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1、南岸区房产投资策划书,内容概要,宏观环境与房地产市场分析,南岸区房地产市场分析,楼盘评分系统建立,目标楼盘的确定,投资策略分析,一、重庆市宏观环境与房地产市场分析,重庆市概况,重庆市房地产投资情况分析及预测,房地产相关政策分析及预测,DGroup,房地产价格现状分析及预测,重庆市概况,重庆作为中国四大直辖市之一，是连接我国中西部的战略枢纽。中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城
2、乡综合配套改革试验区。,重庆市房地产投资情况分析及预测,调整和快速发展期,快速发展,金融危机调整期,投资增速，趋稳发展阶段,1997-2001,2002-2007,2008-2009,2010,在这五年间，重庆房地产业快速发展。,这六年间是 重庆房地产市场的调整和快速发展期，房地产的投资比重在33%左右,08年金融危机的迅速蔓延使开发投资增速放缓，09年上半年重庆房地产市场频现回暖信号，市场开始复苏,10月份全市房地产企业本年完成投资1193.72亿元，同比增长33.7%，增速比1-9月回落1.2个百分点，回落幅度较前两月有所放缓，开发投资增速呈现回落中趋稳的发展态势,重庆市房地产从1997年
3、到2010年发展可分为几个阶段：,重庆市房地产2010年趋稳的发展态势，呈现以下几点特征,小户型住宅投资快速增长，非住宅类开发投资占比回落,商品房建设加速，商品房供给预期不断向好,-资金状况良好，增速有所回落,销售面积增速维持个位数水平，市场趋于平稳,重庆市房地产投资情况分析及预测,重庆市房地产市场情况预测 2010年1-8月，重庆市的固定资产投资增长态势稳定，全市全社会固定资产投资完成3655.78亿元，同比增长30.7%，增幅较上月略降0.7个百分点。今年全市固定资产投资一直保持平稳增长势头，3月以来，全市投资增速一直保持在百分之三十以上。,重庆市房地产投资情况分析及预测,根据2004-2
4、009年数据预测2010-2020年重庆市固定资产投资总额数据,未来10年，重庆的固定资产投资将继续保持快速的增长。2020年，固定资产投资将达到700亿元,重庆市房地产投资情况分析及预测,根据2004-2009年数据预测2010-2020年重庆市房地产投资所占比率数据,从这张房地产占有比例分析图上，尽管未来10年房地产的投资比例会略有下降，但将保持在20%的比例之上。,房地产相关政策分析及预测,近期全国的宏观政策 关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积大于90平方米小于144平方米（含）的住宅，按1.
5、5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。住建部：“国五条”各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。,房地产相关政策分析及预测,二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易成本再次增加。加息使得一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被迫产生观望的态度，推迟购房计划，但是刚性购房需求仍然大量存在。相比9月底到10月中上旬的密集供应，新房供应量出现减少现象，主要因为部分开发商担忧
6、大量推盘而需求冷清的局面。,近期宏观政策的分析,住宅价格现状分析及预测,2009.10到2010.9重庆一手房的价格快速的增长，涨幅为50%（如下图）。,住宅价格现状分析及预测,排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利因素，得到趋势线图,住宅价格现状分析及预测,对重庆近几年主打住宅户型的分析及预测,二、南岸区房地产市场分析,南岸区概况,南岸区经济水平研究,南岸区板块发展潜力研究,DGroup,南岸区房地产市场分析,南岸区概况,南岸区政府的城市定位：“国夜南滨”南岸区有“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸、会展在南岸”之称。南岸区以南滨路，黄葛古道，南山风景区为先锋旗来打造“宜居南岸”。这
7、也是南岸进行房地产投资的未来升值点。,南岸区相关配套,交通：南岸区交通特色可以简略为三个字“海陆空”。旅游休闲：素有“山城绿色屏障”之称的著名南山风景，就屹立于南岸之巅。得天独厚的山山水水，完全是上天对南岸人的偏爱和馈赠。南岸景点甚多，自然景观和人文历史景观高达160多处。“蓝天、碧水、绿地、宁山”，在南岸得到了充分印证。餐饮：从南城大道的餐饮一条街到南滨路的餐饮休闲街，再到蜚声海内外的黄角桠泉水鸡一条街、老厂一带的老火锅聚集地，南岸每一处的餐饮都办得红红火火、活色生香。教育：南岸区有 4所高等院校以及10余所国家省部级科研机构，另外，“江南大学城”也是南岸区最重要的高等教育文化基地，家中的孩
