海南房地产市场信息.ppt

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1、,2011.08.25,报告提纲,一、海南省概况,二、国际旅游岛规划,三、海南省房地产市场,四、海南房地产市场投资机会,一、海南省概况,地理位置,1,行政区划,2,人口、民族,3,交通,4,旅游资源,5,经济发展,6,地理位置,1,海南地处热带，位于东经10837-11105，北纬3302018，年平均气温23-25，最冷的2月平均16-20，最热的8月为35-39，年均降水量1500毫米。长夏无冬。北以琼州海峡与广东省划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。,行政区划,2,海南省设有2个地级市、4个区、6县级市、4个县、6个

2、自治县，183个镇、21个乡、18个街道。地级市：海口市、三亚市(包括河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。)区：海口市琼山区、海口市龙华区、海口市秀英区、海口市美兰区 县级市：儋州市、五指山市、文昌市、琼海市、万宁市、东方市 县：定安县、屯昌县、澄迈县、临高县 自治县：琼中黎族苗族自治县、保亭黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县,海南省的行政区域包括：海南岛和西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地（包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.5万平方公里，海

3、域面积约200万平方公里。,人口、民族,3,【人口】根据海南省2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全省总人口为8671518人。其中，汉族人口为7225726人，占总人口的83.33%；各少数民族人口为1445792人，占总人口的16.67%，其中黎族人口1277359人，占总人口的14.73%。【民族】汉族、黎族、苗族、回族是世居民族，其余民族是解放后迁入的，分散于全省。黎族是海南的土著民族。【分布】黎、苗、回族大部分聚居在中部、南部的琼中、报亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和三亚市、五指山市。,交通,4,【公 路】通车里程达1.7万余公里,以“三纵四横”为骨架，以及环岛高速公路。有干线

4、直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点。【铁 路】海南主要铁路为海南东环铁路、海南西环快速铁路、粤海铁路。海南铁路与全国铁路网并网。【海 运】全省68个天然港湾，已开辟港口24个，其中以琼山、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。其他主要港口还有：清澜、铺前、新村、白马井、博鳌、新盈。【航 空】海南省的航空事业发展最快，海南目前拥有海口美兰和三亚凤凰两个民用国际机场。另有陵水、乐东、临高等军用机场。海航至今也成为中国四大航空公司之一，中国航空业的佼佼者。,旅游资源,5,在长达1528km的海岸线上分布着68个天然港湾，海水清澈，风平浪静。众多旅游景区令中外游客神往，如天涯海角

5、、亚龙湾南山文化旅游区等，尤其是保存完好的热带雨林在世界上有独特地位，被世界旅游组织前秘书长萨维尼亚克赞誉为“全人类的一颗明珠“,【旅游资源】海南岛与夏威夷处在相近纬度，拥有得天独厚的热带旅游资源。集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍惜动植物为一体，拥有高品位的景区景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成奇特的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的常长寿岛”,经济发展,6,【整体经济】2010年实现地区生产总值590.55亿元，比上年增长17.5%，同比提高6.6个百分点，比全省和全国GDP增速分别高出1.7个和7.2个百分

6、点，完成“十一五”规划目标。其中，第一产业增加值38.19亿元，增长5.2%；第二产业增加值140.32亿元，增长19.3%；第三产业增加值412.04亿元，增长18.1%。从2010年各季度走势看，1季度，GDP增长26.9%，实现年初高开；2季度，GDP增长13.5%，较1季度有所回落；3季度，GDP增长14.8%，较2季度增长回升；全年GDP增长17.5%，超额完成全年规划目标任务7.5个百分点。【产业结构】着力做优一产、做大二产、做强三产。从三次产业结构变化看，第二产业发展回升明显，增加值占GDP的比重提高到23.7%，比2009年提高了0.5个百分点；第三产业保持较快发展，增加值占G

