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1、2010年市场年报,重 庆,目录,宏观经济环境,2010年重庆GDP快速增长，增速位居全国第二位，经济良好运行，城市竞争力不断增强。,城市整体GDP来看，2009年重庆GDP总量排名第七名，但重庆人口基数较大。,2010年重庆市GDP增长速度将达到17.1%。由于中央大力支持，地方政策到位，我市经济形势正沿着又好又快的方向发展。,03-10年重庆GDP赠速,2010年重庆城镇居民人均可支配收入达17532元，与上年同期比增长11.3%，即多收入了1763元，增幅比上年同期提高了1.3个百分点。,与其他城市相比，重庆房价收入比只有2.4，收入和房价的比例相对较为合理，而北京上海以及海南的收入房价
2、比相对较高。,宏观经济环境,重庆人均可支配收入不断提高，相比其他城市房价相对较为合理，沿海城市房价明显较高。,备注:以上数据采用2009年城市整体数据,参考其他国家的发展经验，中国房地产市场刚进入加速上升阶段，整体大趋势不变，但一线城市高峰期已过，二三线城市潜力较大。,新房交易量与人居GDP关系,住房价格与人均GDP的关系,2009年中国人均GDP3711美元，跨入3000美元关口。全国层面而言，住房市场刚刚进入加速上升阶段。一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发。,城市居民人均居住面积,从98年的住房制度改造至08年，仅仅1
3、0年时间，城市人均住宅面积从18.7平米，达到28平米，住房面积和环境得到极大改善，但整体发展水平依然较低。,数据来源：中金公司研究部,宏观经济环境,2010年重庆市房地产开发投资突破1300亿元，1-11月达1380.16亿元，同比增长32.8%，呈大幅增长的趋势。,2010年1-11月全市全社会固定资产投资完成5877.24亿元，同比增长31.4%。增速呈平稳增长态势。固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力，预计2010年全社会固定资产投资将达到6900亿元，其增速远远高于GDP。,宏观经济环境,重庆固定资产持续增加，房地产投资总量增长保持在25%以内，但08-10年增幅有所减缓。,政策环
4、境,税收：二手房交易税从5年调整至2年，一手房契税减半。,金融：一套房首付2层，利率0.7折，多套房参考一套房标准执行。,土地：放宽地价款支付期限和比例，支持开发商融资，放宽开竣工期限。,税收：二手房交易税恢复至5年，一手房契税优惠取消。,金融：一套房首付3层，利率8.5折，二套房5层1.1倍利率，三套房停贷。,土地：首付款比例不得低于总地价的50%，有违规的企业不得贷款和新购置土地。,2010.4.15,鼓励,打压,415前后调控政策变化示意图,2008.11,调控仍将持续,行政手段：启动4万亿投资计划，拉动整个经济。,行政手段：出台限购令，目前已有14个一线城市执行。,从08年11月,在金
5、融危机的大背景下，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场发展，此后房市快速回暖，房价屡创新高，10年4月15日国十条出台，开始了新一轮的调控,415政策出台，标志做中央对房地产的政策有09年的鼓励，转为压制，市场开始进入政策调控期。,上半年刚需爆发，房价飞涨，下半年CPI高位运行，通胀加剧，投资渠道单一，避胀资金纷纷进入房地产，再推高房价。,房地产业所反映的并不是单一的行业问题，其涉及到民生，涉及到经济的稳定发展，其折射出了目前全民的膨胀心态，是一个社会稳定问题，是一个经济稳定问题，更是一个政治问题！,史上最牛调控!,政策环境,2010年政策调控时间表与重庆楼市表现,明确二套房贷首付不
