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1、房地产市场,第一节 房地产市场的供给和需求,一、房地产市场的内涵房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。更进一层说，房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。其内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，从经济关系分析，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。房地产市场是房地产经济运行的载体。健全的房地产市场，是房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提；是房地产企业运行不可缺少的外部环境。,二、房地产市场需求,（一）房地产需求的内涵和特点1、房地
2、产需求的涵义从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。,2、房地产需求的特点房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，房地产需求具有显著的特点：（1）房地产需求的整体性。土地是房屋的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，是对房地产统
3、一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。（2）房地产需求的区域性。由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。一方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不同的房地产需
4、求。要求房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区需求相适应；同时，也要求地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求，组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。,（3）房地产需求的层次性。主要是针对住宅房地产，包括两层含义：第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。第二层，是指住房消费需求的结构性层次。由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、
5、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况都会阶段性存在。,3、房地产需求的类型（1）生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经
6、营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。（2）消费性需求。是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%80%左右。按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真研究的课题。,（3）投资性需求
7、。是指人们购置房地产作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。房地产投资性需求可分为两种：一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售；另一种是短期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。房地产投资性需求的作用有两重性，一方面，它是市场经济的滑润剂，有利于促进房地产市场繁荣，特别是在供过于求的情势下，投资性购房能够扩大需求，活跃市场，有助于供求平衡，这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘由。但另一方面也应看到可能出现的某些消极作用。过度投机可能增加
8、房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患，特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。所以，对房地产投资性需求的政策选择，应把握恰当的度，国际上通行的适度的量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下；此外，从需求对象来划分，房地产市场需求还可以分为：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。,（二）影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经
9、济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反；一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对工业厂房、商铺、办公用房等需求。二是国民收入水平。随经济发展国民收入增加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。,2、居民收入水平和消费结构居民收入水平与房地产需求呈正方
10、向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。其次，居民收入水平的提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。目前中国城市的恩格尔系数已降到37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在40%50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产业的兴旺发达，印证了这一点。3、房地产价格价格和需求量
11、之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；反之，房地产价格下降，会促使消费者对房地产商品的需求量上升。可见，房地产价格的高低对其需求量的多少，有着重要的调节作用。,4、城市化水平城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了
