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1、工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案,2010年8月,房地产工程管理存在的十大短板,工程管理短板一：,一些房地产企业的工程管理定位存在误区,一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量，要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能,房地产工程管理存在的十大短板,工程管理定位的误区：,一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本
2、无法解决工程质量问题,房地产工程管理存在的十大短板,工程管理短板二：,大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准,仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点,缺乏企业工程管理标准和施工技术标准,厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？,监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求：,整体结构闭水试验,防水涂层闭水试验,防水保护层闭水试验,饰面层闭水试验,厕浴间整体移交闭水试验,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准,房地产企业真的不需要施工技术标准吗？,
3、相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重的工程质量隐患,地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准,房地产企业真的不需要施工技术标准吗？,大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程质量隐患,厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开防水层造成管根处的渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准,房
4、地产企业真的不需要施工技术标准吗？,随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生,外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准,抹灰面层与发泡胶之间的缝隙,铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道：,发泡胶与窗框之间的缝隙,窗框与外保温苯板之间缝隙,窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙,窗框与外墙砖粘接层之间缝隙,窗框与外墙砖之间缝隙,固定点与窗框之间的缝隙,缺乏工程管理标准和施工技术标准,房地产工程管理存在的十大短板,工程管理短板三：,大多数房地产企业缺乏针对“企
5、业工程质量通病”的工程质量保证体系。过于强调施工质量通病防治，忽视“企业工程质量通病”设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防等全过程质保体系的管理，忽视为一线工程管理人员提供有效的工程质量管理工具,缺乏全过程质量控制的企业工程质量保证体系,房地产工程管理存在的十大短板,全过程质量控制的管理：,工程施工是产品实现的最终环节，设计、成本、招标采购、合约等任何一个环节出现的问题，最终都会在工程施工过程中暴露，以工程质量问题、进度问题、成本问题等形式得以显现,缺乏企业工程质量保证体系,一个属于“工程质量”问题的案例：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规
6、范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后，只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,缺乏企业工程质量保证体系,某地产项目曾经出现的设计错误,该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注,思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？,缺乏企业工程质量保证体系,某地产项目曾经出现的设计错误,思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？,缺乏企业工程质量保证体系,龙湖地产项目曾经出现的设计错误,思考60秒该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？,缺乏企业工程质量保证体系,又一个属于“工程
7、质量”问题的案例：,某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏,缺乏企业工程质量保证体系,一个属于“工程质量”问题的案例：,某项目屋面采用倒置式屋面设计防水层选用甲指SBS改性沥青防水卷材，在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露,缺乏输出质保体系的有效管理,卫生间防渗漏质保体系检查
8、要求：,施工单位厕浴间防水常见的施工方案：,缺乏输出质保体系的有效管理,铝合金门窗防渗漏质保体系检查要求：,监理单位审查的铝合金门窗检验批质量验收记录：,房地产工程管理存在的十大短板,工程管理短板五：,过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大多数工程质量问题的出现,一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以对工程质量实现有效的保障,忽视技术管理的重要性,技术管理解决“工程质量”问题的案例：,某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政
9、环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉,忽视技术管理的重要性,技术管理解决“工程质量”问题的案例：,某地产项目为制造卖点、追求建筑立面效果，大量采用外飘窗设计。项目一期交付后，外飘窗90以上发生渗漏，引起业主投诉和索赔。工程部强烈建议项目后期设计取消飘窗，为此与设计部展开争论,忽视技术管理的重要性,技术原因分析：,飘窗什么部位最容易发生渗漏？,针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？,飘窗为什么容易发生渗漏？,房地产工程管理存在的十大短板,工程管理短板六：,工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一
