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1、房地产企业税收政策研讨,Sf0_jt2008-10-24,4、房产税、土地使用税、印花税以及契税等。,房地产开发企业主要涉及的税费有11种：,1、营业税、城建税、教育费附加；,2、土地增值税；,3、企业所得税、个人所得税；,目 录,一、营业税,二、土地增值税,四、个人所得税,五、案例,三、企业所得税,公园15号购房赠奔驰车送百万元意大利家具(图)http:/2008年03月24日11:26 新浪房产 赠奔驰车活动：销售满8套空中别墅抽奖一次，奖品为奔驰车一部(由奔驰公司为奥运打造的AMG SLK全球限量400辆,)，由北京市公证处公证。赠送价值300-400万B B(意大利)原装进口的家具，并
2、送去欧洲(意大利)B B考察，亲自去B B公司选家具款式之行，送往返机票公务仓和五星级酒店3晚的住宿。,广告：“购房屋、送空调”，“购房送家具”，送,税收策划案例 1,促销方式的税收策划,解释：销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。,将合同条款变为：销售带空调、家具的房屋。,税收策划案例 2,某房地产企业A开发10万平米的商品房，成本总计5亿元（5000元/平米），预计售价为8000元/平米。找到税务策划公司进行策划，该公司提出方案如下：自行
3、成立房地产销售公司B，B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米的商品房，B公司再以8000元/平米的价格对外出售，超过买断价格外的收入作为B公司的手续费收入，每月结算一次。A公司按6000元/平米的价格确认收入，并按此计算缴纳营业税、土地增值税等相关税金。B公司按照（8000元-6000元）*10万平米计算手续费收入，按“营业税-服务业”缴纳营业税金及附加。,策划目的：减少企业土地增值税的缴纳。,国税发200631号文：采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品；（2）采取视同买断方式委托销售开发产品；（3）采取基价（保底价）并实行超
4、基价双方分 成方式委托销售开发产品；（4）采取包销方式委托销售开发产品。,实际操作中，存在部分房地产企业采取包销方式，在销售过程中，部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。,偷税行为,2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工资加奖金模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的依据是关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知（国税发1996107号），该通知规定，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除800元的
5、费用（后来调整为1600元）后，按适用税率计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其全年基本收入和效益收入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为（500000121600）30%337512103740元。,案例 3,依据关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知（国税发20059号）第七条：“本通知自2005年1月1日起实施，以前规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。国家税务总局关于在中国境内有住所的个人取得奖金征税问题的通知(国税发1996206号)和国家税务总局关于企业经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知(国税发1996107号)同时废
6、止。”,方案二适用法规已作废,某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发成本为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。纳税筹划前的土地增值税：扣除项目为40005000（40005000）（10%20%）100012700万元。土地增值额为15500127002800万元。土地增值率为28001270022%。应纳土地增值税为：280030%840万元。,案例 4,纳税筹划后的土地增值税：（增加建筑安装成本200万元后）扣除项目为40005200（40005200）（10%20%）100012960万元。土地增值额
7、为15500129602540万元。土地增值率为25401296019.59%。增值率低于20%，免征土地增值税840万元。纳税筹划效果：扣除增加的建筑安装成本后，还节税640万元。,根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第十一条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。”,房地产公司出售办公楼，土地增值税增值率虽然低于20%，但是由于其为办公楼，不是普通标准住宅，所以不应免征土地增值税，应按规定缴纳土地增值税。,企业税务管理内容,企业
8、效益最大化,相对减轻税负,资金时间价值,维护合法权益,涉税风险为零,营业税、城建税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、车船税、印花税等。,增值税，消费税，车辆购置税,铁路、银行总行、保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税等。,地方附加、耕地占用税,关税、行李和邮递物品进口税、进口环节增值税和消费税,国税局系统,地税局系统,地方财政部门,海关系统,税收征管范围划分,纳税人,税率,税目,征税对象,税法构成要素,即一切履行纳税义务的法人、自然人及其他组织,是各个税种所规定的具体征税项目,形式有比例税率、超额累进税率、定额税率、超率累进税率,主要是指税收法律关系中征纳
9、双方权利义务所指向的物或行为,税法实施原则,1、层次高的法律优于层次低的法律；,2、同一层次的法律中，特别法优于普通法；(所谓普通法，是指在一般范围内适用的法律，其效力具有普遍性;特别法，是指在特定范围内适用的法律，其效力仅仅及于特定身份的人或者事。),3、国际法优于国内法；,4、实体法从旧，程序法从新。,营业税的应税范围,1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。,2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。,1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有