12、安排就业对生产经营性房地产需求。三是城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。,5、国家有关经济政策国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发挥抑制或促进居民购房需求的作用。国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费
13、性需求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方面影响房地产消费性需求：一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商品的价格变化，从而影响消费性房地产需求；二是对居民的住房贷款利率的变化，会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。,6、消费者对未来的预期这是一种消费心理对房地产需求的影响，其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。同时，也取决于对未来房价变化的预测，一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房
14、价上升时，若消费者预期房价还会上涨，即使目前价格偏高，但今后存在上升空间，未来收益会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。这种情况在投资性需求方面表现得尤为明显，因为投资性购房者的目的是投资获利，预期房价上涨吸引其投资买房。而当房价下跌时，若消费者预期还会下跌，则他们往往会持币待购，迟迟不肯入市，导致延期消费。此外，还有一种消费心理即“负债消费”观念也会影响房地产需求。例如长期来的“即期消费”观念，对住房消费信贷难以接受，会因购房支付能力的不足而影响住房需求；而当树立起“负债消费”的现代消费观念，在未来收入预期的基础上，敢于“用明天的钱圆今天的住房梦”，就会借助住房抵押贷款进入房市，从而扩
15、大了住宅市场需求。,（三）房地产需求弹性前面对影响房地产需求的主要因素作定性分析，主要回答这些因素对房地产需求有什么影响。这里将作些定量分析，主要回答价格和收入变动因素对房地产需求有多大的影响作用。1、房地产需求的价格弹性根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。,用公式表示为：式中：Ed房地产商品需求的价格弹性系数；P房地产商品价格；P房地产商品的价格变动量；Q房地产商品的需求量；Q房地产商品需求的变动量。,由于价格与需求量反方向变动，所在房地产需求的价格弹性系数应为负值，但在实
16、际运用时，为了方便起见，一般都取其绝对值，即Ed0，当01时，称这种商品需求富有价格弹性，即需求量变动对价格变动的反应大，也就是需求量变动比率大于价格变动比率。从一般意义上讲，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格弹性。这是因为对商品用房而言，由于区位条件至关重要，又难以替代，因此，在此时价格变动需求量的影响程度不大；对住房而言，由于是生活必需品，根据国外经验，当住宅的售价相当于住户收入的36倍时，这时的需求缺乏价格弹性，但当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。这是因为房地产是耐用品，并且具有一定的容纳弹性，因此当价格偏高时，消费者会紧缩正常需求量，导致住
17、房需求量减少。,上表情况表明，房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线，如图41所示：OP表示价格，OQ表示需求量，D1ED2表示房地产需求的拐折需求曲线。在D1E段为房地产需求缺乏价格弹性，即需求量变动比率小于其价格变动比率，其曲线表现为比较陡峭状态；在D2E段为房地产需求富有价格弹性，即需求量变动比率大于其价格变动比率，其曲线表现为比较平坦状态，而且这种“富有价格弹性”呈现出单向性，即价格上升时呈现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。因此图中D2E段画得细一些，以示与D1E段的区别。在一些特殊场合，房地产需求的价格弹性会显示出某些特殊的规律，故需视具体情况而定。,2、房地产需求的收
18、入弹性房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为：式中，EY房地产需求的收入弹性系数；Y消费者的可支配收入；Y消费者的可支配收入的变动量；Q房地产商品的需求量；Q房地产商品需求的变动量。,由于价格与需求量同方向变动，所在房地产需求的价格弹性系数应为正值，即EY0，并且，当01时，称这种商品需求富有收入弹性，即需求量变动对收入变动的反应大，也就是需求量变动比率大于收入变动比率。从一般意义上讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。在发达国家，人们认为房地产需求是缺乏收入弹
19、性的，即房地产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。然而，在中国现阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，城镇居民正在把消费热点移向住房，居民住房支出的比重将由2%3%增加到21世纪初的15%左右，这是一个很大的变化。因此，在现阶段，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入增加和消费结构变化共同作用的结果。不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如，普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。,（四）房地产市场的潜在需求和有效需求1、房地产潜在需求所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般
20、生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。2、房地产有效需求所谓房地产的有效需求，也就是前文提到的现实需求，从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与
