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1、房地产开发程序与过程,1.2 房地产开发程序与过程,1.2.1 房地产开发程序概述1.2.2 房地产开发各阶段的内容1.2.3 房地产开发商1.2.4 房地产开发的项目系统1.2.5 资源、能力、核心竞争力,1.2.1 房地产开发程序概述,房地产开发通过对多种资源的组合使用为人类提供生产和生活空间、并改造人类生存物质环境。房地产开发需用的资源土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、资金、劳动力、工程技术、管理人员和管理能力。开发项目的全寿命周期。房地产的开发过程可划分为若干相互联系的阶段。这些阶段构成了房地产开发项目的全寿命周期。,4)房地产开发项目生命周期,1.2.2 房地产开发各阶
2、段的内容,1)机会选择与决策分析2)前期工作3)建设阶段4)租售阶段,房地产开发项目生命周期,机会选择与决策分析,投资机会选择(1)机会寻找(2)机会筛选决策分析(1)市场分析(2)项目财务评价3）评估与决策,房地产开发项目生命周期,前期工作,1）项目核准2）获取土地使用权3）确定规划设计方案并获得规划许可4）建设工程招标5）开工申请和审批6）其它工作：场地的三通一平；市政设施的接驳；资金安排等,房地产开发项目生命周期之建设阶段,建设阶段,作为从开工到竣工验收的阶段，主要包含1)进度管理2)质量管理3)投资控制4)风险管理5)合同管理,建设阶段(续),6)沟通管理7)职业健康安全8）环境管理9
3、)采购管理10)收尾管理（竣工管理）,补充:PMI编写的PMBOK中的九大知识体系,一 范围管理二 时间管理三 成本管理四 质量管理五 人力资源管理六 采购管理七 风险管理八 沟通管理九 综合管理,1)范围管理,意义界定项目管理的范围并在此基础上对其管理。是未来项目一系列决策的基础。管理的对象和程序项目范围管理的对象：应包括为完成项目所必需的工作（内容、专业技术、管理）。项目范围管理的过程：应包括项目范围的确定、项目范围控制、范围确认等。,范围管理房地产项目范围确定(1),（1）项目实施前，组织应明确界定项目的范围，提出项目范围说明文件，作为进行项目规划设计、计划、实施及成果评价的依据。（2）
4、项目范围界定的关键工作就是范围定义。范围定义就是通过对结构分解、对项目单元予以定义。通过结构分解得到将工作分解至项目单元的工程系统结构，以及包括项目单元定义在内的一系列相关说明文件。在说明文件中，用可测量的指标定义项目的工作任务。,范围管理房地产项目范围确定(2),（3）确定项目范围应主要依据下列资料：项目目标的定义和有关范围说明文件；环境调查资料；项目的限制条件和制约因素；同类项目的相关历史资料。（4）在项目的计划文件、设计文件、招标文件和投标文件以及合同文件中应包括对工程项目范围的说明。（5）组织确定项目范围时，应考虑其稳定性及发生变更的可能性、程度和影响。,房地产项目范围确定的过程说明,
5、1)项目的总目标与制约条件决定了最终交付成果，即工程系统结构。而工程系统结构决定了工程项目的行为系统，即项目的范围。2)房地产项目的范围还应从过程责任方面来描述，如房地产项目实施过程中各阶段的责任和义务（设置里程碑或阶段接口进行管理）。3)房地产项目的其他责任同样影响项目的范围，如环境保护、施工安全等法律法规也在一些方面规定了项目的范围通过工程系统结构、过程责任和其他责任三方面可以共同对项目的范围做出较清晰的描述。,房地产开发项目范围变更的影响因素,目标变化,工程技术系统变化,实施方法变更,项目范围变更,环境变化、上层组织战略和计划变化,图1.2-3 项目范围变更的影响因素,房地产开发项目范围
6、控制,收集与项目范围相关信息；制定范围管理控制计划；实施项目范围管理计划；在项目的结束阶段，应确认项目范围；检查项目范围规定的工作是否已经完成及可交付成果是否完备。项目结束后，组织应对项目范围管理的经验教训进行总结。,综合管理,概念将项目管理的各个方面整合在一起，予以统筹管理的活动。综合管理的核心在多个相互冲突的目标和方案中作出权衡，以实现项目的目标和要求。综合管理的内容制定项目计划、项目计划的执行、项目整体变更控制。,综合管理（续）,综合管理的作用帮助项目管理人员整合、协调项目管理的不同活动领域，促进有效的沟通，有效地对项目中的变更加以控制和管理。,开发项目生命周期之租售,租售阶段,选择物业
