房地产登记实务与案例.ppt

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1、房地产登记实务与案例,第一部分 房屋登记官培训考核说明 第二部分 房地产登记实务与案例考核范围第三部分 房屋登记办法第三章至第六章 第四部分 房屋登记办法有关内容讲解第五部分 模拟试题,第一部分房屋登记官培训考核说明,一、考核题型房屋登记官考核全部采取应考人员在计算机上答题方式进行，有下列题型：（一）单项选择题每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。（二）多项选择题每题由1个题干、5个备选项组成，其中有24个为个正确或符合题意的选项。（三）判断题每题为一个陈述句。（四）综合分析题每大题由案情和5个小题组成。每个小题由1个题干、4个备选项组成，有14个为正确或符合题意

2、的选项。,第一部分房屋登记官培训考核说明,二、考核题量房屋登记官每科考核时间为90分钟，每科具体题量如下：（一）房地产登记制度与政策共80题，其中：单项选择题共40题，每题限60秒内完成；多项选择题共20题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成。（二）房地产登记实务与案例共60题，其中：多项选择题共15题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成；综合分析题共5大题，每大题各5小题，每大题限600秒完成。,第一部分房屋登记官培训考核说明,三、评分规则房屋登记官每科满分为100分，各题型评分规则如下（一）单项选择题，选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。（二

3、）多项选择题，全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本题不得分。（三）判断题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。（四）综合分析题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。,第二部分 房地产登记实务与案例考核范围,一、中华人民共和国房地产管理办关于房屋登记的有关规定二、中华人民共和国物权法关于房屋登记的有关规定三、房屋登记办法 掌握：房屋登记办法条款具体内容及内涵。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,一、房屋登记实务（一）所有权登记掌握：各类所有权登记的要求。（二）房

4、屋抵押登记掌握：各类抵押登记的要求。（三）预告登记掌握：预告登记的要求。（四）地役权登记及其他登记掌握：地役权登记、异议登记、更正登记的要求。（五）集体土地范围内房屋登记掌握：集体土地范围内房屋登记的要求。（六）历史遗留问题、纠纷、诉讼及法律责任相关规定熟悉：历史遗留问题、纠纷、诉讼及法律责任相关规定。（七）协助执行相关规定熟悉：房屋登记中各项协助执行内容、程序及效力规定。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,二、房地产登记案例分析（一）行政案例1.房屋登记案件中民事与行政的交叉（P1）掌握：善意取得制度与房屋登记物权变动规则的法律关系；善意取得制度在房屋登记中的法律适用。了解：房屋登记案件

5、中的民事与行政法律关系。2.预告登记的实践运用（P22）掌握：预告登记的变更、注销登记情形，单方申请办理预告登记的适用条件；预告登记的受理要件、办件流程；预告登记与本登记的法律关系。3.更正登记的实践运用（P28）掌握：更正登记的法律规定和适用条件；掌握更正登记的受理要件、办理流程；依申请的更正登记和依职权的更正登记的区别。4.异议登记的实践运用（P32）掌握：异议登记的法律规定和适用条件；异议登记的受理要件、办理流程、对交易的效力以及消灭和注销。5.集体土地上房屋登记的实践（P36、P40）掌握：集体土地上房屋登记转移登记的特殊规定。熟悉：集体土地上房屋转移登记的房、地登记顺序规定。,第三部

6、分 房屋登记办法第三章至第六章,6.已预售房屋办理在建工程抵押的特殊要求（P46）熟悉：在建工程抵押与商品房预售之间的关系及处理方式。7.土地抵押对房屋登记和预售的影响（P51）掌握：土地使用权设定抵押后，预告商品房买受人办理预告登记及转移登记的处理方式。熟悉：已抵押土地与预售商品房的法律关系及处理程序，已抵押土地与房屋初始登记的法律关系，已抵押土地与房屋转移登记的法律关系。8.房屋登记机构对房屋交易价格的审查义务实践（P54）熟悉：申请人对房屋交易价格如实申报的义务；房屋登记机构对交易价格的审查义务及法律责任。9.公证应用于房屋登记的实践（P56、P119）掌握：房屋登记中须经公证的情形。熟

