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1、项目运营手册,山东闽商五金建材物流港,目录项目简介总体发展目标项目战略定位项目功能规划项目营运模式项目盈利模式O2O电子商务项目招商策略,项目简介,一,山东闽商五金建材物流港由山东闽商五金建材物流港股份有限公倾力打造，项目总占地面积约400亩，建筑面积240000平方米，总投资8.9亿元，以“大物流、大枢纽、大市场”定位，真正打造面向全国五金建材专业商务平台。项目规划建设五金建材交易区、物流港生活办公区、闽商大厦星级酒店、电子商务孵化器、物流仓储配送区、车辆维护中心和物流联运信息中心。,项目简介,五金建材交易区，主营建筑五金、装饰五金、水暖阀门、工具五金、电工电器、消防器材、劳防劳保、工业机械
2、等机电五金产品。采用门店式商铺，无购物死角。物流港电子商务孵化器，以现代化、高品质、标准化为出发点，打造“电子商务+实体商贸+物流配送”相融合联动的电子物流产业园。物流港生活办公区、闽商大厦星级酒店构筑商务办公、餐饮酒店一站式理想生活天地，金融商业配套服务区，高端商务，全面提升商业办公效率，成就商业王朝。物流港仓储配送区，完善物流配送服务；车辆维护中心，安全出行，保障物流运输车辆；物流联运信息中心，运营中心，真正实现物流信息的全程跟踪。,企业简介,山东闽商五金建材物流港有限公司是根据公司法规定，按照现代企业制度的要求，规范组建的法人实体。公司成立于2011年，是经枣庄市工商局注册批准的企业，注
3、册资金5000万元。经营范围涵盖房地产开发、销售；金属材料、建筑材料、机电设备、塑料管件、陶瓷、卫浴产品、石材、木材、钢材批发、零售；市场开办服务；货物仓储等业务范围。现公司组织架构完备，部门设置齐全，各类专业管理人员60余人。除本项目之外，长期在江苏、安徽、成都等地投资开办建材专业市场，资金实力雄厚，客户资源丰富，可确保山东闽商五金建材物流港项目的成功开发和良好运营。此外，在股东结构不发生改变的情况下，考虑到项目开发的需求，以及未来在枣庄市长期投资开发的需求，本着能够为枣庄的经济发展和城市建设贡献力量的宗旨，即将在枣庄注册成立山东闽商五金建材物流港置业有限公司。,山东闽商五金建材物流港采用“
4、政策引导、企业运作”的管理模式，拟由山东闽商五金建材物流港有限公司负责物流港项目的投资、管理和运营。通过提供各种高效优质的服务，严格按照现代企业制度和法人治理结构的要求来设置公司的管理模式和组织架构。组织架构见下图：,总体发展目标,二,总体发展目标,形成一个跨行业、跨地区、跨部门的综合性现代化物流港，推动和提升相关产业的发展，提高经济运行质量和效益，增强企业竞争力，促进薛城现代物流业的协调发展。形成一个新兴的复合性物流港，及运输、仓储、货代、联运、制造、贸易、信息等功能。能够提供运输、代理、仓储、装卸、加工、整理、配送等一体化服务，并具有与自身业务相适应的信息管理系统.通过商流、物流、人流、信
5、息流聚合与流动所形成的资金流，产生最大化的税收，促进区域经济的发展，引进第四方物流咨询企业、第三方物流运输企业、新型材料研究机构、国内外贸易组织、一级建材品牌商等多元化组合。提升整个铁水联运物流园区的形象与土地价值，使物流园区及周边土地达到最有效的利用，汇集商流、物流、信息流、资金流为一体。强化原有优势产业，促进产业结构调整，促进产业链的延伸。打造核心产业，通过产业聚集模式降低商业成本，推动物流及相关产业的发展。为枣庄生产制造企业提供生产资料输入和产品输出的物流配载平台。成为枣庄市一级建筑类五金建材批发企业通向国内外各级市场的大型物流集散中心。,项目战略定位,三,项目战略定位,产业地产+智慧物
