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1、海宁国际轮滑运动中心市场定位方案,声 明,本次报告是在双方初步沟通了解的基础上，我司在对海宁市房地产市场的初步调研基础上，对市场做出的一个客观分析，不对项目进行明确的定位，只在分析各方案的优缺点，对各方案进行一个无偿的诊断与评估，对目前市场有一个深入的分析，以使甲方对本项目方案的最终确立有所帮助。,纲 要,基础篇海宁市概述房地产新政分析海宁市房地产市概述,项目篇地块价值项目可建建筑物分析全国轮滑运动介绍、产业链分析全国轮滑馆部分分析,项目方案初探项目布局方案项目营运方案,项目的解决之道项目经营投资收益分析,海宁市概述,海宁市面积：总面积700平方公里，下辖8镇、4街道、2个省级开发区。海宁市人
2、口：人口持续保持低速增长。年末户籍总人口643857人，比上年末增加836人。海宁的外来人口超过了20万，占总人口的三分之一。,交通：,三个大通道 2006年海宁市市政道路建设二条高速,经济发展,海宁市经济呈历年增长趋势，而且每年均增幅较大在13左右。2004年GDP总量达到229.5亿元。,海宁家纺业,海宁经贸动态2006年1-4月全市工业经济运行简析1、工业生产保持快速增长，橡塑和电子业表现抢眼。2、经济效益稳步增长，但各行业销售利润率仍不理想。3、工业投资不容乐观，外资引进进展较快。4、自营出口增势强劲，纺织业拉动作用明显。,国六条,九部委“意见”,海宁房地产市场概述,楼盘供应量与户籍人
3、口比值与杭州市、萧山区的对比分析（见附表）,分析：比值海宁市低于杭州市0.14。比值海宁市低于萧山区1.1。海宁市城区内正处于一个供求平衡状态，后期还有一定的需求空间。,2000年以来住宅成交均价走势分析,分析：自2000年以来，海宁市的房价一直在涨，并且涨幅惊人，最大涨幅在800元/平方米。虽受大环境影响，今年涨幅有所回落，但还在往上涨。,项 目 分 析,项目地块周边情况分析,项目,可辐射人口：5万人目前地块所在区域属性：居住区、学院区、行政区城市功能大小依次是：购物商务休闲。,项目地块（SWOT)分析,优势（STRENGTH）地段：地段、地段还是地段交通：东西走向，南北走向都极为便利环境：
4、有强大的消费人口支撑配套：金融、行政功能完善氛围：居住学院氛围较浓可辐射：对南片的马桥经编园区吸引较大，对东部的经济开发区，和袁花镇的太阳能产业吸引较大。,劣势（WEAKNESS）完整性：地块不完整，有通信塔占用东北有利地段。居住性：目前市民对这一区域的认可度（居住）还不够强。污染：离钱江生化公司较近，会造成一定的视觉污染和空气污染。配套：目前周边生活配套设施少。,机会（OPPORTUNITY）目前虽然是处于海宁市南片居住区中心，但由于南片是近二年刚开发的新区，所以小区的入住率还是很低的，要在3-5年才能发展成熟。目前这一区域没有大的商业中心，包括规划的。未来的黄金地段。威胁（THREAT）地
5、块的正西对面华庭现代城已快建成。区域周围还有大量的可开发用地，并且开发项目现在不明。,项目可建物业形态分析,住 宅,政策高压市场产品雷同竞争优势不强,购 物 中 心,海宁的人均商贸指标按64万常住人口和十几万的流动人口计算，商业人均面积11平方米。人均消费品零售总额在长三角和浙江省都处于领先地位。距离商业中心1公里以外的居民聚集区，原则上居住人口13万人设置一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模为500015000平方米。,目前海宁市已有商业（购物中心）海宁大厦年销售额120,000,000.00元海宁华联购物中心1.8万平方米海宁鸿翔购物中心10000平方米，原海宁卡森国际广场一圈中远商厦