7、悉：登记机构对公证书的审查责任，撤销公证与房屋登记的法律关系10.境外法院的判决书适用于房屋登记的实践（P59）掌握：境外裁判文书、公证书在境内适用于房屋登记的程序性规定和处理方式。熟悉：香港、澳门、台湾地区法院民事裁判文书适用于房屋登记的法律规定。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,11.房屋翻建、改扩建的登记类型（P109）掌握：翻建、改扩建房屋登记类型的确定。12.禁止抵押物发生抵押登记的法律后果及处理方式（P122）掌握：可办理抵押登记的抵押物范及禁止设定抵押的抵押物范围。13.房改房登记的特殊规定及离婚财产分割中的房改房权属处理规定（P146）掌握：房改房办理房屋登记的特殊规定以

8、及夫妻离婚后房改房登记程序。14.房产原始档案、房屋登记簿的查询规定（P150）掌握：登记簿查询主体、可查询、利用内容及查询要件，房产原始档案资料的查询主体、可查询、利用内容、方式及查询要件。熟悉：房产原始档案的查询主体、查询条件、可查询范围以及查询程序。15解放前颁发的土地所有权状应用于现行登记的法律规定（P140）了解：我国房屋登记的历史进程、发展阶段（P246），解放前旧政府颁发的房地产权属证明文件的效力。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,16.私房社会主义改造中自留房的所有权登记规定了解：解放后私房社会主义改造阶段房地产登记制度的变革，私房社会主义改造阶段房屋登记的主管部门、登记

9、程序。（P161）17.解放前去台人员房产发还和登记规定（P163）了解：解放前去台人员房产管理的相关规定以及房产发还和登记的程序。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,1.定金（P177）掌握：定金的概念和分类。2.定金罚则（P177）熟悉：定金罚则的适用。3.合同补充条款的签订（P179）熟悉：补充条款的签订原则。4.预约金（P181）熟悉：预约金的法律性质。5.预定意向书（P182）掌握：预定意向书的概念和性质。6.预订意向书转化为商品房买卖合同的条件（P182）熟悉：预定意向书转化为商品房买卖合同的条件。7.商品房面积误差（P183）熟悉：商品房面积误差的处理原则。,第三部分 房屋登

10、记办法第三章至第六章,8.擅自改变结构的认定（P184）熟悉：擅自改变房屋结构、功能、朝向等，导致影响房屋功能实现的纠纷处理程序。9.虚假广告（P184）了解：虚假广告的认定。10.逾期交房的违约责任（P186）熟悉：逾期交房的违约责任。11.物权变动的公示公信原则（P193）掌握：物权变动的公示公信原则。12.恶意串通的定义和法律后果（P194）熟悉：恶意串通的定义和法律后果。13.民事判决书、民事裁定书及民事调解书（P199）掌握：民事生效裁判法律文书的法律效力及物权取得时间的认定，民事生效裁判对物权取得时间的认定。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,14.互易（P202）熟悉：所有权

11、互易与使用权互易的区别。15.解除合同（P204）熟悉：解除合同的法定事由。16.物权与债权的区分（P234）掌握：物权与债权的区分。17.夫妻共有财产（P208、P211）掌握：夫妻共同财产的认定标准、范围和具体类型，夫妻共同财产的认定标准。18.不动产善意取得（P209）熟悉：不动产善意取得的概念和构成要件。19.抵押权与典权（P213）掌握：抵押权与典权的概念和特征。20.反担保（P217）熟悉：反担保的概念及特性。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,21.诉讼时效的中断与中止（P220）了解：诉讼时效的中断与中止。22.法律的溯及力（P221）熟悉：法律溯及力规则。23.在建工程抵

