常见开发商偷面积之举.ppt

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1、房地产建筑规划设计知识,目标,1。房地产项目开发中建筑规划设计工作流程、进度；2。与营销策划对接的工作流程；3。常用（报批时）的规划指标（日照、楼间距等）要求；4。现代城市住宅设计的规划理论、常见的建筑风格；5。经典立面、平面、户型设计案例介绍和分享；,建筑设计策划,拿到项目设计策划建筑风格、规划理论,建筑历史,建筑风格的源头：建筑史,中国建筑史,中国建筑的基本特征一、木构架体系，“墙倒屋不倒”二、院落式布局 三、有规划的城市四、山水式园林 五、特有的建筑观关键词：唐长安城、斗拱、佛寺、装饰构造、四合院,外国建筑史,原始社会的建筑（巢居、洞居、湖居）古代奴隶制国家的建筑封建制国家的建筑文艺复兴

2、时期建筑近现代建筑,奴隶制国家的建筑,1、古埃及建筑 2、古代西亚洲建筑 3、古代希腊的建筑4、古代罗马建筑,古埃及建筑,风格特点:高超的石材加工制作技术创造出巨大的体量，简洁几何形体,纵深空间布局；追求雄伟、庄严、神秘、震撼人心的艺术效果。胡夫金字塔呈四方锥形，原高146.4米，现137米，底边各长230.6米，用230余万块均重约2.5吨石块干砌而成。,古代西亚建筑,风格特点:两河流域缺石少木，所以古西亚的建筑成就在于创造了以土作为原料的结构体系和装饰方法。夯土墙 土砖 琉璃砖帖面新巴比仑城及其城北的伊仕达城门，用彩色琉璃装饰。城平面近似长方形，边长约1300米。城西侧是著名的“空中花园”

3、，约275183米。,古代希腊建筑,风格特点:反映出平民的人本主义世界观，体现着严谨的理性精神，追求一般的理想的美。其美学观受到初步发展起来的理性思维的影响，认为“美是由度量和秩序所组成的”。人体的美，美是由和谐的数的原则统辖着，故人体是最美的。建筑风格特征为庄重、典雅、精致、有性格、有活力。古希腊三柱式：多力克柱式（刚劲质朴、男性性格）、爱奥尼柱式（秀美华丽、女性体态性格）、科林斯柱式（与爱奥尼柱式相似）帕斯顿姆的波赛顿神庙（海神庙），是古风时期多立克柱式的神庙。,古代希腊建筑,雅典卫城：山门、胜利神庙、帕提农神庙、伊瑞克提翁庙，以及雅典娜雕像。帕提农神庙，雅典最著名的古迹之一，也是举世闻名

4、的古代七大奇观之一。它的雕刻装饰是由当时著名的建筑师和雕刻家菲迪亚斯承担的。,古代罗马建筑,天然混凝土的应用开始出现。发明了大理石饰面技术、梁柱与拱券结构技术。拱券结构是罗马最大的成就之一。一、继承古希腊柱式并发展为五种柱式：塔司干柱式、罗马多力克柱式、罗马爱奥尼柱式、罗马科林斯柱式、混合柱式。二、创造了券柱式，创造了新的构图手法。三、创造了巨柱式的垂直式构图形式。四、创造了拱券与柱列的结合。五、复合线脚代替简单的线脚。风格特征：其大型公建风格雄浑、凝重、宏伟，形式多样，构图和谐统一。,古代罗马建筑,罗马斗兽场：位于罗马市中心东南。平面呈长圆形，结构是罗马建筑中最常见的混凝土筒形拱与交叉拱，场

5、内设80个出入口，立面高48米，分四层。整个建筑显得开朗明快与富于节奏感。,万神庙：罗马穹顶技术的最高代表。平面和剖面内径都是43.3米，顶部有直径8.9米的圆洞。,封建制国家的建筑,1、拜占庭建筑 2、罗马风建筑 3、哥特式建筑,哥特式建筑,哥特式建筑：以教堂为主，建筑风格完全脱离了古罗马的影响，而以来自东方的尖券、尖形肋骨拱顶、坡度很大的两坡屋面和教堂中的钟楼、飞扶壁、束柱、花窗棂等为其特点。,文艺复兴时期建筑,1、文艺复兴建筑 2、巴洛克建筑 3、古典主义建筑,文艺复兴时期建筑,罗马的圣彼得大教堂：米开朗基罗主持设计施工。,巴洛克建筑,威尼斯的圣马可广场：欧洲最漂亮的客厅。,古典主义建筑

