工业、纺织工业、皮革工业
10、和家具制造业；资本资料工业包括了冶金及金属制品工业、一般机械工业、运输机械工业和化学工业；其他工业则包括了橡胶工业、木材加工业、造纸工业和印刷工业等。,霍夫曼分类法,按照劳动力、资本和技术三种生产要素在各产业中的相对密集度，把产业划分为：劳动密集型产业：指进行生产主要依靠大量使用劳动力，而对技术和设备的依赖程度低的产业。其衡量的标准是在生产成本中工资与设备折旧和研究开发支出相比所占比重较大。一般来说，目前劳动密集型产业主要指农业、林业及纺织、服装、玩具、皮革、家具等制造业。资本密集型产业：指在单位产品成本中，资本成本与劳动成本相比所占比重较大，每个劳动者所占用的固定资本和流动资本金额较高的产业
11、。技术密集型产业：指在生产过程中，对技术和智力要素依赖大大超过对其他生产要素依赖的产业。,资源密集度/生产要素分类法,A、主导产业：是指能够依靠科技进步或创新获得新的生产函数，能够通过快于其他产品的“不合比例增长”的作用有效地劳动其他相关产业快速发展的产业或产业群。这类产业既对其他产业起着引导作用，又对国民经济起支撑作用。B、先导产业：指在国民经济体系中具有重要战略地位，并在国民经济规划中先行发展以引导其他产业往某一战略目标方向发展的产业或产业群。这类产业对其他产业起引导作用，但未必对国民经济起支撑作用。C、支柱产业：指在国民经济体系中占有重要的战略地位，其产业规模在国民经济中占有较大份额，并
12、起支撑作用的产业或产业群，这类产业往往在国民经济中起支撑作用，但不一定能起到引导作用。支柱产业形成：先导产业发展壮大，达到较大产业规模以后就成为了支柱产业或先成为对其他产业既起引导作用又对国民经济起支撑作用的主导产业，然后再发展成为不再起引导作用而只对国民经济起支撑作用的支柱产业。,产业地位分类法,D、重点产业：在国民经济体系中占有重要的战略地位并在国民经济规划中需要重点发展的产业。重点产业的概念较模糊，缺乏科学性，它可以包括主导产业、先导产业、支柱产业、先行产业、瓶颈产业、基础产业等。E、先行产业：有狭义与广义之分。狭义先行产业是指根据产业结构发展的内在规律或自然规律必须先行发展以免阻碍其他
13、产业发展的产业，这类产业包括瓶颈产业和基础产业。另一类先行产业指根据国民经济战略规划的需要人为确定必须先行发展以带动和引导其他产业发展的产业，即（先导产业）。广义先行产业包括狭义的先行产业和先导产业。,3、经济结构定义 经济结构是指国民经济的组成和构造。影响经济结构形成的因素很多，最主要的是社会对最终产品的需求，而产业通过对满足人类各种需求产品和服务的产生，对经济结构产生重要影响。经济结构状况是衡量一个国家和城市经济发展水平的重要尺度。,4、城市经济结构与产业结构关系 经济结构是由产业结构决定的。经济结构因为不同产业及其结构的规模、质量、比例的不同，形成不同层次、不同质量的经济系统。影响经济结
14、构和产业结构的因素很多，最主要的是社会对最终产品的需求。,5、城市产业结构与经济结构适应程度的9个主要方面：,一座城市经济结构、产业结构的形成是否适合这座城市的实际情况；是否建立在一座城市坚实的经济可能性之上；能否充分发挥一座城市的一切经济优势；能否充分利用一座城市内外的一切有利因素；能否合理有效地利用人力、物力、财力和自然资源；能否保证一座城市国民经济各部门协调发展；能否有力地推动一座城市科技进步和劳动生产率提高；是否既有利于促进一座城市近期的经济增长，又有利于长远的经济发展；能否取得最大经济效果和最大限度地满足一座城市人民的各种需要。,6、城市产业结构对不动产结构的影响,以资源密集程度的划
15、分标准为例：,劳动密集型产业对不动产结构的影响 一般来说，目前劳动密集型产业主要指农业、林业及纺织、服装、玩具、皮革、家具等制造业。这种产业结构下的不动产结构呈现多种类，多数量的明显特质。其中，以工业仓房和员工占主要组成部分，无明显搞科技含量的不动产物业。,资本密集型产业对不动产结构的影响 当前，资本密集型产业主要指钢铁业、一般电子与通信设备制造业、运输设备制造业、石油化工、重型机械工业、电力工业等。此类产业机构下不动产结构类型主要以高规格的高楼大厦为主，不动产类型单一，但品质一般较高。,6、城市产业结构对不动产结构的影响,技术密集型产业对不动产结构的影响 目前技术密集型产业包括：微电子与信息