12、押（P223）掌握：在建工程抵押的特殊性及其法律规定。24.共有财产（P208、P224）掌握：共有财产抵押的规定。25.抵押房产的转让（P224）掌握：抵押房产的转让限制。25.抵押房地产的出租、租赁和抵押的关系（P226）熟悉：房屋租赁和房屋抵押的关系。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,27.英美法按揭与预购商品房抵押的区别（P231）了解：英美法按揭与预购商品房抵押的区别。28.最高额抵押权（P242）掌握：最高额抵押权的概念和特征。29.保证期间（P232）熟悉：保证期间的概念和性质。30.建设工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权（P235）掌握：建设工程承包人、抵押权人

13、和善意购房人的优先受偿权。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,31.公证效力公证与登记的区别（P247）熟悉：公证效力与登记的区别。32.继承规定（P250）掌握：遗嘱继承与法定继承的区分。熟悉：法定继承、遗嘱继承、代位继承和转继承的概念及构成要件。了解：丧失继承权的法定情形。33.遗赠、遗赠扶养协议（P255）熟悉：遗赠、遗赠扶养协议的概念和法律特征。34.无权处分（P253）掌握：无权处分的概念和认定。35.合同生效（P253）熟悉：合同生效要件。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,36.买卖不破租赁原则以及承租人和共有人的优先购买权（P259、262）熟悉：买卖不破租赁原则以及承

14、租人和共有人的优先购买权。37.车库与车位（P267）掌握：车库与车位的区别以及权利归属。38.建筑物区分所有权（P271、274）掌握：建筑物区分所有权的定义、构成。39.建筑物区分所有权中业主共有共用部分的范围及分摊规则（P271、274）掌握：业主共有共用部分的范围和面积分摊规则。40.地役权与相邻关系（P279、282）掌握：地役权与相邻关系的区别。41.侵权行为（P283）掌握：侵权行为的概念和特征。,第三部分 房屋登记办法第三章至第六章,（三）执行案例1.预查封（P288）掌握：预查封概念及情形，商品房预售合同备案和预告登记之间的法律关系（P327），预查封标的与经预售商品房合同备

15、案房屋的法律关系，预查封标的与经预告登记房屋的法律关系，预查封与查封转化程序性规定。2.轮候查封（P342）掌握：轮候查封的概念及适用情形，轮候查封的查封顺位及效力规定，轮候查封的时限性规定。3.执行标的不明等不能协助执行情形（P299）熟悉：不予受理执行事宜的情形。了解：物权变动原因证明文件无效的民事裁判法律文书能否直接作为启动撤销登记的前提。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,一、新增内容（一）建立了房屋登记簿制度登记簿确立房屋物权生效的临界点房屋登记簿的证据资格和登记簿的管理（二）扩大了登记客体范围增加了集体土地范围内房屋登记增加了非房屋的其他建筑物和构筑物的登记（三）增加了房屋登记的

16、种类预告登记异议登记更正登记地役权登记丰富了不动产登记形式（四）明确了登记机关的赔偿责任,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,二、第三章至第六章内容框架（一）第三章 国有土地范围内房屋登记第30-81共52条共五节内容第一节（30-41）所有权登记第二节（42-62）抵押权登记第三节（63-66）地役权登记第四节（67-73）预告登记第五节（73-81）其他登记（二）第四章 集体土地范围内房屋登记第82-90共9条主要规定初始登记申请人转移登记的要求可抵押房产的规定,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,（三）第五章 法律责任第91-93共3条主要规定申请人房屋登记机构及其工作人员（四）第六章

17、附则第94-98共5条主要规定登记簿产权证规范统一可以登记的补充规定地方立法生效时间,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,三、国有土地范围内房屋登记（一）所有权登记1、初始登记应提交材料的一般规定：第三十条建设用地使用权证明建设工程符合规划的证明房屋已竣工的证明房屋测绘报告初始登记应注意的地方因合法建造房屋取得房屋权利，申请初始登记的，可以由当事人单方申请。办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看。物权法第三十条规定，因合法建造房屋这一事实行为设立物权的，自行为成就时发生效力。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,（3）关于公共场所、公用设施和物业服务用房等申请登记的特殊规定第三十一条