6、低于40%。,贷款买二套房首付50%利率1.1倍。,加快保障性住房建设；高档住房土地增值税预征率上调到2%，交易契税征收3%；不足5年转让住房,征收营业税。,核定二套房认定标准，设外地人申请房贷门槛。,两江新区正式挂牌成立。,党中央、国务院表示要加快发展公共租赁住房。,多数一线城市家庭限新购一套房。重庆停贷第三套房，首套房首付比例提高至30%。,2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。,2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。,4月18日为期四天的重庆春交会闭幕，春交会共成交各类房屋12761套，环比09年秋交会增长78%
7、；成交面积120.8万平方米，增长70%。,二手房成交量大幅下降，全面传导至新房市场；有楼盘在开盘当天，出现罕见的零成交。,市场表现,六月，重庆楼市出现商品房供应量、成交量、成交均价齐升的态势，其中首次购房者是助推这波行情的主力军。,截至6月28日的统计数据，7月重庆将有40余楼盘同开，其中仅渝北一区就将推出11新盘。,未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。,10月全国房价环比上涨0.2%，重庆房价上涨3%。,加息，提高了消费支出，近千名网友担心央行年内还会加息。,国十一条后，2月房市供应环比下降50%，成交量环比下降32%.,政策环境,楼市重大政策、
8、事件,“新国八条”政策详情：本次调控是前期政策的延续和强化，表达了政府对楼市现状的不满，加强地方执行力，加大税收额度和扩大限购区域是调控重点。,2006.5.27,2007.9.27,2010.4.15,2011.1.26,历次调控政策对比：本论调控直接针对之前历次调控的软肋地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性，地方政府调整积极性将大力加强。,2010.9.29,“新国八条”影响之限购：限购令升入到二三线城市，如果严格执行，对避胀等投资性购房的打压力度加大，市场由刚需客户拉动，驱动力减弱。,截至1月25日，中国出台“限购令”的城市已有24个，北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津
9、、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥。其中在2011年后颁布“限购令”的城市有7个。,9月份1、2、3线城市房价对比,一线城市,二线城市,三线城市,数据来源：中指数据,根据新国八条的规定：限购令城市将扩大到36个，重庆也在其中。,“新国八条”影响之营业税：二手房营业税从差额转为全额增收，将加大二手房的交易成本，对投资者心理上造成压力，从该类政策以往的执行情况来看，短期效果较为明显。,总价150万的物业，二手房交易契税由11.2%提高至7.3%，税率上升3.9个百分点，需多交5.8万税费。,新国八条规定：调整个人转让住房营业税政策
10、，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。,“新国八条”总结：,中央政府,“没有最严厉，只有更严”的调控时代已经来临，房价不稳，政策难休。,地方政府,地方政府在本次政策的执行力，将是中长期市场走势的关键。如果各区域房交所和民政局实现联网（严查以家庭为单位的认房认贷政策）如果房交所严格收取和查办外地客户的纳税证明如果银行严查贷款人的离婚证明、单身证明,根据以往调控经验，市场短期将会有明显影响。,高端物业界定标准按照重庆主城区近两年的备案均价计算建筑面积价格的起征价格为：9941元,房产税：重庆版房产税于1月27日出台，针对独立别墅和高端住宅每年一征，额度虽然不大，但心里上的影响