6、海宁伟鹏家电海宁五交化销售中心海港超市新华书店未来购物中心沃尔玛 休闲购物中心,商业个案分析成功案例,鸿翔购物中心 海宁华联大酒店,商业个案分析失败案例,卡 森 国 际 广 场,专业市场,2005年海宁市全市51个商品交易市场实现市场成交额118.55亿元，同比增长0.5%；其中皮革城实现市场成交额67.8亿元，许村中国家纺城成交额38.28亿元。海宁中国皮革城扩建后过渡成功并迅速繁荣，开业以来最高日客流量达3万人次，日成交额最高超3000万元。,目前，已建成城乡集贸市场和各类专业市场59个。目前海宁市市区内主要专业市场有：新海宁中国皮革城一期西山皮革辅料市场金三角家具市场海宁小商品市场目前在
7、建的有：海宁帝艺家居广场海宁老中国皮革城目前规划的有：海宁经编市场,土地出让：海土字6012 海宁大道东侧，泽宁4S店南侧 出让面积3631()容积率1.0商服用地 40年 起始价165（万元）,成功案例分析,海宁皮革城 海宁小商品市场,失败案例分析,海宁国际皮毛市场,海 宁 商 城,海宁目前已有写字楼：海宁龙翔大酒店海宁中远商住楼海宁财富大厦海宁中茂大厦宏远大厦大世界在建的有：海昌商贸中心海州大厦单身公寓：锦锈大厦,写字楼,入驻写字楼业态分析,入驻写字楼最多的是贸易公司占到28，其次是办事处、和广告公司占到20、和16。,海宁酒店,目前海宁市主要酒店有海洲大饭店海宁龙祥大酒店海宁宾馆海宁花园
8、酒店凯元国际酒店海宁新世界大酒店海宁华联大酒店泗洲大酒店（卢旺大酒店）海宁大酒店海宁大世界酒店华森大酒店海宁德胜宾馆海宁饭店新千禧大酒店假日国际大酒店波西米亚大酒店海宁市大元宾馆杭州湾绿色度假村（在建）皮革城二期,土地出让情况,地块编号:海土字6013地块座落:海宁大道西侧，隆兴港南侧出让面积()5647容积率:3.0出让年限:40年规划用途:商务酒店起始价（万元）410,地块编号:海土字6031地块座落:市区文宗路东侧、学林街南侧出让面积():49932容积率:2.0出让年限:40年规划用途:五星级酒店起始价（万元）17150,轮滑运动介绍、产业链分析,轮滑运动就是人们过去说的“滑旱冰”。后
9、来，前国际奥委会副主席何振梁先生将其改为轮滑，让人感觉很贴切。轮滑运动亦称溜冰或旱冰，国家体委根据英语的译意，于1986年正式定名为轮滑。轮滑于20世纪30年代传入上海市,轮滑运动的种类,1.速度轮滑 2.轮滑球 3.花样轮滑 4.极限运动,体育产业有四大块内容体育彩票体育竞赛表演赛健身服务业体育制造业,轮滑产业链,顺德及珠三角的轮滑鞋生产厂家想办一个轮滑文化的博物馆，展示轮滑运动的百年历史及上千种轮滑运动产品，我们在这方面有文章可做。全球三分之二的轮滑鞋产自珠三角。苏州市正在建设一个轮滑产业链，从生产、培训、表演、推广到竞技，都形成一定的规模。,轮滑馆,据国家体育总局体育经济司1995年体育
10、场馆普查资料统计 室内轮滑场1980年末全国只有5个，到1995年末增加到345个。据江苏省第五次体育场地普查简要数据分析统计至2003年末，江苏省标准体育场地中共有室内轮滑场38个。2004年5月2日、3日“中国轮滑协会上海训练基地”和“中国轮滑训练苏州基地”将分别在上海市黄埔区黄埔轮滑馆和苏州市运河公园内正式挂牌。2006年3月17日，“中国米高轮滑嘉兴市实验小学训练基地”在浙江省嘉兴市实验小学挂牌。,哈尔滨市轮滑协会培训中心主馆于2004年1月10日落成，建筑面积为1080平方米,占地四千平方米的轮滑馆。轮滑馆一楼是标准的轮滑场地，二楼整整一层都是哈尔滨市轮滑协会的办公用地，这在全国也是