10、权的行为。,2）销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。,3）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。,4）销售不动产时连同所占土地使用权一并转让，比照销售不动产征税。,销售不动产的计税依据,1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。,2）单位将不动产无偿赠与他人，纳税。对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。,3）纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：,A、按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；,B、按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
11、,C、计税价格=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）,营业税收入范围,1、价外费用,3、维修基金（不计征）,4、动迁补偿,2、违约金,5、还本方式销售,6、销售折扣,7、物业代收费用,8、视同销售,10、实质重于形式,9、售后回租和售后回购,合作建房的讨论,第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。,A、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。,B、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。,第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
12、,国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函20051003号）,江苏省南京市吉祥公司准备在四川成都市办一家分公司，主业是经营商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年1200万元，租期10年。该商场的产权为四川正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公司委托四川光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额4120万元。装修材料费为3000万元，人工费1000万元，税款120万元。,筹划前：,案 例,应纳营业税及附加：12005%（17%3%）66万元；,策划后,如意公司,正大公司,吉祥公司,租金每年1000万元,中介服务
13、费200万元/年,税款节约55万元，与如意公司各享受一半：27.5万元/年,年营业税及附加：2005%（17%3%）11万元。税款节约66-11万元。,更加稳定的客户和租金收入,签订中介合同,签订租赁合同,筹划前：吉祥公司与光明公司所签订的合同，光明公司应缴营业税为41203%（17%3%）136万元。,筹划后：光明公司采取清包工的形式，代为吉祥公司采购材料并免收手续费的形式签订合同。,装修策划,装饰工程应缴营业税：（100030）3%（17%3%）34万元。13634102万元,节税利益分摊,企业以物抵贷（债）的房产如何缴纳营业税,（国税函1998771号）规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债
14、务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按销售不动产税目征收营业税。”,（财税200316号）文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”,国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知 非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间借用周转金而收取资金占用费，应如何征收营业税？贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。
15、根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税,国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知（国税发200213 号）企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息不征收营业税。,利息问题,土地增值税法,1、土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。,2、按照中华人民共和国宪法
16、和土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。,具体事项的征税,土地增值税实行四级超率累进税率,增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 50%以下含50%30%0 超过50%100%（含100%）40%5%超过100%200%（含200%）50%15%200%以上 60%35%,1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格
17、，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。,土地增值税的税收策划,三、可暂缓征收土地增值税,二、给予免征,一、不征收土地增值税,继承、赠与方式无偿转让;转为企业自用或用于出租,1、以房地产进行投资、联营的；2、双方合作建房后分房自用；3、企业兼并。,1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20；2、依法征用、收回的房地产。,一、收入策划法,1、降低销售价格,例：假定某房地产企业建造普通住宅，可扣除项目金额为800万元，根据目前市场调查，可以定价在900-1000万元之间。如果定价为1000万元，则增值额为200万元，增值率为25%（200/800），超过20这一减免底线，此时该企业应
18、缴纳的土地增值税为60万元，不考虑其他税费，则利润为140万元。如果定价为960万元，则增值额为160万元，增值率为20%（160/800），不超过20这一减免底线，该企业不缴纳土地增值税，不考虑其他税费，则利润为160万元。,2、分散销售收入,某房地产企业准备出售其开发的一幢普通标准住宅（里面已经安装简单的家具设施），全部市场价值是1000万元，扣除项目合计为800万元，其中各种家具设施的价格约为200万元，成本约为100万元。,一是：将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额200万元，增值率为25%，适用30%税率，因而应交土地增值税60万元。,二是：在房地产转让合同上仅注明
