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1、登封市“嵩山新城”项目市场调研报告,第一章 登封市现状,一、登封市地理位置及历史产业现状 登封市位于河南省中西部的中岳嵩山南麓，东临省会郑州，西接古都洛阳。1994年5月撤县设市。全市总面积1220平方公里，辖6镇6乡3个办事处1个工业区，总人口63万人。市区规划面积40平方公里，建成区面积12平方公里，登封市是国家卫生城市和中国优秀旅游城市。登封历史悠久，文化灿烂，山川秀丽，物产丰富。早在5000年前，夏朝曾在此建都阳城。西汉元封元年正式设立崇高县，隋代改为嵩阳县。公元696年，唐代女皇武则天率领文武群臣，在嵩山举行了声势浩大的封禅活动，为了纪念这次庆典，遂将年号改为万岁登封元年，改嵩阳县为
2、登封县、阳城县为告成县，以示其登嵩山，封中岳，大功告成，登封由此得名。,登封矿产资源十分丰富，已探明的矿产有41种，主要有煤炭、铝矾石、石灰石、硅石、花岗岩、麦饭石等，仅煤炭储量就达31亿吨，是全国15个重点产煤县（市）、100个电气化试点县（市）之一，1991年被能源部定为全国100个商品煤基地之一。铝矾土储量2.4亿吨，是河南省两个铝矾土基地之一。改革开放以来，登封市充分发挥旅游和矿产资源丰富两大优势，大力实施“旅游立市，工业强市，农业稳市，科教兴市”四大战略，工业坚持存量与增量同时调整，产业群区、工业园区发展势头良好，初步形成了以煤炭、电力、铝 及铝制品、耐材、建材、磨料磨具等为主导的工
3、业生产体系。登封发电装机容量达44.4万KW，发电能力在全国县（市）中名列前茅。旅游业以争创国际一流景区为目标，精心打造“少林”、“武术”、“嵩山”三大品牌，投资5亿元对各景区进行综合整治，铺设了26公里的旅游道路和25.7公里的登山步道，形成了景区成片、景点连线、纵横贯通、上下循环的旅游网络，相继开辟了登山游、武术游、考古游、地质游、天文游、宗教游、水上游、风情游多条旅游线路。按照清华大学规划的“一轴、两翼、三园、四中心”方案，斥巨资对少林景区进行拆迁建设，逐步恢复“深山藏古寺，碧溪锁少林”的意境，少林景区是国家首批命名的全国4A级景区，嵩山风景区成为全国文明景区示范点。,登封现状,登封现状
4、,城市建设按照建设旅游观光、休闲度假型城市的定位，突出城市特色，拉大城市框架，完善城市功能，提高城市品位。交通通讯方面，连接京广、陇海、焦枝铁路的登封铁路年内贯通，郑州至少林、洛阳至少林两条高速公路贯穿东西，许昌至少林高速公路也将于2007年投入使用，全市基本实现村村通电、通电话、通油路、通广播电视，其中广播、电视、通讯设施位居全国前列，登封与外界联系更为便捷、畅通。市场建设坚持“突出城镇，辐射农村，打通周边”，建成10多个大型专业综合市场。接待服务水平进一步提高。目前，登封市拥有豪华舒适的中、高档宾馆饭店20余家，形成集吃、住、行、游、购、娱配套的一条龙服务体系，科技、教育、文化、卫生、体育
5、等社会各项事业得到长足发展。,二、登封市国民经济分析2006年，登封市实现国内生产总值预计142亿元，完成财政收入10.08亿元，城镇居民人均可支配收入达到8500元，农民人均纯收入达到4650元，综合经济实力位居全国县（市）第149位,比2003年提升了66个位次。2006年，全市接待中外游客413万人次，旅游直接收入1.3亿元，旅游总收入超过15亿元。2007年，主要目标是：全市GDP增长20%，达到170亿元；财政收入增长20%，达到12.1亿元；农民人均纯收入增长15.1%,达到5180元；城镇居民人均可支配收入增长13.3%，达到9630元；全社会固定资产投资增长23.3%，达到90