16、产品制造业、航空航天工业、原子能工业、现代制药工业、新材料工业等。此类产业机构下不动产类型多为高科技的生产基地，数量不多，但建筑要求高。,6、城市产业结构对不动产结构的影响,有什么样的产业结构就有什么样的不动产结构不同的产业天然的需要与产业特点和产业需求相同的不动产结构（可以理解为不动产结构与产业结构保持天然的一致性）。,6、城市产业结构对不动产结构的影响,思考：不动产/房地产对城市经济结构的影响？,城市产业布局与不动产布局,城市产业布局，即城市产业在城市行政辖区内的分布与配置，也就是产业生产力在城市行政辖区内的空间分布。,自然条件、自然资源因素对产业布局的影响,社会条件对产业布局的影响,自然
17、条件、自然资源因素对产业布局的影响,自然条件是城市和城市产业建设的基础条件，包括影响产业建立、发展和壮大的气候带条件和地质、土壤条件等。自然资源是城市产业建设的资源条件，包括土地空间资源、矿藏资源、水资源、动植物资源、风能资源、光资源等。良好的自然条件和丰富的自然资源有利于城市发展出有自己特色的产业。,社会条件对产业布局的影响,除自然因素外，在社会因素层面，每一个具体产业在某一城市的产生和发展一定与该城市的社会因素有直接或决定性的关系。每一个具体产业在一座城市里的出现和发展，一定有有利于这一产业在这座城市出现和发展的政治、经济、历史、文化、人口、市场等因素的存在。,城市产业布局影响城市产业结构
18、城市产业布局影响城市空间功能的提升城市产业布局影响城市人口分布城市产业布局影响郊区城市化进程,城市产业布局影响着城市经济发展、城市空间结构、城市生态环境和区域经济发展等方面。,城市产业布局的意义和作用,优化产业结构，从而充分有效地利用适合产业发展的自然、社会、经济、技术资源和条件，充分发挥城市优势，避免劣势，尽快形成以主导产业为核心的产业结构体系，取得良好经济效益。,促进特定产业持续高速增长，为城市创造更多的收入，从而带动相关产业的发展，推动城市经济全面起飞或转型，进而实现城市的全面进步。,提高城市资源科学合理利用，在产业发展的同时改善环境，维护城市生态系统的动态平衡。,-城市产业布局决定城市
19、不动产布局-,城市产业布局与不动产布局关系,一般情况下，一座城市的产业布局确定后，就会出现与产业布局相一致的不动产布局（有什么样的产业就会有什么样的不动产类型）。特殊情况下，不动产业可以主动引导和影响一座城市的产业布局（有什么样的不动产类型就会吸引什么样产业的出现）。,城市产业布局对不动产布局的影响,每一座现代城市的形成和发展其实都是这座城市具体产业形成和发展的结果。每一个具体产业形成和发展由都是与这个产业直接相关的不动产形成和发展的结果。,一座城市中不同区域、不同类型产业的发展会推动与该产业相适应的不动产类型的出现和发展。一座城市中有意识地在不同片区发展不同类型的不动产，又会主动地引导和推动
20、特定产业在特定城市片区的发展，从而通过不动产类型的发展主动特定产业的发展，在一定程度上调动或影响某一城市片区的产业布局和不动产空间布局。,现代城市的不动产布局与产业布局一样，已经摆脱不动产的自发布局阶段，开始进入规划阶段，开始有规划、有计划地进行不动产的主动布局。现代城市不动产的布局规划开始服从和服务于产业布局规划，成为产业布局的一部分。现代城市产业布局决定一座城市的不动产布局。,城市产业布局与不动产布局的关系,城市产业经营与不动产经营,-城市的产业经营-,1、城市产业经营的定义,城市产业经营是指城市政府和企业集团通过对资源、资本（含人力资本）、技术、市场的分析、整合，确定符合自身发展特点和世
21、界、国家产业发展规律的产业体系，并对已有产业进行结构优化，使自身的产业早日实现规模经济，达到成本降低、竞争力增强、市场占有率扩大的有目的、有计划、有措施的经营过程。,2、城市产业经营的分类,一级产业分类：农业产业化经营、工业产业化经营、服务业产业化经营二级产业分类：工业、农业、服务业内部细分产业的产业化经营 如：工业门类中的钢铁产业、造船产业、航空产业、信息产业等 农业门类中的畜牧产业、蔬菜产业、养殖产业、种植产业等 服务门类中的旅游产业、金融产业、餐饮产业、创意产业等,3.不动产经营,不动产经营的定义 不动产经营是指不动产业、不动产企业为实现不动资产中存量资产的保值增值，增量资产的利润最大化