18、物权法的有关规定第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。由谁进行登记：房地产开发企业权利人是谁：全体业主共有如何登记：在房屋登记簿上予以记载，不颁发权属证书或者登记证明。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,2、转移登记申请登记的情形：第三十二条。需要提交

19、的材料：第三十三条。证明房屋所有权发生转移的材料：买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、或者其他证明转移的材料。特殊规定抵押期间转让抵押房屋，申请转移登记的，应提交的特殊材料：抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。34条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者抵押权设立登记。35条第一款协助执行的特殊规定：35条第二款。,第四部分 房屋登记办法有

20、关内容讲解,3、变更登记申请登记的情形需提交的材料4、注销登记申请登记的情形需提交的材料特殊规定：第40、41条,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,（二）抵押权登记抵押权的概念抵押权是指债务人或者第三人向债权人提供一定的财产以担保债务的履行，在债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,1、反担保抵押登记反担保又称担保之担保。担保法、物权法均有规定。物权法第171条第2款规定：第三人为债务人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律规定。反担保抵押权人的主体资格反担保抵押登记提交的材料及

21、操作2、房地产抵押典当登记本质上不是典权登记，物权法已明确将典权排除在物权类型之外（物权法定原则），从物权理论上讲，典权（我国台湾）属于用益物权的一种，但因其具有剥削色彩（不卖祖业的传统）而渐归衰落并最终被废除。我国典当行现在办理的房地产抵押典当业务本质上是房地产抵押。典权作为用益物权的一种，其权能体现为占有、使用、收益。现在的房地产抵押典当均不具备上述三项权能。在办理房地产抵押典当登记业务时，适用抵押登记的一般性规定，但也应遵守典当管理办法（商务部、公安部2005年第8号令）。涉及的主要条文有：第八条典当行注册资本最低限额为300万元；从事房地产抵押典当业务的，注册资本最低限额为500万元；

22、从事财产权利质押典当业务的，注册资本最低限额为1000万元。第三十六条典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。第三十八条房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27。第四十二条典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记，再办理抵押典当手续。第四十四条典当行的资产应当按照下列比例进行管理：（二）典当行对同一法人或者自然人的典当余额不得超过注册资本的25。（五）典当行财产权利质押典当余额不得超过注册资本的50%。房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当

23、金数额不得超过注册资本的10%。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,3、公司资产为股东或其他个人担保登记问题担保法司法解释第四条明确规定，董事、经理违反公司法第60条规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人提供担保的，担保合同无效。旧公司法第60条规定：“董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储。董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。”2006年1月1日起施行的中华人民共和国公司法修改了这一规定。第十六条“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东

24、大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,（三）地役权的概念及特征1、地役权的概念不动产所有人或使用人为了提高自己不动产利用的效益而利用他人不动产的用益物权。为他人不动产利用提供便利的不动产叫供役地，而附有地役权的不动产为需役地。地役权属他项权，既可以是土地，也可以是房屋。内容由当事人约定，目的是提高需

25、役地的效益，可能二者均为土地，或均为房屋，也可能一为土地，一为房屋。“利用”是指直接利用，但并不限于经济效益，可以是积极利用，也可以是消极利用（限制对方权利）。2、地役权的特征是存在于他人房地产之上的物权是为需役地人的效益而设的物权不以对供役地的占有为条件设立可以有偿也可以无偿内容由当事人自由约定，但不得以其他用益物权为内容2、地役权的法律属性从属性。从属于需役地所有权，不能独立于房地产而发生或转让。物权法第164、165条。不可分性。物权法第166条。期限性。地役权依附于所有权存在，理论上讲，所有权无期限，地役权也无期限。但所有权是绝对权，不能无限期限制所有权，因此有期限。物权法第161条。

