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1、1,登记的具体种类,2,登记种类图示：,3,一、总登记,1、总登记：总登记是指登记机关在一定期限内对辖区的所有不动产进行全面登记，目的在于查清辖区内的不动产权属状况，明晰现有不动产的产权。土地登记条例第二十一条：本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。城市房屋权属登记管理办法第十四条：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。2、总登记主要发生在新生政权产生、不动产法律政策出现重大调整时方能出现。目前，我国土地总登记工作尚不完善，尤其是农村集体土地的登记工作亟待提高。城市房屋总登记仍有漏洞，尤其是
2、历史上遗留下的公房未登记问题较为突出。,4,一、总登记,3、总登记的特征：第一，全面登记：辖区内所有的不动产都必须登记。第二，强制登记：依据行政命令。第三，特定期限完成：以防止影响正常的不动产交易。4、总登记的流程第一，政府主管部门发布公告。第二，单方提出申请并提交相应的文书。国家作为不动产、尤其是土地的所有权人，是否需要登记？物权法第9条第2款：依法属于国家所有的自然资源，所有可以不登记。第三，公告，以备出现登记错误和登记疏漏。将来可以补登记（初始登记）。第四，发放相关物权证书。,5,二、初始登记,1、概念：初始登记是指不动产总登记之后日常发生的第一次登记，包括土地和房屋等各种不动产之上的各
3、种物权的第一次登记。土地登记条例第二十五条：本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。2、在实践中，房屋的初始登记多于土地的初始登记。城市房屋权属登记管理办法第十六条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。案例：甲为房地产开发商，在已经取得的建设用地使用权之上合法修建商品房
4、之前已经预售并办理预告登记，房屋主体工程完成之后，谁是所有权人？房屋完全封顶竣工后，是否可申请初始登记获得所有权？商品房现实交付之后，所有权登记在谁的名下？共有部分如何登记？,6,三、预告登记,1、预告登记的概念预告登记是为了保障买卖不动产中旨在取得物权的债权人能够依据合同的约定获得债权而在物权变动之前，通过向登记机关申请而预先登记，强化债权的一项登记制度。与预告登记相对相应，初始登记为本登记。物权法第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后
5、，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”1994年的城市房地产管理法第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”建设部1994年城市商品房预售管理办法：“第10条规定，“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”同法第13条规定，如未按规定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可以处以罚款。”
6、,7,三、预告登记,2、预告登记的范围及其效力：第一，预告登记的范围：期房买卖中的合同债权：物权变动请求权；设立其他不动产的协议。案例1：甲乙订立借贷合同，约定一个月后借款一百万元，甲以自己的房屋作抵押，二人订立抵押合同并办理了抵押合同预告登记。由于此前甲已经以该房屋为标的与丙订立了房屋买卖合同，该合同效力如何，能否办理所有权变更登记？第二，预告登记效力：未经权利人同意，不发生物权效力。债权物权化的效力。预告登记失效。首先，债权消灭之后三个月其次，可以进行本登记。案例2：甲为开发商，乙为消费者，甲乙订立商品房预售合同并办理了预告登记，一年之后，房屋建完，但房地产价格飞涨一倍，甲拖延不为乙办理登
7、记长达一年，此后甲又与丙订立了买卖合同并办理了所有权变更登记，如何处理？,8,四、变更登记,1、概念：变更登记是指已经办理完总登记和初始登记之后，因物权的主体变更（转移登记）、客体以及权利义务内容发生变化（狭义变更登记）的，而更改登记簿登记内容的登记种类。土地登记办法第38条：本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。城市房屋权属登记管理办法第17条：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。2、变更登记的种类：第一，不动产交易