21、总需求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。,3、培育房地产市场有效需求的主要途径培育房地产市场有效需求，要从两方面努力，一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房；另一方面，则要随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。具体来说，其主要途径是：（1）深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求。（2）发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力。（3）
22、理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到的服务。（4）规范房地产市场秩序，降低成本，调整供给结构，使之与消费需求结构相适应，增强购房的承受能力。（5）完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房。（6）重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成。,三、房地产供给,房地产供给也是房地产市场的另一大要素，它依存于房地产需求，同时又对需求的实现和扩大产生积极的促进作用。（一）房地产供给的内涵和特点1、房地产供给的涵义从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品
23、（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。房地产供给要具备两个条件，一是出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件；二是供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平，两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的。,2、房地产供给的特点房地产商品是一种特殊商品，所以房地产
24、供给具有自身的一些显著特点。（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性城市土地是指作为城市房地产基础的土地，它的供给分自然供给和经济供给两类，自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是刚性的。经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。土地的经济供给，由于受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。因此，从总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。房地产供给的这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到
25、有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。,（2）房地产供给的层次性房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商品价值的实现取决于供给和需求的统一。储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这
26、是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。认真分析房地产供给的这三个层次，对于科学地把握供给状况和预测未来供给都具有重要意义。,（3）房地产供给的滞后性房地产商品的生产周期长，一般要二、三年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。即使房地产开发计划在目前是可行的，但在数年后房屋建成投入市场时，也可能因市场发生变化，而造
27、成积压和滞销。因此，科学地预测市场供求变化趋势，对开发商投资决策极为重要。（4）房地产供给的时期性房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。因此所谓短期是可以对房地产供给产生较小幅度变化影响的一段时间。所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。在长期内，土地供应量变动，房屋供应量变动更大。,（二）决定房地产供给的
28、主要因素分析影响和决定房地产供给的因素是多方面的有以下因素：1、房地产市场价格房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。2、土地价格和城市土地的数量土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产
29、供给的减少。城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。,3、资金供应量和利率由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，
30、建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。4、税收政策税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。反之，若增加税费，会导致房地产的供给量的减少。,5、建筑
31、材料供应能力和建筑能力建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。6、房地产开发商对未来的预期这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。,（三
32、）房地产供给弹性根据经济学的一般原理，所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：,式中：Es房地产商品供给弹性系数；P房地产商品价格；P房地产商品的价格变动量；Q房地产商品的供给量；Q房地产商品供给的变动量。由于房地产价格与供给量同方向变动，所以房地产供给弹性系数应为正值。如前所述，房地产供给具有明显的时期性，下面对不同时期的供给弹性，分别做简要的阐述：,1、特短期内房地产供给无弹性由于房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因而房地产供给无弹性，即Es=0。如
