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1、,桃花村项目地块定位及物业发展思路汇报,中国长沙 20年月,说明：本策划思路提报从项目的宏观城市背景、市场环境、区域条件、项目地块价值等研判出发，基于项目开发的优劣势、以及发展机会的思考，对项目市场整体定位、项目物业发展构想作出总纲性的阐述。为节约领导宝贵时间，本提报对项目宏观环境及本体分析只提核心观点及结论，省去了辅助性的分析及深度推论过程。,第一部分城市背景、市场环境综述,长沙市历年GDP增长速度走势图,2009年长沙经济持续好转，GDP增速从年初一季度的13.10%，恢复到全年的14.50%，在国家政策的扶持下，长沙经济正在快速回暖。特别是长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的
2、跨越式发展，为房地产行业提供广阔的发展空间。,城市背景,城市背景,长沙市固定资产投资,在09年经济危机的背景下，长沙政府加大固定资产投资力度，启动地铁、过江隧道等重大市政工程，通过固定资产投资拉动经济保持平稳增长。固定资产的大量投资将会进一步完善市政配套，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。,市场环境,长沙市近一年土地供应走势,09.310.3长沙市土地市场供应/成交走势图,2009年商品房市场总体火爆，长沙土地市场也从月份开始持续加大供地力度，开发商的拿地热情也在升温，土地成交率大幅提高，土地市场快速回暖。但3月份土地成交下降明显，特别是4月份新政的实施，为土地市场带不稳定性
3、。,2009年下前年开始，长沙房价出现加速上升迹象。目前已突破5000元/平米大关。各区成交均价总体继续保持向上增长的态势，各区之间价格差异正逐渐消失。住宅的成交均价整体表现为震荡上扬的态势，商业物业价格也呈现稳中有升态势。随着新政逐步落实到位，房价存在新一轮降价的风险。,价格市场,价格持续上涨，,市场供求情况,市场整体持续放量，但仍供不应求，市场需求表现极为强劲,3月份，市场供应量为11.26万平米，同比下降72.14%，环比下降61.87%，供应量环比大幅下降，处于低位，但这主要是受市场项目工程进度的影响，目前市场整体发展趋势没有改变，受市场需求依然强劲的影响，市场开工建设速度明显增多、增
4、快，预计未来市场供应量将会逐渐上涨。,新政对长沙房地产市场的影响,宏观市场 小结,1、从土地市场发展来看，长沙出让了大量的开发用地，土地储备充裕。从开发量分析，预计2010年新开盘楼盘将达到XXX个，总供应量将达到2000万平米，商品房供应量相对充足。2、从房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、批准预售面积、销售面积、销售金额、商品房销售量等因素综合来看，长沙房地产供销两旺，目前总体仍求大于供。3、从户型需求来看，中小户型是目前长沙五区供应量较大的面积区间，而销售量更是呈现并驾齐驱之势。5、从对长沙整体销售现状，及各个楼盘的情况了解，长沙消费者的购房意识及投资意识空前释放，消费者的
5、购房热情及迫切程度强烈。3、从政府相关政策来看，今年政府出台了一系列打压房地产政策，是为历史之最，表明了政府调控高房价的决心，政府极有可能掀起商品房新一轮观望及降价风险。2010年是国家宏观调控关键的一看，将极可能决定房市未来的走势。,第二部分项目区域环境分析,区域概况,本项目位于长沙市雨花区金井路和万芙路交汇处，从大区域看属于南城板块，从小区域看属于红星商圈范围边缘地带。,项目地处南城板块，二环以南，融城区域以北，靠近红星商圈。,南城是长株潭融城中心，发展前景广阔。在最新的长沙市南城片区规划中，规划为“一心五区”的发展布局，使南城区域迅速提质，未来的城市商务副中心。,南城板块价值分析,红星商