10、些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患,部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清,对质量细节的关注度不足,一个简单的“涂料补货”的案例：,某项目外墙采用外墙涂料，涂料施工临近结束时，施工单位发现甲供的外墙涂料裕量不足，向甲方工程部提出补货要求。施工单位施工完库存涂料，等待6d后甲方涂料补货到场，施工单位严格按工艺要求继续施工。结果，外墙涂料出现光泽不匀及色差,对质量细节的关注度不足,房地产工程管理存在的十大短板,工程管理短板七：,部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚，实际执行过程中当质量与成本出现矛盾时，往往牺牲质
11、量，不能正确看待质量与成本的平衡关系，忽视质量成本的构成,不能正确的看待质量与成本的平衡关系,不能正确看待质量和成本的关系,地下室防水成本应该如何计算的案例：,某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为节约成本，要求设计改用JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元,不能正确看待质量和成本的关系,工程质量成本项目的构成,不能正确看待质量和成本的关系,楼板沿管线方向出现裂缝：,楼板的设计厚度往往只考虑承载力要求，而没有考虑预埋管特别线管交叉对板截面的削弱，从而导致沿线管方向的裂缝。尤其是当楼
12、板过薄时，单纯依靠施工现场管理根本无法解决,不能正确看待质量和成本的关系,楼板角部45斜裂缝：,端部楼板由于受到纵、横二个方向剪力墙或刚度相对较大的楼面梁的约束，在温差和砼收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端）开裂，产生45度斜裂缝。单纯依靠施工现场质量管理无法解决,新形势下企业对工程质量管理的要求,传统意义上工程质量标准的定义：,强调按图施工，符合施工质量验收标准,强调工序、工艺质量控制的实体质量效果,强调施工方案、技术措施、施工工法的管理,新形势下企业对工程质量管理的要求,传统意义上甲方工程质量管理的重点：,检查施工单位和监理单位的质保体系,参与材料验收和分
13、部分项工程验收,施工工艺过程监督及抽检,传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理,新形势下企业对工程质量管理的要求,新形势下工程质量标准的定义发生变化：,以客户质量标准作为施工质量的验收标准,新形势下企业对工程质量管理的要求,适用功能性质量问题,户型设计的适用性问题：,适用功能性质量问题,户型设计的适用性问题：,适用功能性质量问题,停车位设计的适用性问题：,适用功能性质量问题,户型设计的适用性问题：,楼梯净宽度1.15米，中间未设休息平台。一线天长度16米,适用功能性质量问题,厨房设计的适用性问题：,燃气表及灶台布置冲突，管线设计时缺乏有效控制,适用功能性质量问题,门窗设计的适用性问题：,设计
14、为了美观和效果，平开扇宽度为1.2米,2米跨度的门窗没有竖撑，无法满足刚度要求,适用功能性质量问题,门窗设计的适用性问题：,窗户开启与入户通道冲突,适用功能性质量问题,空调机位设计的适用性问题：,只需放两台空调室外机机位的空间设计严重浪费,适用功能性质量问题,一些让人难以理解的项目设计：,新形势下企业对工程质量管理的要求,新形势下工程质量管控的主体发生变化,房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控,新形势下企业对工程质量管理的要求,
15、新形势下工程质量管控的重点发生变化,工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和结果质量控制（分项工程验收、分户验收）,工程质量预防也从传统的施工措施预防转变为设计预防、材料预防、招标采购预防及合约预防等多个方面,新形势下企业对工程质量管理的要求,新形势下工程质量管控的重点发生变化,从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准,新形势下企业对工程质量管理的要求,新形势下工程质量管控的重点发生变化,从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求
16、，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系,管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点,新形势下企业对工程质量管理的要求,甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生 质量问题的质量控制点等向供方明确提出：,大家所管的项目甲方都管理哪些交底？,大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？,房地产工程质量问题为何屡禁不止,外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：,设计单位对工程质量的影响,监理单位对工程质量的影响,施工单位对工程质量的影响,国家现行规范对工程质量的影响,工程管理架构对工程质量的影响,国内现行规范不完善的影响,为什么外墙渗
17、漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止的工程质量问题？,为什么五六十年代的传统建筑时至今日 也未发生外墙渗漏开裂？,第二部分：万科工程管理的破解之道,二、万科工程质量管理的破解之道,三、万科工程进度管理的破解之道,四、万科工程成本管理的破解之道,五、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用,一、国内房地产企业常见的工程质量解决方法,万科工程质量管理的破解之道,房地产企业解决工程质量问题的常见方法：,一、选择优秀的施工企业,缺点：工程成本高、产品价格竞争力下降。优秀施工企业缺乏过程监管，其工程质量水平会逐步下降,代表性企业：SOHO中国,万科工程质量管理的破解之道,二、甲方加强施工过程的施工质量监管,缺点
18、：甲方工程人员常规配备无法满足施工过程全部的工序管理和检验批管理需要，关键工序和关键检验批验收重点要求不明确，大量工序穿插和同步作业很难执行，甲方工程管理人员水平和责任心很难通过量化管理进行提高,代表性企业：龙湖地产的“工序管理”及万科地产的“检验批管理”,万科工程质量管理的破解之道,三、甲方制定完善的企业施工质量管理标准,缺点：缺乏质保体系及质量标准的前置输出，甲方工程管理人员实际管理过程中很难真正按企业施工质量管理标准进行管理，缺乏执行力考核和监管工具,代表性企业：珠江地产,万科工程质量管理的破解之道,四、设计预防、招标采购预防、合约预防等,缺点：设计预防能够解决大量工程质量通病的提前防治
19、，但依然需要施工现场的严格监管,代表性企业：中海地产、万科地产,万科工程质量管理的破解之道,五、产业化住宅,缺点：成本高、施工精度要求高、配套产业不完善，高层建筑与抗震规范之间存在冲突,代表性企业：万科地产,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺 乏有效的控制,标杆企业的破解之道：,从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证,明确设计审查要点，控制关键易错环节,优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工,过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量,万科工程质量管理的破解之道,事中控制一，通过扩初方案设计审查保 证施工图设计质量,加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量