11、远远大于税率本身。,房产税的影响：按照目前的市场情况，只有7.75%的产品会征收房产税，其中别墅影响面较广，达到58%，洋房18%，高层只有1.9%。,数据说明：选择建筑面积100以上，单价在9941元以上的商品房。,按照2010年12月份的成交结构计算，重庆房产税将针对目前市场上7.75%的产品征收，影响面相对较窄，但别墅类产品影响较大，有58%的别墅将征收房产税，洋房占比18%，高层只有1.9%。,全国表现,住宅市场：重庆成交量蝉联全国第一，价格在所列城市中，排名最后，重庆市场“量高价低”的现状没有改变。,2010年成交单价（元/）,2010年成交面积（万方）,五大中心城市,其它可类比城市
12、,重庆表现,成交量：2010年调控虽然严厉，但重庆的成交量依然达到历史的第二高位，整体来讲2010年依然是火爆的一年。,成交面积,2010年重庆全年成交2239万方，月均成交量187万方/月，月均成交量仅低于火爆的2009年。2010年1-12月成交2239万方，近四年整体成交排名第二，同比09年下降8%，同比08年上涨76%。,167万方/月,110万方/月,213万方/月,187万方/月,重庆表现,供应量：2010全年新增供应2100万方，历史最高；存 量：2010年期末库存为803万方，处于近三年的最低点。,2010年1-12月新增供应量2100万方，同比09年增幅15%，同比08年增幅
13、6%。2010年整体新增供应呈现上升趋势，2010年9月是近三年新增供应之首，达300万方以上。在存量方面，2010年市场供需相对稳定，市场存量房源在750-850万方之间浮动。,新增供应面积,08年库存迅速累积，09年去库存化完成，10年市场供不应求。,重庆表现,成交建面均价：市场供不应求，价格自然快速上涨，2010年价格环比上涨38%，是前三年价格涨幅的总和。,成交建面均价,2010年，整体价格呈上升趋势，成交均价5962元/，同比2009年，增幅38%。2010年上半年延续了2009年市场火爆的销售局面，同时受两江新区挂牌成立影响，市场价格一路飙升，从年初4844元/的建面均价，疯狂上涨
14、2200元/，以7040元/的建面均价告别2010年。,21%,8%,38%,诱因分析：政策因素持续低利率、加之7折的房贷利率，吸引了大量投资资金进入房地产，是成交量上升、房价快速上涨的直接因素，缺乏优良投资渠道、社会保障体系不完善等因素是间接原因。,重庆表现,167万方/月,110万方/月,213万方/月,187万方/月,房地产市场现状，让我们更加关注未来政策：1、连续三次新政意味着什么？存款准备金率和利率的上调影响是什么？是否还会继续上调？2、政策进一步可能出台的政策？将会发生何种影响？,利率下降，成交量快速反弹,诱因分析：供需关系存销比持续低位运行，市场供不应求，价格必然上涨，存销比大于
15、12，市场库存积压，价格停止不前，积压到一定程度市场价格下降。,重庆表现,根据过往经济，我们判断：1、当存销比高于12时，价格下行；2、存销比低于10时，价格上行；3、库存持续低位动作，价格上行之后，同时批售比上升、市场对价格上行有压力。,2010年房地产市场成交情况一览表,携2009年旺盛需求的余力，2010年上半年需量整体依然保持相对旺盛的走势，政府连续出台多个政策打压投资、投机性购房群体，抑制房价过快上涨，2010年整体成交达24万套，成交建筑面积约2240万方，成交金额约1335亿元，目前建面均价超7000元/，套内均价达8700元/。,各物业整体成交情况新政影响下，需求旺盛，价格不断
16、攀升,成交结构,注：成交面积为市场成交建筑面积。,2010年较2009年，高层成交量减少257万方，成交占比同比减少5%；别墅、洋房成交量小幅上升，比重上扬；经济适用房成交量小幅下降，但成交占比稳定，占12%左右。,成交结构来看，10年相比09年洋房和别墅类产品的市场容量明显上升，在低库存时期，高端物业的需求量略有抬头。,单位：万方,成交结构,重庆表现,2010年高层产品中60-80依然是市场主力，但该面积段有向上下移动的趋势，市场细分日趋明显，紧凑型两房和标准三房占比加大。,市场越来越细分对企业的市场研究（消费者研究）、研发能力提出了更高要求。,重庆表现,2010年洋房产品中100-140依