7、租售的形式 房地产开发商自行销售 委托物业代理、决定代理的形式制定租售方案 决定出租还是出售及其比例 租售进度决定租售价格制定广告策略,1)选择物业租售的形式,决定是选用代理还是房地产开发商自行销售决定代理的形式：联合代理和独家代理首席代理和分代理买房代理、卖方代理和双重代理,2)决定租售进度的因素,工程建设进度项目本身的资金需求营销策略、宣传策略和市场吸纳速度企业的资金需求企业的发展战略目前和将来企业企业与项目的融资环境及融资成本,3)制定租售方案之租售价格决定,（1）成本导向定价法 成本加成定价法 目标定价法（2）购买者导向定价法（需求导向）认知价值定价法 价值定价法（3）竞争导向定价法
8、领导定价法 挑战定价法随行就市定价法,成本加成定价法及有关问题,成本加成法定价的例子：,在定价时较好地考虑价格弹性因素，成本加成法可使企业接近最大利润。,成本加成定价法与最大利润,成本加成定价法与最大利润,图34 短期内，垄断竞争厂商在现有生产规模下通过调整产量和价格达到均衡,Q,(AR),C,A,B,E,MC=MR,P,MC,(AR),Q,3)制定广告策略,确定目标,预算决策,媒体决策,信息决策,广告评估,图36 广告管理中的主要决策,确定广告目标,概念：广告活动要达到的预期目的，规定着广告活动的总任务。广告目标的类型:内容目标与效果目标。广告内容目标：创牌、保牌、竞争、形象等广告目标。广告
9、效果目标：销售效果目标、传播效果目标。,确定广告目标,(3)影响广告目标设定的因素企业经营战略商品供求情况：繁荣时应重视保牌和形象；供求平衡时创牌、保牌。产品生命周期阶段：成长期重创牌、形象，成熟期保牌,确定广告目标,(4)设定广告目标以产品销售情况来设定广告目标以消费者的行为设定广告目标以传播沟通效果来设定广告目标,生命周期竣工交付,1.2.5 竣工交付阶段的工作,1 竣工和移交竣工验收的依据竣工验收的工作程序竣工结算编制竣工档案2工程的保修和回访3工程项目的后评价,1)竣工验收的组织,项目完工并具备竣工验收条件承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请开发商按照国家竣
10、工验收的有关规定批准验收申请开发商组织有关单位进行验收开发商根据验收情况决定通过验收或提出整改意见承包商根据整改意见进行整改,2)竣工验收的依据,经过批准的项目建议书、年度开工计划施工图纸及说明文件、施工中的设计变更文件有关规范、规程、质量检验评定标准、合同中有关竣工验收的条款工程建设规模、建筑面积等规划设计指标是否与规划设计的批准文件是否一致。,3)竣工验收的工作程序,单项工程竣工验收 单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商先行检查后组织有关部门的验收。综合验收开发项目按项目规划、设计要求全部完成后的验收竣工验收备案竣工验收合格之日起的15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保
11、出具的认可文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。,4)办理竣工验收备案提交文件,工程竣工验收备案表工程竣工验收报告法律、行政法规规定的应有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用的文件施工单位签署的工程质量保修书（商品住房还应提交住宅质量保证书住宅使用说明书）法规、规章规定的须提供的其他文件,5)竣工结算,工程竣工验收报告经开发商认可后28天内，向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料。双方按照协议书约定的合同价款和专用条款约定的价款调整方式进行工程竣工结算。,6)编制竣工档案,技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用者安排生产生活的需要，编制竣工档案是竣工阶段的
12、重要工作。技术资料齐全、竣工图准确、完整，符合归档条件，是工程竣工验收的条件之一。技术资料的内容前期工作资料；土建资料；安装方面的资料竣工图的编制开发项目的竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。,产品的保修和回访,（1）运营初期，施工建设任务的承担者和业主按照合同继续承担因建设问题产生的缺陷责任，包括维护、维修、整改、完善等；（2）对工程作回访，了解工程项目的运营情况、质量、用户的意见等。,项目的后评价,（1）项目的效益后评价（2）项目的管理后评价项目前期工作后评价项目实施工作后评价项目运营管理后评价,1.2.3 房地产开发