19、800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属家具设施购销合同，这样进行筹划后，转让房地产收入为800万元，扣除项目金额为700万元，增值额100万元，增值率为14%，未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。,销售与装修分开,两种装修方式,直接招标装修进成本：收入和成本均增加，但因装修的利润空间较大，因此对土地增值税的影响不大。,成立装修公司与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同。只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税,纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价 国税函199
20、853号,二、扣除项目策划法,1、房地产精装房,2、自行设立建筑公司,3、加大房地产开发成本的列支,房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。,房产税和城镇土地使用税,企业所得税,国税发200084号企业所得税税前扣除办法,中华人民共和国企业所得税法08年1月1日执行,国税发200631号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知,国税函2008299号关于房地产开发企业所得税预缴问题
21、的通知,国税发200886号关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知,关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知,国税函2008299号一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。,变化：国税函2008299号文件是对国税发200631号文中关于房地产开发企业的企业所得税预缴作出的新规定，根据2008299号文件房地产开发企业按当
22、年实际利润据实预缴税款的，即：当期应纳税额 当期预售房款收入*预计利润率*25（当期开发产品完工确认收入的实际利润与其预计利润的差额）*25。,关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知国税发200886号,一、母公司为其子公司（以下简称子公司）提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。母子公司未按照独立企业之间的业务往来收取价款的，税务机关有权予以调整。,二、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。,企业所得税税前扣除办法,第三十六条纳税人从关联方取得的借款金额超过其
23、注册资本的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。,第四十四条纳税人申报扣除的业务招待费，主管税机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。,第五十二条纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。,国税发200084号,发票使用及审核新规,国税发200880号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规
24、定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。有偷逃骗税行为的，依照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处罚；情节严重触犯刑律的，移送司法机关依法处理。,国税总局稽便函200842号 关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知：各省国、地税局要在辖区内2005年至2007年年平均销售额排名前10位的房地产企业中共同选择3户企业进行重点解剖式检查。检查中，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查。,代收款的相关政策,营业税：中华人民共和国营业税暂行条例第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提
25、供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。国税发200469号文件规定：住房专项维修基金不纳税。,企业所得税：国税发200631号：“开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”,代收款除住房维修基金不纳税外，其他代收款均须纳税。,土地增值税：财税字199548号：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转
26、让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。,房产转自用是否应交纳营业税,房地产开发企业将自己开发的商品房转作自用，该不动产的所有权没有发生改变，无需缴纳营业税。待该房产实际发生销售时，再缴纳营业税。,国家税务总局关于开展2007年税收专项检查工作的通知国税发200722号1.房地产业（1）营业税 检查应税营业额的合理性、完整性。五、是各种换购房地产、以房地产
27、抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。六、是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。九、是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。,公司设立,子公司是独立法人，如果盈利或亏损，均不能并入母公司利润，应当作为独立的居民企业单独缴纳企业所得税。,当子公司微利的情况下，子公司可以按20%的税率缴纳企业所得税，使集团公司整体税负降低，在给母公司分配现金股利或利润时，应补税差，则设立子公司对于整个集团公司来说，其税负为子公司缴纳的所得税
28、和母公司就现金股利或利润补交的所得税差额。,分公司不是独立法人，不形成所得税的居民企业，其实现的利润或亏损应当并入总公司，由总公司汇总纳税。,示例一：A公司所得税税率为25%。2008年1月拟投资设立一公司，预测其当年的税前会计利润为3万元，假定A公司当年实现税前会计利润100万元。现有两种方案可供参考：一是设立全资子公司，并向A公司分配利润2万元；二是设立分公司(假设不存在纳税调整事项)。,设立全资子公司子公司缴纳的所得税=320%=0.6万元；A公司缴纳的所得税=10025%+2(1-20%)(25%-20%)=25.13万元；集团公司整体税负=0.6+25.13=25.73万元。,设立分
