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1、房地产产品分销渠,影响分销渠道的因素,1 产品识别 2 服务要求 3 客户购买风险4 产品的生命周期,二：制定分销渠道方案：,我们从分销渠道的广度上分析，由于房地产公司缺乏有利的市场竞争力以及渠道建设所需要的巨大费用，所以综合考虑，确定我们使用“多渠道”的类型分销渠道。具体是加入我房网分销系统，与我房我渠道部，房地产渠道首席规划师张磊取得联系，量身打造适合自己的房产分销渠道。,渠道模式主要是：,生产者分销代理商用户由于我房网新成立多年，全国布点较多，通过我房网可以做到全国布点，且可以做到全国的宣传推广。因为一、二线城市的竞争更加激烈，在本行业有较多的龙头企业占据了大部分的市场份额，我们想要在一
2、、二级市场有所作为的话，要投入大量的人力和物力。所以用我房网分销平台的话，通过一定时期的努力，可以同时做到全国的一，二，三，四线城市去，能够在消费者心里形成一个良好的企业形象和产品形象，非常适合大型开发企业及旅游地产和卖给全国的房地产项目。,房地产渠道策略,一、房地产销售渠道的种类（一）直接渠道（二）间接渠道,(1)直接渠道的优点：房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程，可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。(2)直接渠道的缺点：房地产销售是一项专业性很强的工作。房地产开发企业直接销售
3、，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，处理不当会顾此失彼，开发和销售都受影响。,(1)间接渠道的优点：有利于发挥销售专业特长。有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行商品房开发建设方面的工作。(2)间接渠道的缺点：房地产经纪机构虽然有市场调研等方面的优势，但存在着对房地产开发企业开发的商品房不如房地产开发企业熟悉的缺点，容易造成开发和销售的矛盾，增大开发与销售之间协调的工作量。如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己售预计的业绩基本持平，这种情况下房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”。,二、房地产营销渠道的选择,（一）房地产营销渠道选择的原则1、
4、经济性2、可控性3、适应性,（二）房地产营销渠道选择的影响因素,房地产市场供求状况；房地产项目本身的市场前景；可供选择的房地产经纪机构数量和能力；房地产开发企业自身的实力和发战略。,量化分析的基本思路是：,(1)不同销售渠道的潜在销售量分析。(2)不同销售渠道的收益（成本）分析。(3)不同销售渠道的投资报酬率分析。,三、商品房销售代理及其工作流程,（一）商品房销售代理概述 1、商品房销售代理概念：商品房销售代理是指房地产经纪机构在授权范围内，以委托人名义与第三人进行商品房卖而提供服务，并收取委托人佣金的行为。商品房销售代理具有下列特征：代理人应当以被代理人的名义实施民事行为。代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为。代理人在授权范围内可以进行独立的思表示。代理的法律后果直接归属被代理人。,2、商品房销售代理的分类据服务对象的不同，商品房销售代理可分为卖方代理和买方代理。3、商品房销售代理的基本关系据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。,（二）商品房销售代理工作流程,(1)委托人寻找可能的代理机构。(2)选择代理机构，协商委托代理事项，签署委托代理合同。(3)委托人提交有关资料。(4)代理机构进行营销企划。(5)代理机构进行租售准备。6)代理机构租售执行。(7)委托人与代理机构进行项目结算。,
