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1、谨呈：云南昆钢房地产开发有限公司,成就企业名片，实现项目价值,昆钢地产经开区项目提案,二零零七年八月,汇报思路导图,细分市场初步分析,项目界定,问题界定,项目发展战略初步建议,项目定位初步构思,规划开发模式初步建议,项目区位条件距离主城17公里左右，目前属远郊范围，片区对外交通联系较好,位于经济技术开发区与呈贡新城交接地带,是昆明未来规划中东城与北城的核心枢纽位置;,项目南临新昆石高速、北临老石安高速、西临呈贡新城至新机场规划道路（呈黄路），从项目出发可以迅速切入昆明市、呈贡的各个区域。交通十分便利。,周边发展现状,楼盘西亚山庄、岭东紫郡、世林国际别墅休闲娱乐配套乡村高尔夫球场教育配套南洋国际
2、学校原有村落东面的黄土坡村,乡村高尔夫俱乐部,被破坏的山体,别墅项目,生活配套、公共交通设施缺乏，有休闲资源，但存在一定距离,外部景观现状,东面山脉保护良好东南面和南面果林北面山脉由于开采石矿，绿化植被已经被基本破坏西面较平坦，农田为主,优质外部景观区域,劣质外部景观区域,普通外部景观区域,普通外部景观区域,劣质外部景观区域,优质外部景观区域,有一定山景资源，但在全昆明范围看，资源价值不突出,内部地形现状缓坡谷地，有一定景观资源,高差最大高差约40米缓坡山谷地形东、南、北向西侧内部凹陷，的缓坡山谷地形植被现状果林、灌木为主，生长良好,A1,B1,B2,A2,国防通讯,项目规划条件,占地面积约为
3、656.47亩,容积率小于1.6,规模中等，中等开发强度,宏观经济持续良性增长，推动昆明房地产发展,昆明经济连续5年持续快速发展，给昆明的房地产发展带来强大动力，同时也给项目带来，良好的宏观发展机遇；,数据来源：昆明市统计局,项目所在东城区为城市发展主要方向，未来有较好的产业前景,北城,东城,南城,西城,北城（主城）:金融服务业、面向东南亚和南亚的商务贸易、教育、以信息业为主的高新技术产业等；,东城:面向东南亚和南亚的商务贸易、教育产业、以加工业为主的新兴工业、现代物流产业等；,南城:旅游业，包括观光度假和体育休闲产业等；,西城:高技术、高附加值、低能耗、低污染新兴工业；,滇池周边其它地区:旅
4、游业、城郊生态农业。,项目位于未来昆明主城区与呈贡新城、空港新城的核心枢纽位置，区位产业发展潜力巨大；,空港新城,地块因子分析地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的限定,分析小结：,对外交通联系较好，但区域不成熟，基础配套缺乏；有一定的山景资源和休闲资源；远期有产业前景；目前不具备第一居所条件的中等开发强度的住宅项目,地块匹配情况,项目界定,那么，第二居所的市场如何？重点分析别墅市场,远郊陌生区项目，交通通达性较好，但区域不成熟，生活配套缺乏；有一定的山景资源和休闲资源；远期有产业前景；目前不具备第一居所条件的住宅项目,细分市场市场初步分析,项目界定,问题界定,项目发展战略初步建议,项目定位初
5、步构思,规划开发模式初步建议,汇报思路导图,别墅用地政策趋紧，昆明别墅市场呈现价格走高、成交畅旺的良好态势,2006年国家第一次禁止别墅土地审批以后，昆明别墅类物业，价格一路走高，同时在成交量方面也是呈现出火爆局面；前期存量别墅在06年被大量消化。,2007年4月 国土资源部下达了全国土地利用计划，根据这一计划，今年新增建设占用农用地与耕地数量同去年持平，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。,2006年5月 国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知通知要求：中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。,太平板块,滇池板