6、流+实体商贸=山东闽商五金建材物流港,物流港通过吸引国际国内各类建材生产商及商贸流通企业、第三方物流企业入驻，形成设施齐备、功能齐全的物流基础设施平台和服务完善的物流企业的空间组合，把山东闽商国际建材物流港建设成为依托于优越立体交通优势，集商流、物流、信息流、资金流融为一体的集新型建材展示、交易、配送和信息处理等功能为一体的物流集散中心，成为当地建材企业和经营商户通向国内外的商业窗口。通过信息交易、运输、仓储、配送、零担快运、管理服务以及完善的配套服务功能模块，快速形成了物流服务、物流载体、物流需求三大资源的集聚。,商家结构：经营商品同质化问题严重，缺乏吸引采购商持久指定到某个专业市场采购的理
7、由；硬件水平：规模、资金实力的制约，难以维持硬件不断升级换代的需要；交易层面：目前多数专业市场的经营都是被动的等待采购商上门，营运管理服务未有针对拓宽采购商资源渠道的良方妙药；运营理念：虽然都号称“最好”、“最大”，但由于服务水平、资金背景实力等多种原因的制约，目前他们未能提供足够的后续服务；运营情况：目前的专业市场“旺场不过一半”的现状反影出运营服务未产生带动作用。70-80%的商家依附于20-30%的龙头商家，靠串货维生。,竞争市场分析,经营商家对旺场的需求，为商家拓展更多的采购商资源，生意机会优于现时其他五 金机电市场，营运服务水平带来物业的升值潜力；对门面形象的需求，提升企业品牌；新增
8、营业点实现创收，开辟新市场将业务拓展至外地的需求；快速接收市场信息的需求；贷款融资的需求；对成熟物流的需求；对低成本仓储的需求；对管理服务的需求；投资升值，以铺养铺的需求；采购商种类齐全、商家质量、信誉保障；能快速准确地找到需求的商品，锁定目标商家；对成熟的金融、餐饮、酒店住宿、便捷交通等配套的需求；对降低物流运输成本的需求；,市场需求分析,项目招商定位,山东闽商五金建材物流港未来的目标客户主要包括：国内外各种新型建材制造企业和商贸流通企业、第三方物流企业、货运代理、信息配载企业以及诸多需要提供物流技术开发、系统设计咨询、商品展示交易、新型材料研发、第四方物流等业务的企业。,六种能力：商品交易
9、能力、产品展示能力、物流聚集能力、物流处理能力、物流带动能力、物流服务能力。五大集群：商流集群、物流集群、产业集群、服务集群、信息集群。四片区域：商流核心功能区、物流核心功能区、商品交易展示区、产业流通加工及配送区。,物流港基本功能的定位,山东闽商五金建材物流港需要充分利用薛城新城市中心的地位，结合枣庄市政府对薛城区提出的新的城市发展规划要求，发挥“闽商”企业自身的优势资源，找到本项目的独特定位。薛城经济开发区拥有良好的物流交通规划，具有公路、铁路、水路三网联运的发展潜质，但区域内的产业依托程度和第三方物流发展的现状，以及设施配套体系相对处于落后阶段。本物流港的开发成本会因此而增加，发展周期必
10、然会延长。本物流港在市场定位与客户定位方面，需要避免与区域内同类市场的不良竞争，实现资源互补，共同发展的目标。特色包括：薛城区最大的物流集散中心，面向全国的公铁水联运平台，服务区域内生产制造企业生产资料输入的物流承包商和生产型物流港，枣庄第三方物流企业的整合平台，有形物流的实物载体。,项目功能规划,四,物流港功能分区图,物流仓储区：该区主要是顺应现代物流的发展需求和集聚化趋势，为诸多专业从事建材物流公司实现在地理上的集中区域。其主要功能是为建材物流企业搭建一个基础设施平台，为其提供高效的仓储、分拨、配送等基本物流服务空间。区域内基础设施建设内容主要包括：装卸货平台、作业场所、道路设施及各类型的
11、仓储设施等。商贸交易区：为入驻的国内国际建材企业提供优良一个集中的建材交易场所,并配有办公及仓储设施。交易区内,将不同的建材产品将分为不同的区域。生产制造区：为入驻的建材加工企业集中提供一个相对比较独立的材料以及配件加工的区域。,基本功能介绍,新品展览区：为建材物流园区的企业提供主要产品,创新产品的展示场地。配套商业区：主要包括餐厅、商超、KTV、洗浴中心、保健按摩、休闲购物、书吧、茶室、医务室等。商务办公区：现代化物港区的一个特点是配套服务功能的完备性，这是物流园区优越于独立物流中心的重要体现。商务办公区的建设，即可以提供完善的配套设施与服务，满足物流业务运作便利性的要求，又可为企业创造良好
