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1、规划面积 测绘面积 实测面积差异分析,青岛市规划局文件 青规字 2010 69号建筑工程程建筑面积计算规范 GBT 50353-2005房产测量规范GB-T-17986.1-2000青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则（2000年）,规划面积和测绘面积的计算差异分析,分析依据,阳台,规划阳台无论封闭与否均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。(注：进深不应超过1.8M，超过1.8M外的部分计算全面积。)（图一）,分析:开敞式阳台，二者一致，无损失面积的风险。封闭阳台，测绘面积会增加，应注意超90的可能。结论:做封闭阳台测绘面积大于规划面积，在不受90户型限制的情况下，可以起到平衡面积损
2、失或增加面积的作用。例：生态城A5地块19#楼总面积为10682平，16F，每层4户，每户一个封闭阳台(1.35M2.5M=3.4平方），测绘面积总增加110平，占该楼总面积的1.03%。（图二）,测绘封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；非封闭阳台按其维护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。,规划面积和测绘面积的计算差异分析,(图一),(图二),坡屋顶（室内）,规划坡屋顶内空间无论图纸标注利用与否，净高超过2.10米的部位计算全面积；净高在1.20米至2.10米的部位计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不计算面积。,分析：若有净高在1.20米到2.10米之间高度的坡屋面空间，在
3、测绘的时候会损失掉此部分面积的1/2。结论：若想不损失此部分面积，就不能出现1.20米到2.10米之间高度的空间，坡屋顶设计时如果效果允许，应使坡檐的最低点净高2100；例：右图为生态城A3-3-1地块情花项目，斜线位置规划计算面积为6平方，而测绘时不计算面积。,测绘原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，净高在2.10米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。,规划面积和测绘面积的计算差异分析,坡屋顶（室外露台）,规划无明确规定坡屋顶外檐投影下的露台部分要计算1/2面积。与民用院专家沟通，其称评审中心要看是谁审核，有的要求算，有的不要求。,分析：此处为规范上的模糊地带，有人会套用“有永久性顶盖而
4、无维护结构”这一条，要求计算1/2的面积，但有沟通为不计算面积的可能存在。结论：如果是洋房及别墅建筑，又是坡屋顶，此条无法回避，评审中心若要求计算面积，则测绘面积会小于规划面积。应沟通评审中心不计算面积。例：右图为生态城A1地块红郡别墅露台上坡屋顶，评审中心要求此处计算1/2建筑面积，而测绘中心不计算面积，测绘面积比规划面积减少1.3平方。,测绘露台不计算面积，即便是在坡屋顶外檐投影下的露台。,规划面积和测绘面积的计算差异分析,层高 吹拔空间,规划居住建筑层高在3.6m以上（不含3.6m）计1.5倍建筑面积，4.7m以上（不含4.7m）计2倍面积。商业网点层高5.6m以上（不含5.6m）计1.
5、5倍建筑面积，6.7m以上（不含6.7m）计2倍建筑面积。(居室上空的吹拔空间，除了入口大堂外，均按此执行。),分析:居住建筑层高3.6m以上，商业网点层高5.6m以上，测绘面积均小于规划面积。结论：住宅建筑尽量减少两层镂空空间；商业网点单层层高严格控制在5.6m以内。例：图一为生态城A5地块底商，个别层高6.5m，大于5.6m，测绘面积计1倍，规划面积计1.5，测绘面积减少约220平方；图二为生态城项目A3-3-1地块情花洋房四层复试餐厅两层镂空空间，层高6m，大于4.7m，测绘面积计1倍，规划面积计2倍，测绘面积减少12平方。,测绘层高2.2m（净高2.1m）以上计算建筑面积，层高2.2米
6、（净高2.1m）以下不计算建筑面积。当层高大于2.2m时候，无论多高，均只计算一层面积。,规划面积和测绘面积的计算差异分析,(图一),(图二),6.5M,6.0M,雨篷,规划雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的12计算。（注：未说明是有柱还是无柱雨篷）,分析:无柱雨篷出挑2.1米以内，则规划和测绘计算方法一致，无面积损失，若超出2.1米，则会有面积损失。有柱的雨篷，测绘面积大于规划面积。结论：无柱雨篷出挑控制在 2.1米以内，避免规划计算面积，测绘不计算面积。若是有柱雨篷，测绘面积大于规划面积。例：图一为有柱雨篷，出挑2m 2.1m，规划不计算
