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1、第八章 房地产登记制度,【教学目的】,通过本章教学，使学生了解房地产登记基本原理，掌握我国现行房地产登记制度及其完善。,【重点难点】,登记的公信力，强制登记与自愿登记，登记与合同效力，我国房地产登记基本程序。,【政策法规】,房屋登记办法房屋登记簿管理试行办法经济适用住房管理办法,第一节 房地产登记基本原理,一、房地产登记基本含义,房地产登记1、房地产登记的定义专门登记机关，对房地产权利人、权利性质、权力来源、取得时间、变更情况，和房地产面积、结构、用途、座落、四至等，在专门登记薄中进行记载。,2、房地产登记的作用,公示财产权利归属状态和权利范围，产生物权的对世权。,房地产登记簿与权属证书,1、
2、房地产登记簿登记机构记载房地产状况的簿册，一般是每一独立房地产一册。可以是纸质的，也可以是电子的。,2、房地产权属证书登记机构依据登记簿颁发给权利人，用以对外表明房地产物权的证据。权属证书的持有人以证书载明的为准，不以实际持有人为准；其转移不导致权利转移。,3、登记簿登记与权属证书效力当权属证书与登记簿不一致时，以登记簿为准。,二、房地产登记机关,房地产登记机关的定位1、服务型保护财产权利，提高财产效率,2、管理型维护房地产交易秩序，为房地产规划、税收提供依据,登记机关的模式,1、专门登记机关日本的登记所2、法院或其他司法机关美国的地方法院3、房地产行政管理机关中国土地局、房管局,三、登记的两
3、种模式,根据登记是否强制区分为强制登记和自愿登记。,强制登记,1、定义又称权利登记或物权登记，在一国范围内不动产取得、转移、变更都要取得登记，不登记不发生取得物权的效力。,2、登记的效力登记具有普遍性全部必须登记效力具有绝对性不登记不取得权利,3、代表国家德国、中国合同是所有权转移原因，登记才导致转移所有权。,自愿登记,1、定义又称契据登记，法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记，由当事人自愿选择登记的一种登记制度。,2、登记的效力登记不具有普遍性可以不登记效力只具有优越性登记只是对抗第三人,3、代表国家美国、英国、法国合同生效或已届履行期，所有权转移。,四、登记的公信力不动产物权对外表
4、征手段及公信力,占有是动产的表征手段，登记是不动产的表征手段。登记有公信力，是登记是对权利归属的真实记录，是国家公权干预私权的结果。,不动产登记公信力的表现,保护善意第三人,1、登记名义人错误,善意第三人取得的物权有效；不承担赔偿义务；已经向登记名义人履行给付义务则不再向真正权利人履行给付义务。,2、处分权受到限制而没有登记,善意第三人的处分权则不受限制。,3、存在未经登记的权利负担,善意第三人取得后，不动产则不再存在权利负担。,第二节 房地产登记体系,一、总登记、初始登记,1、初始登记的定义新建的房屋向登记机关申请登记。,2、初始登记应当提交有关的证明文件,用地证明文件或者土地使用权证、建设
5、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他资料。,3、初始登记的权利,惯例新建房屋属于原始取得，可以直接取得所有权但物权保护受到限制。中国登记取得所有权、处分权,4、总登记,是在一定期限内对行政区域内的房屋进行统一的权属登记，实质是一种普查，不是任何国家都存在。,二、设立登记,1、定义在原权利的基础上，设立新权利的登记。在中国称为他项权利登记。房屋抵押权、典权,2、设立登记特征,并不消灭原权利、原权利人，只是产生新权利、新权利人。新权利对权利人是取得权利，对所有人是负担，是原权利的减损或称之为权利瑕疵。,三、转移登记、变更登记,1、变更登记（广义）房地产权属因各种
6、法律行为和事件而发生转移、分割、合并等变化，因之进行的登记为变更登记。在中国又分为转移登记、变更登记,2、转移登记,房地产权属发生转移而进行的登记。房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决,3、变更登记（狭义）,权利人名称变更或房屋现状发生变更而进行的登记。街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形。,四、注销登记,因权利转移、客体灭失、或其他原因而终止权利时进行的登记。卖房屋的卖方。虚假登记、错误登记,五、更正登记,1、定义权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，申请更正错误的登记。,2、程序,可以是当事人申请