12、的环境和休息娱乐场所，同时也为建材物流港向第四方物流方向拓展提供了良好基础条件。该区域的配套服务功能主要包括：金融配套服务、公共设施和设备服务、劳务服务以及日常生活服务。,服务中心：融合政府职能部门、中介服务组织、基地企业服务功能，为入驻基地的第三方物流企业提供规范、优质、快捷的一条龙服务：工商、税务、运管、公安等职能部门提供现场一条龙服务；银行保险、邮政、商务、通讯、网络等中介服务组物业、织提供各项支持服务；物流基地直接为物流企业提供财务、信息化、物业、咨询等各项提升性服务。使得进港中小物流企业和社会车辆，立刻享有大企业才能享有的一站式服务，让中小企业有了一个进行信息化改造、集约化经营、辅助
13、业务外包的支撑平台。停车维修区：园区内规划了专门停车场及维修区，为入驻企业提供专门的停车场所及维修服务。建设内容主要包括：停车场地、道路建设、维修场所建设等。,货运班车总站：项目建设货运班车总站办公楼一座，建筑面积为3000平方米，货运班车总站引入客运班车运营理念，采取定站、定时、定线的方式运输货物，让物流变得更加智能化，预先制定行程，按时出发、按时到达，让工商企业享受到“快递效率、专线价格”的物流服务模式。司机之家：项目规划建设配套服务中心，总建筑面积为17400平方米，为入驻的第三方物流企业和配货司机提供高品质的餐饮、停车、住宿、车辆维修保养、加油、购物、娱乐等服务。让货运司机享受停好车、
14、配好货、休息好的“三好”关怀，使公路港成为物流信息之港、货车之港、司机之港。,电子商务孵化器：将为枣庄培养大量的电商专业人才，对与创业型公司，我们将给予资金、场地和技术上的支持，帮助其成长、壮大。同时，我公司将投入巨资研发以“亿汇购”为品牌的B2B电子商务五金产品交易网站，并结合闽商物流港的实体商户，来发展区域型O2O电子商务模式，信息配载中心：项目以建设信息平台为核心，建设货运市场信息超市，建筑面积为3000平方米。通过信息化、组织化、标准化手段降低“车”与“货”匹配对接成本，入港物流企业只要轻点鼠标，便可将用车信息传至巨型电子屏上，而经过诚信认证的货运司机，便能通过信息屏迅速找到自己需要的
15、货运信息，大大提高配货效率。,市场运营模式,五,短期目标 快速招商、引入物流运营商、建立运营团队。提供中游商家及下游商家（采购商、生产厂家、经销商）所需的常规性服务，与竞争对手看齐。中期目标 开发及推出一系列运营服务，打造O2O电商模式。牵头商圈及市场各五金机电商家，整合多方资源，提供创新且非常规 性服务，超前竞争对手现有服务水平。长期目标 建立标杆专业市场运营品牌，进行全国范围的复制。成功建立集团运营品牌，最终实现项目整体价值提升，将项目推向国际。,物流港运营目标,七大战略统一：统一规划、统一招商、统一管理、统一形象 统一协调、统一宣传、统一服务；,总体运营策略,五大运营保障：确保市场的长久
16、兴旺 维护良好的整体形象和秩序为消费者营造一个良好的购物环境使投资物业保值增值为业主创造最大的赢利机会,短期内引入物流配送服务，先行“就地”启动，为项目装修及试营业阶段做势；运用商圈内各脉络管道及各政府有关部门的影响力及执法力，使行业内的物流配送中心向项目倾斜，实现打造枣庄市五金机电产业的唯一中央物流配送中心；着手制定高标准质量服务，建立整体服务质量管理系统，例如ISO，方便管理庞大的管理工作，有据可依；为整体项目（包括配套部分），注入难以让竞争对手复制的行业文化元素；为整体项目制造难以让竞争对手复制的“核心竞争力”-亿汇茂、全国各地同业市场联盟、行业协会、区县级市场、国内外采购商协会、各地商