7、DP的比重提高到69.8%，比2009年提高0.1个百分点。三次产业结构比例调整为2010年的6.523.769.8，“三二一”的产业格局继续延续，三次产业。从三次产业运行情况看，三次产业全面协同发展。,二、国际旅游岛规划,基本概念,1,特点,2,战略定位,3,发展目标,4,配套政策,5,建设动态,6,国际旅游岛概念的形成，与一个人有着密切联系。他就是中国(海南)改革发展究院执行院长 研究员 迟福林。他最早在2000年提出建设“国际旅游岛设想”，到后来成为海南省的一个工作议程，最后成为国家战略，这中间经历了9年时间。,基本概念,1,所谓“国际旅游岛”是指在特定的岛屿区域内，限定在旅游产业领域范

8、围中，对外实行以“免签证零关税”为主要特征的投资贸易自由化政策，有步骤地加快推进旅游服务自由化进程。据体改院关于海南国际旅游岛的框架建议“国际旅游岛”就是旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。据海南省委省政府关于加快推进国际旅游岛建设的意见“国际旅游岛”的基本内涵即“新目标”：实现服务、管理、景区、产品四个“零距离”，建成世界一流的热带海岛度假休闲胜地;新体制，建立符合国际惯例的旅游发展与管理体制机制;“新政策”，实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。据海南国际旅游岛建设行动计划,特点,2,国际旅游岛的主要特点是：1、人

9、员、物资、资金进出充分自由、方便、快捷；2、“吃、住、行、游、购、娱”旅游要素丰富多元，品位高雅；3、旅游业的开发、经营、管理、服务实现国际化、信息化。海南建设国际旅游岛的核心是国际化，特点是开放性，标志是国际化程度高、生 态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。,战略定位,3,国际旅游岛的战略定位：1、我国旅游业改革创新的试验区；2、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；3、全国生态文明建设示范区；4、国际经济合作和文化交流的重要平台；5、南海资源开发和服务基地；6、国家热带现代农业基地。据国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,发展目标,4,到2015年

10、，旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上，力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平，教育、卫生、文化、社会保障等社会事业发展水平明显提高，综合生态环境质量保持全国领先水平；到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%，力争全省人均生产总值、城乡居

11、民收入和生活质量达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。,配套政策,5,免税政策在三亚、海口、琼海和万宁四地设立免税商店。自2011年4月20日起执行，未来的海南“离购物天堂”已不远了。开放政策用好“南边开口、北边开放”航路政策，把海南培育成为中国面向东南亚的区域性旅游集散中心。土地政策按照纲要，将来海南的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，将主要用于度假区酒店及旅游配套服务设施的建设。对于占地量较大的海南高尔夫球场建设，纲要指出，在符合土地利用总体规划、林地保护利用规划和城乡规划，不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境、维护农民合法权益，并依法

12、办理用地手续的前提下，可以“规范发展高尔夫旅游”。,建设动态,6,2010年1月2日 海南省委宣传部通过网络向省内外征集海南国际旅游岛主题宣传口号及其他宣传口号；2010年1月6日 海南省向国内外宣传推介海南国际旅游岛，在北京召开海南国际旅游岛新闻发布会；2010年8月12日 公安部正式批准海南实施国际旅游岛免签证新政策；2010年12月5日 海南航天主题公园开工奠基仪式在文昌市东郊镇隆重举行；2010年12月30日 被誉为海南省基础设施建设“一号工程”的东环高速铁路正式开通。2011年4月20日“离岛免税”政策正式执行。,三、海南省房地产市场,宏观政策,1,海南近期新政,2,海南房地产市场,

13、3,宏观政策,1,国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。新国八条正式出台。1、二套房房贷首付比例提高至60%2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税3、本地2套房和外地1套房家庭将停购4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施8、坚持和强化舆论引导,新国八条,政策一,宏观政策,1,6月14日，央行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年以来第

