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1、房地产金融,第1章 绪 论,房地产金融是什么,房地产金融的作用和重要意义,房地产金融的形成发展过程,主要内容,是什么,为什么,发展过程,一、什么是房地产金融,什么是房地产？什么是金融？什么是房地产金融?,何为房地产,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产具有位置的固定性和使用的耐久性等自然属性和具有高资本价值特性，投资与消费双重性等经济属性，从而使房地产的信托、保险和抵押等成为金融业较为安全、可靠的投资、融资的领域，也是金融业重点发展业务的领域。,何为金融,金融是指货币资金的融通，其中：融通的主要对象是货币和货币资金，融通的方式是有借有还的信用方式
2、，融通的机构则为银行及其他金融机构。因此，金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。,何为房地产金融,房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性.与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。,房地产与房地产金融,二、房地产金融的作用和重要性,（二）、房地产业的重要性,（三）、房地产金融的作用,（四）、房地产业与金融业的关系,（一）、房地产业的特点,（一）、房地产业的特点,1、房地产业投资大、借款多、周期长房地产建设涉及面广、规模大、
3、投资额大投资、开发建设需要周密的计划，建设周期较长一些城市的商业银行贷款资金的50%、60%甚至更多的资金压在了房地产上,2、房地产市场受区域因素影响较大 随着距离的增加，交通费用提高、房地产的竞争力下降,（一）、房地产业的特点,3、房地产具有投资和消费的双重性,（一）、房地产业的特点,4、受国家政策和城市规划的影响房地产是家庭的重要生活场所和社会的重要财富一般房地产是商品基本住房保障具有社会属性，是公共产品房地产业具有很强的政策性,（一）、房地产业的特点,（二）、房地产业的重要性,1、城市房地产是城市存在和发展的物质基础城市房地产是人类生存的条件，“民以食为天，以住为地”城市房地产是政治、经
4、济、文化活动的物质基础,（二）、房地产业的重要性,房地产是家庭的重要财富和政府财政收入的重要来源 2006年美国房价中值是4.6倍的中产家庭收入。,（二）、房地产业的重要性,房地产业具有带动性房地产业在发达国家发展过程中都曾起过重要的支柱作用房地产业对国民经济相关产业的带动系数为1.9,（三）、房地产金融的作用,1、房地产金融是房地产业发展的保障金融机构对房地产业的融资看做是房地产业的“血液”房地产商利用部分自有资金和大量金融机构的融资，用较少的资金做大的生意,（三）、房地产金融的作用,2、利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控金融政策：如贷款利率、改变贷款比例税收政策,（三）、房地产金融的
5、作用,3、引导住房消费过去长期实行福利分房，城市居民住房问题长期得不到解决，住房消费占居民消费总支出比例长期偏低储蓄额过高，影响国民经济正常发展,（三）、房地产金融的作用,4、房地产金融政策调控储蓄、投资和股市间的关系在居民储蓄、股市和房地产投资间存在着一定的受宏观市场影响的资金流，使资金在三者之间转移，流向高收益板块,（四）、房地产业与金融业的关系,1、房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性就越强银行广泛参与房地产开发房地产开发的资金越来越多地依赖直接融资，如利用股票、债券获得开发资金房地产抵押贷款债权的证券化,（四）、房地产业与金融业的关系,2、房地产业同银行业相互促进房地产大力发
6、展带动了银行业的发展，银行业的发展会促进房地产的发展,（四）、房地产业与金融业的关系,3、房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行,第二节 房地产金融的发展,金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业的发展历史并不长，它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的，而房地产业是城市化的产物，其历史与工业化同时。国外房地产金融的发展我国房地产金融的发展及存在问题,一、国外房地产金融的发展,一般认为，世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分述如下：建筑业协会土地开发银行公积金制度,1.建筑业协会Building Society,建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是“互
7、助”和“集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。建筑业协会最初是地方性组织，其运转运作流程如图11。后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图12。,建筑业协会的运转运作流程（早期）,本地购房者,协会,房屋,协会会员,资金流动,分配权益,建筑业协会的运转运作流程（后期）,全国储蓄户,协会,房屋,购房者,储蓄,购地建房,抵押贷款,购房,住宅合作社的规范定义,建筑业协会在一些国家又称为“住宅合作社”，200多年来世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式。它有
8、一个普遍的规范定义：住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。,2.土地开发银行Land Development Bank,与建筑业协会不同的是，土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段：,早期阶段（1769-1849）,土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众。其运作流程如图13。,地主,合作社,社团,入社,贷款,划款,购房,中期阶段（1850
9、-1873）,1850年开始，土地开发银行取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，经营更进一步市场化，但还是主要为本地居民服务。其运作流程如图14。,地主,合作社,投资人,土地抵押,抵押贷款,证券发行,购买证券,后期阶段（1874）,1874年后，中央银行的成立和功能的充分发挥，使得土地开发银行的融资范围可以扩大，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。其运作流程如图15。,地主,区域土地银行,中央土地银行,投资者,抵押,贷款,抵押,贷款,证券,资金,小结,土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的发展为