17、然是市场主力，标准洋房面积段得到巩固，小户型洋房减少，舒适性洋房增多。,2011年，由于契税政策，对供应结构将带来影响，进而影响成交结构，可能呈现两级分化的局面：建面144以上（套内125左右）产品，尤其是125-140（套内）户型，预计会有所下降。,重庆表现,2010年别墅产品中200以下是市场主力，其次是200-250，经济型别墅占比明显加大，提高12个百分点，舒适性产品减少。,2010年市场依然火爆，呈现库存低、容量高、价格涨等特点,整体市场产品精细化程度加强，市场好，低密度产品市场占比提高,基本面良好和史无前例的调控并存，市场面临方向性选择,东原地产2010年以22.65亿元的成交金额
18、跻身重庆主城区销售金额第九名，刷新东原在重庆市场的地位。,08-10年前十强企业成交金额占比,企业前十强成交金额占比变化：08年市场行情较差，前十强占比达到30%，市场达到最高，说明品牌企业在市场下行期时的份额更高。,前十强企业的品牌企业抗风险能力相对较强，在08年和10年调控明显的年份，品牌企业市场占比显著增加。,品牌企业成交金额呈逐年上升的趋势，除金科10年表现相对价差以外，其他企业均有较大的增幅。,龙湖地产,2010年1-12月各项目成交情况,（数据来源：铭腾数据）,2010年龙湖新开源著、U城、时代天街三个项目，全年龙湖整体成交77万方，成交金额达81.64亿。,龙湖地产,2010年1
19、-12月成交情况,集团2010年累计成交金额81.64亿元。超过全年目标70亿元11.64亿元。,金科地产,2010年1-12月各项目成交情况,（数据来源：铭腾数据）,2010年金科新开VISAR国际、廊桥水乡两个项目，全年共计成交49万方，成交金额达40亿元。,金科地产,2010年1-12月成交情况,2010年1-12月合计金额近40亿元。5月受政策导向，且供应量不足，导致该月成全年低谷，12月企业供应不足，阳光小镇高层首次推出，当月售罄，十年城团购100套其他均为存量销售，销售金额大幅度下降。,万科地产,2010年1-12月各项目成交情况,（数据来源：铭腾数据）,2010年万科新开缇香郡，
20、锦城，悦府三个项目，全年万科共计成交33万方，成交金额达32.95亿元。,万科地产,2010年1-12月成交情况,万科悦府12月套联排别墅首开售罄，朗润园已全部售罄，锦城10月加推后持续存量销售，1-12月总成交金额突破32.95亿元。2010年重庆整体项目上半年供应部足。,保利地产,2010年1-12月各项目成交情况,（数据来源：铭腾数据）,保利地产2010月总体成交金额45.69亿元，全年成交51万方。保利康桥和保利心语花园均已售罄，华庭尾房销售，所剩房源不多，今年新推保利江上明珠和保利港湾国际两个，12月港湾国际高层项目首次开盘，推出345套，销售180套，价格成交均价8741元/。,保
21、利地产,2010年1-12月成交情况,2010年1-12月重庆保利总成交体量近51.4万方，累计金额45.69亿元。5月受政策影响，为全年成交低谷，12月港湾国际首次开盘销售，推出345套，销售180套，香雪花园加推162套，全部售罄。江上明珠、高尔夫华庭存量持续销售。,协信地产,2010年1-12月各项目成交情况,协信2010年新推协信城、协信公馆两个项目，整体情况良好，其他项目均存量持续去化，1-12月成交金额35亿元，成交体量33.5万方。,（数据来源：铭腾数据）,协信地产,2010年1-12月成交情况,集团2010年2-7月，在售项目较少，且整体供应量不足，8月后刚需产品不断面世，拉高
22、整体成交。今年累计成交金额近35.40亿元。,恒大地产,2010年1-12月各项目成交情况,恒大所有项目全年成交4667套房源，成交面积52万方，成交金额39.95亿。,（数据来源：铭腾数据）,恒大地产,2010年1-12月成交情况,恒大集团2010年1-12月成交金额39.95亿元，成交体量52.14万方，全年销售较好，成交平稳。,重点企业2011目标,2011年重点企业均提高了销售目标，龙湖提出100亿重庆的销售目标，万科、金科等企业销售目标也有二倍左右的增长。,龙湖,2010年，龙湖已经形成渤海、长三角和西部三大百亿圈的全国化销售格局。在当前调控环境下，龙湖地产2010年的新增土地主要集