6、,1、宫廷建筑为代表2、上下三段、左右五段式样3、比例与尺度4、教条主义 5、形式唯美6、功能服从于形式,法国巴黎凡尔赛宫：欧洲最大的王宫。,现代主义建筑,现代主义建筑又被称为“理性主义”、“功能主义”建筑。,现代主义建筑思潮发生于19世纪后期，成熟于20世纪20年代。强调建筑要随时代而发展，现代建筑应同工业化社会相适应；强调建筑师要研究和解决建筑的实用功能和经济问题，在设计中发挥新材料、新结构的特征。有新的建筑美学：表现手法和建造手段的统一，建筑形体和内部功能的配合，建筑形象的逻辑性，灵活均衡的非对称构图，简洁的处理手法和纯净的造型等。,现代主义建筑,代表人物：格罗皮乌斯 包豪斯,现代主义建

7、筑,代表人物：勒柯布西耶,朗香教堂,现代主义建筑,代表人物：勒柯布西耶,萨伏伊别墅,现代主义建筑,代表人物：密斯凡德罗 LESS IS MORE,巴塞罗那博览会德国馆,现代主义建筑,代表人物：赖特,流水别墅,现代主义建筑,现在已不在啦,现代主义建筑,现代主义建筑,法国马赛公寓,后现代主义建筑,三个主要特征：采用装饰具有象征性或隐喻性与现有环境融合（文脉主义）,后现代主义建筑,后现代主义建筑,解构主义建筑,基本概念：取消体系、反体系、不相信先驱价值、能指与所指之间没有一对一的对应关系等等。,毕尔巴鄂古根海姆博物馆 弗兰克盖里,建筑设计规范,开始建筑设计前的必要条件:国家及深圳建筑设计规范。,基本

8、知识 日照要求 面积计算法则,建筑设计规范-基本知识,关键词：容积率、用地红线、建筑退红线、覆盖率、建筑高度（总高度、层高、净高）、多层及高层建筑,建筑设计规范日照要求,互相遮挡：建筑间距须满足大寒日3小时日照标准。自遮挡：须满足住宅建筑规范中条的冬季日照要求。,满足住宅建筑规范第条冬季日照要求,满足住宅建筑大寒日有效日照时数3小时,建筑设计规范面积计算,回顾以往的住宅”偷面积”招数,万科“万科城”、“17英里”的半地下室 佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗 佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱 招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁京地“海世界”的过道花园和露台花园中信华南“中信红树湾”

9、的空中院馆 金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积 金众“香诗美林”的共享梯厅 百安隆“阳光新干线”的生活阳台,建筑设计规范面积计算,其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积,建筑设计规范面积计算,万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送,在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室,建筑设计规范面积计算,半地下室可以采光,半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米,建筑设计规范面积计算,由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件,室内采光还是很不错的,建筑设计规范面积计算,宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房,宽景HOUSE的一楼单位的半地下室有两房

10、一厅的面积,建筑设计规范面积计算,宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一房,宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅,建筑设计规范面积计算,宽景HOUSE的二楼单位，居然也有专用楼梯直下半地下室（穿过一楼）！被送了半地下室约 50多平方米,宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室,建筑设计规范面积计算,万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的 空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是

11、有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,武功秘籍揭密！,建筑设计规范面积计算,英明的政府,聪明的对策一,严格执行国六条精神,严格控制低密度住宅用地审批,不再批复别墅用地.(地都不批了,看你怎么玩)二,新面积计算规程中地下室底板面到顶板面标高的结构面高差为2.2米的控制高度,否定了可以利用垫层蒙混过关的手法.,见招拆招!,建筑设计规范面积计算,2023/9/26,“佳兆业”秘籍之一“百变凸窗”,佳兆业地产近年开发“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸窗”。这些“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既

12、不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。,建筑设计规范面积计算,这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）,验收和交楼的凸窗,打掉凸窗后的样板！,建筑设计规范面积计算,佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的 外墙与外窗齐平,建筑设计规范面积计算,该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感,建筑设计规范面积计算,新面积计算规程中对凸窗做了详细的规定,见招拆招!,窗台高度大于等于0.40米的凸出外墙的窗视为凸窗，

