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1、第八章,主要内容,8.1 土地增值税的筹划,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。,思考：扣除项目有哪些？,（1）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房转让），包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。（2）房地产开发成本（适用新建房转让），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等开发间接费用。（3）房地产开发费用（适用新建房转让）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（4）与转让房地
2、产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让），包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。（5）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）。从事房地产开发的纳税人可以加计扣除上述（1）、（2）两项金额之和的20%。,思考：扣除项目有哪些？,8.1 土地增值税的筹划,8.1 土地增值税的筹划,纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：,土地增值税实行四级超额累进税率,8.1 土地增值税的筹划,土地增值税的税收优惠有哪些？,提示：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。还有？,8.1 土地增值税的筹划,土地增值税的筹划空间,8.1 土地增值
3、税的筹划,【案例】南京市某房地产开发商于2008年10月取得北京近郊的一块土地。根据北京市土地规划，这块土地必须用于开发经济适用房，并于2010年底建成；除营业税税金及附加以外，可扣除项目总金额为4000万元（包括加计扣除的20），拟于2011年3月完成对外销售，整个楼盘预计对外销售总价款为5400万元。试计算这家房地产开发商应缴纳的土地增值税、营业税及企业所得税（其他小税种忽略不计）。,8.1 土地增值税的筹划,【案例】应纳营业税及附加54005.5297（万元）增值额540040002971103（万元）增值率（54004000297）/429710025.67%20应纳土地增值税额110
4、330330.9（万元）应纳企业所得税额（54002974000330.9）25193.03（万元）税后获利（54002974000330.9 193.03）579.07（万元）,8.1 土地增值税的筹划,【案例】在采纳筹划专家的建议后，该房地产开发商改变了销售价格策略，在销售价格上做出较小的调整，将整个楼盘对外销售价格总额调整为5100万元，其他情况与前面相同。此时，该开发商的纳税情况如下：应纳营业税及附加51005.5280.5（万元）增值额51004000280.5819.5（万元）增值率（51004000280.5）/4280.5100%19.1420%因此，免于征收土地增值税。应纳企
5、业所得税额（5100280.54000）25204.88（万元）税后获利 5100280.54000 204.88614.62（万元）,8.1 土地增值税的筹划,主要内容,8.2 资源税的筹划,资源税征税范围包括矿产品资源（原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色矿原矿、有色金属矿原矿）和盐资源。,资源税的征税范围,资源税的计税依据,实行从价定率的以销售额作为计税依据。销售额是指为纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额。实行从量定额征收的以销售数量为计税依据。,8.2 资源税的筹划,资源税的应纳税额,实行从价定率征收的应纳税额=销售额*适用税率实行从
6、量定额征收的应纳税额=课税数量*单位税额代扣代缴应纳税额=收购未税矿产品的数量*适用的单位税额,8.2 资源税的筹划,资源税的税收优惠,（）开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。（）自年月日起，纳税人在新疆开采的原油、天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，依照本规定计算缴纳资源税。有下列情形之一的，免征或者减征资源税：油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征。三次采油资源税减征。（）纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定
7、减税或者免税。,8.2 资源税的筹划,资源税的筹划空间,8.2 资源税的筹划,主要内容,8.3 房产税的筹划,房产税以房产为征税对象。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。,房产税的征税范围,房产税的应纳税额,实行从价计征的应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%实行从租计征的应纳税额=租金收入*12%（或4%）,8.3 房产税的筹划,房产税的税收优惠,（）国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。（）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税。（）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税。（）个人所有非营业用的房产免税。（）自年月日起，对个人出租住房，减按的税率征收
8、房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按的税率征收房产税。（）经财政部批准免税的其他房产，如房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。,8.3 房产税的筹划,房产税的筹划空间,8.3 房产税的筹划,【案例】南方某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、室内停车场、露天凉亭、室内游泳池、喷泉设施等建筑物，总造价为亿元。如果亿元都作为房产原值，该企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例为30）为84万元10000（130）1.2。这84万元的税负只要该工厂存在，就不
9、可避免。如果以20年计算，就是1680万元。,8.3 房产税的筹划,【案例】按照税法有关规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。因此，对该企业除厂房、办公用房以外的建筑物（如停车场、游泳池）都建成露天的，并把这些独立建筑物的造价与厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。该企业经过估算，除厂房、办公用房外的建筑物造价为800万元左右，独立出来后，每年可少缴房产税6.72万元800（