6、亿元；实际利用域外境内资金增长30%，达到14亿元；万元生产总值能耗降低5%以上；人口自然增长率控制在6以内。,登封现状,三、登封市政策及投资环境分析1、外商投资优惠政策(一）生产性企业经营期在10年以上的，从开始获利年度起，除享受国家“免二减三”优惠政策外，减免期满后,由财政视其对地方财政的贡献大小按照企业实缴所得税中地方留成部分的30%-100%扶持三年。（二）对外商投资设立的经国家科技部、省科委认定的高新技术企业可享受国家税收减免的优惠政策，减免期满后，由财政按照企业实缴所得税中地方留成部分的30%-100%扶持五年。（三）外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，
7、增加注册资本，或作为资本金在本市投资开办其它外商投资企业，经营期不少于五年的，经投资者申请，由受益财政按再投资部分实缴所得税地方留成部分的50%奖励投资者；再投资不足五年撤出的，应缴回奖金。,登封现状,登封现状,（四）对外资额在1000万美元以下（含增资扩股）、或年纳税额在500万元人民币以上且当年增幅达到20%以上的外商投资企业法定代表人，由市政府对其法定代表人给予奖励。（五）外商投资企业用地，符合协议出让条件，一次性缴纳出让金的，可按缴纳土地出让金的30%-50%进行返还。（六）生产性外商投资企业以租赁方式取得由市财政收取租金土地使用权十五年以上的，从租赁合同生效之日起，前三年全额返还土地
8、租金，第四年至第六年返还50%；对出口创汇型和技术先进型外商投资企业，从租赁合同生效之日起，前五年全额返还土地租金，第六年至第十年返还50%。,（七）对外商投资企业免征市政建设配套费、增容费、水资源费、绿化费。同时，外商投资企业可与市政府以签订协议的方式，对本级财政应收取的其它行政规费实行减免；对市财政应收取的行政规费，经批准，可以免、减、缓缴部分收费项目，并协助办理郑州市级财政收取的有关收费项目的减免事宜。对特大型外商投资企业，经批准，三年内免缴本市以下全部行政性规费。凡国外500强、全球行业前五名和国内100强企业投资额在400万美元或4000万元人民币以上的实行登封市级零收（八）鼓励大型
9、跨国公司和行业龙头企业投资兴办各类行业性工业园区。园区由政府实施规划，并赋予一定的政策支持。,登封现状,（九）鼓励外商投资支柱产业 1、鼓励外商投资兴办经营期限十五年以上、外资额在1500万美元以上的氧化铝、粉煤灰水泥和外资额在500万美元以上的铝产品深加工及外资额在300万美元以上的新型建材、医药、电子信息、新材料制造、生物工程等我市支柱产业、新兴产业和高新技术企业（以下简称支柱型外商投资企业）。2、支柱型外商投资企业以出让方式取得土地使用权，一次性缴纳土地出让金的，可按土地出让金的50%进行返还。以租赁方式取得由市级财政收取租金土地使用权十五年以上的，从租赁合同生效之日起前七年全额返还土地
10、租金，第八年至第十五年返还50%土地租金。支柱型外商投资企业因扩大生产规模、进行技术改造需新征、新租土地的，按本条第一、第二款执行 3、对支柱型外商投资企业，自获利年度起第一年至第二年免征企业所得税，第三年到第五年减半征收企业所得税，第六年至第八年由本市受益财政按企业实缴所得税地方留成部分的50%扶持企业4、外商以高新技术成果出资在我市兴办支柱型外商投资企业，技术作价总额可以达到公司注册资本的35%。,登封现状,登封现状,（十）鼓励外商参与国有企业改组、改造 1、外商以合资、合作形式参与改组国有企业，中方以划拨土地使用权作价出资的，可按50%-100%的比例返还所缴纳的土地出让金，作为国有资产
11、再投入。2、由改组本市国有企业设立的生产性外商投资企业（以下简称改组企业）征用改组国有企业原使用划拨土地或为扩大企业经营规模所需新征用地的，准许其十年内分期缴纳土地出让金；一次性缴纳土地 出让金的，可按企业已缴土地出让金的40%返还。改组企业安置被改组企业原有在岗职工50%以上的，准许其十年内分期缴纳土地出让金，对已缴纳的土地出让金，按不高于30%的比例返还；一次性缴纳土地出让金的，按不高于已缴纳土地出让金的50%进行返还。,3、改组企业为征用土地需缴纳的增值税，由本市受益财政在增值税缴纳当年按企业所缴增值税地方留成部分的50%扶持企业。4、改组企业以租赁方式取得由本市各级财政收取租金土地使用
