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1、房地产开发企业新业务模式代建模式,概念：指由项目业主（或项目出资人）通过招投标方式或协议方式确定并委托相应资质的项目代建人（或称专业项目管理公司）对项目可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照项目的规模、标准、投资的目标要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式,背景：2010年9月25日，绿城集团在杭州成立绿城房产建设管理有限公司（简称“绿城建设”），向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务。绿城建设的收益将装入上市公司绿城中国。未来，代建业务和自建业务（公司自有土地）在集团中的业务比例要达到1：1。至此，绿城中国基本形成自主投资、园区服务和房地产代建三大
2、业务特色。,房地产开发企业新业务模式代建模式,业务模式一：项目代建 合作方提供土地以及全部开发资金，绿城提供管理队伍，负责整个项目前期规划设计、后续建设、后期营销以及物业管理等业务模式二：资本代建 主要是与房地产基金等外部资本的合作，通过成立平台公司募集资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益业务模式三：政府保障性住房代建 主要承接政府安居工程、旧城改造、保障性住房建设等工程,绿城建设（代建业务）三大业务模式,绿城集团在城里绿城建设之前，就已涉及相关代建业务。2005年10月，绿城集团参与杭州江干区城中村改造暨安置房代建项目，这是绿城集团首次涉足代建领域。至目前，绿城集团在全国承接的安置房代
3、建项目总规模超过250万平方米，其中已开工建设的超过90万平方米。“商业代建”项目已签约项目共计20个，总占地面积达312万平方米，总建筑面积已超过512万平方米，物业类型以住宅、商业物业为主。其中杭州市项目7个、浙江省内项目7个，省外项目6个。,绿城集团代建业务的历史,一：基于集团现金流与负债率的考虑 绿城2009、2008年经营活动净现金流净额分别是36.4亿、-37.8亿，而09年现金流净额大增主要得益于市场回暖，但该现金流水平亦低于万科等标杆企业。绿城自2006年7月上市以来，其资产负债率一直居高不下，尽管考虑到房地产行业的高杠杆性，但绿城的负债了依然偏高，其2009年资产负债率达到8
4、3.51%，远高于TOP10均值72.77%和百强均值68%的水平。低现金流净额与高负债率水平，势必对绿城的拿地、扩张、长期健康发展不利，对公司股价在资本市场上的表现亦不利。,绿城集团开展代建业务的原因,二：基于公司战略的考虑 宋卫平与曹舟南2009年曾多次表示，绿城集团希望在3年，即到2012年实现销售额突破1000亿元，年做100个项目的目标，并保持每年30%以上的增长速度，并实现其在房地产行业的“船长”地位。但现实情况是2010年前3季度的销售排名中，绿城集团只实现326亿元的销售额，远落后于万科的692亿，而若实现2012年销售额突破1000亿的目标，显然绿城还有很多工作要做。,绿城集
5、团开展代建业务的原因,三：基于规避政策风险的考虑 从1998年房改以来，中国房地产市场历经多次调控，房地产市场起起伏伏，特别是2003年国务院将房地产行业作为支柱产业后，历次关于房地产市场的宏观都在房企、地方政府和中央政府的博弈中，以房价越调越高收场。特别是2010年国家在严格控制房企开发贷款、房企上市或新融资、房地产信托资金等的限制，对房企本已紧绷的资金链捉襟见肘。但对于一家上市公司而言，政策风险所造成的市场的起伏波动显然对公司的财务报表的表现显然无法满足投资者的要求，势必对公司股价市场表现有消极影响。显然，绿城建设通过其三大业务，可实现其在有地时可以盖房、无地时也可盖房，并在一定程度上规避
6、政策风险对其现金流、资产负债率等财务指标的影响，同时，对于维护与地方政府的良好合作关系是有益的。,绿城集团开展代建业务的原因,绿城建设代建业务目前收费标准主要有两种，分别是：1：收取代建项目销售额的7%12%作为代建费用 2：按一定比例销售额+利润收益收取 考虑到代建项目后期的物业管理等费用，显然绿城的代建业务收费不低，如果该模式能够成功推广，那它对绿城集团的财务贡献作用将越来越强。,绿城建设代建模式的收费标准,一：降低经营风险，提升管控能力 通过代建模式，可以做到钱够用的时候自己盖房子，钱不够用的时候也可以盖房子，降低在多变环境下自身的经营风险；同时还可提高企业的成本控制等多方面的管控能力。
7、二：降低品牌推广难度 代建模式下，企业品牌的推广相对容易，品牌的市场占有率也可在短期内得到提高，代建项目所形成的诸多资源（如品牌、客户资源等）也在一定程度上会促进自有项目的市场表现。三：维系与地方政府的良好合作关系，对企业的长期发展有益 代建业务，特别是参与政府保障性住房的建设，在获取稳定收益的同时，显然对于维系开发企业与地方政府的合作关系式有好处，特别是随着地方政府在招投标过程中对开发企业的种种要求（如需要承建过一定规模的保证性住房等指标），较好的保障性住房开发经验，对企业成功参与地方房地产市场也是有好处的,绿城建设代建模式的优点,一：对合作方的要求较高，会限制代建业务的开展 代建业务能顺利
8、进行下去，最基本的要求就是合作方在资金方面要有充足的准备，一旦合作方资金不足，很可能会是代建工程陷入停滞，占用代建企业过多资源，但却无法给代建企业带来可靠的收益，这显然不利于代建企业的发展。这种高要求，需要代建企业谨慎选择合作伙伴，无形中限制了代建业务的开展。二：品牌影响的不确定性 代建业务一旦开展，如果代建企业和合作伙伴能够合作的好，会增加代建企业的收益和品牌增值和市场占有率，一旦合作出现问题（如品质管控、服务品质等），哪怕是100个项目中只有一两个项目没做好，都会对绿城产品服务质量产生质疑，这显然对品牌形象造成负面影响。,绿城建设代建模式的不足,绿城建设/代建业务目前已与多家企业建立长期稳
9、定的战略合作关系，如：浙江能源集团、浙江铁投、浙江国信、浙江中义集团、浙江浙信房地产、西子集团、海尔集团等。截止8月底，绿城建设的“商业代建”项目已签约项目共计20个，总占地面积达312万平方米，总建筑面积已超过512万平方米，物业类型以住宅、商业物业为主。其中杭州市项目7个、浙江省内项目7个，省外项目6个。同时，绿城在全国承接的安置房代建项目总规模超过250万平方米，其中已开工建设的超过90万平方米。而多个安置性住房代建项目，都获得了当地政府的认可和好评。,绿城建设代建模式的发展现状,一：代建市场广阔 2009年，全国房地产开发投资、施工面积、新开工面积、销售面积等均出现大幅度上涨，只有竣工面积出现个位数上涨，从长期来看，商品房市场的代建潜力依然很大；同时，即使商品房市场受到调控打压，政府保障性住房代建市场依然具有较大的市场潜力。二：代建业务准入门槛会越来越高 目前来看，代建业务也行对品牌、管控能力的要求不高，但未来随着市场意识的提高，委托方势必会对代建企业品牌、管理能力、客户资源等方面提出较高要求。,单位：亿元、万平方米,2009年全国房地产投资、开发状况,绿城建设代建模式未来发展前景,知识回顾Knowledge Review,