13、分为单反式凸窗（图15中a）和双反式凸窗（图15中b）两类。6.2.12.2 凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。6.2.12.3 当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积；当凸窗高度大于或等于2.20米且凸窗进深大于0.60米时，凸窗部分应计算全部建筑面积。,非落地凸窗,建筑设计规范面积计算,见招拆招!,6.2.12.6 落地窗，当其进深不大于0.60米且窗体高度小于2.20米时，落地窗不计算建

14、筑面积，否则落地窗计算全部建筑面积。(以后落地窗只能是这样拉!),建筑设计规范面积计算,新面积计算规程中对凸窗做了详细的规定,见招拆招!,6.2.12.4 窗体未凸出于外墙的窗（图16中a、b）、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料（不包括百叶）封闭的窗（图16中c）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它部分一样计算层高，当层高在2.20米以上时，计算全部建筑面积。,建筑设计规范面积计算,见招拆招!,6.2.12.5 凸窗向阳台或花池内凸出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间仍计入阳台或花池的建筑面积。,6.2.3.15 上盖高度达到或超过二个层高的阳台，当其中间设置有盖板（包括由凸窗

15、、空调位、花池等所形成的盖板）时，当所设盖板宽度大于0.60米时，按所设盖板水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积(小于0.6就不用记拉),注意!,建筑设计规范面积计算,2023/9/26,“佳兆业”秘籍之二“隐藏式衣橱”,佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣橱”“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2 米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为,建筑设计规范面积计算,卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。,建筑设计规范面积计算,这招估计再也不能用拉,6.2.1.1 层高

16、取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平层。6.2.1.2 一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。,见招拆招!,建筑设计规范面积计算,这招也不能用拉,6.2.1.3 建筑自然层内设置的平台式落地窗（如图2中a所示），无论窗体空间本身的高度如何，外侧是否存在其它建筑空间，上方空间是否封闭，均取窗面为外墙，窗体部分视为套内的一部分，层高取所在楼层的层高值；与平台式落地窗相类似的其它建筑空间（如图2中b所示），层高计算也与其相同,见招拆招!,建筑设计规范面积计算,2023/9/26

17、,招商“城市主场”的无敌“步入式凸窗梁”,在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线,建筑设计规范面积计算,在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样,建筑设计规范面积计算,当然这并不是深圳最大进深（1.5米）的步入式凸窗。,建筑设计规范面积计算,步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。,建筑设计规范面积计算,“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成

18、为有效的室内空间,建筑设计规范面积计算,在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）,在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构,建筑设计规范面积计算,招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙即将低于2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑面积,建筑设计规范面积计算,2023/9/26,“中信红树湾”“香蜜山”童子功,“中信红树湾”以其“空中院馆”为其创新卖点,建筑设计规范面积计算,“中信.红树湾”的这种“空中院馆”应该是和“金地.香蜜山”的内院露台异曲同

19、工,两者的区别：“金地.香蜜山”的内院露台是两层高的，全部不计入建筑面积，“中信.红树湾”的空中院馆是一层高的，需要计一半建筑面积；,建筑设计规范面积计算,“中信红树湾”的“空中院馆”虽然只“偷”了一半面积，但还是吸引了消费者购房热点,建筑设计规范面积计算,见招拆招!,6.2.3.1 阳台的类型 阳台按结构形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）三种基本类型。凸出房屋外墙的阳台为凸阳台，凹入房屋外墙的阳台为凹阳台，当阳台由凸凹两部分构成时，为复合型阳台。,建筑设计规范面积计算,英明的政府,聪明的对策,见招拆招!,有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，按其

20、围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积,建筑设计规范面积计算,英明的政府,聪明的对策,注意拉!,6.2.3.3 对阳台（以阳台底板计）水平投影面积大于12.0平方米的有柱阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。,6.2.3.6 同一户的阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积。,防止你把一个

21、大于12平方米的阳台分散处理!-太精了,6.2.3.7 进深不大于0.60米的不封闭阳台不计算建筑面积。,建筑设计规范面积计算,凹阳台法则!,6.2.3.4 对无柱凹阳台或有柱但水平投影面积小于等于12.0平方米的凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于等于2.0米时，其凹入进深（取阳台结构板外缘至外墙外缘的垂直距离）不应超过2.0米；当对外开敞面宽度大于2.0米且小于等于5.0米时，其凹入进深不应超过2.40米；当对外开敞面宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.8米，否则，阳台进深超过允许值的内侧部分，无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积。,建筑设计规范面积计算,复合阳台