33、图所示，OP表示价格，OQ表示供给量，S线表示房地产供给曲线。当价格低于某一特定水平时供给消失，因此S线与OQ线没有相交，存在一段虚线的距离。无论价格从P0变化到P1或到P2，供给量总是Q0，因而S线表现为垂直于OQ线。2、短期内房地产供给弹性较小短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性，图示同上。房地产可以通过可变要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会很大，因此，房地产供给弹性较小，即0Es1，供给曲线S呈现出较为陡峭的状态。,3、长期内房地产供给弹性较大长期内土地供给量可以变动，具有一定的弹性，房产的供给量变化更明显，因此房产的供给弹性更大，两种因素综合在一起，使房地产供给富有弹性
34、，即Es1。如图所示，供给曲线S呈现出较为平坦的状态。以上三种情况是房地产供给弹性的一般规律，在特殊的条件下，也会发生一些特殊的现象。例如，当房地产需求低迷而价格下降时，弹性系数也变成负值，其绝对值或大或小，但这只是一种特例。,（四）房地产市场的有效供给1、房地产市场有效供给的涵义房地产市场的有效供给是与有效需求相对应的一个重要概念。在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。因此，房地产的现实供给不等于有效供给，现实供给中有部分房地产或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售价太高，而难以实现销售，就不成其为有效
35、供给。在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。因此，有效供给就是适应需求的供给，它不仅要求供给总量的有效，而且要求供给结构的有效。,2、增加房地产市场有效供给的主要途径实现房地产有效供给的途径是多方面的，主要有：（1）在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的吻合程度房地产商品具有极强异质性，也就是说，对于不同类型的需求，需要供应不同类型的房地产商品相适应。以住宅而言，由于不同的消费者层次在生活方式、文化素养，特别是支付能力的不同，使得他们对住房的功能、面积、规格和房型等的要求也是不同的。因此，要提高供给的有效性，就必须提高供给结构与需求
36、结构的适应程度。在房地产市场普遍比较低迷的状态下，仍有一些房地产商品畅销，究其原因，主要是由于这部分供给符合社会的特定需求。因此，房地产开发商必须重视供给结构与需求结构相适应的问题，以市场为导向，生产适销对路的房地产商品。,（2）在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度据世界银行的考察结论，住房价格与家庭年收人之比保持在36倍之间，居民才有购房支付能力。从理论上讲，这时的供给价格，与支付能力吻合，是有效供给价格。然而，目前中国有些大城市中，一套普通商品房价格与家庭年收入之比在10倍以上，这样的供给价格与支付能力不吻合，便形不成有效供给价格。因此，房地产价格的合理化是形成有效供
37、给的重要途径。（3）在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性由于房地产是价值量大的超耐用商品，使用年限长达50年甚至百年以上，再加上建设周期长的特点，因此，房地产供给要形成有效供给必须具有一定的超前性，一般要保持20年不落后。房地产开发建设标准，从设计、建筑外观、内在质量、房型、功能、生态环境等方面，都要体现超前性，使市场供给的房地产商品为有远见的消费者所欢迎，促进供给的实现。,（4）在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度从长远看，社会对房地产的需求总是在不断增长的，在这过程中，必须努力提高总供给与总需求的吻合程度，避免供大于求或供不应求的局面持续地存在，保持总量平衡，才能持续
38、有效地提高房地产资源的配置效率。,四、房地产市场的供求均衡和非均衡房地产供给和需求之间存在着均衡与非均衡两种状态，最终目的是为了实现相对的均衡。（一）房地产市场供求均衡1、房地产供求均衡的涵义所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。,根据经济学原理，参看图5所示，供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。图45上均衡点E所对应的ON称为均衡价格，E点所对应的需求量或供给量OM称为均衡数量。,2、房地产供求均衡的基本原理（1）需求量和供给量的变动对房地产市场供求均
39、衡的影响在经济学上，所谓需求量和供给量的变动是指当影响需求或供给的其他因素不变时，商品本身价格的变动所引起的需求量或供给量的变动，在图象上表现为同一条曲线上的点的移动。如图45所示，当市场价格低于均衡价格，为ON1时，其对应的需求量为OM1，供给量为OM2，显然OM1OM2，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到ON时，供给量与需求量相等，达到了均衡态。市场价格高于均衡价格时的原理也相同。,（2）需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响经济学上需求和供给的变动与上段论及的需求量和供给量的变动是有区别的，根据经济学的一般原理，需求和供给的变动是指当商品本身的价格不变时，其他因素的变动所引起的需
40、求量和供给量的变动。表现为整个曲线的移动。如图当需求减少，需求曲线从D0移到D1时。假定供给曲线S0 不变，那么供给和需求的均衡点就会移至E1点，在图象上表现为新的均衡态时，均衡价格比初始时降低了，均衡数量也减少了。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移至S1，均衡点移至E2，此时均衡价格比初始时降低了，均衡数量比初始时增加了。,（3）房地产市场供求均衡原理的要义均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果。均衡态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格相一致，而且包括供给数量和需求数量相一致，二者缺一不可。而且这两个要素之间又是相互联系、相互影响的。在理论分析时，通常把房地产供给量
41、或需求量作为房地产价格的函数。但在实际市场运作中，情况会复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用，通常所说的供不应求价格上涨，供过于求价格下跌就是这个道理。供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致。,3、房地产供求均衡原理的现实意义由房地产供求均衡原理可知，房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。由于房地产供求双方是
