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1、国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年,一、基础知识,建筑术语,建筑用地面积,总建筑面积,建筑密度（建筑覆盖率）,容积率,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、
2、人防地下室面积总和。,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。(计算方式:容积率=总建筑面积/总用地面积（平方米/平方米）)。,用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。(计算方式:建筑密度（毛）=总建筑基底面积/总用地面积（%）),用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红
3、线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,房屋层数,层高,建筑高度,净高,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面
4、之间的距离。,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,低层建筑,多层建筑,小高层建筑（非规范性）,高层建筑,高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。,介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,指建筑
5、平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。,复式,跃式,错层,一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,土地出让方式,一、取得国有土地使用权,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位
6、在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,证件解释,商品房销售(
7、预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,三、房地产其它知识,商品房的付款方式（一）一次性付款（二）建筑期付款（三）按时间付款（四）银行按揭（五）延期付款,四、房地产按揭贷款知识,办理商品房按揭贷款的有关规定,一、办理按揭贷款自然人条件1.既有完全民事行为能力的中国国民及在中国大陆享有居留权的港、澳、台
8、居民；2.年龄在18周岁以下；港、澳、台最高五成十年;3.在投资、经商、就业，有稳定经济收入;4.常住户口居民应提供有本市户口且在本市工作的委托代理人并办理委托公正；5.信用良好，有偿还本息的能力；6.购买商品房合同已签定，并已办理合同公证或鉴证及产权交易登记；7.借款人已在建行开立存款帐户，有所购房产总价款30%以上的自由资金，并以此作为购房首期付款。二、贷款个人需向银行提供的材料1.申请书2.贷款人身份证、户口本的复印件二份，3.已婚者应当提供结婚证明和配偶身份原件及复印件，配偶需在申请表上财产共有人处签字；4.证明借款人具有稳定经济收入，能偿还借款本息的资信材料，如工资收入证明；附三个月
9、的工资单；5.购房一方的月收入不足以偿还每月本息，其配偶财产共有人必须共同承担还贷责任，出具稳定的收入证明，并签定共同还贷声明书6.有委托的需提供委托书的原件一份，复印件二份，受托人的身份证复印件二份。户口不在本地，但在厦门工作需要提供暂住证一份;7.建行的龙卡的复印件一份。8.银行规定的其他材料。备注：所以的签字需当银行工作人员的面签，证件需出示原件。三、贷款涉及费用1.办理贷款需办理借款期间的财产保险，保险期限等于借款期限，投保金额为房款总价，保险费用为年1，办理贷款时一次缴清。四、贷款程序1、借款人填写书面申请书并提交上述所需材料；2、银行受理资料并调查，审查所提供的材料；3、办理房屋抵
10、押登记手续（购房户必须到房管局办理手续）并缴交保险金；4、银行审批后放贷。,四、房地产按揭贷款知识,五、公积金贷款流程1、借款人到住房资金管理（分）中心填写借款申请表并提供相关资料。2、住房资金管理（分）中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定借款额度和期限、确定贷款担保方式。3、初审合格，由受委托银行对借款人进行调查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或枝桠物质押物是否符合要求；收入情况，是否有偿还本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格等。4、受托银行调查合格，出具调查意见书递交住房资金管理（分）中心，由住房资金管理（分）中心审批。5、审批通过，住房资金管理（分）中心签发委托贷款通知单。6、受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户。7、贷款合同生效，住房资金管理（分）中心将资金划入委托贷款基金，再由委托行将资金划入开发商帐户。8、借款人按照规定的方式按时归还借款。9、借款人还清贷款本息，结束抵押担保，收回有关证件。,