14、六次上调存款准备金率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21.5%的高位。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去五个月里先后五次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十二次上调。,央行货币政策调整,政策二,海南近期新政,2,海口市从2月28日起正式实施“限购令”，暂无期限。购房者在购房时应提供家庭基本材料、自身是否拥有房屋的证明、在海口市一年以上的纳税证明或社保证明及自身的购房承诺书四项必备材料，市住建局若查出购房者提供虚假的材料，将取消购房资格。,海口限购细则,限购,海南近期新政,2,3月5日，三亚市政府为贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的

15、通知(国办发20111号)精神，三亚住房限购实施细则正式出台。居民限购两套房 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭(能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、和非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区购房。不足5年转手交易全额征税 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,三亚限购细则,限购,海南近期新政,2,省物价局发布海南省商品房销售明码标价规定实施细则，

16、对房价作了明确规定，商品房销售明码标价实行一套一标。从今年5月1日起，全省范围内实行一房一价，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。,海南5月1日起执行,明码标价,海南房地产市场,3,1.外地购房者多于本地购房者 据统计，海南商品住房的购买者80%来自于岛外，且以旅游房产为主，养老房产占20%。选择在海南买房的外地人多数是“海痴”活“候鸟”。2.入住率特别低，潜在投资性住房比例大，部分商品住宅空置率高达95业主大部分来自岛外，在此购房只为休闲度假，并非居家常住。大东海和海坡片区的空置率高达94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春节期间，平均空置率也

17、达62.99%，海坡片区更是高达87.25%。除了三亚，在海口、文昌、琼海、陵水等海南沿海市县，高空置率问题也较为突出，很多高空置率的小区到了晚上，亮着灯的户数寥若晨星，甚至一片漆黑。3.需求结构多样性，更需要深（高）层次的物业管理由于海南住宅的需求方主要来自岛外，主要以度假为主，他们在海南居住的时间很少，对物业的要求已经不仅仅是环境卫生、财产安全，更重要的是需要更深层次的服务，使其房产得到合理应用或保值增值。而物业公司的困难在于常年见不到业主，物业管理费收不上来，经营无法正常进行。,近几年海南房地产需求的特殊性,海南房地产市场,3,海南省统计局发布的2011年上半年海南经济运行统计监测结果显

18、示，2011年上半年，海南房地产开发企业完成投资287.51亿元，增长40.0%，同2010年上半年同期增长78.9%，相比，减少近40个百分点，房地产投资增长速度明显放缓，其中，琼海、陵水、五指山、三亚等市县房地产投资比重均超过了50%。,海南房地产市场 土地市场数据,3,据国土资源部网站发布数据，2011年上半年，海南全省共出让98幅地块，面积达584.95万平方米，出让金累计约49.52亿元，各类土地总体均价为56.3890元每亩。而6月份海南的土地成交情况，不管是成交总面积、成交总金额和成交均价，都较之前月份有成倍的增长，环比5月份激增3倍。,从2011年上半年各个月份的土地交易状况来

19、看，海南省土地市场无疑经历了一场过山车式的起落。成交总面积上，2、4月份徘徊在50公顷左右，其余月份都超过100公顷，呈现出一种忽高忽低的态势，其中1月份以131.73公顷为上半年最高，6月份成交122.64公顷紧随其后。从成交总金额来看，总体上1月份和6月份为两个高峰，中间则为低谷。1月份海南全省土地出让金收入约10.6亿元，随后骤降至2月份的不到4亿元，3月份有微小反弹，但4月份跌至上半年最低值约3.5亿元。到5、6月份，海南土地交易金额开始攀升，6月份全省土地出让金总额约为19.28亿元，突然升到上半年最高峰。从成交均价上来看，海南省上半年出让土地均价为56.4459万元每亩，总体上未见

20、异常。但具体到每月均价，6月份是一个重要节点，当月成交均价约为104.8万元每亩，是5月份的3倍多。,海南房地产市场 土地市场数据,3,在国家调控政策的影响下，今年上半年海南商品住宅土地市场低迷，从交易面积到交易金额都大幅下跌。资金链趋紧的开发商拿地谨慎，而地方政府逐步弱化房地产地位的举措更是使得商品住宅用地交易市场雪上加霜。根据相关机构的监测数据显示，1-6月份全国128个城市土地出让金比去年同期下滑5%，其中住宅土地出让金下滑14%，而之前传出限购政策可能放松的海口，1-6月土地出让金相比去年同期甚至下滑了81%。,海南房地产市场 土地市场数据,3,2011年上半年海南土地出让记录,海南房