22、法则!,6.2.3.5 对无柱的复合型阳台（图5），按以下两种情况分别计算建筑面积：a)当阳台凸出部分的水平投影面积大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出进深大于2.40米时，其凹入部分无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积。b)当阳台凸出部分的水平投影面积不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出进深不大于2.40米时，阳台总进深许可值与凹阳台相同，否则凹入部分内侧超过阳台总进深允许值的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。,建筑设计规范面积计算,见招拆招!,6.2.3.9 凹阳台和复合型阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致，当延伸部分的进深大于0.60米时，该延伸部分计算全部建

23、筑面积（图7）。6.2.3.10 阳台的开敞面处设有部分墙体，当墙体的长度大于0.60米时，以该阳台剩余的开敞宽度确定该阳台的允许进深并相应计算建筑面积。当矩形阳台的开敞宽度小于其宽度的1/3，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积（图7）。,建筑设计规范面积计算,2023/9/26,金光华“新天地”的6米神功,罗湖的小户型楼盘“新天地”之所以热销，除了其8500带装修的深南大道楼之外，与其大量的“偷面积”给消费者不无关系。“偷面积”对于小户型住宅十分必要，它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面积”正在成为这类商品房的必选动作。“新光华”的“偷面积”，除了时下小户型住宅流行的步入式凸窗

24、（落地凸窗）得到了大量应用外，颇有新意的是其“6米高入户花园”,建筑设计规范面积计算,“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以 100%的“偷面积”。,左右错层的入户花园（两层高度）,建筑设计规范面积计算,近20平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠,“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼,建筑设计规范面积计算,一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米的入户花园，真不亚于近100平方米的户型,建筑设计规范面积计算,这招估计没那么好用拉,见招拆招!,6.2.3.8 贯穿建筑主体的穿透型阳台，当阳台水平投影面积大于12.0平方米

25、时，视为架空，无论层高如何，阳台计算全部建筑面积；当阳台水平投影面积小于等于12.0平方米时，无论上盖高度如何，阳台计算一半建筑面积。,建筑设计规范面积计算,注意一点:,6.2.3.12 一栋房屋的上、下层阳台（穿透型阳台除外）水平投影线不完全重叠时（即左、右错开,像梅陇镇及香密山项目那样），当重叠部分的长度大于0.60米的，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.60米时，该阳台不计算建筑面积。,建筑设计规范面积计算,2023/9/26,金众“香诗美林”的轻功-共享梯厅,香诗美林其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主

26、共同使用梯厅花园,建筑设计规范面积计算,“香诗美林”所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园,“香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积”之举,建筑设计规范面积计算,6.2.6.1 走廊分为内走廊和外走廊（图12）。当走廊沿延伸方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊视为外走廊；当走廊为以下四种情况时视为内走廊：a)沿走廊延伸方向两侧均封闭；b)一条走廊仅局部一侧或两侧开 敞，其余部分两侧均封闭;c)走廊虽有一侧开敞，但该侧外 部接有另一进深大于0.60米的有 盖建筑空间；d)走廊外侧无建筑空间，但相邻 的上、下层楼板均超出走廊，使 走廊完全凹陷于结构之内。,建筑设计规范面积计算,2023/9/26

27、,百安隆“阳光新干线”的必杀绝学-生活阳台,2005年元旦，罗湖“阳光新干线”解筹。客户在参观其样板房时都被告知，“阳光新干线”的生活阳台也算是“偷面积”的招数。“阳光新干线”现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台。,建筑设计规范面积计算,由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的,建筑设计规范面积计算,“阳光新干线”每户“偷”都了一个约一个多平方米的生活阳台,建筑设计规范面积计算,这招估计没那么好用拉,见招拆招!,6.2.11.3 位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。位于结构外的花池、空调机位进深不得超过0.6米,建筑设计规范面积计算,可以这样说,本次的是对整个市场的彻底的整顿,以前各开发商能想到的,他们全帮着想齐了.,建筑设计规范面积计算,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,建筑设计规范经典案例,结 语,谢谢大家！,