17、会进驻等；着手建立电子商务交易系统，便捷商家日常交易，同时通过系统，提供货款支付担保功能，长远有效实现诚信经营环境。,前期操作目标,打造中央仓储物流配送中心，自建+外包物流运输体系。打造枣庄首个机电产业主题博览会，为商家塑造品牌提供平台打造行业及政府对外贸易的闪亮名片。常年的展贸平台提升企业的品牌价值及曝光率。引进国内外新技术、新产品发布会，提高项目在业界的影响力。为入场商家提供更大的展览空间，降低商家参展成本；整合项目物联概念，打造国际级物联枢纽平台建立电子商务交易系统。通过自建或与国际性交易网站建立合作模式，或可通过收购、入股等形式，取得一些主要交易网站渠道，拉近海内外在线交易距离和供应链
18、服务；,目标达成路径,为供求双方建立诚信的交易环境，规范双方的交易，如客户合同的签订、款项收付、物流、报关、客服管理等方面；拓展相关行业经营渠道，通过互联网的力量，建立有效的各地域、各级别的市场联盟及与海内外零售商会机构的合作，为企业提供开拓内外销市场的渠道和相关服务，同时也为项目竖立行业市场标杆作有力推动；联手政府、国内及海外行业协会、商会，媒体等，实现商家与采购商跨境贸易的无障碍、快速获取市场信息的可能性。打造特色运营服务管理系统现代化信息技术覆盖场内每个角落，如场内的导视系统、无线网络覆盖，使采购商能随时随地了解行业信息、准确锁定目标商家等,软装提升场内装修档次，如外商展贸区可打造具外国
19、风情的装修，改变大众对专业市场运营档次低、缺乏管理的印象，在环境上制造与竞争对手的差异性，提供最舒适的采购环境，吸引采购商更专注选购。提供ISO9001国际化物业管理标准体系，加强对场内商家货物摆放、卫生等现场管理；提供“宾至如归”的特色服务，为客户提供一条龙的采购服务，包括翻译、酒店预订、导购、交通接送等贴身尊贵服务；提供完善的企业交易配套服务。以自建的电子商务平台为载体，为交易双方提供一条龙的交易服务，包括订单交易、款项收付、物流、报关等等方面。引入金融融资、银行等，为各类交易提供更便捷的金融服务；引进行业协会进驻办公，为企业、采购商提供跨境全方位的日常咨询服务。与环保及质量检测等部门合作
20、，提供各国产品检测标准，为采购商把好质量关。,采购商数据采集首阶段主要拓展协会采购商资源、商家的客户资源及推广途径所获取的采购商资源。国内采购商：通过与促贸局、行业协会合作，获得采购商资源名单。针对行业销售旺季，重点对枣庄市及全国一些较大型的专业市场设立外展点，拓展采购商资源。通过拓展全国五金机电行业协会、商会等资源拓展采购商资源 与一些国际性的交易网站合作，如慧聪、阿里巴巴等，或者可以通过收购、入股等形式，取得采购商资源。外国采购商渠道：可通过与国内行业协会推荐介绍，或通过外商商贸区的打造，由外商推荐采购商名单。,“亿汇茂”会员卡筹备重点及重点服务内容认购期间，建立会员制度及管理细则，及筹备
21、客户入会登记资料、会员卡、宣传推广海报、DM单张等的物料，结合招商、营运推广的同时邀请商家/采购商入会。利用信息网络技术，使不同空间、不同地域的客户都能够实时联动在一起，了解最新的行业信息、政府动态、产品价格等等，节省一些如邮寄刊物等的成本费用。对商家、采购商、战略合作伙伴等提供不同指向性的管理服务。定期组织相关的行业活动、论坛、交流会等，促进商家、采购商与战略合作伙伴间交流。利用项目写字楼、公寓、酒店联动，提供强大的配套服务支持。会员可享受公司旗下住宅、商业项目的优先购买权或特殊优惠。,成立电商物联发展基金，打造五金建材电商人才基地。打造项目电子商务人才孵化基地，为行业培养人才，为项目打造忠
