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1、第四章,租 赁 会 计,第一节 租赁会计概述,一、租赁相关的基本概念1.租赁：在约定期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。2.租赁期：租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。a.承租人有权选择续租该资产，且租赁开始日就可合理确定承租人将会行使该选择权，不论是否再支付租金，续租期也计入租赁期内；b.租赁合同规定承租人享有优惠购买选择权，且在租赁开始日 就可合理确定承租人将会行使该选择权，则租赁期最长不得超过自租赁开始日起至优惠购买选择权行使之日止的期间；c.不可撤销的含义,租赁合同签订后一般不可撤销，但下列情况除外：a.经出租人同意；b.承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的
2、租赁合同；c.承租人支付一笔足够大的额外款项；d.发生某些很少会出现的或有事项。,3.租赁开始日：租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，租赁双方应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。4.租赁期开始日：承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。租赁期开始日的会计处理：,承租人,初始确认,租入资产、最低租赁付款额、未确认融资费用,出租人,应收融资租赁款、未担保余值、未实现融资收益,初始确认,5.担保余值：就承租人而言，由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无
3、关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。资产余值：在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值6.未担保余值：租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。未担保余值不能作为应收融资租赁款的一部分,7.最低租赁付款额：在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。当存在优惠购买选择权，且在租赁开始日就可合理确定承租人将会行使该选择权的，购买价款应计入最低租赁付款额。,或有租金,金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。,履约成本,租赁期内为租赁资产支付的
4、各种使用费用（技术咨询和服务费、人员培训费、维修费和保养费等）,8.最低租赁收款额：最低租赁付款额加上独立第三方对出租人担保的资产余值。,二、租赁会计核算的基本内容,（一）租赁的分类：按照租赁的目的进行分类:经营租赁和融资租赁经营租赁为满足经营使用上的临时或季节性需要而发生的资产租赁融资租赁出租方和承租方在资产租赁合同中约定租金总额后，承租方定期支付租金，同时对租入固定资产未付租金部分计付利息。当付清最后一笔租金后，租赁资产的所有权可在一定条件下归承租方。,（二）租赁会计核算的基本内容1、经营租赁：出租人：将经营租赁的资产列示在资产负债表中的相关项目内。合理计算与确认经营租赁的租金，对经营租赁
5、资产的固定资产计提折旧，收取或有租金；承租人：在经营业务中，支付及分配租金，处理相关费用及发生的或有租金。2、融资租赁出租人：确认应收融资租赁款的入账价值，计算与分配未实现融资收益，核算当期的融资收入，收取租金；承租人：确认融资租入租赁资产的入账价值，计算和分配未实现融资费用，计提租入固定资产的折旧，支付租金及履约成本。,取得租金收入时：借:银行存款 贷：主营业务收入经营租赁收益初始直接费用的处理（实际发生时计入当期损益）借：管理费用/制造费用 贷：银行存款计提折旧或摊销:借：其他业务成本 贷:累计折旧收取或有租金（实际发生时计入当期损益）借：银行存款 贷：主营业务收入/其他业务收入,第二节
6、经营租赁的会计处理,1.出租人的主要会计问题：应收取的租金与确认为当期损益的关系原则：租金应在租赁期内的各个期间按直线法/年限平均法确认为当期损益;如果其他方法更合理，也可采用其他方法。出租人提供免租期，应将租金总额在整个租赁期内，而不是租赁期扣除免租期后的期间内进行分配，免租期内应确认租赁收入；出租人承担了承租人的某些费用，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内分配。经营租赁资产的折旧计提或费用摊销原则：应按自有资产的处理方法将租赁资产反映在资产负债表固定资产：采用类似应折旧资产通常采用的折旧政策计提折旧；经营性租赁资产（周转材料）：合理方法摊销。,2.承租人的主要会计问题租金的