11、少有的。“下一步还要建一个露天的标准轮滑场，然后把现在这个馆，通过市场化解决好生存发展的问题。”,项目方案分析,目标：抓住2008年北京奥运会商机和2010年上海世博会商机，力争2008年收回整个建设投资，2010年能正常嬴利。所能提供的城市功能：居住、商务、购物、休闲、体育（硬指标）。最大价值的城市功能：商务、购物。,方案一,方案三五环广场,方案二,营运方案,营运目标：通过对高层的营运，来收回整个项目的投资成本，及盈利，通过对商业的营运来养活轮滑馆的长期运营及丰厚回报。,居住,方案一 横向发展,方式一：各自独立经营方式二：商业与体育分开经营方式三：整个一起营运，成立公司,方案二 纵向发展,方
12、式一：以轮滑产业为主导，发展其相关的体育产业。方式二：以轮滑市场为主导，发展其相关体育市场。方式三：以体育产业（五环广场）为主导，每年举行各类极 限运动的比赛，成立新闻发布中心，吸引外来游客，吸引外来消费，刺激本地消费，以赛事带动商业的发展。,2004年底，北戴河区政府按照国际轮滑场地标准投资修建修建了轮滑场，轮滑场坐落在全国十大体育公园奥林匹克大道公园内，占地面积3927.7平方米，总投资200万元。场地为200米坡度环形跑道，是国内目前最标准的轮滑场之一 北戴河国际轮滑城 设想措施：一、轮滑运动平面立体处处可见，引导更多的人感受轮滑，参与轮滑。二、打造整体形象 三、修整完善轮滑场地速滑道，
13、设置极限轮滑场地道具和轮滑球、陆地冰球设施。四、组建轮滑培训教育基地五、让轮滑教育有出路，让轮滑运动选手有前途。六、组织固定性比赛，国内国际交流及交流性比赛。七、运用轮滑的潜力，全方位扩展。,北戴河模式,市场的进一步调研与建筑设计院沟通酒店引进、酒店招商招合作伙伴体育产业的拓展宣传包装推广工作,我们下一步的合作和工作,5号和6号地块对项目构成直接威险，二块地共有360亩商业用地,我们面对的最大压力,我们面临的选择项目经营投资收益分析,【项目经营概念建议】,市场空白,生活方式,业态形式 综合模式 区位前景 运营保障 品牌,健身休闲MALL,建筑效果,纯商务办公面积分布：写字楼的面积主要集中在20
14、01000之间。同时可自由分割。,商住两用面积分布：小户型4060平方米的面积范围,投资回报收益1、投资回报概念 投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。2、年回报率的设计 现阶段来说，商业项目较常见的投资回报率为6%10%。3、年回报率的操作形式 投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺 售价=6%10%预估年租金收益=预估月租金收益*12个月 风险期损失=月租金*2个月举例说明 首层*铺1商铺售价100万2预计月租金收益0.7万3预计年租金收益8.4万4风险期损失1.4万年回报率7%（合理范围）。,商业项目的价格定位投资回报计算方法 一般
15、而言，商业项目的投资年回报在7%8.5%左右，可根据当地的租金水平（注不同业态区别）进行计算。年租金总额/商业项目购买总额。（注：各楼层分开计算）各业态成本计算方法 调查所定位业态的经营场地所需成本，进行年回报7%8.5%的反推算。客户按揭反推算 首先锁定目标客户群，预计其收入水平（购买力预估），根据产品格局计算总价，按即时性信贷利率及政策，看是否符合。成本推算 计算开发的总成本（土地成本、配套费、设计费、营销费用、广告费、证照办理手续费、税收、工程施工及材料费用初步预决算，在建工程抵押贷款利息，先期勘探）总列表，再根据当地房产开发的一般获利比例，计算出总销金额进而推算单价。（资金流量表制作）注：建议几种方法联合计算，定出的价格会比较合理。,方案二 纵向发展,