21、地产市场 成交量,3,2011年1-6月商品房成交量走势图统计数据显示，今年1-6月，海南商品房屋销售面积为434.38万平米，增长速度-9.9%，出现负增长，与2010年上半年同期121.7%相比，整整下降了130.7个百分点。但从今年以来房地产市场的动态变化看，第二季海南房地产市场已出现回暖态势，上半年全省商品房销量和销售额降幅分别比一季度收窄13.0和12.2个百分点，5、6月份的房地产销售量均超过70万平方米，达到上年全年月平均销售量水平。,2011年上半年六县市销售套数比例图上半年海南六市县中，海口总成交7998套，以占全省29%的交易量居首，三亚成交6965套，占25%紧随其后；琼

22、海成交4953套，占18%位居第三；文昌3463套，占比1,2%；陵水2537套占总成交的9%；五指山居末位，2055套占7%。,海南房地产市场 房价,3,2010年下半年与2011年上半年房价统计表 2011年可谓楼市的调控之年，国家宏观政策从限制、疏导等多个方向调控房地产市场。上半年海南楼市经历了国八条、海口三亚限购令、限贷加息以及“一房一价”等诸多政策的影响，房价欲降还涨。目前海南在售的274家楼盘，2011年1月-6月的房价统计结果显示，47家楼盘报价上涨，24家楼盘报价下跌，115家楼盘报价持平，另有88家楼盘因报价差异无法对比。,海南房地产市场 涨跌,3,海南房地产市场 海口,3,

23、2011年1月-6月 海口市成交量走势图 海口商品房共成交7515套，签约面积770261平方米，签约均价为8795.3元/平方米，同比去年上半年签约均价7557元/平方米仍上涨了16.38%。,2011年1月-6月 海口市商品房签约均价走势图 今年1-6月份，受政策影响，海口房价整体呈现滞涨的局面。根据数据显示，2011年1-5月海口新建商品住宅价格指数环比分别增长0.5%、0.2%、-0.1%、0、0，海口成交房价环比涨幅呈现持平或放缓的趋势。,四、海南省房地产市场 投资机会,海南区域规划,1,区域现状,2,投资机会,3,获取土地使用权,4,总结,5,海南区域规划,1,旅游岛空间布局按照“

24、整体设计、系统推进、滚动开发”的空间发展模式，国际旅游岛被划分为六大功能组团：北部组团。以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县。南部组团。以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县。中部组团。包括五指山、琼中、屯昌、白沙四市县。东部组团。包括琼海、万宁两市。西部组团。包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区。海洋组团。包括海南省授权管辖海域和西沙、南沙、中沙群岛。,海南房地产目前发展的总体特征可以概括为：“东闹、西静、中隐”东线是当前热点开发的区域，发展也较为成熟。,区域现状 北部组团,2,北部组团政治、经济、文化中心（省会+国家海岸）以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县。重点

25、发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。根据条件适度集中布局特色旅游项目，培育发展一批定时定址的节庆、会展活动和体育赛事。海口市要发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用，加快工业化和城镇化步伐，增强综合经济实力，带动周边地区发展。文昌市将逐步建设成为集卫星发射、航天科普、度假旅游于一体的现代化航天城。,区域现状 南部组团,2,南部组团滨海度假（稀缺资源+优质海岸）以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，面积6955平方公里，占海南岛面积20.41%。重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、