12、权，租用期限在十五年以上的，自租赁协议生效之日起，前五年全额返还土地租金，第六年到第十年返还土地租金的50%。5、改组企业经营期在十年以上的，自获利年度起第三年至第五年按企业实缴所得税地方留成部分的50%扶持企业。改组企业安置被改组企业原有在岗职工80%以上的，自获利年度起第三年至第八年按企业实缴所得税地方留成部分的50%扶持企业。6、由改组国有企业设立的商业零售、物流、旅游、金融、保险类外商投资企业，经营期在十年以上的，自获利年度起前两年，由本市受益财政按企业已缴所得税地方留成部分的50%扶持企业。,登封现状,总论：通过对登封市各经济指标可以看出，国民生产总值、人均可支配收入、城镇在岗职工平
13、均工资、财政收入、招商引资政策等指标都以二位数的速度在增长，这充分说明登封市经济增长速度非常快，人民生活水平比较高，居民消费水平逐步在提高，这些现象可以充分说明当地居民有着较强的购买能力，对于房地产发展来说，有着良好的发展契机。,登封现状,第二章 项目用地周边环境分析,一、项目土地性质调查：1、地理位置：本项目位于登封市崇高路西段北侧，西距国207线约200米，东邻少室路，北邻北环路，北距嵩山脚下约2000多米，占地面积约120多亩，周边有少林武术学校、小龙武术学校、嵩山风景区、嵩阳书院、武林广场等自然人文景观。2、地质地貌状况：本项目位于嵩山南麓，地质坚硬，表层有粘土，建筑基础部分较好（具体
14、数据参考依据当地地质勘探资料为准）。本项目地势为北高南低，南北落差约10米。3、土地面积及红线：建筑用地面积81367，本项目宗地位置及红线图如下图。,项目用地周边环境分析,4、本项目七通一平现状：由于本项目处于登封市城市西郊，“五通一平”工作已基本完成，“七通一平”尚有暖气和天燃气没有接通，由于土地南北有落差，春节前已对本项目部分土地进行了平整，基本属于建设熟地，可以很快进入建设期。二、项目周边环境调查：1、地块周边建筑物调查：本项目北边、南边、西边有两个少林武术学校（一个是嵩山少林武术学校，另一个是少林小龙武术学校），东边是政府家属院。2、自然绿化景观：项目北距嵩山约2000米，坡上植被较
15、好，是一个自然氧吧，绿化较好，项目西北有一武林广场，西南有登封市最新最大的自然公园少室公园。3、历史人文景观：本项目东北约1200米有历史四大书院之一的嵩阳书院；距赤名中外古刹少林寺仅10余公里；距中岳庙仅3公里；项目西边有历史上武则天祭坛处；北距嵩山脚下仅1500米。4、环境污染状况：本项目处于登封市西郊，属于嵩山风景区，区内没有大型污染企业，空气、水源污染程度较低。,项目用地周边环境分析,项目用地周边环境分析,三、地块交通条件调查：本项目西邻207国道，南邻嵩高路，北邻北环路，东邻少室路，从项目向西南约2公里即是郑少洛高速公路，交通便利，方便未来小区内人员的出行；本项目由于受周边建筑物围绕
16、，未来小区内没有市政规划道路直接进入小区内，小区入口南北可以直接进入嵩高路和北环路未来小区内居民出行较为便利。市内公交通过小区的目前没有，仅在少室路上有1路和路公交线路。四、周边市政配套设施调查：1、购物中心：距本项目仅有500米左右路程有一农贸市场，在少室路和嵩高路上有粮油店可方便小区居民生活需求。惠缘超市，福家旺便民店，天福超市，绿田野超市，理想超市，左邻右舍超市。嵩山少林寺购物城。,2、文化教育、医疗卫生：北街幼儿园、嵩阳西关幼儿园、少室路小学、立英小学、嵩阳高中、实验中学、朝阳中学、郑大体院、嵩山少林精武学院、释小龙武院、少林武院、少林峨坡武术精休学校；登封皮肤病专科医院、登封心脑血管
17、病医院、市三院，白马寺骨科医院；3、邮政、金融服务：农业银行，中国人保财险，生命人寿，中国移动，建设银行，中国银行，市保险公司；4、娱乐、餐饮、运动：藏香阁，马遂林烩面馆，嵩山迎宾馆，新世纪大厦，少室公园，嵩阳公园，武林公园，嵩阳宾馆；5、历史人文区位影响：中岳嵩山雄奇壮丽，名刹“少林寺”誉满天下，道教圣地“中岳庙”，古代学府“嵩阳书院”驰名中外，登封环境优美，条件优越，有丰富的旅游资源，历史人文景观得天独厚，是国务院首批公布的国家级重点风景名胜区和国家级森林公园之一。本案位于嵩山脚下，距少林市仅十公里，具有浓厚的历史人文气息。,项目用地周边环境分析,五、区域市场现状及其趋势判断：1、国内宏观