8、子从幼儿园到高中，都可享受在这里得到最好的教育 医疗：南岸有两所著名的市人民医院，即重庆市第五人民医院和重庆市第六人民医院。此外，还有医药和平批发市场及其他医药研究院。居住：在重庆，一直有“住在南岸”的说法，宜居楼盘非常多。,南岸区经济水平分析,南岸区GDP,重庆市GDP,南岸区城镇居民人均可支配收入,重庆城镇居民人均可支配收入,南岸区农村居民人均现金收入,重庆农村居民人均现金收入,12.6%,一季度 二季度,15.1%,10.0%,63.6%,84.3%,2010年第一、二季度，南岸区GDP增长速度比重庆市GDP速度略低，呈稳步增长势头；城镇居民及农村居民人均可支配收入高于重庆市平均水平，人
9、民生活水平较高，经济发展较快。,18.5%,18.5%,18.5%,18.5%,18.5%,15.6%,19.3%,17.6%,10.0%,10.7%,10.9%,15.1%,15.1%,16.2%,南岸区经济水平分析,（1）GDP水平及工业产值比较,由图中可知，南岸区经济水平与其他各区相比，处于中等偏上地位。,南岸区经济水平分析,（2）消费水平比较 南岸区2008年社会消费品零售总额为123.5亿元，零售指数为125.3，处于主城区前列水平，证明南岸区购买力突出。,南岸区板块发展潜力研究分析,南岸区七大经济板块南坪商务圈 南坪商务圈是以会展经济为龙头，大力发展商业，打造医药、家居、汽车等其他
10、专业市场的物流平台。南滨路沿线区域 南滨路是南岸区经济发展的增长带、社会活动的迎宾道、文化建设的新走廊，是重庆的一张“名片”，享有较高的知名度和美誉度，荣获中国人居环境范例奖。融汇于南滨路的地产大腕有：香港和记黄埔、香港九龙仓、喜来登、中海、龙湖、融侨、阳光100等。弹子石CBD 弹子石区域既有江景资源也有山景资源，又受益于重庆CBD规划，政府非常重视，未来具有较大的交通优势，因此这一区域升值潜力较大。,南岸区板块发展潜力研究分析,南岸区七大经济板块 南山生态带 以合理利用生态环境为出发点，整合旅游资源，突出生态、绿化的特征，发展都市风景旅游胜地。主要开发别墅，是富人中的富人居住的宝地 茶园新
11、城区 重点发展新型工业，现代物流、国际会展、都市旅游四大产业，规划了茶园工业园、长江工业园、东港工业园占地25个平方公里的三大工业园区，以引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投资项目为主要目标 江南大学城 功能定位为全区经济社会发展的产学研结合平台，构筑高等教育产业高地。长江广阳岛 以其独特的生态环境和区位优势将打造成为国家级旅游健身休闲度假区。目前长江广阳岛完成投资6亿元，招商引资合同金额135亿元。,南岸区房地产市场分析,对南岸区房地产市场进行纵向和横向的双向分析一：从时间上进行了纵向比较，收集的数据时间跨度为一年，从2009年10月到2010年9月；二：选取了五大主城区进行
12、了横向比较（江北区、九龙坡区、南岸区、沙坪坝区、渝中区，以下称五大区）。,南岸区房地产市场分析,从纵向比较中可以看出，虽然在某些时点，出现一定的波动，但是总体上南岸区的房地产价格处于不断上升的趋势。2009年10月，南岸区的房地产平均价格为4746元/m2，到了2010年9月，已经涨到6525元/m2。,图1 重庆市五大主城区房地成交价格走势,南岸区房地产市场分析,横向比较。与五大区的平均房价相比，南岸区的房价最低要高出1.36%，最高能够达到9.98%，平均要高4.06%。,表1 南岸区与五大区的房价比较,注：百分比为对应时间南岸区房价高出五大区平均房价的百分数,南岸区房地产市场分析,五大区
13、房价年平均年增长率中，最大达到了46%，而最低也达到了34%。这反映了在过去的一年里，重庆市的房地产市场并未受到房地产宏观调控政策的影响。具体到南岸区，平均年增长率达到42%，在五大区中仅比江北区低6个百分点。表 五大区房价平均月增长率及年增长率,南岸区房地产市场分析,分析南岸区的土地交易情况,2010年1月至4月重庆市主要城区土地出让面积,结论：南岸区的土地供应充足，开发商看好南岸区房地产市场前景,三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定,楼盘评价指标体系 影响一个楼盘优劣的因素很多，例如户型、位置、是否有品牌效应、周边环境、价格等等，所以对于一个楼盘是否适用投资的评价不是一两个指标就能确定的，