13、企业,1)房地产开发企业的基本概念2)房地产开发企业房地产开发企业的特征3)房地产开发企业的分类4)房地产开发企业的资质,1)房地产开发企业,房地产企业包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产咨询企业、物业管理企业四类房地产开发企业指以房地产开发建造为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营、独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。,2)房地产开发企业的特征,它是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业。它是典型的资金、技术、人才密集型企业。在其运作过程中，政府对其干预的力度强，环节多它的生产及经营的产需链条长，环节众多，对开发企业的
14、整体运作水平和资源整合能力要求高。,3)房地产开发企业分类之一 按经营管理的对象不同,专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企业 对房产和地产进行综合开发的房地产开发企业,3)房地产开发企业分类之二按照资金来源不同,外资房地产开发企业 内资房地产开发企业 合资房地产开发企业,3)房地产开发企业分类之三按企业所有制性质不同,公有制的房地产开发企业非公有制的房地产开发企业 混合所有制房地产开发企业,3)房地产开发企业分类之四按照政府审批性质不同,房地产开发专业公司 房地产开发项目公司,3)房地产开发企业分类之四按经营运作方式不同,独立运作的房地产公司 产业集
15、团下属房地产专业公司 合作形式的房地产公司,4）房地产开发企业的资质,房地产开发企业资质管理规定（建设部77号令，发布）：国家对房地产开发企业实行资质管理.房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。房地产开发企业资质等级实行分级审批。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。,具体规定,房地产开发企业一级资质,（1）注册资本不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100；（5）上一年房屋
16、建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）未发生过重大工程质量事故。,房地产开发企业二级资质,（1）注册资本不低于2000万元；（2）从事房地产开发经营3年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）
17、连续3年建筑工程质量合格率达100；（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,房地产开发企业二级资质,（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）未发生过重大工程质量事故。,房地产开发企业三级资质,（1）注册资本不低于800万元；（2）从事房地产开发经营2年以上；（3）房屋建筑面积累计
18、竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；,房地产开发企业三级资质,（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（8）未发生过重大工程质量事故。,房地产开发企业四级资质,（1）注册资本不低于100万元；（2）从事房地产开发经营1年以上；
19、（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；,房地产开发企业四级资质,（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（6）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（7）未发生过重大工程质量事故。,房地产开发企业暂定资质,（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。,问：暂定资质有效期多久