22、实的追随者，通过口碑的传播，传承项目的品牌效应。为项目获得政府的支持制造噱头。由开发商或运营公司拨款部分收益组成基金，联合政府、企业、行业协会，给对行内有突出贡献表彰，及优秀的大专院校学生提供进修及奖励的机会，为培养下一代行业人才作好准备。联合企业及院校，提供创业机会。由项目提供商铺，由厂家提供产品，搞五金建材产业创业大奖赛，与此同时启动物联网创业大赛。两个赛事一个针对创业初期的商家或者入行者，一个针对龙头商家。,组织营运架构,山东闽商五金建材物流港投资建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律,与国际通行规则接轨,物畅其流、快捷准时、
23、经济合理、用户满意的社会化、综合化、现代化和国际化的物流服务中心。根据这一目标，项目经营管理体制考虑既具有中国特色，又充分体现与国际接轨的现代企业管理制度模式，同时还能有效地指导具体操作。商铺使用权采取出让模式，可以吸引有投资固定资产意向、希望有更多自主经营权和支配权的物流建材企业入驻，有利于物流港的稳定运营。此外创建现代化、信息化物流平台也是项目的重要组成部分，如何引入物流平台运营商？项目在功能上将积极引入“公路物流港”入驻，展开多方位，多层次的合作与交流，并在建筑规划上充分考虑定制的要求。项目完工后，公司将按项目要求安排员工共120人，其中：管理人员20人，市场保安员20人，司机、技术及服
24、务人员80人。为保证物流港正常运转，一般行政管理人员实行一班制，一般生产人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。公司信息管理中心实行24小时值班制，实现实时处理相关业务信息，以保证优良的建材商贸环境。,组织及运营,项目盈利模式,六,以“有形市场”为依托，从特色交易中盈利,以“电子商务”为平台，从信息服务中盈利,以培育“物流市场”为目标，从社会服务中盈利,以“政府优惠政策”为契机，从规模经济中盈利,以“第三方物流”为服务对象，从相关消费中盈利,物流园区盈利模式,建立以“物流信息平台”为核心的“现代物流”发展平台，提升物流企业的综合运营能力，促进第四方物流在本物流港中的应用。,物流信息支持平台主
25、要面向物流产业链中相关企业，向其提供合作者信息服务，信息发布和入口服务等，提高物流公司的信息沟通能力。比如接收和处理电子订单，货物跟踪反馈，计算机配载等。,电子商务平台（虚拟展示、交易中心）面向客户，包括销售方和采购方，进行商品信息的发布、展示、交易。是有形商品交易中心的虚拟化和延伸。,智慧物流平台建设,以增加商贸业务为目标，大力发展“物流商务”，增加落地交易，提高产出和税收，带动周边发展。,由物流引起人流。山东闽商五金建材物流港，将会拥有人流聚集、企业开展商务、办公活动的各项便利条件；同时大量的物流活动也将聚集大量的人流。由人流产生商流。由于人流和企业的聚集，形成物流产业链中各部分元素的聚集
26、和交流，即商流产生的环境。促成商流的具体措施有建设商品展示交易中心、物流信息平台、引进电子商务企业、整体品牌推广等。由商流带动物流。通过商流形成的交易，可以迅速通过物流港的物流企业扩散，从而带动物流。,在这个过程中，包含了资金流和信息流的活动，象润滑剂一样促进人流、商流、物流的良性循环。,信息化平台,物流信息支持平台,物流信息支持平台主要面向物流产业链中相关企业，向其提供合作者信息服务，信息发布和入口服务等，提高物流公司的信息沟通能力。比如接收和处理电子订单，货物跟踪反馈，计算机配载等。,电子商务平台（虚拟展示、交易中心）面向客户，包括销售方和采购方，进行商品信息的发布、展示、交易。是有形商品
27、交易中心的虚拟化和延伸。,电子商务平台,两个平台之间相互独立又有着密切链接。物流信息平台同时也可处理其他电子商务网站的业务，电子商务平台也不局限山东闽商五金建材物流港。,Call Center系统是信息化平台的主要基石,系统牵涉到的各项技术，如GPS定位、WMS（仓储管理系统）、Call center、VoIP、电子订单等技术都已成熟并普遍应用。,智慧物流全程控制展示,“亿汇茂”O2O电子商务可行性分析,第一、特色和规模的数据库的构建：要想让某一个五金行业的电子商务平台彻底地摆脱地域局限，就必须以某一特征为依据，规模地构建自身的产品、品牌、企业等等的数据库，这将是从五金行业电子商务竞争中脱颖而