42、动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而他们的均衡态是相对的、有条件的。在现实经济生活中，绝对均衡是偶然的，几乎是不存在的。相对均衡又有两种形态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态，理想的状态是供略大于求的基本均衡态。当然在市场机制的作用下，这两种基本均衡态，又是可以互相转化的。在此，认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡
43、态。,（二）房地产市场供求的非均衡所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。三种状态。1、总量性供不应求状态这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。其特征是：商品房供应紧张，价格飞速上升，消费者急于求购处于被动地位，而供应商处于主动地位，产生惜售行为，甚至抬价出售。产生的原因，主要是商品房开发供给能力不足，或市场需求集中释放所引起。此外经济体制不合理，也会造成体制性供不应求。如在80年代以
44、前中国城镇实行实物福利分房制度，一方面政府建房很少，另一方面又造成福利分房需求的无限扩张，住房短缺成为严重问题。,由于计划经济体制下价格实行管制，使得商品经济法则，即供不应求会引起租金或价格上涨，不能起调节供求关系的作用，而价格外的其他因素仍会影响供求，于是总量供不应求的矛盾越来越严重，使得居民的居住状况愈益困难，在改革开放前的1978年，我国城镇居民人均住房面积仅有3.6平方米。不过这仅是计划经济体制下的特例，而在市场经济条件下，供不应求，引起价格上涨，诱使供给增加，需求减少，从而调节供求趋向平衡。2、总量性供过于求状态这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次
45、缺乏有力调节的时期和地区。中国在90后代初房地产过热，使得90年代中后期出现房地产市场总量性供过于求的情况。据报道，1995年底，全国商品房积压5031万平方米；1996年底，增加到6624万平方米；到1998年底，进一步增加到8000万平方米，其中住宅积压占80%。通常把这种处于总量性供过于求状态的房地产市场称为买方市场。在这种市场态势下，消费者处于主动地位，有较多的挑选余地，供过于求，引起房价下跌，开发商利润空间下降，实力较弱的开发企业甚至破产倒闭。,在总量性供过于求的状态如下，本来市场机制会迫使其价格下跌，以调节供求关系，但由于中国当时还处在从计划经济体制向市场经济体制转轨时期，一方面，
46、房地产价格构成中，还有相当一部分由政府部门控制，变化余地不大；另一方面，由于房改有待深入，广大职工居民尚未真正进入住宅市场，加上部分企业效益下滑，职工下岗增加等原因，使得实际房地产需求增幅不大，远落后于供给量的增长幅度，而由于受19921993年房地产过热的滞后影响，那些过热投资的开发建设在1994年以后陆续转为现实供应，使得供给增加幅度较大，供过于求的情况更严重。究其原因主要是体制性需求不足造成的。因此，当时的宏观调控措施，是在适度压缩房地产投资的同时，加快住房制度改革，鼓励买房，促进需求增加，到1998年以后逐步调整过来，房地产市场供求出现新的均衡态。,3、结构性供求失衡的状态结构性供求失
47、衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。这种结构性失衡也会影响到供求总量平衡。结构性失衡一般是由于供给方的投资决策失误而造成的。例如有些城市房地产开发高档办公房、商业娱乐用房过多，住宅比重太小；住房开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。这时，虽然总量上没有产生供过于求，但由于供求结构失衡，仍有一部分供给表现为“积压”，另一部分供给严重不足。,（三）房地产市场供求均衡条件及其实现房地产供求均衡的实现是房地产商品的实现问题，只有均衡，才能实现，因此供求均衡的条件也就是商品价值实现的条件。房地产市场供求均衡实现的主要条件有：1、深化住房制度改革，积极
48、推进住房分配货币工资化这是供求均衡的体制条件，也是前提条件。改革开放前住房严重供不应求的最主要因素，是计划经济体制下所实行的福利分房、低租金使用的住房制度。1995年至1998年出现的大量商品房积压的不正常的供过于求的现象，其重要原因之一也是福利分房制度的制约。因此，只有深化住房制度改革，实现住房市场化，才能使商品房需求正常释放，促进供求平衡。2、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件健全的房地产市场体系是供求机制充分发挥作用的必备条件。由于中国房地产市场起步较晚，市场体系很不完善，每一种特定市场都亟待开拓、健全和完善，特别是要培育房地产三级市场，有利于居民以旧换新，以小换大，推动二
49、级市场搞活，有利于潜在需求向有效需求的转换。,3、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡房地产行业和政府应着重研究和培育商品房的有效需求。在供过于求的非均衡态下，要根据需求曲线原理，培育有效需求应抓住两个最主要的环节：一是采取多种措施，刺激和增加住房需求；二是适当抑制房地产供给，使供给更好地适应市场需求的变化。而在供不应求的非均衡态下，则要着力增加供给，同时适当调整需求，使二者趋向均衡。4、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调只有符合需求的供给才是有效供给，生产的商品才能实现其价值。在买方市场条件下，需求者对房地产商品挑剔得很厉害，就要求房地产供给方以市场为导向，设计
50、和生产出适销对路、物有所值、价廉物美的房地产商品，尽快形成供求均衡态。经过前几年的调整发展，进入21世纪以来中国的房地产出现了一个新的繁荣期。呈现出供求总量基本平衡、供求结构基本合理的状态。目前存在的主要问题是求略大于供带动房价涨幅过大，因此要努力营造供略大于求的市场基本均衡态，抑制房价上涨过快；同时，住房供给结构中，高档住房、花园别墅在建过多，而普通商品住房特别是中低价位住房供应偏紧，调控的方向是要着重结构调整，增加适合于中低收入者购买的中低价位住房，使住房供给结构与消费需求结构相适应。,第二节 房地产市场体系一、房地产市场体系的内涵房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相