6、块,金殿板块,果林板块,市场格局,最新的板块也是后续竞争最为激烈的板块；均价7750元/m2近3年供货量：109套代表楼盘：西山别墅,高端楼盘和超大型楼盘居多的板块，现在也是市场最热板块；均价6481元/m2;近3年供货量：5040套代表。楼盘：世博生态城，野鸭湖。,起步最早,已经形成成熟的高端居住氛围;已经从原来的第二居所转变为第一居所;近3年供货量：3354套代表楼盘:滇池高尔夫；均价8612元/m2,即滇池板块之后形成的新板块；发展速度较慢是市场热度较低的板块；均价5422元/m2 近3年供货量：680套代表楼盘：岭东紫郡,项目所处的果林板块目前属非热点区域，供货量少，价格低,太平板块,
7、滇池板块,金殿板块,果林板块,别墅市场格局,项目所在的果林板块都与金殿板块和滇池板块存在一定差距，项目所在板块与太平板块处于同一个竞争区间,空港新城,距离31.6公里,距离18公里,距离30公里,距离50公里,太平板块资源优势和市场起点高于果林板块，果林板块则仍有交通优势和产业后发优势,区域内楼盘产品价低、质次，本项目具备突破区域产品水平，引领市场的机会,从产品来看，项目区域从密度较低的独栋产品、到联排、叠加产品等高密度的别墅产品转变；从平均价格来看，区域楼盘都处在一个较低的位置；区域价值没有被完全挖掘；从区域产品的供货量来看，项目区域楼盘供货量呈逐渐增多的趋势；从区域产品来看,产品仍停留在照
8、般照抄阶段,产品缺乏创新和亮点;从开发商实力来看，项目所在区域的开发商综合实力较弱；缺乏有号召力的开发企业,细分市场市场初步分析,项目界定,问题界定与项目发展战略初步建议,项目定位初步构思,规划开发模式初步建议,汇报思路导图,本项目SWOT分析,要利用资源抓住别墅市场机会，本项目需要解决两大问题：远郊陌生和资源最优化利用,1.如何解决好远郊问题，成功规避市场风险？,2.如何最大化利用项目资源？,本项目的核心：借项目的山景资源优势，抓住别墅市场机会，打造由低密度带动首期开发，中远期向复合型项目发展,本项目致胜因素产品+人文+品牌,我们用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断项目的战略发展方向交通
9、与环境是项目本身具有的一定优势；产品、人文是初级市场中引领市场必须占据的竞争优势；周边竞争项目核心竞争力体现不足本项目具备引领区域市场的机会,项目要形成的比较竞争优势突破点高品质产品,项目要提供的是一种高性价比、高舒适度、高前瞻性和创新的居住产品，从而保持在市场上的比较竞争优势，从市场竞争、机会、趋势等因素分析，本项目该类产品的供应将主要集中在创新户型和景观营造等方面进行突破，未来的产品将会依据市场发展状况和项目品牌的塑造情况适时调整策略。,保持对同类产品的优势：对社区环境的营造对产品细节的把握对产品创新的应用,比较优势突破点,在产品品质上的突破：从产品发展的趋势角度从产品类型的升级角度从产品
10、细节的创新角度,在价值属性上的提升：不降低单价，品质提升类似总价的对手，保持产品优势类似产品性能的对手，保持总价优势,上升为新文化和高品质的生活方式,细分市场市场初步分析,项目界定,问题界定与项目发展战略初步建议,项目定位初步构思,规划开发模式初步建议,汇报思路导图,中端,中高端,高端,中低端,低端,市场定位：细分客户、理性定位,购买力极强、追求稀缺自然资源与产品品质；品牌要求高。人群数量较少。,有较强购买力、追求产品创新与文化品位、品牌要求高,有一定购买力、追求贴近自然的生活、对园林景观要求高、对性价比有一定敏感性,客户定位：分期定位，合理演进,项目周边生意人周边区域企事业管理层公务员,核心
11、客户群,次要客户群,游离客户,周边原居民周边县市能源老板,高校中高收入老师市区企事业单位中高管理层,周边企事业单位管理层、科研院所技术人员中高层政府管理人员高校老师,核心客户群,次要客户群,游离客户,周边生意人市区企事业单位中高管理层周边市县能源老板,近期客户定位,中远期客户定位,提升楼盘知名度，聚集人气，快速销售，实现现金流回收,提升项目品牌，实现项目利润价值最大化,周边原居民云南地州中高端置业人群全国旅游渡假人群,细分市场市场初步分析,项目界定,问题界定与项目发展战略初步建议,项目定位初步构思,规划开发模式初步建议,汇报思路导图,内部地形现状缓坡谷地，有一定景观资源,高差最大高差约40米缓