7、更正，也可以是登记机关主动更正。,六、异议登记,1、含义房地产权利的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，向登记机构提出异议，并将异议进行登记。,2、目的,当登记簿存在错误时，阻止善意第三人的产生，以保护自己的权利。,3、登记程序,直接申请，无需权利人或登记机构同意。,4、时效,15天内，向法院诉请确权。,5、后果,异议成立，登记机构必须进行更正登记；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,七、预告登记,1、含义为保全将来实现不动产物权的转移、变更或废除的请求权，按照约定向登记机构申请预告登记。,2、作用,预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不
8、发生物权效力。,3、限制,预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。商品房备案制度,第三节 房地产登记程序,一、房地产登记基本程序申请,1、登记申请人资格 一般资格：具有民事能力 自然人、法人和具有民事主体资格的组织。婴儿也可以登记狗在中国不能登记，但一些国家可以。,实际资格 权利人房地产所有权人他项权人 其他与房地产有利害关系的人。,2、申请方式,权利人双方申请买卖、交换、赠与、抵押、设典共有房地产由共有人共同申请权利人单方面申请新建房屋所有人继承、遗赠已经生效的法院、仲裁文书更正登记申请、异议登记申请,特殊申请司法机构、行政机构的财产保全等限制措
9、施；行政机关做出的征用土地、销售房屋等与房地产权利有关的决定；某些房地产由登记机关代理登记。无人主张权利的房地产,3、代理,申请人可以委托代理人代办；但必须有授权委托书，一般还要求公证。,受理与审核,1、登记属地由不动产所在地的登记机构办理。,2、程序,清点、检查申请材料，出具收件收据；审查材料真实性、合法性 主要是对材料形式审查查阅档案资料，是否限制登记；审查材料真实性、合法性。主要对材料实质审查作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定；书面通知申请人；准予登记的计收登记费和契税等。,3、暂缓登记的情况,有正当理由不能按期提交材料；需要补交材料；法律、法规规定情况。,4、不予登记的情况,违章建
10、筑；临时建筑；法律法规规定的其他情况。,公告,将房地产申请和审查结果，向社会更开。（不是所有登记的必经程序）公告期结束，没有异议，办理登记；公告期内有异议，审查异议。异议成立，不办理登记；异议不成立，办理登记,颁发证书,依据登记的种类或权利性质，进行建册登记或在登记簿上进行记载；并向权利人颁发证书。所有权证、共有权证、其他权证异议登记等不颁发证书。,二、建筑物的整体登记和分割登记,商品房产权登记实行两次登记第一次：开发商对建筑物的整体登记，属于初始登记，俗称取得大产权证，一般是按楼栋取得。,第二次：购买房屋的业主对特定物业的分割登记，属于转移登记，俗称取得小产权证，一般是按套取得。,大产权证登
11、记的意义,开发商开发的房屋是否合法的最重要标准；开发商能够转移所有权的前提；购买人判断出卖人是否享有权利及其权利是否完全的依据。,大产权证分割和小产权证的取得,不是简单的产权从开发商转移给小业主，而是包含分割产权或设立相对独立产权的登记，形成区分所有。,小产权证与土地使用权的关系,在销售之前，土地使用权是开发商独有；在销售之后，土地是业主按份共有。批准销售时，应当变更开发商的土地使用权证。,第四节 我国现行房屋登记制度的完善,一、现行房地产登记存在的问题,1、体制问题房屋、土地分开登记；城市、农村不统一登记。2、价值取向上强调政府管理3、登记规则不统一、不完善4、审查义务有重大瑕疵,二、登记制度的完善,1、价值取向将房地产登记定位为私权保护，淡化行政色彩2、统一登记管理部门3、建立统一的登记规则,