7、会计处理 应支付的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法 确认为费用；其他方法更合理的，也可采用其他方法。出租人提供免租期的情况 承租人仍应将租金在租赁期内分摊，不得在租赁期内扣除免租期分摊出租人承担了承租人的某些费用 承租人应在租金总额中扣除该项费用，并将租金余额在租赁期内摊销承租人确认租金费用的帐务处理：借：管理费用/制造费用 贷：银行存款,初始直接费用的账务处理（确认为当期费用）借：管理费用 贷:银行存款或有租金的账务处理（发生时确认为当期费用）借：管理费用 贷:银行存款,3、经营租赁业务的财务报告附注披露,出租人：在报表附注中对经营租赁披露各类租出资产的账面价值。具体内容包括计提的折旧、
8、确认减值后的净值、摊余价值。承租人：对于重大的经营租赁，应在附注中披露资产负债表日后连续三个年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额及以后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额总额,第三节 融资租赁业务会计,一、融资租赁业务会计有关规定（一）融资租赁业务的判定 融资租赁业务是出租人将与其租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给了承租人的租赁业务，符合下列一项或数项标准，可以认定为融资租赁业务：1、租赁期满时，租赁资产的所有权转移给承租人2、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使这种选择权
9、3、资产的所有权即使不转让，租赁期占租赁资产使用寿命的的大部分（75%以上）4、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值5、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。,二、融资租赁业务的会计核算规定承租人对融资租赁的会计处理 租赁期开始日的会计处理初始直接费用的会计处理未确认融资费用的摊销租赁资产折旧的计提履约成本的会计处理或有租金的会计处理租赁期届满的会计处理信息列报与披露要求,租赁期开始日的会计处理：租赁期开始日的会计处理：将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁
10、付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。借：固定资产融资租入固定资产 未确认融资费用 贷：长期应付款应付融资租赁款发生的初始直接费用，应计入租入资产价值借：固定资产融资租入固定资产 贷:银行存款,（2）未确认融资费用的分摊：按照实际利率法计算确认当期的融资费用1、折现率的选择：a.知悉出租人的租赁内含利率，采用出租人的租赁内含利率作为折现率;b.出租人的租赁内含利率不可知，应采用租赁协议规定的利率；c.租赁内含利率和协议规定利率均不可知，应采用同期银行贷款利率。,内含利率,在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余
11、值的现值之和，等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。,2、未确认融资费用的摊销 a.以出租人的租赁内含利率为折现率，将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应采用租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率；b.以合同规定利率为折现率，将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应采用合同规定的利率；c.以银行同期贷款利率为折现率，将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应采用银行同期贷款利率；d.以租赁资产公允价值为入账价值的，应重新计算分摊率。分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。,承租人支付的租金,本金,利息,
12、减少长期应付款,分摊未确认融资费用,实际利率法,A.支付租金的会计分录：借：长期应付款应付融资租赁款 贷：银行存款B.分摊未确认融资费用：借：财务费用 贷：未确认融资费用,租赁资产折旧的计提借：管理费用/制造费用 贷：累计折旧,应计折旧总额的确定,承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保,租赁开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额,承租人或与其有关的第三方未对租赁资产余值提供担保,租赁开始日固定资产的入账价值,履约成本的会计处理租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务人员培训费、维修费、保险费等。实际发生时，计入当期损益或有租金的会计处理实际发生时，计入当期损益,租
13、赁期届满的会计处理 a.返还租赁资产（存在承租人或与其有关的第三方担保）借：长期应付款-应付融资租赁款 累计折旧 贷：固定资产-融资租入固定资产b.优惠续租租赁资产 承租人行使优惠续租选择权，则视同该项租赁一直存在而作相应的处理；如果承租人没有续租，则根据租赁协议向出租人支付违约金时，借：营业外支出 贷：银行存款c留购租赁资产 在优惠购买选择权下，支付购买价款时：借：长期应付款-应付融资租赁款 贷：银行存款借：固定资产-生产经营用固定资产 贷：固定资产-融资租入固定资产,信息列报与披露要求a.在资产负债表上，应将与融资租赁相关的长期应付款减去未确认融资费用的差额，分别长期负债和一年内到期的长期
