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1、投资的十个原则,一套好房子的价值,物业名称：九龙仓时代豪庭面积：113平米 首付：20万 总价97.1万2009年5月10日上午 单价 8200 总价 92.6万,时 间 单价 增长率 总价下午购买 8600 4.8%97.1万2009.6.15 9500 10.5%107.3万2009.10 12000 39.5%135.6万2010.4 15060 75%170万2011.10拿证 18000 109%203万,投入：34.02万1、首付20万 2、交房前的月供：3800*29=11.02万3、办证费用：3万,总资产：203万 总资产增长：109%净资产：126万 净资产增长：370%,购
2、置房产后可融资：227万1、增值加贷：203万*0.7-75万=67万2、信用卡：已办40万，半年内再办60万3、个人借款：60万,原则一：买点好,关键点：低于市场价30%左右,拍卖，新盘，首期，促销价，尾盘，底层（位置不是最好），下跌，捂盘后撑不住放出来的，熊市探底，IPO，Pre-IPO，次新楼，原始股，法人股,原则二：增长空间,关键点：可计算的增长空间,你买的东西有没有很好的将来增值潜力？单价增长可能，时间效率，涨幅空间。,原则三：杠杆长,关键点：用最少的资金最低的成本在最短时间内去购买最大价值的资产,原则四：现金流,关键点：以最大的金额，最低的成本，融通频率最高，速度最快，期限最长的源
3、源不断的现金收入（经营现金流，投资现金流，融资现金流）。,租金，加贷，质押贷款，资产变现等等,原则五：信用评级高,关键点：因为购买投资产品而创造的有形无形最大化的信用额度。,信用是可以转让，借用，可以杠杆，可以担保使用的。按揭贷款，抵押贷款，消费贷款，转贷，次贷，循环贷，气球贷，无抵押贷款，装修贷款，家电家具，交通工具，信用分期贷款，收入贷款，租约、应收账款、存活的质押贷款，个贷，私人贷款，机构贷款，融资融卷，透支，承兑，远期汇兑,原则六：综合高档大型商业或金融社区,关键点：住户人数步行15分钟范围内超过5万户，家庭月收入3万以上。AA地段和明星开发商。,原则七：套现率,关键点：3个月内可按市
4、值变现。,3个月内的10分6个月内的5分9个月内的0分超过1年的-10分,原则八：租金收入，租客品质,关键点：租金是否正向，租客的品质，期限及稳定性,原则九：红本到手时间,关键点：早拿证，早加贷，早盘活利润。,原则十：利息、期限和贷款品种,关键点：1美金兑6.8人民币，美金贬值到1兑5人民币，相当于贷款总金额降低。供款也降低。,嘉林姐说,1、投资是一种能力！2、投资是一种习惯！3、现金流要每月盘点！4、信用每个季度要提高！5、每个周末要踩盘！6、随时准备在好的买点，一定买进！7、泡沫时期坚决不看！8、每天出门身上不能多于1000元现金，但必须带上最高额度的信用卡！9、行情天天挂在嘴上（常询价）
5、，楼盘天天挂在网上！10、财商天天讲，资产天天涨！,从静态来看构建资产:1,400,000，能购置7,000,000的资产月供由小笨猪来还，7,000,000资产稳定入账利润一：5,600,000,购房十大好处,买和不买的区别：,买了，增加了7,000,000的资产,不买，少了5,600,000的资产,如果，跌了，会怎么样？,如果跌20%？我们剩下5,600,000,如果跌40%？我们剩下4,200,000,如果跌60%？我们剩下2,800,000,我们仍然拥有20%的增长！净投资的回报率100%！,因为跌去的部分和银行的利息，被租客带走了,5600000,一、买点：低10%30%,购买某处豪
6、宅A：总价7,000,000元 首付2成，1,400,000 420,07年8月，电梯公寓部分第一批次开盘8,000元/平07年9月，电梯公寓部分第二批次盘8,800元/平 涨幅10%09年5月，豪宅部分第一批次开盘16,600元/平10年1月，豪宅部分第二批次开盘（开盘价应该是18,260左右，同比例）所以，我们的买点16,600元，已经能够基本确保，在二期开盘时涨至18,260元，即，10%的例如已经确保！,5,600,000,700,000,二、趋势拿到房产证能涨到多少？,二期开盘18,260，拿证时涨到20,260利润三2000元/*420=840,000元,总利润：5,600,000
7、（小笨猪还的供款）+700,000（低买10%的利润）+840,000（二期到拿证期间的利润）=7,140,000元,5,600,000,700,000,840,000,三、杠杆,本金：1,400,000 净利润：700,000（低买10%的利润）+840,000（二期到拿证期间的利润）=1,540,000元 倍数：1,540,000元/1,400,000元=1.1倍,用最少的钱，买最大值的资产,例：首付：1,000,000 购买总资产：5,000,000 假如房价上涨20%净资产：2,000,000 100%的回报,四、低利息（个人住宅按揭贷款的银行利息是最低的）,目前总利润：1,540,0
8、00（低买和二期到拿证间的利润和）+1,995,840（利息差）+5,600,000（小笨猪的供款）=9,135,840,总资产：1,540,000（低买和二期到拿证间的利润和）+1,995,840（利息差）+5,600,000（小笨猪的供款）+1,400,000（本金）=10,535,840元,五、租金,基准利率：5.94（6.14）下浮30%：4.158（4.3）利息差：5.94-4.158=1.782利润四：1.782%*5,600,000*30年/3*2=1,995,840,如果，租金月供那么，将产生的正向现金流，则成为利润,5,600,000,700,000,840,000,1,99
9、5,840,5,600,000,六、通胀：8%,700,000,840,000,1,995,840,8,112,474,第1年：7,000,000*8%=7,560,000,第2年：7,560,000*8%=8,164,800,第3年：8,164,800*8%=8,817,984,第4年：8,164,800*8%=9,523,422,第5年：9,523,422*8%=10.285,296,第6年：10.285,296*8%=11,108,120,第7年：11,108,120*8%=11,996,769,第8年：11,996,769*8%=12,956,511,第9年：12,956,511*8%
10、=13,993,032,第10年：13,993,032*8%=15,112,474,七、信用评级,九、红本在手,八、租约质押,十、加贷,1,540,000（低买和二期到拿证间的利润和）*0.7=1,078,000,可交易、可抵押、可担保、可个人融资,信用评分、信用增加额度、消费贷款增加、个人信贷、车贷、装修贷、家用电器、家居等设施都可以分期支付,租给大公司、名人，可将租约进行质押有实力的租客，例：海尔、麦当劳、银行、上市公司、知名品牌连锁店年租金*租约期=10万/年*10年=100万其中，50%80%可质押贷出资金,5,600,000,700,000,840,000,1,995,840,8,112,474,1,078,000,谢 谢,