26、商业餐饮等产业。根据市场需求，适度布局建设特色旅游项目，培育一批文化节庆、会展活动和体育赛事。建设好三亚热带海滨风景名胜区，将三亚打造成为世界级热带滨海度假旅游城市。发挥三亚热带滨海旅游目的地的集聚、辐射作用，形成山海互补特色，带动周边发展。,区域现状 中部组团,2,中部组团养老休闲（五指山+热带雨林+热带温泉）包括五指山、琼中、屯昌、白沙四市县，面积7184平方公里，占海南岛面积21.07%。处理好保护与开发的关系，在加强热带雨林和水源地保护的基础上，积极发展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游、城镇服务业、民族工艺品制造等。重点建设国家森林公园和黎族苗族文化旅游项目。,区域现状

27、东部组团,2,东部组团滨海度假（国家海岸+航天城+亚洲论坛）包括琼海、万宁两市，面积3576平方公里，占海南岛面积10.49%。发展壮大滨海旅游业、热带特色农业、海洋渔业、农产品加工业等。根据条件，适当布局特色旅游项目，打造文化产业集聚区。将博鳌建设成为世界级国际会议中心。,区域现状 西部组团,2,西部组团原生野趣（自然保护区+原生海岸资源）包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区，面积8407平方公里，占海南岛面积24.66%。依托洋浦经济开发区等工业园区，集中布局发展临港工业和高新技术产业。把儋州建设成为海南岛西部区域性中心城市。规划建设东坡文化园。积极发展生态旅游、探奇旅游、工业

28、旅游、滨海旅游等。,区域现状 海洋组团,2,海洋组团天然生态岛（天然岛屿+原生生态海岸）包括海南省授权管辖海域和西沙、南沙、中沙群岛。充分发挥海洋资源优势，巩固提升海洋渔业和海洋运输业，做大做强海洋油气资源勘探、开采和加工业，大力发展海洋旅游业，鼓励发展海洋新兴产业。在保护好海洋生态环境的前提下，高标准规划建设特色海洋旅游项目。,政策倾斜 海南中西部各市县将迎“发展的春天”自1988年以来，在海南的整体发展战略版图中，东部地区被定位为重点发展旅游业，而西部地区则发展工业产业。在这样背景下，中西部地区的旅游业没有受到地方政府的重视，旅游业也比较薄弱。国际旅游岛战略规划则将整个海南岛定位为旅游城市

29、，今年以来，海南的各项政策相对以前有着明显的向中西部地区倾斜，再加上海南西部大开发战略，长期得不到发展的海南中西部地区，将迎来发展的春天。,投资机会 发展的春天,3,投资机会 发展的春天,3,新兴旅游目的地，国际旅游岛建设注入活力 一直以来，海南的旅游目的地大多集中在东部地区，西部给人的印象就是工业的发展，澄迈的老村电厂、洋浦经济开发区、石碌铁矿、莺歌海盐场等，然而，西部地区同样蕴藏着丰富自然景观资源，已经形成一定知名度的有霸王岭、尖峰岭等，正在开发建设中的有棋子湾、龙沐湾。由于整西部地区的开发并不深入，所以这片区域的原生态依然保持的很好，对于海南乃至中国来说都是不可多得的生态资源。关于加快海

30、南西部地区开发建设的若干意见，明确提出将加快推进琼州海峡跨海通道工程和西部机场、西线高速铁路、屯昌至东部琼海高速公路等路网等基础设施建设，加快发展海南西部地区。同时，根据海南国际旅游岛建设发展规划纲要的发展战略，儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区等地区将致力于建设海南西部区域性中心城市，积极发展生态旅游、滨海旅游、工业旅游等。再加上2010年12月30日开工建设的西环高铁，届时，整个海南西部高铁沿线城市的房地产价值将进一步上升，投资潜力非常巨大。,投资机会 发展的春天,3,悄然崛起的地产领头羊 据最新数据显示，2011年一季度，西部地区房地产行业完成投资14.56亿元，同比增长78.