18、经济因素：A、国内生产总值：2006年国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。国民经济总体呈现“增长速度较快、经济效益较好、价格涨幅较低、群众受惠较多”的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强。全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%。B、固定资产投资增长较快，增幅回落。全年全社会固定资产投资109870亿元，比上
19、年增长24.0%，回落2.0个百分点。其中，城镇固定资产投资93472亿元，增长24.5%，回落2.7个百分点(12月份14160亿元，增长13.8%)；农村固定资产投资增长21.3%。,项目用地周边环境分析,C、国内消费市场活跃，增速加快。全年社会消费品零售总额76410亿元，比上年增长13.7%，加快0.8个百分点(12月份7499亿元，增长14.6%)。其中，城市消费品零售额增长14.3%；农村消费品零售额增长12.6%。石油及制品类增长36.2%，汽车类增长26.3%，建筑及装潢材料类增长24.0%，通讯器材类增长22.0%。D、对外贸易快速增长，外商直接投资有所增加。全年进出口总额1
20、7607亿美元，比上年增长23.8%，加快0.6个百分点。全年实际使用外商直接投资金额630亿美元，比上年增长4.5%。年末国家外汇储备10663亿美元，比上年末增加2473亿美元。E、价格总水平基本稳定，房价涨幅仍然偏高。全年居民消费价格上涨1.5%，涨幅比上年回落0.3个百分点(12月份上涨2.8%)，城市和农村均上涨1.5%。,项目用地周边环境分析,2、国家宏观政策及金融政策对房地产的影响：A、土地供给控制加强：今后半年内不在新批建设用地。鉴于施工现场不温不火的现状，不得不使人产生联想和假设，该项目的土地使用手续是否办妥？有没有可能是先开发后审批？国内房地产行业的不规范操作并不鲜见。如果
21、假设成立，该项目进展必将受阻，后果不堪设想B、房地产信贷门槛再次抬高：房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20提高到35，意味着房地产开发商的银行负债率不能超过65，面对金融政策的收紧，负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将直接威胁企业的生存和项目的成功。C、升息压力：从去年起央行就采取一系列降温措施，公开市场操作、准备金率、窗口指导、再贷款、再贴息等手段都用上了，但一季度的居民消费物价指数涨幅仍然达到了2.8，较去年的1.2明显加快。如果市场还是难以得到调控，央行只好动用升息手段。目前为了阻击境外资金过多入场，从而加据国内目前的经济压力，央行暂时还没有采取加息
22、措施，但已经是未雨绸缪。,项目用地周边环境分析,4、项目所在地房地产市场概况及政府相关政策：项目所在地的居民住宅形态：项目所在地（登封市）居民多以自建房为主，通过上述各项技术指标的分析，充分说明登封市经济增长速度非常快，人民生活水平比较高，居民消费水平逐步在提高，这些现象可以充分说明当地居民有着较强的购买能力，对于房地产发展来说，有着良好的发展契机。由于近期登封市市政府，征收房地产开发商的土地出让金，致使开发成本增加，近期已有一部分房地产开发商，将房子销售价格提升，提升幅度在200-300元/平方米之间，随着土地出让金的征收，登封市房屋价格未来将会有明显的上升趋势。,项目用地周边环境分析,5、