12、坡山谷地形东、南、北向西侧内部凹陷，的缓坡山谷地形植被现状果林、灌木为主，生长良好,约660米,约970米,约300米,约800米,约270米,A1,B1,B2,A2,国防通讯,用地划分,划分原则主要根据用地的地形特点将地块划分为3大区域A 区域：坡度变化丰富区域，地势最高，适合容积率较低的高端产品。B区域：坡度变化较大区域，适合容积率稍高的中高端产品。C区域：坡度变化较缓区域，适合容积率较高的中高端产品。,项目容积率经济测算,项目容积率建议：,由于呈贡新城住宅规划主要以多层和小高层产品为主，此类物业后续升值潜力较低；,建议项目容积率在：0.8-1.2之间,参考数据：区域楼盘容积率,地形改造建
13、议,A区：北坡坡地较陡，可建设用地受到限制，建议进行较大的地形改造。改造后顶部：形成较完整的台地，利于物业布局南面：坡地向阳，有外部山体景观，可用于建设坡地别墅北面：剩下较陡的部分，做为坡地景观处理，形成高端物业与其它物业的天然分界,开发分期建议,开发分期建议原则：利于施工组织，利于成片建设，开发量始终，基本符合市场需求建议：分34期建设，每期开工量约在10万方左右销售分期原则：根据市场变化，灵活组织货量的推出，在此不作主观建议首期选择原则：利于项目形象的树立，选择市场风险相对较小的产品入市，确保首期一炮而红，为大盘顺利开发垫定基础建议：选取A区为首期，以目前该区域接受度较高的别墅、类别墅产品
14、入市，树立项目品质后续开发顺序（可根据市场接受程度灵活选取）顺时针开发：高端中端中高端逆时针开发：高端中高端中端,项目概念规划设想,形象入口建议北侧老石安公路：不适合设置主形象出入口道路等级较高，受噪音影响加油站影响不大（可以设置次要出入口）西侧呈黄公路：适合设置主形象出入口利于形象展示利于交通组织的便利性服务半径的合理性连接南北两侧主要干道，交通导向性好,主形象出入口,老石安公路,新昆石高速公路,呈黄公路,A区,B区,C区,项目概念规划设想,景观轴线原则：顺应地形特点，结合分期需要分为外部组团分区景观轴，组团内部景观轴建议：主分区景观轴，由主入口顺山坡地形而设，自然将高端住区独立分隔组团景观
15、轴：各分期内部由组团景观轴和组团景观形成下一级景观体系在A区依照高压线退让要求形成组团景观，提高土地利用价值,A区,B区,C区,主形象出入口,内部景观节点,主分区景观轴,A区,B区,C区,项目概念规划设想,会所兼售楼部,入口广场,风情商业街,配套类型生活配套小超市社区配套商业街休闲娱乐配套会所泛会所分布原则合理的服务半径兼顾对外经营树立良好的外部形象，成为良好的销售道具,幼儿园,项目初步营销推广阐述,营销策略案名建议初步平面表现,初步营销策略,借船出海借助“一湖四片”，体现项目区位价值；借助乡村高尔夫和春城高尔夫的区域配套优势提升项目档次；借助昆钢集团大企业的品牌号召力，为项目提供信心保障；,
16、项目人群定位演绎,他们来自城市的各个领域；他们有经开区的企业精英；有呈贡大学城的教授；有昆明及地州各界成功人士；也有来自五湖四海的投资户他们希望远离城市的喧嚣，在葱郁的大自然中释放工作压力；他们需要纯生态的居住环境让家庭生活更和谐，健康；他们崇尚品质生活，彰显身份；他们熟悉这里的投资市场，他们认同这个区域房地产的投资价值，他们看重这个区域未来的发展潜力。得天独厚的区位环境使他们选择这里。,一种原味融入绿山翠谷的动情体验：生命、自然、和谐、幽雅一次嗅觉沿着绿山翠谷探寻生命真味的时光之旅一场心灵踏上绿山翠谷回归生活原意的动情发现一段生命融入绿山翠谷发酵并美妙着的人生体验一种原味始于绿山翠谷人与自然
