安徽区域房屋积存去化策略分享.ppt

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1、安徽区域积存去化策略分享,安徽区域营销管理部,安徽区域积存概况,安庆项目积存去化措施,芜湖项目积存去化措施,Contents目录,1.1 安徽区域积存情况盘点,安徽区域2014年流入积存x亿,2015上半年针对14年流入存货 区域整体去化x亿 去化率xx%,数据截止日期:2015-6-30,安徽区域积存情况,区位,关注度,产品,位置,环境,1.2 安徽区域积存去化难点,区位 项目普遍距市区较远且配套缺失关注低 8年常销项目,市场及客户对其新鲜感/关注度降低产品 规划早,产品老旧,户型结构单一位置 积存位置不佳,首顶层或存在噪音、光照、通风等缺陷环境 外立面年久待修、绿化破损、视觉和体验感较差,

2、安徽区域积存概况,安庆项目积存去化措施,芜湖项目积存去化措施,Contents目录,2.1 安庆项目积存改造背景,安庆项目2015年积存3xxx套 xx亿(已取证)其中积存洋房集中在1号公园,套数高达3xxx套 xx亿,数据截止日期:2015-7-25,2.1 安庆项目积存改造背景,积存洋房排名前四的面积段为 84 96 110 130,2.2 安庆项目积存去化措施,一个目标:积存项目再造势,抢夺市场绝对份额,一、重塑话题:新组团包装,强调配套升级,引导市场话语权建立焕然一新的形象,以缓解市场疲态,唤起客户对项目的新鲜感,吸引新老客户持续关注;旧货新推,将期楼和现楼有机切分,逐个消化;,2.2

3、 安庆项目积存去化措施,2.2 安庆项目积存去化措施,1.项目定位二次包装,安徽首席揽江大城,中国安庆冠军大城,原定位立足本市主打销冠,包装后立足全省、突出景观优势塑造醇熟大城形象。,2、新包装组团,建立焕然一新的形象,安庆碧桂园1号公园2013年7月首开,货量8xxx套,货值xx亿,全部为高层洋房,已销售2年多,市场反应一般,去化较慢。2015年3月将96-131房源更换全新VI,包装组团名“花漫里”推出市场。,2.2 安庆项目积存去化措施,2.2 安庆项目积存去化措施,3.旧货新推,面向市区更多的改善型客户,项目选取96-131较有竞争力的面积段产品,将期楼旧货新推,包装“花漫里”新组团推

4、向市场。,2.2 安庆项目积存去化措施,3.旧货新推,员工业主购房节,青年置业计划,将现楼积存面积段产品包装成青年置业计划每周10套推售4398元/将85滞销面积产品包装成员工业主购房节,通过一口价33万加速去化,14,二、活动策划:以大型活动带动市场关注点,凸显品牌价值成熟项目策划大型主题活动高举高打,席卷全城;宣传周期内最大化整合线上线下及渠道资源,通过合作植入、异业联盟等形式,实现现场与全城有机互动,2.2 安庆项目积存去化措施,展场入口造景,展示项目形象,模特方阵时尚靓丽,渲染活动气氛,横向部门配合,安保森然,确保活动秩序,展现高端物业形象,现场人气高涨,舞台造型简约大气,配合大城形象

5、,安庆碧桂园八周年盛典,当天到访5888人,2584人到访销售中心,占全月到访量80%(6月总到访3183),是安庆楼市最具影响和口碑效应的活动。6月总销售280套,1.19亿元,其中6月14-15日销售32套,销售额1247万,占全月销售额10%,区域各盘联动,共庆8周年盛典,2.2 安庆项目积存去化措施,开场舞水墨天书雄浑大气,张宇表演,掀起活动高潮,明星出席社区医疗中心签约落成仪式,增加市民对碧桂园落成重大记忆点,业主表演,增加业主参与度与荣誉感,李总发言,阐明安庆碧桂园8周年历程,音乐情景剧用摄影大赛力作,展现美景,活动推广持续2个月(5.6-7.5)前期累计派入场券6000张,维护政

6、府关系及大拜近30家,老客户微温2000人次,活动期间逾5000人到访,销售套数和金额环比上涨近20%,微信粉丝净增1497人。,2.2 安庆项目积存去化措施,17,三、环境升级:全面提升,增强体验感,目之所及皆是美好针对滞销产品进行硬软装全面升级;打造省内首家精工体验馆,强化客户品牌认知;联动横向部门,全面进行“三化改造”;,2.2 安庆项目积存去化措施,2.2 安庆项目积存去化措施,1.别墅产品升级,205-520天墅拥有江景现楼等优势,项目从硬、软装上全面提升产品品质,增强客户体验感,2015年去化10套,2.2 安庆项目积存去化措施,2.洋房产品升级,85的J475B是集团早期洋房产品

7、,二房且空间利用率不高,项目外聘设计团队打造创意板房,更具时尚感现代感,增加收纳空间提升利用率,使该滞销户型去化率提升至36%,2.2 安庆项目积存去化措施,3.体验产品升级,打造省内首家品牌体验馆作为客户看房参观的必经站,将“好房子 好服务 好社区”的理念更加直观地传递给客户,2.2 安庆项目积存去化措施,4.环境提升,上半年在项目总支持下开展三化改造(绿化/硬化/亮化)铺设绿植绿植增加时花、道路硬化,修建喷泉广场、儿童主题乐园、主干道围挡提升、商业街氛围包装及夜间亮化工程,2.2 安庆项目积存去化措施,5.商业氛围营造,鼓励商铺开业,在2015年6月1日前开业的商铺给予2年物业费补贴在8月