23、项目所在地居民购买力分析：目前，登封市场上的主要购房群，主要来自于本地客户，本地客户占到购房客户群的80%-90%以上，还有一部分购房客户群来自于周边的县市地区，通过与售楼员的言谈中，得知购房客户有一小部分来自于新密市。所以说，登封市房地产市场的主力购买群是登封本地人。其他购房客户群占到一小部分。,项目用地周边环境分析,第三章 区域市场竞争个案分析,一、重要竞争分析标准：1、规划设计的合理性；2、销售价格的合理性；3、配套设施的完善性；4、户型设计的合理性；5、景观设计的完美性；6、地理位置的优越性；7、交通便利性；8、周边市政配套设施建设的完善性,区域市场竞争个案分析,重点竞争对手分析,分段
24、户型竞争分析,我们的目标,5月份主推的销售对象,项目介绍,区域分析,竞争分析,SWOT分析,SWOT分析之对策,区域市场竞争个案分析,区域市场竞争个案分析,区域市场竞争个案分析,区域市场竞争个案分析,案名：银棉大厦位置：少林大道与少室路交叉口向东50米开发公司：郑州东方宇亿置业有限公司建筑形态：一栋高层17F工程进度；主体已封顶户型及面积区间：三室二厅156.872，1692，182价格：均价2300元/29F：2280元/2；11F：2320元/2 16F：2500元/2底层商业价格为6000元/2，1-3F为商场，4-5为办公场所 销售率：60广告推广形式：单页交房日期：2007年8月物业
25、费：0.35元/2，电梯费均摊优惠措施：一次性付款没有优惠社区配套：天然气，暖气，有线、宽带联系方式：62089789周边配套：少室花园、爱地幼儿园、市骨科医院、南街小学备注：如果用住房公积金贷款，每平方要贵100-150元，原因是因为时间长不好办,区域市场竞争个案分析,案名：立英教师住宅楼位置；阳城路与颖河路交叉口东南角开放商：郑州嵩山建筑公司建筑形态：高层12层，1-2层为商业，板式楼工程进度：正在外部装饰，电梯还没安主力户型和面积：三室二厅：1602，1682价格：3F：2280元/2 8F：2480元/2；4F：2280元/2 9F：2530元/25F；2330元/2 10F：2580
26、元/2；6F：2380元/2 11F；2630元/27F：2430元/2 12F：2680元/2 销售率：29.4 交房日期：2007年5月底 物业费：0.5元左右 优惠措施：一次性优惠100元一平方 社区配套：天然气 暖气 周边配套：登封市实验高中 长途客运总站备注：工作人员告诉我们，如果确实想要，三 层以上的房子都可以按2200元一平方，因为老板缺少资金安电梯。另外还想尽快回笼资金开发另外一块地方。,区域市场竞争个案分析,案名：嵩翰花园位置：少林大道与少室路交叉口向西100米开发公司：河南隆发房地产开发有限公司建筑形态：一栋高层12F，5栋多层6F户型及面积区间：三室二厅：118.672，
27、1072，121.62；四室二厅：2 二室二厅：115.602价格：多层2149元/2；高层的均价2740元/2；2F：2180元/2 6F以下为2600元/2 3-4F：2288元/2 6F以上为2800元/2；5F：2130元/2 6F：1900元/2底层商业价格为8000元/2，车位8万一个，销售的不多销售率：50广告推广形式：单页交房日期：2007年5月中旬物业费：0.5元/2/月优惠措施：一次性付款优惠100元一平方社区配套：天然气，暖气联系方式：62811163 周边配套：少室花园、爱地幼儿园、登封第一中学备注：去的时候有三四组人在看房，一听工作人员介绍价格就都走了，感觉接受不了，
28、感觉价格有点高,区域市场竞争个案分析,案名：名仕公馆位置：洧河路与少室路交叉口登封市第一中学对面开发公司：郑州市豫兰房地产开发有限公司建筑形态：一期为8栋多层建筑6层，二期为19层的高层，两栋，一栋为点式住宅，一梯6户，一栋为板式一梯4户，1-3层为商业工程进度；一期快要交工，二期正在出3层户型及面积区间：三室二厅：2；一期一三室二厅1312为主价格：高层均价为2500元/2；10F；2686元/2；12F：2766元/2；二期1-3层正在招商；销售率：目前正在内部认购阶段，交一万抵2万，广告推广形式：单页营销代理公司：为郑州某家营销代理公司开盘日期：2007年5月1日物业费：0.8元/2/月