8、发生的变更登记：主体变更，如买卖、赠与房屋、转让土地承包经营权等。第二，客体变更，如房屋发生部分毁损，分割不动产共有物等。第三，内容变更，如改变土地用途、延长地役权期限等。,9,四、变更登记,3、变更登记请求权的性质第一，是否受诉讼时效的限制？案例：甲乙订立房屋买卖合同，房屋已经交付乙使用，但一直因各种原因未办理登记过户手续，五年之后，乙起诉甲，要求办理所有权变更登记，甲在法庭提出抗辩，乙的登记请求权已经超过诉讼时效保护期间，如何处理？第二，当事人恶意串通发生变更登记，名义上的权利人能否对抗真实权利人？能否对抗第三人？案例：甲乙串通转移资产以逃避甲对债权人丙的债务，将甲的房屋过户到乙的名下，事
9、后乙坚持认为自己是所有权人，甲要求变更登记，如何处理？乙与丙订立该房屋买卖合同，并能否取得该房屋的所有权？,10,五、更正登记,1、所谓更正登记是指登记簿记载的内容出现错误，登记机关依据职权或者权利人以及第三人经申请要求就登记不记载的内容进行重新更改登记。物权法第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。2、更正登记的条件第一，存在确定的登记错误。登记公信力建立在登记可能发生错误的前提下，但为了保护真正权利的利益，在不损害善意第三人的前提下，可以主张自己的权利。第二，两种
10、方式：职权变更登记与当事人申请变更登记首先，利害关系人提出申请，包括真正物权人（如果共有财产被登记在个人名下）、不当负担义务人（抵押担保债权数额登记错误）、所有权变动基础行为无效导致的变更登记等。其次，依据职权，主要为法庭判决、登记机关自己矫正错误等。,11,六、异议登记,1、异议登记的概念：所谓异议登记，即是指利害关系人通过举证初步证明，登记簿记载的不动产物权具有登记错误，但登记簿记载的物权人就此不同意变更登记，并且登记机关也无法依据职权直接作变更登记，所以，登记机关对不动产登记簿的真实性做出初步的质疑标注。在获得法庭确切判决之后，再作终局性的登记。案例：甲以乙的名义购买一处房产，乙未经甲的
11、同意，与丙订立的该房屋的买卖合同，并着手开始办理过户手续，甲闻讯之后要求乙与其办理变更登记，遭到乙的拒绝。目前，乙和丙已经递交了过户申请，考虑到甲起诉乙需要经过较长审判时间，所以甲以其与乙之间的内部约定，向登记机关提出异议，如何处理？2、异议登记的行使要件 第一，利益关系人有证据能够初步证明登记具有登记错误。利益关系人包括：真正所有权人、其他利益人。初步证据包括哪些？当事人之间的内部约定、重新发现的生效遗嘱、符合合同债权撤销权和代位权行使条件的情况等。,12,六、异议登记,第二，不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。如果同意，则转入到更正登记。第三，异议登记是否需要提供担保？案例：甲针对登记
12、簿上记载的权利人乙提出了异议登记并获得支持，但六个月之后法庭裁判甲异议不当。而异议之时，甲正准备出卖其房屋于丙，因为存在异议登记负担，导致无法达成交易，涂销异议登记之后，房价大跌百分之三十，如何处理？如果甲没有足够的赔偿能力，如何保护乙的利益？第四，登记机关决定是否异议登记。异议登记驳回：登记机关认为异议申请人不当，可以驳回申请。但申请人应当就此享有申述的机会，或者直接就此向法院提请裁定，我国物权法就此存在规定漏洞。,13,六、异议登记,4、异议登记的效力：第一，登记簿上的记载的权利人不得随意处分该不动产。案例：甲乙订立房屋买卖合同，准备过户，丙针对甲提出异议登记并获批准，但乙相信甲就是真正的
13、所有权人，二人之间的合同效力如何？能否办理所有权变更登记？如果事后法庭判决丙是真正的所有权人，如何处理？第二，已经发生异议登记的情况，第三人的利益不受保护，即不适用公信力下的善意取得。第三，异议登记为临时性登记，必须在此之后十五日内提起诉讼，否则异议登记时效。第四，被驳回起诉的，异议失效。发生诉讼之后，异议人胜诉的，需要及时办理更正登记，败诉的，涂销异议登记，异议不当人赔偿损失。,14,七、涂销登记,1、概念：涂销登记是指在物权完全灭失的情况下，涂销不动产登记簿上的相关登记内容。例如：城市房屋登记管理办法第24条第一款：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起3
14、0日内申请注销登记。2、涂销登记的类型：第一，绝对涂销登记；标的物完全灭失，如地震等自然灾害或者其他认为因素导致不动产灭失。如果当事人未主动办理，如何处理？第二，相对涂销登记。不动产他物权发生消灭，如债权清偿导致担保物权消灭，期限性的用益物权期限届满等。,15,七、涂销登记,3、当事人申请涂销登记与公告涂销登记第一，当事人应当在物权消灭事由后法定期间内办理涂销登记。第二，当事人怠于办理涂销登记的，经过公告，登记机关依职权办理涂销登记。但不动产抵押权除外。例如土地登记条例第54条：当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。,