10、现代房地产金融业的发展奠定了良好基础，也是房地产市场化、金融市场化发展的重要基础。,3.公积金制度,公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。公积金的特点是：普遍、强制、集中、专业,二、我国房地产金融的发展及存在问题,我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年发展更加日新月异。我国房地产
11、金融发展的几个阶段成熟的房地产金融市场的主要标志我国房地产金融市场存在的主要问题,1.我国房地产金融发展的几个阶段,建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：住房建设资金管理阶段 1978年以前，我国实行的是非常正规的计划经济，国家的基本政策是高积累低消费，先生产后生活，住房基本上属于被遗忘的事情。住房分配实行福利住房制度，单位分房是诸多福利中的一种，住房建设投入极其有限，导致住房非常紧张和短缺。房改金融阶段市场化房地产金融阶段,房改金融阶段,1978年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段。前期探索阶段
12、是指1978到1987年的10年间以“全价卖房”为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全价卖房根本就卖不了，不是没人想买，而是都买不起。同时，企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段，上世纪80年代中期试行“提租”改革，企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足，成效也差强人意，但最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点，一是信贷规模迅猛扩张，二是通过政策性金融措施推进房改的深化，三是建立了房地产金融机构，初步产生了房地产金融产品，为房地产金融的全面市场化创造了条件。,市场化
13、房地产金融阶段,90年代以后，房地产市场化逐渐成形，房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。但与真正的市场化的房地产金融比较，我国的房地产金融现状还有很大差距，还有许多工作要做。,2.成熟的房地产金融市场的主要标志,一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征：完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理,完善的法律体系,房地产经营虽然是以房地产本身作为实体，但实质上它又是一种权益经济，房地产交易实质上是权益性交易，即房地产所包含的权益的交换，所有交易都应得到严格的法律保
14、护。因此，完善的法律体系是房地产金融市场的基本保证，没有一定的法律安排，就不可能很好地保护市场参与者的权益，也就不会有规模化的房地产金融市场的形成和发展。,完善的市场结构,完善的市场结构包括市场的参与主体的多样化、分散化，市场产品的多样化、标准化、个性化，市场风险的可预见化、分散化，特别是要有不同的经营者，要有大量的买者和卖者，离开众多的大规模的市场参与者就不存在成熟的房地产金融市场。,丰富的市场产品,丰富的产品是市场结构完善的体现，成熟的房地产金融市场必定是以按揭（mortgage）为中心的多产品、多服务市场，融资渠道、形式都非常多样，市场细化也比较明显，不同风险爱好者都能够得到相应的满足。
15、,大规模的交易,成熟的房地产金融市场，其交易数量也应该是规模巨大，足以支撑市场逐利者的交易行为。虽然因各种因素的作用，在某些特定时期市场的总体交易量变化可能较大，但在一个较长时期里，成熟的房地产金融市场的交易量一般都可以占到该国或该地区金融产品交易量的很大份额，商业银行的房地产贷款占其信贷比重一般都在20%以上。,高效的市场效率,成熟的房地产金融市场的运行非常高效，对资源的优化配置、对风险的分散和预防、对国民经济的促进等，都表现出相当的效率，而且可以作为国民经济景气周期的指标性先导信号，为决策者提供宏观调控的重要依据。,严格的风险管理,成熟的房地产金融市场都有一套严格的风险管理和规避制度，市场
16、交易的各种参与者和市场管理者都不会对明显的风险无动于衷，都会根据自己的偏好和能力采取一定的保护措施，非周期性的系统性风险较难形成。,3.我国房地产金融市场存在的主要问题,对比成熟的房地产金融市场的特点，可以看出，目前我国的房地产金融市场是极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有如下几个方面：,房地产金融市场的资金来源单一,目前，我国房地产融资主要还是银行融资，房地产金融市场的资金来源单一，除住房公积金外，就是银行吸纳的各种储蓄存款，债券、保险基金、按揭证券等还只停留在探索阶段。资金来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险。,房地产贷款品种可选择性差,我国的房地产
17、贷款品种单一，主要担保贷款（包括质押）和世界通行的标志性产品按揭贷款，按揭的差异性安排还需要不断的发展和完善。贷款品种数量太少，市场需求者的选择极其有限，表明我国的房地产金融还处在非常初步的阶段。,房地产金融市场的法律体系不完善,正如我国的各个方面的法律体系都需要建立和不断完善一样，我国的房地产、金融、物权、产权等整体法律体系建设还非常初步，法律对房地产金融的保障还不够有力、全面，还有许多规则需要建立完善，房地产和资金的安全性、流动性等等都需要全面和严格保护，各种市场行为还需要明确的规范指引。,房地产金融市场发育滞后,市场发育滞后的表现是：产品少、服务水平低、创新性不强、市场参与者数量少、风险
18、和经营意识差、市场的地区分割明显而层次分化不突出。既满足不了房地产开发经营的需要，也满足不了房地产消费者的需求，更满足不了资金供给者的要求，又制约了市场经营者的利润创造。,银行的经营机制需要改革,房地产金融最基本和主要的经营主体是各种类型的商业银行，但目前我国银行业发展水平低，银行数量少，垄断现象比较突出，竞争极不充分，经营能力不强，抗风险能力极其有限，其最主要的制约因素是银行的经营机制陈旧、管理落后，需要全面改革，才能应对市场变化，形成核心竞争力，创造更多效益。,房地产金融风险意识有待提高,近些年，我国房地产金融市场虽然有了一定发展，市场参与者越来越多，但普遍存在风险意识不强的问题，容易形成跟风、过度炒作等高风险行为，市场主体的诚信水平也参差不齐，大大提高了市场产生高的系统性风险的可能性。,小结,总之，由于我国房地产金融的发展刚刚起步，市场不成熟是必然的，存在各种问题也是可以理解的。,