14、而是要建立一个评价指标体系来系统的、全面的对一个楼盘进行真实、可观的评价。并且给予每个指标进行赋值，以便真实可观的评价楼盘的优劣。,三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定,目标楼盘的确定 1、信息的收集 通过各种网络资源，并根据上述楼盘比选原则，我们搜集出所有在售、待售的90m2以下的住宅性楼盘，一共有27个楼盘。,三、楼盘评价指标体系及目标楼盘的确定,2、目标楼盘的初选（1）对以上27个楼盘进行详细的了解后，并根据户型、位置、开发商品质等指标选出8个优选楼盘，然后通过无记名投票的方式统计结果，如下：龙湖郦江 协信城 国际社区观园 南滨国际 亚太商谷 上海城三期天域 海昌加勒比 康德国会山（2）
15、对8个优选楼盘进行更深入的了解以及资料的收集，讨论选出4个具有投资价值的目标楼盘以及1个候选楼盘 龙湖郦江国际社区观园南滨国际 协信城 上海城三期天域（备选）,实地踩盘,龙湖郦江,协信城,国际社区观园,南滨国际,楼盘比选,我们集体对楼盘进行了评分结果如右表。由表可知，得分都不是很高，并且两者相差很小，所以选择评分较高的国际社区观园和协信城作为我们下一步财务分析的投资目标楼盘。,四、投资策略分析,房地产短期投资者应考虑的风险与影响收益的因素（一）房地产市场风险与政策风险 投机过度，有泡沫正在形成 国家房地产政策对短期房地产投资是一个最大的风险因素国家的土地供给政策、房地产开发政策、房地产金融信贷
16、政策、房地产税费政策影响着房地产的成本、购房者的信贷成本以及房地产持有成本和房地产交易成本，也是国家对当前房地产市场发出的信号，引导着房地产市场的走向。（二）短线投资应考虑投资成本 短线投资最大的投资成本是交易成本即交易税费、产权登记办理费用、中介费及银行按揭费用（如果需办理个人住房按揭贷款的话）。投资者不能只看短期内楼价上升了多少，还应算一笔投资成本的帐。楼价的上升收益扣除掉投资的成本才是投资的收益。,投资成本费用估算基本参数及依据,通过实地踩盘，得到如下基本参数,投资成本费用估算基本参数及依据,本项目的投资成本费用估算依据 重庆市颁发的有关建设方面的税费文件 贷款利率=贷款基准利率+浮动利
17、率 中国人民银行最新调整的五年以上贷款基准利 率 5.34%，上浮15%，最终利率为6.14%其他相关资料投资估算内容依据：重庆市住房价格计算暂行办法 建设项目经济评价方法与参数第三版 房地产开发项目经济评价方法,基准收益率的确定,在进行盈利分析时，必须要进行动态分析，这就涉及到基准收益率。其中：为投资风险；为通货膨胀。简单处理，取银行存款利率，即；对于投资风险，由于无法量化，不考虑，；目前的通胀水平是大于3%，但长期看，可以取。从而计算得：,银行按揭年利率,今年，我国商品房按揭利率执行新的标准，即首套房贷款利率执行八五折，由此计算的贷款利率为5.22%（=6.1485%）。实际中，住房按揭是
18、实行浮动利率的，但是为了便于计算，认为按揭利率是固定不变的。当银行的按揭利率为5.22%时，月供计算如下：,房价综合涨幅,在2000年，重庆的平均房价不到2000元/m2左右，如今2010年已达到均价10000元/m2，从2000到10000可以简单地估算出这十年每年的平均增长率为17.46%。考虑到若干年后，投资出售的房子已经是二手房，另外还适当考虑到风险因素，保守估计未来的房价平均涨幅为12%（仅适用与二手房的情况）。,房屋装修,一般地，购买的都是清水房，需要自己进行一定的装修。根据市场调查，房屋初装修费用可按如下方法计算：（这里的30000是家具费用）由于受到实际交房时间、房屋装修的影响
19、，另外还要考虑寻找租用房屋客源，因此假设房屋是从第三年开始起租。,月租金,结合所在区位、周围的商业等，并参考周围房屋出租价格，估计协信城的平均租金为850元/月，国际社区的平均租金为800元/月。,确定按揭年限,在进行买房按揭时，往往有如下几种选择：10年、20年以及30年按揭。为了比较这几种按揭方式，采用试算法进行投资收益的比较。发现30年按揭与20年按揭的两种方式的收益无显著性差异。考虑到通货膨胀和资金时间价值等因素，我们选择30年按揭的方式。,现金流量表,基于以上获得数据以及假设，作出协信城和国际社区两个楼盘投资的现金流量图，见附件。这两个现金流量图都是假设采用30年按揭期限，8年末出售的投资方案。,静态评价,根据现金流量表计算得到静态指标，如下表：可以看出，两个楼盘收益水平不相上下，协信城投资收益率较高。静态评价指标 单位：万元,动态评价,从动态角度对这两个楼盘的投资进行评价。由下表可知，8年后，两个楼盘的投资收益净现值分别为，协信城38.45万元；国际社区38.46万元，二者相差不大，国际社区略大于协信城。但是协信城的净现值率超出国际社区将近4个百分点，因此从最大限度利用资金的角度出发，我们最终选择投资协信城。动态评价指标（单位：万元）,Thank You!,