29、公司A公司缴纳的所得税=(100+3)25%=25.75万元。,当下属公司微利的情况下，企业应选择设立子公司的组织形式。,示例二：B公司所得税税率为25%，2008年1月拟投资设立回收期长的公司，预测该投资公司当年亏损600万元，假定B公司当年实现利润1000万元，现有两方案可供选择：一是设立全资子公司；二是设立分公司(假设不存在其他纳税调整事项)。,设立子公司 子公司当年亏损，不缴纳所得税，其亏损可结转以后年度，用以后年度所得弥补。B公司当年缴纳的所得税=100025%=250万元；集团公司整体税负=250万元。,设立分公司B公司当年缴纳的所得税=(1000-600)25%=100万元。,当
30、下属公司或公司本部亏损的情况下，企业应选择设立分公司的组织形式,设立分公司纳税优缺点分析,优势：第一，公司本部及分公司的盈利和亏损可以互相抵补。第二，税法规定在税前列支有限额的费用（如业务招待费、广告费、业务宣传费）可以在公司内部调剂使用，从而使公司的税收负担更趋合理。第三，公司内投资收益不存在根据税率差异补税问题。,风险：由于税法和会计制度存在差异，加之各地区税务机关在理解及执行政策尺度、口径上可能存在一定的差异，可能会有一定难度。,同一区域内存在多个项目的情况下，从税收的角度考虑最好成立分公司。,公司组织职工集体旅游是否应该计入个人所得税？,自2008年3月1日起施行的中华人民共和国个人所
31、得税法实施条例明确规定：个人所得的形式除现金、实物和有价证券外，还有其他形式的经济利益。并规定所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。,财税200411号按照我国现行个人所得税法律法规有关规定，对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证卷等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。,个人所得税,国税函200057号国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它
32、活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照中华人民共和国个人所得税法中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。,依据税收征管法第六十九条的规定，若扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。,企业赠送个人所得税,房地产公司为了促进销售，经常会赠送家具、家电、阁楼、车库、地下室车位等,个人无偿赠与不动产,国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发2006144号,营业税：根据国税发200675号规定：从2
33、006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。,个人无偿赠与不动产时，对受赠人全额交契税、印花税。,个人所得税：个人将承受的不动产再对外销售时：1、按财产转让所得征；2、按财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。3、税务机关不得核定征收。,问题：个人接受其他个人的捐赠是否需要缴纳个人所得税？,以房地产进行
34、投资、联营的税收相关问题,1、营业税,2、土地增值税,3、房产税、契税,4、企业及个人所得税,重要税收,策划方案1,基本情况：甲公司取得一块土地，成本1000万，没有进行开发。现乙公司要购买该块土地，出价1800万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。假设条件：1、甲公司注册资本1000万元，全部用于该土地；2、甲公司没有发生别的业务和费用；3、所有工作都在2008年度完成。,直接转让土地使用权，即甲公司直接将土地使用权转让给乙方。,相关税金：（为计算方便，未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种，下同）1、营业税：18005%=90万元2、土地增值税：可抵扣金额1090万元，适用税率
35、40%，（18001090）*40%10905%=229.5万元3、所得税：（1800100090229.5）25%=120.125万元税负合计439.625万元。,政策依据：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（关于印发土地增值税宣传提纲的通知国税函发1995110号）,优点：1、思路明确，操作简单，无风险；2、乙公司的购买款可以全额抵扣所得税和土地增值税。,缺点：1、税金成本相对较高（439.6/1800）2、未按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上的，不
36、允许转让（中国城市房地产管理法第三十八条）。,策划方案2,投资成立新公司，即甲公司用土地作价1800万元投资成立一家新公司，然后将股份转让给乙公司。,相关税金：可抵扣金额1000万元，适用税率40%1、营业税：0元2、土地增值税：（18001000）*40%10005%=270万元3、所得税：（18001000270）25%=132.5万元税负合计402.5万元。,政策依据：1、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1
37、995048号；2、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均缴纳土地增值税。（财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号；3、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税2002191号）,优点：1、操作相对简单；2、税金成本比思路一降低一些。,缺点：1、税金成本高（402.5/1800）；2、根据公司法，无形资产最多只能占到注册资本的70%，因此需
38、要额外投入771万元，占用资金较多。,策划方案3,转让甲公司股权，即甲公司股东直接将所有的甲公司股权转让给公司。,相关税金：1、营业税：0元2、土地增值税：0元3、所得税：股东为企业（18001000）25%=200万元股东为个人（18001000）20%=160万元税负合计200/160万元。,政策依据：1、对股权转让不征收营业税（财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税2002191号）；2、原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。（国家税务总局关于股权转让收入征收个人所得税问题的批复国税函2007244号）,优点：1、操作相对简单；2、税金成本相对