14、负债列示 b.附注中应披露 披露的相关信息：b1.各类租入固定资产的期初和期末原价、累计折旧额；b2.资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额；b3.未确认融资费用的余额，以及分摊未确认融资费用所采用的方法。,出租人对融资租赁的会计处理租赁债权的确认租赁期开始日的会计处理：a.将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值；b.记录未担保余值；c.将最低租赁收款额、初始直接费用与未担保余值之和，与上述三项的现值之和的差额，记录为未实现融资收益。借：长期应收款-应收融资租赁款 未担保余值 贷：融资租赁资产 银行存款
15、 未实现融资收益Note:如果租赁资产的公允价值与其账面价值有差额，应计入当期损益,未实现融资收益分配的会计处理按实际利率法分配未实现融资收益，计入当期的融资租赁收入 a.收到租金时：借：银行存款 贷：长期应收款-应收融资租赁款b.分配未实现融资收益时：借：未实现融资收益 贷：主营业务收入,应收融资租赁款坏账准备的计提 出租人应定期分析应收融资租赁款的风险程度和回收可能性，对应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额部分（在金额上等于本金部分）合理计提坏账准备。根据有关规定合理计提坏账准备时，借：资产减值损失 贷：坏账准备b.确实无法收回的应收融资租赁款,经批准作为坏账损失,冲销计提的坏账准备借：
16、坏账准备 贷：长期应收款-应收融资租赁款c.已确认并转销的坏账损失以后又收回，按实际收回的金额借：长期应收款-应收融资租赁款 借：银行存款 贷：坏账准备 贷：长期应收款-应收融资租赁款,未担保余值发生变动的会计处理未担保余值应定期进行检查，至少于每年年末检查一次。a.有证据表明未担保余值已发生减少，应重新计算租赁内含利率，将由此引起的租赁投资净额的减少确认为当期损失，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确定应确认的融资收入。b.已确认损失的未担保余值得以恢复，应在原先已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确定
17、应确认的融资收入。c.未担保余值增加时，不作任何调整。,a.期末，未担保余值的预计可收回金额低于其账面价值的差额：借：资产减值损失 贷：未担保余值减值准备按修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入 b.已确认损失的未担保余值得以恢复时，按恢复的金额：借：未担保余值减值准备 贷：资产减值损失按修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入,或有租金的会计处理 实际发生时，确认为当期收入 借：应收账款/其他应收款 贷：主营业务收入 租赁期届满的会计处理 收回租赁资产a.存在担保余值，不存在未担保余值（全部担保）借：融资租赁资产 贷：长期应收款-应收融资租赁款,b.存在担保
18、余值，同时存在未担保余值.借：融资租赁资产 贷：长期应收款-应收融资租赁款 未担保余值收回租赁资产的价值扣除未担保余值后的余额，低于担保余值，应收取价值损失补偿金:借：其他应收款 贷：营业外收入c.存在未担保余值，不存在担保余值.借：融资租赁资产 贷：未担保余值d.担保余值和未担保余值均不存在.无需作会计处理，只需作相应备查登记,优惠续租租赁资产a.承租人行使优惠续租选择权，则出租人视同该项租赁一直存在而作相应会计处理（如可能继续分配未实现融资收益等）；b.承租人没有续租，且承租人向出租人返还租赁资产，会计处理同收回租赁资产留购租赁资产承租人行使优惠购买选择权，出租人按实际收到的购买价款：借：
19、银行存款 贷：长期应收款-应收融资租赁款如果存在未担保余值，则借：营业外支出-处置固定资产净损失 贷：未担保余值,信息披露要求：a.资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的最低租赁收款额及以后年度将收到的最低租赁收款额总额；b.未实现融资收益的余额；c.分配未实现融资收益所采用的方法。,第四节 售后租回业务会计,一、售后租回业务概述 企业将自制或外购资产出售，然后向买方租回使用，这种租赁方式称为售后租回。根据具体情况，分为融资租赁和经营租赁,二、售后租回融资租赁业务的核算,出售资产时：借：固定资产清理（账面净值）累计折旧（已提折旧）固定资产减值准备（已提减值准备）贷：固定资产（原值）收到出售资产价款时：借：银行存款 借或贷：递延收益未实现收回租回损益（差额）贷：固定资产清理,分摊未实现售后租回损益时：借：递延收益未实现售后租回损益 贷：制造费用/管理费用,三、售后租回经营租赁业务的处理,售价与资产账面价值之间的差额应予递延；有确凿证据表明售后租回交易是按公允价值达成的条件下，售价与资产账面价值之间的差额应计入当期损益,