23、中于二三线城市，包括无锡、常州、沈阳、青岛、大连、杭州等城市。2010年，龙湖地产的新增土地建筑面积约990万平方米，公司相应支付的拿地代价是190亿元。龙湖集团公共事务及行政中心总监许桐珲,万科,2010年新增土地建筑面积共约2100万平方米，平均楼面地价约为每平方米2700元，拿地合计支付地价款约567亿元。万科2010年积极拓展二三线城市，新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等地市场目前万科在商业上的比重约为9%，商业在未来两年将明显增加，控制在20%以内。”万科董秘谭华杰,转战二三线城市是龙湖和万科等知名企业的共同选择，另外商业地产、旅游地产的重视程度也有明
24、显提高。,2010年各项目成交情况,香山竞品,去化量排名：美利山 逸翠庄园庆隆万科渝园橡树澜湾太阳海岸香山奥山江与城,10年竞品分析,11年竞品预测,1季度,2季度,3季度,香山,4季度,竞争描述：2011年区域竞品预计供应量达40余万方，主要供应项目是和黄、渝园、奥山等项目。,竞争结论：预计11年竞品项目供应2064套，产品面积两极分化；本项目后期剩余产品面积集中在300-420，而此面积区间供应量较大，竞争压力大。,2010年各项目成交情况,D7区竞品,10年竞品分析,去化量排名：中央公园 D7区香雪花园沃德公元翠海朗园观府国际,11年竞品预测,1季度,2季度,3季度,D7区,4季度,竞争
25、描述：11年竞品预计供应约75万方，主要供应为中央公园、沃德公元和香雪花园。,竞争结论：区域竞品项目11年预计供应7500余套，主力面积集中在60-120，竞争压力大。,2010年各项目成交情况,黄山大道东,10年竞品分析,去化量排名：复地天玺缇香郡黄山大道东锦绣城北城国际中心财信城市国际,11年竞品预测,1季度,2季度,3季度,黄山大道东,4季度,竞争描述：预计竞品项目供应约25万方，主要供应项目为锦绣城、城市国际。,竞争结论：竞品项目11年预计供应2300余套，整体供应量不大，面积分布较为平均，竞争市场较为缓和，主要原因是部分竞品项目整体推售完毕。,2010年各项目成交情况,1891竞品,
26、10年竞品分析,月均去化量排名：国际社区雍江艺庭春森彼岸郦江江湾城南滨国际1891 两江壹号,11年竞品预测,1季度,2季度,3季度,1891,4季度,竞争描述：11年典型竞品项目供应体量达45万方，主要供应项目是国际社区和雍江艺庭。,竞争结论：11年典型竞品项目供应量预计达5700套，主要面积在50-90和100以上，竞争压力集中在二房和三房产品。,2010年各项目成交情况,亲亲里竞品,10年竞品分析,月均去化量排名：亲亲里七季城雅居乐山天梭派山千院彩虹道南湾江山,11年竞品预测,1季度,2季度,3季度,亲亲里,4季度,竞争描述：明年高层供应主要由天梭派、山千院和万友七季城提供，以一房、两房
27、为主，主力面积段为40-90。,竞争结论：明年竞争格局较激烈，竞品项目高层预计供应2857套。,2010年各项目成交情况,香郡竞品,10年竞品分析,月均去化量排名：曼哈顿城 恒大城 融汇半岛(高层)浩立碧海湾申烨太阳城颜龙山水城融汇半岛(洋房)典雅中央广场,11年竞品预测,1季度,2季度,3季度,香郡,4季度,竞争描述：项目主要供应集中在两房和三房，高层供应集中在两房，市场压力较大。,竞争结论：2011年竞争项目预计供应6404套房源，主要竞争对手依然为融汇半岛、曼哈顿城和恒大城，二季度和四季度因为房交会，供应量最大。,品牌企业成长迅速，抵抗市场风险的能力相对较强,不把鸡蛋放在一个篮子里，多元