31、3%，增幅远超东部地区的25.9%成为海南房地产开发投资的领头羊，占同期全省投资额的11.4%，比重比去年同期上升3.1个百分点。2011以来，海南房地产开发投资在增速方面继续由西部地区领先。在吸引投资方面，西部地区正悄然崛起，较低的投资门槛也使得西部地区有成为地产领头羊的潜质。,投资机会 发展的春天,3,多家开发商已进场，价值挖掘风生水起 相对于东部地区来说，西部的发展略为滞后，基础设施建设也没有东部来的完善，但是这看上去的劣势，如果换一个角度观察，可能是一种无可比拟的优势，因为落后便意味着更为广阔的提升空间，从今年一季度西部地区房地产行业投资增幅领跑全省其他区域这一数据即可看出，西部地区已

32、越来越受到开发商的青睐。而事实上，目前海南的西部已不再平静，多家开发商已经投身到西部房地产的开发建设当中。据海南在线房产频道不完全统计，目前已经进场海南西部地区的房地产开发商有恒大、鲁能、富力、金手指、恒盛元、大兴等知名地产大鳄，各家项目的开发建设已经风生水起。与东部地区相对较高的房价相比，西部地区的价格基本上维持在东部房价的一半水平，因此也成了许多开发商挖掘更多价值的宝地。,投资机会 发展的春天,3,西部是海南房地产价值洼地 区域升值潜力大据了解，目前海南西部的房屋均价整体在5000多元/平方米左右，澄迈由于距海口较近，价格也处于西部地区的高位，均价大约在7000多元/平方米，儋州是西部的发

33、展重镇，据海南在线房产频道编辑了解，目前该地区的均价大约在5000-6000元/平方米，具有较大的升级空间。白马井的滨海新区的建设开发更是如火如荼，在建的洋浦跨海大桥、规划中的四大组团将完善该区域的基础设施配套，西部中心医院、西部中心渔港、边贸城、北部湾国际水产品中心都将在此拔地而起，目前，该区域已经成功吸引八大地产集团投资，将用千亿重金打造8万亩滨海新区。西部区域的核心价值在于发展潜力。西线的房地产市场一直没有得到很好的开发，配套、交通方面也一直欠缺，国际旅游岛建设之后，西部区块的知名度得以迅速提升，政府也逐渐加大了对区域的投入，目前来看，可以说是海南的价值洼地。,获取土地使用权 拿地方式,

34、4,一、土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”,发展商获取土地的方式与一个国家土地的所有制形式是紧密联系在一起的。目前,我国土地使用权获取方式，总的来说有划拨、出让、转让三种方式。,获取土地使用权 拿地方式,4,二、土地出让 可以采取以下三个方式：1、招标 国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格

35、、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。2、拍卖 国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。3、挂牌 国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。,获取土地使用

36、权 拿地方式,4,三、转让 前面的招、拍、挂是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。,土地政策支持 新政支持海南政策创新,4,针对破解征地、集体土地流转、旅游用地管理以及用海用地管理衔接等方面的难题，国土资源部支持海南政策创新。一、支持海南积极推进征地制度改革，按同地同价原则完善征地补偿机制，将失地农民纳入城镇社会保障体系，探索留地安置，确保失地农民长远生计有保障。二、支持海南规范推进农村集

37、体建设用地流转。将海南省作为土地权利立法试点，在海口、三亚、陵水等市县开展全国农村集体土地产权制度改革试点。除总体规划确定的城市范围外，符合各类规划的集体建设用地，可由农村集体经济组织和村民采取出让、转让、租赁、城堡、联营合作、作价出资（入股）等方式开发经营。三、支持探索新能源产业和旅游业等用地差别化、精细化管理。探索水面用地管理新模式。四、支持海南省探索建立用海管理与用地管理相衔接的机制。支持依法依规开展围填海造地，有序开发利用海洋和滩涂资源。,总结,5,总的来说，海南房地产市场东部已经趋于成熟，中西部尚处于发展阶段。根据“整体设计、系统推进、滚动开发”的规划要求，中西部是当下大力支持的开发重心。随着国际旅游岛建设步步纵深，海南房地产市场开发的潜力与前景不可估量，投资项目在日趋增多，投资规模也越来越大，成了投资商们看好的一快宝地。,