20、？资质必须从四级开始吗？答：一般一年。不一定。暂定资质针对新设企业。,房地产开发企业资质等级条件,1.2.4 房地产项目系统,问题、环境制约战略、资源,目标系统,对象系统,行为系统,组织系统,项目产品,项目管理系统,目标管理,策划,计划控制,协调指挥,输出,环境系统,房地产项目系统的输入可能有:工程设施、资金、信息、管理服务、上层系统的要求等，通过项目的管理将这些资源进行组合转化为满足目标要求的项目产品。,调整输入,1.2.5 资源、能力、核心竞争力,1)概述2)资源3)能力4)核心竞争力5)外包7)核心竞争力的提示,1)概述,资源、能力和核心竞争力是构成企业竞争优势的基础。资源是企业能力的来
21、源；能力是企业核心竞争力的来源；核心竞争力是企业竞争优势的基础。核心竞争力及产品的市场定位是企业最重要的优势来源。,2-1)资源之有形资源,有形资源：可见的、能量化的资产。生产设备、厂房、企业报告系统、企业的计划、控制、协调系统等。可以分为四种形式：金融、组织、实物和技术。有形资源是企业核心竞争力的来源。大部分有形资源的价值反映在财务报表中。,有形资源,2-2)无形资源,无形资源：更难被竞争对手了解、模仿或替代，企业更愿意将其作为核心竞争力的基础。企业的成功更多地取决于知识产权和体制。而管理人力资源的能力以及把它转化为有用的产品和服务的能力正成为这个时代的关键管理技能。无形资源是一种更高级、更
22、有效的核心竞争力的来源。,无形资源,3)能力,能力的概念：能力是指企业分配资源的效率，这些资源被有目的地整合在一起，以达到一种预想的最终结果。能力通过有形资源和无形资源的不断融合而产生。竞争优势的构建：关键在于将能力建立在以追求企业发展为目标的积累信息、积累知识、促进企业员工间信息和知识的交流之上。,企业员工的技能、知识与竞争优势,许多能力的基础建立在企业员工的技能和知识上，且经常建立在他们的某方面专长上。虽然有这样一个谚语：“知道怎样做的人能找到一份好的工作，知道做什么的人会成为他们的老板。”但商业领袖们越来越认识到，企业的人力资本所拥有的知识是最重要的能力，最终会成为所有竞争优势的来源。,
23、企业员工的技能、知识与竞争优势（续）,关键是企业必须能够利用其所拥有的知识，并使这些知识在不同的业务间传递。企业面临的挑战是：为员工创造一种环境，使他们的知识组合在一起，成为组织的共有知识，每个员工能够更多地支配组织的这些共有知识。知识管理必须以为顾客创造价值为目的。,企业能力案例,4)核心竞争力,核心竞争力概念：核心竞争力是指能为企业带来相对于竞争对手的竞争优势的资源和能力。企业的行动应该建立在其核心竞争力上。识别和建立核心竞争力的两种工具,工具1，判别哪些资源和能力是核心竞争力的标准,战略能力的四个标准,持久性竞争优势四种标准结合的结果,工具2：价值链分析,找出那些需要不断维护、更新或发展
24、的能够创造价值的竞争能力，或找出那些必须使用外包的竞争能力。价值链分析的作用：价值链分析能够帮助企业理解运营过程中，哪些环节能够创造价值，哪些环节不能创造价值。只有当这些环节创造的价值大于其消耗的成本，企业才能获得超额利润。,房地产开发企业的业务类型,房地产开发企业的辅助业务：企业基础、人力资源管理、知识管理、企业规划与战略研究。房地产开发企业的主要业务：可行性研究、土地购买、规划设计、工程建设、市场营销、物业管理服务；,竞争优势与外包,一种资源或能力能够使企业以一种优于竞争对手的方式运作，并创造价值，这种资源或能力就可能成为竞争优势。如果企业的资源和能力不能在某种业务上形成竞争优势，那么，利
25、用外包来完成这些业务是一种途径。,5)外包,外包的概念：外包是指通过购买，从外部提供者处获得一种创造价值的服务行为。外包的起因：或是不进行自身不具备竞争优势的业务，或是不想发展该业务所需的核心竞争力。外包的必然性：研究表明，极少有企业能够在内部开发那些在将来能够给企业带来优势的技术。,5)外包（续）,外包的优势：提高灵活性、降低风险、减少资本投资（将有限的资源更有效的分配给核心竞争力）。外包发挥作用的前提：具有协调外部资源与核心竞争力的广泛内部能力，是外包发挥作用的前提。,6)核心竞争力的提示,“山里摔断好腿的，洼里淹死会水的。”“成功并不总能带来成功，成功可能招致失败，因为你越是认为一件事情能够成功地运作，你就越不认为它会失败。如果你一直在赢，你就很难发现自己的脆弱之处。”,核心竞争力及负面效应的预防,核心竞争力的负面效应：企业部分经理的短视和思维刚性，使他们过分强调核心竞争力，造成对外部环境变化的惰性，阻碍了企业创新发展的能力。避免核心竞争力负面效应的途径：通过不断分析外部环境和内部环境，以决定企业应该做什么和能够做什么，有助于企业获得长期的成功。,The End!,THANKS,