39、较低；3、运作时间短，不涉及到土地、规划等部门的过户问题。,缺点：1、甲公司股东是否愿意转让股权，甲公司可能利用现有的相关资质进行新的项目开发，以及已有的人员、资产等；2、可能会存在债权、债务、以及对外担保等，存在一定的风险。,策划方案4,公司分立/合并，即采用甲公司先分立后转让。,1、营业税：0元2、土地增值税：0元3、所得税：（18001000）25%=200万元税负合计：200万元。,优点：1、税金成本低。缺点：1、公司分立/合并需要的手续繁杂，时间长，有的需要债权人配合；2、公司分立/合并对于税务部门来说也是一个重点，过程也很长；3、同样存在潜在的债权、债务及担保风险。,相关税金：,政
40、策依据：1、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号）2、企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。（国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知 国税发2000119号）3、被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。（同上）4、公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内
41、在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，可以要求公司清偿债务或者提供相应的担保。（公司法第一百七十六条）5、公司分立，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。（公司法第一百七十八条）,策划方案5,间接投资：即乙公司用1800万货币投资成立一家新的丙公司（非房地产行业），然后甲公司继续在丙公司投资，将土地使用权过户给乙公司，以换取乙公司在丙公司的股权。,相关税金：1、营业税：0元2、土地增值税：0元3、所得税：（18001000）25%=200万元税负合计200万元。,目的：规避财税200
42、621号,政策依据：1、，根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定，对外投资、联营的，暂免征收土地增值税；2、由于所投资的企业不是从事房地产开发的，因此不适用财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号；3、有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明（公司登记管理条例国务院令第451号第三十五条），因此新投资方不用验资，也就可以把土地直接过户给乙公司。,优点,缺点,1、税金成本低；2、操作简单。,1、间接投资，是否属于投资，土地增值税方面有待确定；2、
43、间接投资，是属于投资还是属于非货币交易，营业税方面有待确定；,根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。,财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税【2006】第021号）说明：一、任何企业（包括房地产开发企业）以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，不适用暂免征收土地增值税的规定。二、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收
44、土地增值税的规定。,新的企业所得税法第四十七条之规定：“企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”,江中药业成功避税案例,江中药业一直以来都租赁使用着湾里生产区做为公司的药品生产基地，而这块地又是江中药业的控股母公司江中集团所有。按照2003年签署的协议，约为每年600万元。由于近年来土地租赁价格大幅度提升，这笔土地租赁费到了2008年可能会被调整到每年2000多万元。,操作过程：一、江中集团先注册成立全资子公司“南昌江中资产管理有限公司”；二、江中集团将湾里的生产用地以增加注册资本的方式置入南昌江中资产管理有限公司，并完成土地使用权转
45、让手续及公司注册资本变更手续；三、江中药业与江中集团签订股权转让协议，受让南昌江中资产管理有限公司的全部股权，完成股权变更登记手续。至此，江中药业成功购得该片土地。,房地产开发企业的开发产品转作企业的固定资产问题,1）营业税：财政部、国家税务总局（财税2001160号）三、纳税人必须将为本独立核算单位内部提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得收入和为本独立核算单位以外单位和个人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得的收入分别记帐，分别核算。凡是分别记帐，未分别核算的，一律征收营业税。,2）土地增值税：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号
46、）（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,3）企业所得税：在没有明确废止国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）之前，房地产开发企业将开发产品转作企业固定资产的行为，应视同销售，于开发产品使用权转移时确认收入（或利润）的实现。,1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。4、私建违建阁楼、车
47、库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视
48、同销售申报纳税。,一、偷逃/隐匿应税收入类1,一、偷逃/隐匿应税收入类2,9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补
49、偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。1 7、签订精装修商品房购销合同，对装修部分房款开据建筑业发票少缴营业税。,二、虚列/多列成本费用类,1、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。2、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。3、多预提施工费用，虚列开发成本。4、在结转经营成本时，无依据低估销售单价
50、，虚增销售面积，多摊经营成本。5、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。6、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。7、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。8、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。9、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。