22、（包括效率最大化和成本最小化）而有意识、有计划地进行的经营活动的总称（包括产业政策、企业决策、企业管理、项目管理以及产、购、销、服务等的全部经营活动）。,不动产经营的分类 不动产经营按照不动资产价值形成和实现环节的不同分为：,存量不动产经营,增量不动产经营,主要包括：存量不动产（非资源性不动产）的租赁、存量不动产服务（如城市社区、城市公共设施等）、存量不动产货币化经营（存量不动产贷款和资产债券化融资）和资源性不动产（如水资源、矿产资源、森林资源）的货币化经营，以及不动产价值评估，中介服务、法律服务等。,主要包括：新增不动资产的生产（创造）和价值形成（如新建房屋、道路、厂房、码头以及实现过程等）
23、，新增不动资产的销售（如楼盘销售）等新增不动产的价值实现等。,不动产经营的主要内容,不动产价值形成经营（非资源性不动产价值形成经营）主要包括：不动产设计（含不动产用途设计、不动产功能设计、不动产品质设计、不动产样式设计、不动产结构设计、不动产成本设计、不动产价值设计等）；土地采购（含通过招拍挂程序采购土地、长期租赁土地、合作开发土地、为公共目的征用土地等）；,不动产工程建设（含不动产非土地原材料采购、不动产工程施工、不动产工程建设过程管理等）；不动产价值形成过程成本控制（含不动产价值形成过程每个环节、细节的成本设计、不动产形成过程中每个环节、细节的成本实现过程管理等）。,不动产价值实现经营,非
24、公共用途中生产领域的不动产投入使用，使生产过程得以实现和完成，最终从生产出的产品（商品）体现出该不动产的价值。,主要包括：公共用途不动产投入使用，使依托此项（类）公共不动产功能的其他产业或服务创造出价值或实现其价值，从而将公共用途不动产的价值转移到其他产业或服务中。,非公共用途不动产通过直接销售或租赁，在实现其使用价值的同时实现其价值，取得其经营利润。如：商品住宅的销售，公寓、商场、写字楼、厂房、仓库、码头、场地的租赁等。,城市产业的兴衰决定相关不动产的兴衰,产业兴衰是产业发展过程中一种普遍的经济现象。每一个产业都有其生命周期，都会经历萌芽、产生、成长、兴盛到衰退的过程。,每一个产业一般都会经
25、历探索期（萌芽期）、成长期、成熟期、衰退期四个阶段。每一个产业阶段发展都会对与该产业相适应的不动产形态和规模的产生和变化。,1、不同的产业类型需要不同的不动产类型 不同的产业需要不同类型、功能、形态的不动产，才能符合不同产业发展、经营特点对不动产功能的要求。否则，不符合特定产业功能要求的不动产就会制约特定产业的发展。同时，这种特定的产业也会淘汰不适合本产业需要的不动产类型。,如：现代IT生产型工业需要现代化厂房型的工业不动产，而不会需要仓储型的工业不动产。,城市产业的调整与不动产类型调整间的关系,2、产业的升级换代需要不动产的升级换代 即便是同一个产业，当这个产业升级换代后，承载这一产业的不动
26、产也需要紧跟着升级换代。否则，就会成为产业升级换代的障碍，限制产业的发展和更新。,如：当现代酒店业的发展需要承载对酒店创新功能的老酒店进行建筑结构、功能等进行全面调整（可能需要翻新改造），如果老酒店不能够被改造或翻新，规模不能扩大，这座酒店就有可能被淘汰，这一地区的服务业可能也会被削弱。,3、产业的发展或衰退决定该产业不动产的发展或衰退 当一座城市的某一产业兴旺发达时，这座城市里与这一产业配套的不动产也会兴旺发达。反之，则会衰落或消失。,如：如果某一天美国的拉斯维加斯决定永久性的彻底取缔博彩业，则拉斯维加斯城以赌场主要功能的博彩型不动产就必须全面改造或拆除，否则，博彩功能的不动产将会失去使用价
27、值和不动产投资价值。,4、一座城市某一产业地位的变化决定这一产业不动产地位的变化 当一座城市的某一产业的地位增加时，与之相适应的不动产地位也会相应提高。反之，就会减弱。,如：当一座城市成为一个国家的重点旅游型城市，则这座城市与旅游直接关联的不动产（酒店、乡村旅馆、家庭旅馆等），都会增值。反之，当这座城市的旅游产业地位消失后，曾经价值倍增的酒店、乡村旅馆、家庭旅馆等就将一文不值。,城市学期末考核方式：,考核时间：第17-18周随堂考核方式：从备选题目中任抽3题当场作答，3选2必答，时间每人3-4分钟（包含思考时间）。按学号顺序全班分为三大组，第一组于第17周周五考核，第二组于第18周周四考核，第三组于周五考核。,注意事项：1、请按照组号在规定的时间内依次考核，原则上不调换顺序。2、每次只有一位同学上台独立作答，其余同学请在台下保持安静（可自行复习），如随意喧哗吵闹则被取消本次考核机会，期末考核记为零分。3、请在答题完毕后将手写版的课堂笔记（写好班级学号姓名）交于老师处（作为平时成绩的一部分），截止时间为第18周周五下课前，过期将不计成绩。,