10、1-30%）1.2%，以20年计算，就节约了超过134.4万元的房产税。,8.3 房产税的筹划,主要内容,8.4 城镇土地使用税的筹划,城镇土地使用税的征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地。纳税义务人为拥有土地使用权的单位和个人或是土地的实际使用人和代管人。,城镇土地使用税的征税范围,城镇土地使用税的应纳税额,全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*适用税率,8.4 城镇土地使用税的筹划,城镇土地使用税的税收优惠,（）国家机关、人民团体、军队自用的土地免税；（）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免税；（）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免税；（）市
11、政街道、广场、绿化地带等公共用地免税；（）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免税,8.4 城镇土地使用税的筹划,城镇土地使用税的筹划空间,8.4 城镇土地使用税的筹划,主要内容,8.5 印花税的筹划,印花税的纳税义务人，是在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证并应依法履行纳税义务的单位和个人。按照书立、使用、领受应税凭证的不同，可以分别确定为立合同人、立据人、立账簿人、领受人、使用人和各类电子应税凭证的签订人。,印花税的纳税义务人,印花税的税目和税率,印花税共有购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保
12、险合同、技术合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照共13个税目。印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。比例税率共分为 个档次，分别是0.05、0.3、0.5、1、2；“权利许可证照”和“营业账簿”税目中的其他账簿，使用定额税率，每件元。,8.5 印花税的筹划,印花税的税收优惠,（）对已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本免税；（）对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税；（）对国家制定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同免税；（）对无息、贴息贷款合同免税；（）对外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同免税；（）对房地产
13、管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税；（）对农牧业保险合同免税；（）对特殊货运凭证免税，如军事物资运输凭证、抢险救灾物资运输凭证、新建铁路的工程临管线运输凭证等。,8.5 印花税的筹划,印花税的筹划空间,8.5 印花税的筹划,主要内容,8.6 车船税的筹划,车船税的纳税义务人，是指在中华人民共和国境内，车辆、船舶的所有人或者管理人，应当依照车船税法的规定缴纳车船税。,车船税纳税义务人,车船税的税率,车船税实行定额税率。,提示：挂车按照货车税额的50%计算拖船、非机动驳船分别按照机动船舶数额的50%计算。,8.6 车船税的筹划,车船税的税收优惠,下列车船免征车船税：（）捕捞、养殖渔船；
14、（）军队、武警专用的车船；（）警用车船；（）依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。,8.6 车船税的筹划,车船税的筹划空间,8.6 车船税的筹划,主要内容,8.7 车辆购置税的筹划,车辆购置税的纳税人是指在我国境内购置应税车辆的单位和个人。其中购置是指购买使用行为、进口使用行为、受赠使用行为、自产自用行为、获奖使用行为以及以拍卖、抵债、走私、罚没等方式取得并使用的行为。,车辆购置税纳税义务人,8.7 车辆购置税的筹划,车辆购置税实行统一比例税率，税率为10%,车辆购置税的税率,8.7 车辆购置税的筹划,（）纳税
15、人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买应税车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。（）纳税人进口自用的应税车辆计税价格的计算公式为：计税价格关税完税价格关税消费税（）纳税人自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用的应税车辆的计税价格，由主管税务机关参照国家税务总局规定的不同车辆的最低计税价格核定。,车辆购置税的计税依据,8.7 车辆购置税的筹划,（）外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用的车辆，免税。（）中国人民解放军和中国人民武装警察部队列入军队武器装备订货计划的车辆，免税。（）设有固定装置的非运输车辆，免税。（）有国务院规定予以免税或者减税的其他情形
16、的，按照规定免税或者减税。,车辆购置税的税收优惠,车辆购置税的筹划空间,8.7 车辆购置税的筹划,主要内容,8.8 契税的筹划,契税的课税对象是发生权属转移并签订转移契约的土地和房屋。征收范围包括所有在我国境内的单位和个人转移土地、房屋权属的行为，包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。,契税征税对象,契税的计税依据和税率,契税实行的幅度比例税率。计税依据是土地、房屋权属转移时，当事人双方签订的契约上载明的不动产价格。,8.8 契税的筹划,契税税收优惠,（）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；（）城镇
17、职工按规定第一次购买公有住房，免税；（）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；（）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免税；（）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。,8.8 契税的筹划,契税筹划空间,8.8 契税的筹划,【本章小结】本章着重介绍了其他税种的筹划，包括土地增值税、资源税、房产税、城镇土地使用税、印花税、车船税、车辆购置税、契税八个税种。这些税种在我国属于地方税种，税源分散，在整个国家税收收入中占的比例不大，内容也比较繁杂，对于学生来说不好掌握，应着重掌握现在经济比较活跃的领域，如房地产行业的主要税收土地增值税的有效筹划、资源税的有效筹划以
18、及车辆购置税的有效筹划。为了便于学习这八个税种，本章在归纳主要法律界定的基础上，特别指出了一些可供操作的筹划空间，然后结合这两个方面的内容再设计一些具体案例，使学生在理性与感性两个方面都有较深刻的认识。,【关键术语】土地增值税超率累进税率增值额与增值率资源税综合回收率和选矿比 房产税 从价计征与从租计征投资联营 城镇土地使用税 印花税分项核算 不确定金额 保守金额车船税 车辆购置税 最低计税价格契税,【思考题】土地增值税的开发成本与开发费用是如何规定的？如何有效地进行筹划？印花税的合同类型不同，其税负高低也不同，如何有效利用合同类型进行筹划？车辆购置税的税率是一定的，决定其税负高低的关键因素在于计税价格的高低，如何有效地在实践中加以筹划？能否通过减少流通环节来节约契税？请举例说明。车船税是一个典型的行为税类，如果你的车船使用效率不高，其结果就隐性地增加了税收负担。请从行为税的课征特点出发，举例说明如何有效地降低一个企业的车船税。资源税是对在我国境内开采自然资源所征的一种税，该税种的一个重要课征因素就是对不同品位的矿产资源进行评级的问题。在我国税收实践中，如何有效地利用这点进行相应的筹划？,