20、控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计,万科工程质量管理的破解之道,事后控制一：优化施工图设计审查程序 根据各部门长处及特点拆分设计审查任务：,设计部：了解设计规范、了解企业客户标准,了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点,重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理 标准和施工技术标准,标杆企业的破解之道：,制定万科的企业工程质量管理标准,程序性、系统性地解决工程质量问题,整合并明确内、外部资源的管理要求,统一企业的工程质量标准，便于执
21、行传承总结,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节三：对关键工序，关 键部位（细节）缺乏质量管理手段。质量 检验管理要求和质量检验标准不清晰,标杆企业的破解之道：,制定企业工序检验要求,明确工程质量三级质保体系的管理要求,设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理,施工质量控制深度需要加强,应加强对施工单位工艺、工法、工序的指导：,国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。几乎没有人愿意去当施工单位的总工,房地产企业经过多年项目开发，往往积累了大量的工程经验教训。在某些工艺、工法、工序要求及质量通病防治措施上，往往领先于施工企业,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环
22、节四：缺乏前置技术管 理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工 企业质保体系的管理,标杆企业的破解之道：,强调技术方案先行,强调动态质量管理跟踪,强调施工样板引路,合约招标文件标准化,万科工程质量管理的破解之道,合约文件附件质量标准要求的示例：,万科工程质量管理的破解之道,技术方案先行管理的原则：,总包方编制的专项技术方案除应按企业分项工程质量标准中的框架要求编制。应依据甲方约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检管理要求和负责人,万科工程质量管理的破解之道,施工样板引路管理的原则：,对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取
23、类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路,施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节五：缺乏全过程的质 量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控,标杆企业的破解之道：,明确不同阶段工程管理的任务,实行工程管理全过程质量控制评价,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节七：过于依赖分户验 收或分户验收流于形式。业主投诉与工程 质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管 理要求和奖惩措施,万科工程质量管理的破解之道,回顾
24、之前的薄弱环节九：房地产企业对 监理单位缺乏有效的管理手段,回顾之前的薄弱环节十：房地产企业对 施工单位缺乏有效的管理手段,工程进度管理容易出现的问题,工程进度管理与施工进度管理的区别：,工程进度管理,按项目管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。能够保障对项目开发总体进度目标的有效控制,施工进度管理,对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。仅能对进入施工阶段后的进度进行管理，无法保障项目开发总体进度目标,工程进度管理容易出现的问题,项目工程进度计划的三级管理体系要求：,一级计划：项目工程目标计划,二级计
25、划：项目工程总控计划,三级计划：项目施工进度控制计划,按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分,建立适合企业需求的工程管理体系,规范招标文件、合约文件及其附件要求：,解决执行力瓶颈的工程管理工具设计,表一：按专业划分的质量控制点检查表格,解决执行力瓶颈的工程管理工具设计,规范检验行为的示例：,第四部分：工程质量缺陷技术措施,一、地基与基础工程,二、主体结构工程,三、屋面工程,四、外檐装饰工程,五、内檐装饰工程,地基与基础工程,地下室防水技术措施控制要点：,设计问题对地下室防水工程质量的影响,设计阶段及设计审查对地下室防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点,施工阶段对地下室防水工程质量缺陷的 技术
26、措施控制要点,首层防开裂技术措施控制要点,主体结构工程,主体结构防开裂技术措施控制要点：,楼板的常见裂缝及设计解决方案,施工中应注意的技术措施控制要点,空间尺寸偏差技术措施控制要点：,空间尺寸偏差产生的技术原因分析,施工中应注意的技术措施控制要点,屋面工程,屋面防水技术措施控制要点：,设计问题对屋面防水工程质量的影响,设计阶段及设计审查对屋面防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点,施工阶段对屋面防水工程质量缺陷的 技术措施控制要点,外檐装饰工程,、外墙防渗漏、防开裂技术措施控制要点,、外墙抹灰施工技术措施控制要点,、外墙门窗施工技术措施控制要点,、外墙砌筑施工技术措施控制要点,外檐装饰工程,、外
27、墙外保温技术措施控制要点,、外墙涂料技术措施控制要点,、外墙面砖技术措施控制要点,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,外窗渗漏似乎是一些地产企业无法治愈的顽症，包括一些非常知名的房地产公司，都面临这些工程质量问题的困扰,外窗渗漏的解决之道应该如何考虑,外墙砌体施工技术措施控制要点,施工阶段对外墙砌体防渗漏、防开裂 工程质量缺陷的技术措施控制要点：,外墙抹灰施工技术措施控制要点,施工阶段对外墙抹灰防渗漏、防开裂 工程质量缺陷的技术措施控制要点：,外墙门窗施工技术措施控制要点,施工阶段对外墙铝合金门窗防渗漏工程 质量缺陷的技术措施控制要点：,外墙保温施工技术措施控制要点,施工阶段对外墙贴面砖防渗漏、防脱落 工程质量缺陷的技术措施控制要点：,外墙保温施工防渗漏、防脱落、防开裂 容易忽视的细部构造节点：,内檐装饰工程,、厕浴间防渗漏技术措施控制要点,、内隔墙防空鼓、开裂技术措施控制要点,厕浴间防渗漏技术措施控制要点,设计问题对厕浴间防水工程质量的影响：,设计阶段及设计审查对厕浴间防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点：,施工阶段对厕浴间防水工程质量缺陷的 技术措施控制要点：,