28、出的法宝。第二、第三方信用和质量保障的提供：五金行业的电子商务之所以发展缓慢，基于电子商务平台的各种交易之所以不能全面、大量实现，一个重要的原因是，缺乏交易进行的有效保障。这就为各个五金行业电子商务平台提供者提出了做好交易中信用和质量保障的第三方的要求。第三、强有力的电子商务技术支撑：五金行业现有的电子商务技术，不管是从企业来说，还是从电子商务运行第三方来说，电子商务运行技术还是很缺乏的，专业的市场调研、特色的服务开发、强效的网络技术实力，都将成为五金行业电子商务的竞争点。第四、现代的行业消费习惯的引导：电子商务能有效地实现交易，并节约交易过程中的资源和成本，这是无可怀疑的，但其对于传统的五金
29、行业来说，要实现良好的电子商务局面，不但需要行业环境、可行性操作技术等方面的硬性支持，还需要作为电子商务平台提供方对现代行业消费习惯的引导和培养。,项目招商策略,七,联合各主要媒体传达销售市场息的同步、积极进行广告销售的开展。包装项目招商的销售形象，对项目售点和施工现场进行形象包装。规划一个具有竞争性的销售计划，使商家有“好机会不容错过，错过就不会再来的”心态。充分发掘广东省的潜在实力客户。针对准客户区域派发DM广告及当邀请会谈等形式，充分挖掘广东省内潜在客户。,招商时段要点,建议：先招商出租再进行出售的策略。第一阶段：先招商出租，而后在此市场有一定认同度下进行内部认购的市场试探活动，通过市场
30、摸底进行开盘价梳理。第二阶段：视内部认购及开盘的销售效果，适当上涨价格，使整体平均价格控制在开发商原计划的平均价格范围内，由于此时有后期的一段销售后，整体销售已有了一定的基础，销售已有一定氛围。此时，观望前期价格，作一个合适价格幅度上调。第三阶段：视第二阶段的销售量建议维持第二阶段的价格水平，预计此时整体销售已到70%左右，开发商此时的压力大大减小，维持第二阶段的销售价格是为更好地整体价格接近开发商原计划的均价，甚至超过整体原计划平均价格。第四阶段：扫尾期，为促进提前办理入伙，在前两个阶段的价格上，价格会稍作下调，进一步刺激观望客户，加速一期房屋销售目标完成。,分段战略，售控同步,充分掌握客户
31、需求 组织邀请前期已掌握的相关目标群的所有经销商（包括投资者）召开招商恳谈会，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、对投资回报率及回报周期的探讨等可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。品牌商家的引进和规划 按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单。紧接着向各经销商传达物业招商讯息，销售政策等优惠待遇、吸引经销商投资加盟，进场入租经营。多渠道进行招商沟通 在广东省内向各市场经营户、厂商、经销商派发、邮寄招商宣传书，并游说经销商对项目的观注参与，多渠道的与经销商接触。,招商推广总则,根据媒体目标，并将媒体目的明确化、可量化，以用最低的成本，达到最佳的宣传效果。报纸广告：齐鲁晚报、枣庄日报；广播电台广告：交广台；现场围墙包装广告；现场楼梯彩虹包装；招商中心现场包装广告；宣传品：招商楼书、各式宣传品等；为了更好的配合销售工作，广告的重点主要集中在以下三个方面：租金及价格策略；其它促销创意；业主告知，口碑宣传；,招商推广要点,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,