26、意思自治性。相容性。与其他他项权利，如地役权、抵押权可相容共存。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,3、地役权的设立登记物权法第158条规定：地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。房屋登记办法规定“可以申请”而非“应当申请”。登记申请。地役权合同条款内容。物权法第157条。其中前四项为必要条款（当事人的姓名或者名称和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限），申请事项必含前四项，即登记申请书应体现合同必要条款内容，否则应补正。合同的必要审查原则：（1）在后的地役权不能与在先的地役权冲突；（2）地役权内容应当合法，有可能约定不合法，如：内容与其他内容相抵触。如

27、种庄稼，盖房子（占有、使用、处分、收益）。要有利用效益。广告牌无需役地。不违反法律法规规定。如住宅约定作为商业用途。记载于房屋登记簿的操作方法（1）房屋登记办法第65条。“有关事项”是指物权法第157条前四项条款。通常需要摘抄记载，如不好归纳，可写详见合同。（2）两个登记簿同时记载，不能同时，先记载于供役地（设立负担）。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,4、地役权的变更单方申请：地役权人的姓名或者名称发生变更，需役地和供役地编号、位置等自然状况变化。双方申请：内容变更如利用目的和方法、期限和范围5、地役权的转移随需役地所有权转移为前提6、地役权的注销地役权消灭的事由（1）合同被依法解除（2

28、）期限届满（3）供役地被征收（4）混同（5）无存续必要（6）法定或地役权合同约定的解除条件成就（7）供役地或需役地灭失等原因而消灭申请原则上地役权人单方申请协议解除应双方申请单方申请的情形：期限届满，供役地被征收，混同，供役地或需役地灭失。由登记机构审查后办理。如合同解除，无存在必要，应要求提供对方当事人书面同意或法院、仲裁机构的法律文书方可。如地役权已消灭但地役权人不配合办理注销登记，供役地权利人可以申请更正登记，注销不存在的负担。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,（四）预告登记1、预告登记概述预告登记是德国中世纪民法所创立的一种制度，是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记

29、的制度。在登记上属于预备登记，也称提前登记，是在本登记（或终局登记）之前进行的一项登记。预告登记不具有终局的、确定的效力，针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权。预告登记与商品房买卖合同备案的区别：（1）性质不同。预告登记是物权法规定的民事制度，合同备案是房地产管理法规定的行政管理制度。（2）强制性不同。预告登记是当事人约定才能办理，合同备案是针对开发商的强制性规定。（3）功能不同。预告登记是为了将来取得物权，合同备案是加强市场管理，使老百姓得益。（4）适用不同。预告登记是期房、现房均可，而且土地、房屋、林木等不动产都可以，合同备案只适用于期房。,第四部分 房屋登记办法有

30、关内容讲解,2、房屋预告登记的适用范围与效力适用范围物权法第20条第1款对适用范围作出明确规定：“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”该规定可以看出：（1）预告登记旨在“保障将来实现物权”（2）预告登记的内容为取得、变更、消灭不动产物权为目的的债权请求权房屋登记办法第67条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。排除了预购商品房转让、预购商品房抵押权转让。,第四部分 房屋登记办法有关内容讲解,3、房屋预告登记的申请问题原则上应当双方申请预售商品房预告登记可以单方申请，但前提是双方有约定。网上签约的格式化条款。4、预告登记的具体类型预购商品房预告登记预购商品房抵押权预告登记 建立在预购商品房已办理预告登记的基础上。办法第71条规定收取登记证明。从理论上讲，未存在或未完成的东西要抵押，抵押人应当对该东西有强大的控制力，因此应该预告登记。房屋所有权预告登记 办法第73条第5项。如分期付款先办理现房（二手房）预告登记，凭现房预告登记办理抵押权预告登记。房屋抵押权预告登记,第五部分 模拟试题,