17、和谐的美丽篇章,备选案名,东城.半山溪岭美地,合富辉煌业务开端于93年,集团于1995年成立，是国内最早从事整合策划营销的专业房地产顾问公司之一，有中国最早的地产策划营销专家，是中国房地产服务行业发展的见证者。十二年来，合富辉煌以辉煌的业绩为市场所认同。,广州合富辉煌连续8年被评为广州市一级房地产代理公司，连续12年创广州房地产代理行业成交额的最高纪录。,合富辉煌简介,2006年全年零售成交额突破200亿元2005年全年零售成交额为130亿元2004年零售成交额为110亿元2003年零售成交额为85亿元2002年零售成交额为50亿元2001年零售成交额为35亿元,合富辉煌业绩显著,单位：亿元,
18、获得的荣誉（部分）2005,06中国房地产营销代理企业品牌TOP10 中国房地产上市公司最具突破性地产服务机构奖中国商业地产卓越服务机构中国十大房地产营销企业广州地产二十年杰出贡献专业服务商香港杰出上市企业中国房地产营销代理品牌企业五十强 中国商业地产卓越服务机构（中国广州）十大最受欢迎地产中介公司（中国广州）十大诚信经营地产中介公司 中国房地产代理百强企业,合富辉煌简介,二OO四年七月十五日，合富辉煌集团控股有限公司，于香港联合交易所主板成功上市（编号：733）。中国内地首家上市的房地产代理公司,合富辉煌简介,开发期,销售推广期,后期,发展策划,规划设计顾问,商业策划,招商引资,客户服务,契
19、约、法律、会计、税务,顾问管理,全权管理,租赁代理,信息咨询,二手买卖,租赁代理,一手业务,二手业务,物业管理,前期顾问,持续服务期,项目评估,可行性研究,土地运营,营销策划,营销部署,土地交易,合富辉煌业务链,合富辉煌集团的全国扩张及发展策划业务所及城市,廣州,天津,佛山,東莞,總部,分公司/办事处 所在城市,上海,南京,大連,济南,长沙,北京,南寧,在广州、香港、上海、北京、天津、重庆、湖北、湖南、河南、山东、安徽、江苏、四川、江西、广西、云南、新疆、东莞、佛山、呼和浩特、辽宁等23个省市设立分公司或办事处,全国50个城市开展业务。,香港,昆明,合肥,乌鲁木齐,重庆,呼和浩特,郑州,西安,
20、发展策划业务所及城市,武汉,广州汇景新城用地1500亩 前期发展策划、销售代理物业类型：大型独立别墅为主2005年度中国十大豪宅社区第二名,佛山奥园用地约1000亩 前期发展策划、销售代理物业类型：别墅为主,操作案例（部分）,大型低密度社区开发类,安徽“金孔雀”温泉渡假村占地5400亩 发展策划顾问、营销策划及代理物业类型：纯别墅社区,长沙香格里麓山别墅占地约1000亩 前期发展策划物业类型：国家4A级旅游区，纯别墅社区,全国知名品牌发展商万科地产 中海地产 侨鑫集团 重庆龙湖地产 金地集团 光大集团 奥园集团 中体集团 北京首创置业 和记黄埔（天津）大连亿达集团 粤海集团 浙江开元集团 新世
21、界地产 雅居乐集团 保利地产 保利南方集团 中信集团 香港信德集团 富春东方 北京新恒基集团本地明星品牌发展商天伦集团 百嘉信地产 珠江实业 新光地产 广东广控集团 利海集团越秀城建 广电房产 中颐集团 华侨房屋开发 嘉裕地产 伟强地产 隽御地产 广东名冠集团 通利集团 天誉集团 南方香江集团 广东广证 廖创兴集团,集团服务客户名单（部分）,各地知名品牌发展商华南区：宏远集团 中房集团 东莞力通物业投资 佛山鸿业房地产 南海绿樵花城房地产 顺德合创盈科 中山大信房地产 湛江荣基集团 湛江友谊房地产 海口投资建设集团 金恒房产 中天盈房地产 广西建工集团 南宁江宇房地产 中南区：湖南鑫远集团 湖南湘天集团 武汉天时物业 湖北人信房地产 银业发展华北区：天津滨海快速 东方有色集团 河南双汇地产 山东海纳房地产 山东恒生置业 华东区：安徽古井房地产 南京新城置业,集团服务客户名单（部分）,昆明分公司服务客户名单（部分）,云南冶金集团云南泰跃控股有限公司云南耀德房地产有限公司云南新龙基房地产有限公司云南众福城房地产云南祥丰房地产云南昆明荣灏房地产,汇报结束,谢 谢！,