29、优惠措施：交一万抵2万社区配套：天然气，暖气、双水（井水、自来水）联系方式：62811865 62819085 周边配套：少室花园、爱的幼儿园、登封第一中学,区域市场竞争个案分析,案名：积翠园小区位置：北环路与书院河路交叉口东北角开发商：超凡房地产开发公司建筑形态：多层5栋，6层，砖混结构规模：占地面积5409平米，建筑面积8449平米户型及面积：三室二厅：128-1222；四室二厅：145-1572二室二厅：87-1022销售率：40均价：2600元/2 车位9万一个交房日期：2007.6月物业费：未定优惠：一次性可以交80-90，余款交钥匙时再交社区配套：天然气,区域市场竞争个案分析,第四
30、章 目标市场定位及策略,一、目标市场：1、项目档次定位：本项目产品档次定位要结合当地房地产市场现状，处于领先市场地位，但应考虑市场目标群体的接受能力，所以本项目定位标准是登封市中、高端项目。2、项目目标市场定位：本项目目标市场为：年收入在2万元左右的年龄在2230岁之间的新生代客户，所占比例21%；年龄在3150岁之间有一定经济基础的社会中坚层，所占比例64%；外来客户群所占比例为9%；为子女购房客户群占6%。,目标市场定位及策略,二、产品定位：1、项目功能定位：本项目配套设施功能应包括居住、休闲、健康、文化教育、购物等。2、项目建筑风格定位：现代简约风格3、项目主力户型定位：登封市房地产市场
31、上的主力户型，以三房二厅为主，二房二厅与四房二厅为辅。其中三房二厅的户型面积主要集中在110140平方米之间，但主力区间在130140平方米之间，二房二厅的户型面积主要集中在70120平方米之间，但主力区间在90110平方米之间，四房二厅的户型面积主要集中在140180平方米之间，但主力区间在140160平方米之间。三房二厅为登封房地产市场上的主力户型，户型面积主要集中在130140平方米之间。为此：本项目主力户型为三房二厅面积在110130平方米，占36%；面积130144平方米占28%；面积在90110之间的二房二厅或紧凑三房占16%；面积90平方米以下的占9%；面积在144平方米以上的占
32、11%。,3、项目价格定位：产品销售前期以低价高质入市，后期攀升，入市价格2300元/平方米（此价格房源为顶层和一层），开盘价格控制在24502500元/平方米全面入市。一期均价在2400元/平方米。4、销售目标定位：项目出正负零销售60%（一期）；三层结顶销售85%；主体结顶清盘。,目标市场定位及策略,第五章 区域市场综合分析,一、政府因素：由于近期登封市市政府，正在征收房地产开发商的土地出让金，没有缴纳土地出让金的房地产开发项目，暂时没有缴纳土地出让金的开发项目，大部分现已停工。所以说，在我们调研的过程中，发现许多开发项目都处于停工状态，有些建筑工地上没有人施工，有些建筑工地上只有很少的工
33、人在工地施工。给我们带来了一定的难度。由于近期登封市市政府，征收房地产开发商的土地出让金，致使开发成本增加，近期已有一部分房地产开发商，将房子销售价格提升，提升幅度在200-300元/平方米之间，随着土地出让金的征收，登封市房屋价格未来将会有明显的上升趋势。,由于登封市房管局在06年8月份刚成立，关于登封市近几年房地产的开发量、竣工量、销售量都没有做统计工作，所以有一些资料暂时没有。不过，通过个案楼盘的调研，可以弥补这方面的不足。目前，登封市房地产市场发展迅猛，房价每年以约200-300元/的涨幅在增长，今年上半年的房价总体价格在1800-2000元/之间，随着政府土地出让金的征收，现在的房价
34、涨的比较厉害，平均每平米在原来的基础上涨了200-300元/平方米，目前调价后的房屋销售价格大多在2300-2400元/平方米，预计明年的房价会达到2600元/以上。在价格方面，目前多层的平均水平基本上在1600-2600元/之间，主力总价基本在20-30万元之间，小高层在2000-2300元/之间。根据近年的统计结果看，房屋价格成上扬走势，每年的上涨幅度不等，尤其是今年内房地产价格涨幅较大，而且每隔一段儿时间，都会做出一次价格调整。而且销售情况普遍较好。,区域市场综合分析,二、销售价格分析,区域市场综合分析,图表：个案楼盘销售价格表（单位：元）,区域市场综合分析,从上图可以看出，登封市住宅的