6、圈价值分析,南城商业中心/立体开发/带旺周边,红星商圈位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周，向北延伸至韶山中路，商圈中心距省政府1.2公里，经过多年发展，已经发展成为集会展、商业、商务、贸易、家居博览、区域配套等多种功能于一体的商业商务中心，其功能目前已经辐射到南城板块绝大部分区域，其带来商业升级、经济增长以及人口的增加，是长沙未来商业网点的核心组成部分。,一心两轴三园区定位区域功能/会展中心作为区域商业商务辐射源点/副商务办公区定性项目发展。,按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发
7、展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。,项目区域价值定性,区域交通分析,南城交通：南城区域交通优良，占据“三纵五横一地铁一高速”的核心交通资源，四通八达的交通是南城不可多得的优势资源之一。,三纵五横/一规划地铁/一高速，交通优势明显,区位交通:本项目紧临金井路，万芙路。金井路直接连接长沙市两条重要的城市干道时代阳光大道和XX路。万芙路连接长沙城市主干道万家丽路和汇金路。从万家丽路可以方便到达城市各处，虽然目前条道路正在建设当中，但项目未来车行交通将十分方便。,金井路介绍：,万芙路介绍：,公交线路
8、：,区域交通分析,区域人流分析,区域分析 小结,1、南城板块目前供应量预计超过1000万平米，在开发项目超过50个，储备用地充裕，住宅市场供应相当充足，竞争压力大；2、区域发展目前正在上升期，商业项目数量相对不及中心城区，在售商业类型项目位于红星周边，主要依托红星商圈带动作用。3、目前整个区域住宅竞争都较大，且住宅产品同质化较严重；商业项目竞争主要集中在湘府路和红星商圈周边。4、从户型需求来看：随着区域发展，人口量的增加，尤其是商务人士的增加，为小户型产品提供较大发展空间。5、客户群来看：周边县市、25-30岁年轻人比重上升,住宅供应大竞争大/商业处于上升期/区域前景好,南城板块项目以纯住宅居
9、多，三房为该板块住宅项目供应主流产品。住宅项目中居家置业的刚性需求是该板快的特色之一，商业项目中投资需求是主要支撑，以投资型商铺、公寓类产品为主。投资型、过渡型的中小户型发展空间大。,优良的交通现状条件和轨道交通规划，不但“畅通主城”，而且形成了“融城”城际交通圈，极大地促进了南城发展速度，提升了未来投资发展价值。,区域投资客较多，投资型公寓产品及中小户类公寓产品价格提升大，去化速度快，成为市场宠儿，有较大的开发价值和空间。,第三部分项目地块综合分析,宗地概况,本项目位于长沙市雨花区万芙路与金井路交汇处东北角。项目总占地面积约43亩，有效用地面积31.36亩，容积率达5.0，建成后总建筑面积约
10、10万平米，属小规模楼盘。本项目计划开发住宅、公寓、商业。,项目地块南北跨度大，东西窄，总体成狭长地形；地块所在场地整体较为平坦，中间有部分小型水体，形成低洼地带，需要填平，宗地与周边道路高差不大，适于建设；地块地表无建筑，内部无景观资源，外部可借用的景观资源有限。,地形地貌分析,地块东西两面地势相对较高，对本地块形成一定的压迫。地块规模小、狭长，5.0的高容积率，决定了地块项目必须集约用地，建筑密度不低，对项目建筑如何保证采光、日照等提出更高要求。,日照通风条件分析,地块周边配套分析,：优势项目位于长株潭融城中心区域，片区未来发展极具前景；项目靠近红星商圈及产业园，区域人气趋旺，购房需求增长
11、；金井路高规格规划，未来将极大地提升项目整体形象；项目两面临路，并连接城市主干道，交通方便；地块临街面长，适合商业开发。,W：劣势地块周边尚不成熟，道路仍在规划建设当中，有损项目目前形象。项目地块规模小，容积率高，临马路面长，宜居性不高；周边近距离范围内配套设施不全，档次较低；,O：机会长沙市宏观经济发展迅猛，房地产形势良好，区域房地产发展较好；城市规划和城市发展对项目具有积极影响，尤其是长株潭融城加快，红星板块房地产高速发展给项目带来新的机会；周边产业园的兴盛发展为项目带来利好。,：威胁政府宏观调控力度空前加大，整个房地产业存在下行的风险。片区楼盘供应量多，需求有限，有可能供过于求，楼盘之间