8、1日前开业的商铺给予1年物业费补贴(前期享受过不再享受),四、大城概念:挖掘社区文化内涵,塑造社区文化凝聚力通过重大配套落地,更新客户对项目的记忆点;通过对项目核心定位和社区人文的挖掘,结合项目配套利好、物业服务、业主群特征,系统性的文化包装及打造,提升项目的品牌及社区文化内涵,增加业主的忠诚度,提升项目销售力及溢价能力,2.2 安庆项目积存去化措施,2.2 安庆项目积存去化措施,1.配套升级,社区菜市场开业,社区医疗服务中心试营业(8月)、老销售中心改造成芳邻文化活动中心、苑区巴士新增班次和线路,极大地方便业主出行和生活,2.2 安庆项目积存去化措施,2.利好系列炒作阶段性放大炒作项目销冠信

9、息,彰显信心气势,通过主流媒体引导消费者购房风向,安庆项目借社区医疗服务中心试运营利好,联合安庆主流报媒造势安庆首家“社区配套再度升级”配合义诊进社区,五星达人季全城寻劳模,护士节事件营销,最美天使冷餐会等活动,炒热社区卫生服务中心对项目的价值拉升,26,2.2 安庆项目积存去化措施,2.利好系列炒作,2.2 安庆项目积存去化措施,3.包装概念打文化牌“五星大城 幸福安庆”社区文化年(拟定凤凰公约、评选荣誉家长、成立兴趣协会、开展年度五星好人评选)有效促进老带新,项目2015启动安庆市首个社区文化年,拟定凤凰公约;成立三大兴趣协会,赞助启动资金;选取四大苑区荣誉家长,打造芳邻社区文化活动中心,

10、启动全年五星好人评选,策划业主生日会碧桂园作为安庆市最大的社区已拥有超12000户业主,入住逾2000户。,2.2 安庆项目积存去化措施,2.2 安庆项目积存去化措施,4.大活动借势,八周年盛典特邀张宇,策划“五星达人季”系列活动;“再芬黄梅后台很火”开机特邀名家韩再芬出席,2.2 安庆项目积存去化措施,5.主题活动持续释放市场热度全市少儿才艺大赛、啤酒音乐节、黄梅戏艺术节、全市广场舞大赛、名流之夜海鲜盛筵,安徽区域积存概况,安庆项目积存去化措施,芜湖项目积存去化措施,Contents目录,3.1 芜湖项目积存改造背景,芜湖项目2015年积存3xxx套 xx亿(已取证)其中积存超豪xx套x亿

11、双拼xx套x亿 洋房xxxx套xx亿,数据截止日期:2015-7-20,3.1 芜湖项目积存改造背景,积存排名前三的产品:双拼xx套x亿 洋房88xxx套x亿 96 xxx套x亿,数据截止日期:2015-7-20,质量差,环境差、服务跟不上,项目A系列双拼总计xxx套xx亿,08年-12年仅去化xxx套x亿,年均去化xx套别墅去化以价格手段为主,导致各种负面因素恶性循环截止2012年底至今,A户型仍积存xxx套,x亿,3.1 芜湖项目积存改造背景,产品升级,1,环境升级,2,服务升级,3,互动升级,4,“四大升级”,3.2 四大升级助推去化,产品升级别墅,2012年底,在孙继召总裁主导下,芜湖

12、项目对别墅积存区进行了全方位整改。,专职维修队:成立60多人的专职维修队伍进行工程整改;年维修2500多次(含洋房),仅14年别墅维修就达1094次绿化大升级:邀请顺茵公司驻点项目着力提升苑区环境升级外立面:推动老带新,3.2 四大升级助推去化,对原外立面进行仿石漆喷涂升级改造,单套成本仅3.2-5.5万;业主推荐客户购房可享免费升级,极大带动别墅的老带新,改造前,改造后,产品升级别墅,3.2 四大升级助推去化,邀请集团顺茵公司驻点项目进行现场指导,花园拔除牙签进行堆坡处理,增加灌木打造立体园林,苑区主干道及参观动线主干道进行重新设计,增加时花,别墅苑区增加果树种植,苑区环境得以全面提升,环境

13、升级苑区内外绿化环境,改造前,改造后,3.2 四大升级助推去化,产品升级板房,3.2 四大升级助推去化,针对85样板房简化家私从而增强空间感选择高层板房,内外龙窝湖景观尽收眼底充分凸显景观优势,环境升级洋房交楼区展示环境,3.2 四大升级助推去化,环境升级苑区、营销中心销售氛围,苑区包装升级“华东宜居第一盘”,销售中心迁至酒店升级营销环境,3.2 四大升级助推去化,服务升级营销服务,看房客户报销打车费,销售中心/展厅免费爆米花,举办工地开放日增强客户信心,3.2 四大升级助推去化,服务升级物业服务,物业服务质量提升让客户感觉震撼又贴心,3.2 四大升级助推去化,3、良好互动促进销售:,互动升级

14、营销与项目实现无缝对接,项目各部门与营销形成良好的沟通配合,无缝对接,使得重要问题在短时间内迅速解决,大大提升了工作效率,3.2 四大升级助推去化,项目成交金额及市场占比逐年上升(数据为2015年3月13日更新),3.3 去化成果(整体),2013年3月苑区环境升级后首选xx套升级别墅推出市场,去化率xx%通过老带新赠送外立面升级,共计促成双拼成交xx套x亿14年旧户型别墅共售xxx套x亿 同比增长xxx%(溢价销售30套总溢价xxx万),3.3 去化成果(别墅),2015年洋房月均去化xxx套,同比2014年(月均xx套)增长xx%洋房整体去化率得到显著提高:去化率从2014年xx%提升至2015年71%促进老带新成交明显,2015年,芜湖项目累计老带新xxx套,约x亿占总销售的xx%,3.3 去化成果(洋房),感谢聆听!,

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