35、价格保持在1600-2600元/平方米之间，其中建欣小区、卧龙花园、豫嵩向阳小区的房价最高，价格保持在2400元/平方米发上，其次是洧乐花园、豫龙花园、金色家园，价格都保持在2000元/平方米以上。南街新村、人保公司家属楼价格相对较低，价格价格保持在1800元/平方米左右，嵩汉花园的多层住宅价格最低，为1600元/平方米左右。,三、销售状况分析,区域市场综合分析,图表：个案楼盘销售率（%）,区域市场综合分析,从上图可以看出，登封市住宅销售形势良好，目前在售楼盘，大部分已销售65%以上，销售较好的楼盘销售已经达到95%以上，建欣小区、金色家园、卧龙花园的销售率都达到90%以上，人保公司家属楼的销
36、售率达到85%以上，豫嵩向阳小区、洧乐花园的销售均达到70%以上，豫龙花园、南街新村的销售率均达到65%以上，只有嵩汉花园的销售率在40%，可能是受到近期政策有关。所以，从以上数据，可以看出，登封市的房地产销售情况良好。,区域市场综合分析,项目SWOT分析,1、交通便利，周边有207国道、北环路、崇高路、少室路及郑少洛高速公路。2、自然人文景观良好，周边有嵩山地质公园、嵩阳书院、少室公园、武林公园。3、周边已经成为成熟的人居环境4、周边可利用资源丰富，学校、医院、超市、集贸市场、银行、生活服务设施完善。,优势,劣势,机会,威胁,1、项目被周边建筑物包围，项目出入口不能直接进入市政主次干道。2、
37、本项目不在登封市城市规划地带，且市民已经有意识。3、周边配套设施离本案有一定距离。,1、市场存盘量不大，市场接受能力较强。2、新区目前发展势头不强，只有少数单位自建住宅区。3、政府相关政策有力地打击了当地小开发商，有利于房地产市场规范化。4、区域内小区品质上较差。,1、未来区域内会出现大量楼盘。2、政府政策的不稳定性，会给本项目带来相应的政策风险。3、新区的发展会给本案带来一定的影响力，在登封市有着新区将要开发经济适用房的传说。,竞争楼盘与本案比较分析,一、地段分析：嵩山新城位置偏僻，不占竞争优势。二、价格分析：在价格上与嵩山新城具有竞争力的项目有鑫地华府（均价2100元/）、嵩翰花园的多层（
38、均价2100元/）、金色 家园（均价2100元/）、名仕公馆一期多层（均价2100元/），三个项目的多层均价都在2100元/.三、优惠措施分析：1、基本上没新颖的促销措施来吸引客户，金色家园（一次性优惠3个点，按揭没优惠）、嵩翰花园（一次性优惠100元/）、鑫地华府（一次性优惠100元/）、名仕公馆（一次性优惠8000元，按揭优惠5000元，二期高层内部认筹交1万元抵2万元）2、一次性付款基本上都有优惠，按揭有优惠的项目目前只有名仕公馆，嵩山新城可考虑在按揭优惠上做促销手段。3、锦绣花园优惠促销力度最大，方式灵活。,四、工程进度分析：1、目前所调查的项目均没有交房入住的，马上要交房的有金色家园
39、一期、嵩翰花园、立英住宅小区、积翠园小区。2、调查项目除了鑫地华府目前建到2层、名仕公馆建到3层，其他都已主体封顶。五、物业管理分析调查的项目基本上没有专业物业管理公司，收费很低，嵩山新城可以在物业管理方面创新卖点。五、周遍配套分析 建鑫小区,嵩翰花园,金色家园的周边配套比较齐全六、推广方式除了鑫地华府有户外广告、车体广告、电视广告，其他项目都是单页宣传，推广方式单调落后。,竞争楼盘与本案比较分析,七、销售率分析调查项目中销售较好的有金色家园（90），其他项目销售率在50-60。销售最差的是立英住宅小区（30）八、规划设计分析：调查项目普遍存在规模小、户型落后、绿化景观差，外立面单调等问题。九