12、竞争也相当激烈。,项目分析,根据项目SWOT分析，我们需要在“利用机会、强化优势、规避威胁、弱化劣势”的指导思想下，综合考虑制定项目总体战略,第四部分项目定位及物业建议,、区域市场分析：南城是长株潭融城中心，未来的商务副中心，而红星商圈更是南城的商圈中心，项目片区商务及投资潜力巨大，适合投资的公寓或类公寓住宅需求强烈。、客户群需求分析：红星商圈、环保科技产业园、化工园的加快发展，为项目带来更多客户群，尤其是岁的年青族、适婚族，他们追求个性自由，有购房的迫切愿望。、新政深度分析：国家出台一系列新政，其目的就是打击房地产投机客户，限制高房价，但对于首次购房的客户仍予以支持和保护。就我司调查判断：地
13、位相对较偏的户型偏中小户型项目，主力客户群大多为第一次置业的青年族、结婚族。,项目整体定位思考,项目整体定位思考,、居住价值分析：地块位置目前来看相对较偏，给人造成一种地块价值不高，仅适合开发风险相对较低的纯居住物业，但项目无规模、配套、园林景观等优势，临街面长，未来噪音污染大，宜居性一般，意味着项目与同质化的竞争对手相比，处于劣势。、商业价值分析：地块双面临路，具备做商业的可达性、能见度的标准。目前来看项目通达性不强，人流车流严重不足，但随着道路的拉通，地块具有一定的商业开发价值。,项目功能定位,高层中小户住宅+投资型公寓沿街商铺,高层中小户住宅充分利用项目可规划指标、容积率强度和项目地块条
14、件，打造高层电梯房物业，是项目的主要可销售物业。投资型公寓在项目南侧地段最好的区域打造一栋面积较小的投资型公寓。沿街商铺充分利用项目临街面长，主要规划2层沿街商铺（端头做层），定位为社区配套业态。,控规要求：商业需控制体量，沿街门面长度不得超过沿街总长度的,基于上述原因，我们认为在项目定位过程中应适当弱化项目的居住属性，强调项目的投资功能，重点针对年轻客户群、投资人群塑造项目价值卖点，精准定位，有的放矢。,项目整体形象定位,新城南成长型小私寓所,项目所处区位和地位，展现项目价值。,项目自身物业构成属性,强调商业和住宅的投资价值，兼顾商业与住宅,项目整体形象定位,主推案名：,项目案名建议,80年
15、代,备选案名：,玲珑寓、80.90、摩卡新派、七彩502,项目目标客群定位,主力客户群自源：红星商圈客户群、湖南环保科技产业园企业中高层管理者、临近项目的化化园客户群、长沙各城区的投资客，片区原居民。,项目户型定位,1、单体及总平面：本着集约高效用地、高绿化、高档电梯房定位原则，高层住宅规划一梯二户、两梯四户为主，住宅一层架空，增加舒适度。公寓规划三梯八户为主，沿街商铺主要为二层，端头做三层商业。2、空间高度：做足容积率，总层高不超过控规要求（小于或等于95M），高层住宅标准层高2.9-3米。沿街商铺一层层高4.8米，二层层高3.5米。,3、产品面积配比：住宅主力户型以78-88中等两房、89
16、-105小三房和106-12中等三房为主，不做四房，三房最大面积不超过130。公寓户型以35-60一房一厅、二房二厅为主。商铺产品以50-60平米的标准商铺为主，二层预留通道口，1-2楼可以合卖，也可以单独分开卖，二楼商铺可以自由切割。4、空间拓展：住宅户型需要创新，以增加产品核心卖点，如户型带入户花园、空中庭院、落地凸窗等、借用政策“偷面积”，一方面可多赠送面积，更能实现N+1创新设计（二房变三房、三房变四房）等。,项目户型定位,限于篇幅，已省略规划布局、交通组织、园林、建筑单体、户型图、交房标准、价格定位、经济测算、开发节奏、上市时机、品牌调性及演绎等内容,物业配比建议,产品建筑风格建议,项目商业定位,商业业态规划建议,项目经济指标,Thank you!,预祝项目取得圆满成功！,德思勤优势,公司及案例介绍,邻本项目德思勤城市广场，总建筑面积为XXX万平米，其户型以房、房为主，预计20年下半年推出；,德思勤资源优势,项目介绍,