7、面积，测绘计算面积约为8m；图二规划与测绘均不计算面积；,测绘与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平投影全面积计算。无柱雨篷不计算面积。,规划面积和测绘面积的计算差异分析,雨篷柱,(图一),(图二),花池 结构板 室外机搁板,规划飘出建筑外墙、无维护结构且面积不大于1平方米、净深尺寸不超过0.7米（含0.7米）的，不计算建筑面积。不符合以上条件的，按水平投影面积的一半计算建筑面积。,分析:住宅建筑一般室外机搁板净深600，净宽1100，面积0.66平方即可满足要求，符合规划不计算面积要求。公共建筑如蚂蚁工房等应引起重视。若在阳台上隔出一段做为空调机位，验收后改造（广州万科idear即采用此法），此处
8、偷面积要偷彻底，避免出现如上计算面积的情况，造成测绘面积小于规划面积。结论：严格控制空调机位、花池等的面积和净深尺度在规划不计算面积的范围以内。,测绘均不计算面积。,规划面积和测绘面积的计算差异分析,例：如上图为生态城蚂蚁工房阳台、空调机位平面，空调机位深600，宽2250，符合不计算面积的条件；后期业主多会拆除空调机位内栏杆，整天作为阳台使用。此处要注意空调机位净深不能大于0.7m。,门斗、挑廊、走廊、檐廊,规划有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的12计算。(维护结构指墙体、门、窗）,分析:此部分较为复杂，对于围护结构的定义，从建筑工程程建筑面积计算规范上指的是”围合建筑空间四周
9、的墙体、门、窗等。”柱不是围护结构，所以有柱的廊道门斗等，测绘面积大于规划面积。结论：在建筑效果允许的前提下，做有柱无围护结构的门斗、走廊、檐廊等，预测绘时，会增加测绘面积。例：右图二为生态城蚂蚁工房的室外办公街，规划计算1/2面积，测绘则套用（3），做为临街通道，不计算面积。此处测绘较规划减少32平方。右图一为红郡别墅首层外廊，规划计算半面积，测绘计算全面积，此处增加5平方，占该户型面积的2%。,测绘有柱或围护结构的，按其柱或围护结构外围水平投影全面积计算。（1）有一面墙体维护且有柱支撑，按支撑物的外围投影计算全部建筑面积。（2）有一面墙体维护且无柱支撑，不计算面积。（3）走廊做为临街通道使
10、用，不计算面积。,规划面积和测绘面积的计算差异分析,(图一),(图二),伸缩缝,规划（1）与室内不相通的伸缩缝不计算面积。（2）建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。,分析:变形缝的计算规则基本上一样，但是设计往往将变形缝计入，从而造成测绘面积小于规划面积。结论：严格控制设计院计算面积时候不得将变形缝面计入。例：右图为生态城A6地块7#楼变形缝，宽0.15m，长9.65m，16F，共计23.16平方。规划设计将面积计算在内，测绘结果比规划设计减少了23.16平方。,测绘与室内不相通的伸缩缝不计算面积；,规划面积和测绘面积的计算差异分析,面积线,规划面积和测绘面积的计算差异分析,
11、图示为生态城项目A5地块14#楼2-33平面图。上图蓝色框线为设计院勾勒的面积线，特点为阳台取对角，计算总面积为352.94平方。下图蓝色框线为测绘勾勒的面积线，红色线框为阳台面积线条，先将阳台面积计算出，然后将其1/2计入，计算总面积为352.50。二者之差为0.44平方。整栋楼差额为：33X0.44=14.52平方。结论：阳台对角勾面积线并不准确，而且往往比测绘计算方式少。建议按照测绘勾线方式执行。,1、首先要保证请照图纸设计面积做足规划批复面积；2、其次方案设计尽量规避规划与测绘面积计算规则的差异点，避免因为规则的不同，在后期测绘中造成面积减少（同时也应注意不能增加）。若因为方案需求不得
12、不出现测绘比规划面积减少的情况，如两层镂空，应考虑利用规则弥补损失的面积，如增加封闭阳台、首层做门斗等。3、做好以上两点后，实测阶段增加面层抹灰面积后，实测面积会大于等于规划批复面积。如：一个350平的标准层，增加20厚抹灰，面积约增加3平方，增加0.8%，且不会超过3%。4、建议方案阶段增加一个测绘介入的环节，可综合衡量面积指数，将测绘较规划阶段增加的面积与损失的面积平衡，达到合理增加不超3%的目的。,规划面积和测绘面积的计算差异分析,总结,1、平、立、剖面图纸的一致性，尤其是在阳台的封闭与否上，三者一定要做到一致。2、图纸的规范性，不要漏标房间属性等。如居委会、物业用房、治安联防等功能房间的范围、面积、名称一定要明确在图纸上。3、人防设计院所出的人防图纸范围线，一定要与人防图纸所在地库层的图纸范围一致。4、入户门一定要表示清楚，否则影响办证。例如有入户花园的户型，入户花园内的两道门应不一样，且标明“入户花园”字样。5、交通核最好所有楼层均使用，否则会造成上下楼公摊系数相差较大。例如生态城情花洋房，首层直接入户，不经过楼梯。则首层的公摊仅为外墙，得房率极高，而2-4F公摊会较大，会高于一般的洋房公摊。,测绘阶段图纸常见问题,08.03.26Page 14,