40、、自然环境分析：本项目最优，其次为积翠园、金色家园和建欣小区。总之：本项目的最大竞争优势体现在自然环境、规模设 计和教育配套三方面，不足的是位置较偏、和进出不方便,项目的整体竞争力比较强.,竞争楼盘与本案比较分析,结论：一,SWOT分析之对策,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,减小劣势，避免威胁,以优越交通规划展现无限潜力利用自然景观资源提升楼盘品质强化项目整盘包装嵩山品牌战略,形象领跑，以sp活动及优势资源抢夺竞争对手客户怡鸿品牌战略,深入了解客户，利用实效的sp活动打动客户充分利用品牌资源,品牌战略，高度提升强化未来规划展示强化整盘形象包装,结论二：本项目最终定位
41、,1、客户定位【公务员及新生代精英人群】居住人群主要是登封市及周边乡镇的精英人群，也是社会中坚力量，事业已经打下一定的基础。他们追求生活档次的提高，希望居住环境、产品等方面与原居住产品有明显提升，并希望新家能给予释放自己身体上、心灵上压力的空间；2、目标客户群年龄：2540岁为主客户特征：公务员、私营主、投资者、与父母分居的人群以及社会精英层，有一定经济能力的精英人士，进入新居住时代，对高品质住房十分感兴趣。收入特征：25万年收入为主。,3、市场定位【高质中价精品】从价格上看属于中高档型楼盘，但产品的缔造属于精品，并且要有浓烈的社区氛围；4、建筑风格【简洁、明快欧式风格】5、形象定位案名：嵩山
42、新城书香墨秀 艺术传家通过小区文化氛围的营造，体现小区艺术殿堂，在追求舒适、休闲、节能、自由的和谐生活中，拥有一群中高等文化的居住人群。,本项目最终定位,规划设计原则,本项目的规划及建筑设计，应确立“创造社会精英人群的人居环境，开发竞争力强的产品”为原则。充分分析本项目的地理位置、自然环境、历史传说、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对登封市房地产市场规划、建筑的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。,规划设计原则,1、注重效益的设计原则考虑发展商的开发效益，应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织小区功能分区关
43、系，创造出高效、合理和方便的使用空间。同时符合以后的运营和管理要求。考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。考虑开发的社会效益，应考虑本项目对周边的辐射作用、部分配套设施（如：超市、泛会所、幼儿园等）针对的服务对象除了本区居民还应包括周边居民。从而树立项目的品牌和社会形象。,规划设计原则,2、符合项目开发的定位的原则：规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题（历史文化主题）概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。3、设计方案应体现以下特征：时代性：简约、明快的建筑艺术手法，体现现代都市品质小区的形象；人文性：结合区域文化特征
44、（嵩岳文化底蕴）和目标客户群的特点，以及文化的融合，设计方案要具有独特的人文特性。合理性：结合项目景观卖点，充分考虑每栋楼之间的关系，通过合理的布局使各物业之间产生良性的互动关系，分合有序，保持内外协调。,人性化设计：充分考虑居民的生活习惯，通过合理的室内平面设计、小区的配套设计布局以及人性化的细部处理，体现项目“以人为本”的精神。节能性：由于该项目处在嵩山南麓阳光充足，小区住宅坡屋顶设计时，考虑太阳能的利用（每户一个约3000元，每户按100平方计算，每平方米约30元成本，在销售价格制定上就这一点可每平方米为发展商带来近200元的销售收入）。户型配比：本项目主力户型为三房二厅面积在110130平方米，占36%；面积130144平方米占28%；面积在90110之间的二房二厅或紧凑三房占16%；面积90平方米以下的占9%；面积在144平方米以上的占11%。,规划设计原则,
