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1、现代的财务指标分析,1）财务内部收益率（1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示：,图6-4 净现值与折现率的关系,64现代的财务指标分析,房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为：,式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量；FIRR：财务内部收益率；其他同前。财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。,64现代的财务指标分析,（2）
2、财务内部收益率的计算 其公式为：,式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。,64现代的财务指标分析,其计算步骤是：先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。,64现代的财务指标分
3、析,（3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。,64现代的财务指标分析,FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况：FIRRi，项目盈利；FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRRi，项目亏损。FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRRic，项目盈利超出行业平均收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRRic，项目盈利低于行业平均水平。,64现代的财务指标分析,结论：将内部收益率与行业基准收益率（或投资者
4、目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRRic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。,64现代的财务指标分析,（4）内部收益率存在的问题 以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾。一是再
5、投资利率问题；二是多重根问题。,64现代的财务指标分析,再投资利率问题 再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。,64现代的财务指标分析,A当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可行与否才是可靠的、比较实际的。B但是，当这种假定的前提条件不存在时，即当时市场上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时，或者说内部收益率明显高于资本的机会成本，并高到不现实的地步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不现
6、实的假设。这时，再用内部收益率方法去判断和选择项目，可能就与前面的结论相矛盾。C当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时，再投资问题也将限制内部收益率方法的应用。,64现代的财务指标分析,多重根问题 一般而言,项目的净现值是所选择的贴现率的递减函数。如果贴现方程总是这样运行，那么使得所有现金流出与现金流入相等的内部收益率就将是惟一的。但是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负现金流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根现象。这时方程有且只有一个内部收益率解。,64现代的财务指标分析,3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止
7、所经历的时间。基本表达式为：,式中：n:为动态投资回收期；其它同前。其详细计算公式为：动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值。,64现代的财务指标分析,在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,651项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规
8、划局关于该地块规 划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1用地面积：11 417；2建筑密度：35%；3容积率（地上）：4.62；4绿化率：25%；5人口密度：1 085人/公顷 6规划用途：商住综合楼,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,652规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技
9、术指标参见表6-16与6-17。,表6-16 项目主要技术经济指标(一),表6-17 项目主要技术经济指标(二),6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,653项目开发建设及经营的组织与实施计划 1有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2项目实施进度计划 项目实施进度计划如表6-18所示。,表6-18 项目实施进度计划表,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,654项目各种财务数据的估算1投资与成本费用估算 1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。
10、根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 060万元。上述两项合计：15 191万元。,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表6-20。（4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。（5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。（6）不可预见费。取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15 191+89
11、4.48+11 013+660.51）3%=832.77（万元）开发成本小计：30 966.4万元,表6-19 前期工程费估算表 单位：万元,表6-20 建安工程费估算表 单位：万元,表6-21 基础设施费估算表 单位：万元,表6-22 开发期税费估算表 单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2开发费用估算 1）管理费用。取以上（1）（4）项之和的3%。则管理费用为：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（万元）2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他
12、销售费用，占销售收入的1%。合计为：2 706.28万元。销售收入详见表6-27。,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3）财务费用。指建设期借款利息。第1 年借款10 000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10 0002）7.11%=355.5 第2年应计利息：（10 355.5+02）7.11%=736.28 第3年应计利息：（5 177.75+02）7.11%=368.14 则财务费用为上述合计：1 459.92万元。详见表6-30：贷款还本付息表。开发费用小计：4 99
13、8.97万元 总成本费用合计：35 965.72万元。,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3投资与总成本费用估算汇总表。详见表6-23。,表6-23 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,4项目销售收入估算 1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1
14、日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/。详见表6-24和表6-25。,表6-24 本项目住宅价格市场比较法系数修正表,表6-25 本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表 单位：元/平方米,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单
15、价=建房成本（1+成本利润率）=6 437（1+10%）=7 080（元/）,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（2）商铺部分 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/。详见表6-26。,表6-26 本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米,6.5房地产投
16、资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。（4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7 400元/商铺：19 200元/车位：2
17、5万元/个,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36 898；裙楼中的商铺部分11 248，地下车位209个。详见表6-27。3）销售计划与收款计划的确定。详见表6-28。,表6-27 销售总收入预测表 单位：万元,表6-28 销售收入分期按比例预测 单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,5税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表6-29。2）土地增值税估算。详见表6-30。,表6-29 销售税金及附加估算表 单位：万元,表6-30 土地增值税估算表 单位：万元,6.5房地产投资项
18、目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。,表6-31 投资计划与资金筹措表 单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,7借款还本付息估算 长期借款
19、10 000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11。详见表6-32。,表6-32 借款还本付息估算表 单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,655项目财务评价 1现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic9%）。详见表6-33。评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV9 695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV6 431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2%（4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%,表6-33 现金流量表（全部投资）单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项
20、目财务分析事例,2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表6-34。评价指标：（1）资本金税后内部收益率=113.62%（2）资本金税后净现值5 154.98万元,表6-34 现金流量表（资本金）单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3）动态盈利分析（1）净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投
21、资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9 695.16万元和6 431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5 154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（2）内部收益率。内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIR
22、R分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2损益表与静态盈利指标 1）损益表。详见表6-35。,表6-35 损益表 单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2）评价指标：（1）全部投资的投资利润率利润总额/总投资额100%=（12 151.65/35 965.72）100%=33.79%（2）全部投资的投资利税率利税总额/总投资额100%=（12 151.65+
23、3 480.28+2 546.03）/35 965.72100%=50.54%（3）资本金投资利润率利润总额/资本金100%=（12 151.65/13 000）100%=93.47%（4）资本金净利润率税后利润/资本金100%=8 141.61/13 000100%=62.63%,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3资金来源与运用表 1）资金来源与运用表。详见表6-36。2）资金平衡能力分析 根据表6-36，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。,表6-36 资金来源与运用表 单位：万元,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,656项目财务分析指标汇总 详见表6-37 表6-37 项目财务分析指标汇总表,6.5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,657结论 从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。,END!,
