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1、2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,1,汽车城商业地价模型,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,2,地产投资模型分析的主要原则,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,3,产业投资带动经营用地价格上升,在仪征汽车城开发的过程中，是通过对汽
2、车产业的投资开发来带动整个汽车城的发展，经营用地的地价上升是随着产业规划的成功实施、工业总产值的增长、人口的增加，带动第三产业的发展逐步升值的，如何估算未来经营用地价格的增值，是整个投资项目效益分析的关键之一。,因此在投资项目中分析中需要对附近城市的经营用地的价格变动趋势进行分析，通过合理的比较分析来设定仪征汽车城经营性用地的当前地价及未来增值进行估计与测算。,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,4,产业投资推动地价上升的过程中，经营性用地的开发及升值一般具有滞后性,土地开
3、发,产业投资,就业人口增加,消费需求增加,工业产值增加,住房需求增加,形成产业聚集效应,更多企业入住,工业用地增值,生活用地增值,商业用地增值,第三产业发展,从产业投资到地价增值,经营用地促进工业用地升值,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,5,仪征汽车城经营性用地地价预测包括两个方面：2006年开发时的地价以及后续走势，有两种分析方法,2006年开发时的地价,地价在未来的走势,周边相类地区、城市比照研究和定性分析法,建立产业联动模型进行回归和模拟测算,2023/9/26,
4、上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,6,根据附近城市土地交易价格指数来估算经营性用地的价格的年增长率,土地交易价格指数 土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。,数据来源：国家统计局,三个城市从19
5、99年至2002年四年间土地价格平均每年增长5.49，由于其中含有工业用地的交易价格，而工业用地的价格增长相对偏低。因此三个城市平均经营用地应更高一些，可以估计在6%-12%左右,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,7,根据仪征附近土地交易价格、其他相关经济区的地价走势来估算仪征汽车城经营性用地的当前价格及其增长率,江苏省仪征经济开发区勤丰小区二期国有土地使用权拍卖出让会近日在市区举行，37名登记报名市民参加了竞拍会，有15名“新贵”通过多轮角逐，拔得头筹，入主勤丰小区。拍
6、卖会共出让国有土地15宗，计3713平方米，收回国有土地出让金285.16万元均价为每平方米768.01元。,安亭汽车城经营性用地2002年为45万元左右，即675元/平方米,对仪征汽车城经营用地2006年估以500元/平方米，即33.3万元/亩为初始基价,2006 2009 2012 2015 2018 2020,悲观增长率：0%（极端情况）中间增长率：5%（周边城市增长率）乐观增长率：8%（GDP增长率）,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,8,根据仪征附近土地商业用地
7、交易价格、其他相关经济区的地价走势来三角区地价的当前价格及其增长率,江苏省仪征经济开发区勤丰小区二期国有土地使用权拍卖出让会近日在市区举行，37名登记报名市民参加了竞拍会，有15名“新贵”通过多轮角逐，拔得头筹，入主勤丰小区。拍卖会共出让国有土地15宗，计3713平方米，收回国有土地出让金285.16万元均价为每平方米768.01元。,安亭汽车城经营性用地2002年为45万元左右，即675元/平方米,由于三角区地带拆迁成本高，而且位置处于老城区与汽车开发园之间，地段很好，有较高升值潜力，在2006年估以700元/平方米，即46.7万元/亩为初始基价,悲观增长率：0%（极端情况）中间增长率：5%
8、（周边城市增长率）乐观增长率：8%（GDP增长率）,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,9,另一种思路：建立产业联动地产价格评估模型,画出模型结构图,选定模型主要因素,模型结构分析,模型因素分析,模型分析方法选择,模型参数分析,模型参数校正,使用估价模型对未来土地价格进行初步估算,选择适用模型地产估价方法,初步确定模型公式与主要参数,研究其它因素，对模型参数进行调整,估算结果的敏感性分析,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003
9、 By SINOTRUST Management Consulting,10,影响区域地价的宏观因素是模型的主要自变量因子,宏观因素 主要指标 与地价的关系,经济发展因素,产业结构比例,社会风险因素,财政金融因素,其它因素,国民生产总值、工业总产值、居民收入、物价指数等,三种产业比例、主要是第三产业的比例,人口数量、密度、素质；家庭规模,存款利率、贷款利率、税率；贷款比例,交通、房产投机、供求、设施等,正相关,正相关,正相关；负相关,负相关；正相关,正相关,资料来源：地产估价：方法、参数、案例精选,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By S
10、INOTRUST Management Consulting,11,产业联动地产价格评估模型的主要自变量因素选取时的参照,南京大学城市与资源学系宋华等在建立城市开发区工业建设用地指标体系的空间-经济研究以江苏省为例中在提到如下影响开发区地价因素：,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,12,产业联动地产价格评估模型的主要自变量因素的选取,参照以上各种影响地价的因素，确定产业联动地产价格评估模型的主要自变量因素：,四个自变量与未来地价均存在明显的正相关现象我们对模型给予简化处理
11、，假设四个自变量与因变量之间呈线性关系，在作出线性模型回归基础上再给予参数调整,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,13,建立产业联动地产价格评估模型，确定模型参数，应用模型预测仪征汽车城的地价变化,查取对比样本的四个自变量及地价的历史数据,选择对照样本,产业相关、地域相关、发展趋势相关,线性回归得出各个变量系数,得出初步模型公式,根据前面的假设，设地价为Y，四个自变因素区域GDP总值为x1，园区内工业总产值x2，园区内工业总人口x3，园区内第三产业在总产值中的比重x4，呈线性相关。在参数的确定中主要采用线性回归分析法,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,14,原希望通过类似城镇数据的应用测算，确定模型参数，因数据不可得，改为用城市的数据证明正向关系的存在,2023/9/26,上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting,15,深圳市两个指标：人均GDP产值和单位建筑面积价值之间的关系呈线性正相关,Y=0.106503*X-13.3493,