28、化经营是标杆企业应对风险的共同选择：城市战略布局上转战二三线城市，产品线上住宅、商业、旅游地产并存,各项目竞争情况：市场竞争加剧，1891和香山面临房产税和限购的双重打压，D7区、亲亲里、香郡、黄山面临市场容量下降，客户观望的影响。,行业集中度越来越高，资源更趋集中（尤其是国企），中小企业面临更为严峻的生存压力。,预计2011年市场竞争较激烈，主要表现在渝中区、渝北区、江北区、大渡口区，北部新区、沙坪坝区、南岸区竞争较小,2011年预计总供应量逾2246万方，约215476套；其中高层供应量最大，占比87%，其次为洋房9%，别墅供应量最小，为4%；,总体供应：高层为2011年市场供应主力，洋房
29、、别墅竞争较大，高层竞争相对较小。,预测之市场供需,2011年别墅市场竞争激烈，主要表现在渝中区、巴南区、北碚区和江北区。北碚将迎来别墅开发年，至少有9个别墅项目面市，目前，北碚别墅均价约13000元/。沙坪坝区、渝北区、大渡口区竞争较小。,2011年别墅供应量较大，预计供应量逾240万方，约8779套；其中北部新区别墅供应量最大。,别墅供应：北部新区、南岸区、江北区是别墅供应主力，未来竞争激烈，主要表现在渝中区、巴南区、北碚区、江北区。,预测之别墅市场,洋房供应：2011年洋房供应量加大，整体竞争激烈，主要表现在渝北片区。,由于2010年渝中区无洋房供应，造成供销比高达160.0，2011年
30、预计供应洋房800套，仅一个项目供应，占整体供应的4%，该区域竞争相对较小。,2011年洋房供应量加大，预计供应量逾291万方，约19856套；其中渝北区洋房供应量最大，供销比达3.0，是竞争最激烈的区域，江北区、巴南区竞争相对较小，南岸区、九龙坡区和大渡口区竞争较小。,预测之洋房市场,高层供应：2011年高层供销比约1.1，较别墅、洋房竞争相对较小。,从2010年成交及2011年供应量来看，较别墅、洋房2011年高层竞争相对较小，整体供销比约1.1，渝中区、大渡口区和江北区竞争较为激励。,2011年高层预计供应量逾1715万方，约186841套；主要以三北片区区和大西区为主，南区土地储备少，
31、以老盘新推为主，供应量较少。,预测之高层市场,政策预判之物业税,首置首改,普通再改,高端再改及TOP,投资,普通高层,洋房平层,普通四房,经济型别墅,洋房跃层,大平层,住宅性SOHO,商业/写字楼,大别墅,但从房产税对市场影响来看，首置首改是最为安全的产品线，普通再改风险较小，高端改善、TOP和投资性SOHO产品风险较大。,单从房产税影响来看2011年市场,安全,一般,危险,风险,机会,66,货币政策转为“稳健”，2011年持续加息将不可避免，利率上调，CPI下降，流动性减弱，市场进入低迷期。,利率调整初期成交活跃,CPI高位运行,存贷款利率持续上调，市场将由“过热”转为“冷静”；货币政策定性
32、，市场新一轮调整周期开始；,存款利率上调初期，市场成交活跃，CPI高位运行，控制物价成为国家首要任务（2011年政府首要任务也是稳定物价）。CPI高位运行，通胀预期明显，避胀资金大量进入房地产，但随做贷款利率的持续上调，货币流动性减弱，成交量转为下降。,政策预判之加息,高利率成交量低迷,政策预判之加息,多次加息对市场将有明显影响，导致成交量下降，然后是成交价格下降。,政策预判之库存,120万方/月-1440万方,150万方/月-1800万方,180万方/月-2160万方,上半年150万方下半年120万方,1620万方,08-10年市场表现,存销比8以上价格将下行,悲观,淡定,激进,靠谱,市场预测：2011年初仍然是低库存时期，竞争相对较小，随做库存的累加，市场缺乏兴奋点，下半年观望或将加剧，市场进入深度调整期。,市场走势,未来一年市场走势预测,成交量,成交均价,下半年库存积压“价格”战或将提前到来，“首置首改”相对安全，建议调整工程进度配合营销，高端别墅及投资性产品建议更为慎重。,上半年库存将持续低位运行，机会仍然较大，建议合理价格快销。,2011年整体市场难度将加大，建议夯实内功，做好打硬仗的准备（含集团基础管理、营销的渠道及品牌建设，工程的质量管理等）。,建议提前做“以销定产”，不大批量成片开发。,
