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1、中航地产 昆山萧林路项目简介,一、公司简介 开发商实力二、项目介绍 宗地基本情况 区域基础资料 项目基本定位 项目业态构成三、推广定位 形象定位 产品定位四、预计营销进度,一、公司简介,开发商实力开发商背景品牌的效应,直接投资企业20家深圳中航集团股份在香港联交所上市深天马、中航地产、飞亚达三家投资企业在深圳证交所上市,投资企业,资产规模,总资产:270亿元人民币净资产:81亿元人民币(含少数股东权益49亿）,经营规模,业务收入:151亿元人民币利润总额:4.50亿元人民币进出口总额：6.12亿美元,注：以上数据截止到2008年年末/年度,中国航空技术进出口总公司的分支机构，是中国航空工业唯一
2、的专业进出口公司。经过二十多年的开拓创新和不懈努力，目前已发展为集高科技工业制造、地产物业酒店、进出口贸易、百货零售和金融证劵为一体的综合性企业集团 深圳中航集团。,开发商实力,深圳及周边地区：总部及主要业板块已开设24家天虹深圳中航城、广东国际大厦星级酒店3家观澜、惠东地产项目,长三角地区：上海天马TFT项目星级酒店1家已开设2家天虹昆山中航城地产项目,京津地区：北京凯迪克格兰云天大酒店北京天虹天津响螺湾商业地产项目,成都：中航云岭高尔夫别墅成都商业地产项目成都天马TFT项目,乌鲁木齐：中航翡翠郡地产项目,湖南：衡阳深圳工业园长沙天虹岳阳汇泽大厦项目,闽东南地区：已开设4家天虹,青海：青海钾
3、肥项目,云南：贵州中航资源昆明磷矿项目,中航核心业务已形成全国性的地域布局,江西：江南证券共青城已开设2家天虹南昌、赣州、上饶地产项目,湖北：武汉天马TFT项目,开发商背景：业务布局,昆山中航城,围绕深圳中航苑的开发、管理和经营，地产业务板块逐步成长为“以地产开发为先导，物业管理和酒店经营为两翼，独具特色的商业地产投资、开发、经营商”。随着深圳中航地产开发业务的快速拓展，已进入珠三角、长三角、环渤海、中南、西南、西北等全国多个区域。,开发商背景：业务范围,成都商业项目,赣州中航城,惠东中航城,南昌中航广场,深圳及周边项目：观澜中航城、坪地项目、渔农村、长和益项目、惠东中航城；长三角及中部地区：
4、昆山中航城、赣州中航城、南昌中航广场、上饶项目；西南片区及其它：成都云岭高尔夫别墅、成都商业项目、新疆翡翠郡、天津响螺湾项目等；工业地产项目：深圳自行车产业园、惠东工业园、衡阳工业园、越南工业园。,昆山中航城,开发商背景：开发业态,中航物业在2008年中国物业管理综合实力排名第二，在国内首创经营型物业管理模式，目前业务已拓展到全国十余个城市和地区，物业管理面积超过3000万平方米。发展设想：通过成本领先和发展一体化的专业服务，坚持高端市场为主的快速扩张策略，打造中国最值得信赖和尊重的物业管理服务集成商。,吴邦国慰问中航物业员工,中航物业特勤队,品牌效应：物业管理（中航物业）,深圳格兰云天,中航
5、酒店,深圳花园格兰云天,上海园林格兰云天,北京凯迪克格兰云天,上海宾馆,广东国际大酒店,西安王子酒店,中航酒店2005年开始连锁发展，通过系统内合作，目前正常经营酒店8家，另有10家在建及待建酒店。发展设想：着力发展精品四星级商务酒店，建立品牌经营连锁模式，打造国内一流的民族酒店品牌和国际水准的酒店管理公司，支持中航商业地产发展。,共青茶山宾馆,品牌效应：酒店管理（中航旗下酒店）,在国内首创“百货+超市+X”经营模式,，形成了城市中心店和社区购物中心两种业态模式。2000年天虹开始连锁发展，从深南店起步，目前已拥有34家分店，遍及珠三角、闽东南、长三角及中南地区。广东省销售额最高、营业面积最大
6、、商场数量最多的百货类零售企业，是深圳首家通过ISO9000质量认证的零售企业。2007年荣获首届“深圳市市长质量奖”。2008年天虹列中国连锁百强第34位，连续8年被评为中国连锁百强企业，获得全球和中国战略执行明星组织奖。,品牌效应：百货零售（天虹）,二、项目介绍,宗地基本情况综合经济指标总体开发指标地块基本规划,综合经济技术指标由A5、A6、A7地块组成，总占地304090，总建筑面积1108463。,A5(A)地块,建筑面积：37125m2商业：26100m2停车位：245个,A7(C)地块,昆山中航城,建筑面积：491876m2沿街商业：10680m2住宅：241880m2写字楼：39
7、000m2公寓：36000m2天虹商场：24860m2商铺：34300m2还迁商铺：2700m2停车位：2849,A6(B)地块,建筑面积：579462.39m2购物中心：100000m2酒店：35000m2沿街商业：17280m2住宅：252052.32m2停车位：10217,SCENE,项目总体开发指标,项目位置：东：柏庐路南：萧林路西：北门路北：环庆路,柏庐路,长江路,萧林路,前进路,本项目,市政府,镇政府,北门路亭林路人民路,昆太路,马鞍山路,中心城区,高新产业园A区,地块基本规划中航地产萧林路项目位于中心城区边缘，是昆山传统的生活居住区域，未来规划为昆山市四大居住中心之一。,城东经济
8、开发区,城西生态休闲区,天虹商场,住宅,还迁商铺,住 宅,水岸商业,幼儿园,SHOPINGMAIL,SOHO公寓,酒店,写字楼,开放式街区,大卖场,SOHO公寓,地块基本规划项目规划包含住宅、购物中心、写字楼、公寓、配套商业等多功能业态，沿萧林路将形成连续的商业格局。,A5地块,A6地块,A7地块,富士康,强盛汽配,昆山高科技工业管委会,金都花园,怡和园,满庭芳花园,紫竹公寓,青城之恋,富士康,昆山第三人民医院,月盛花园,鼎新电子,环庆花园,凌达光电,中原矽晶及鸿船电子,丽智电子,朋德酒店,昆山中等专科学校,富士康,新港湾酒店,永戎电子,胜斐尔仓储,李园新村,密友新村,江苏电大昆山分院,新港湾
9、花园,康城花园,宝岛丽园,紫藤花园,兴业塑料,富贵花园,兰园,菊园,梅园新村,四季花城,新城花园,新大陆花园,地块基本规划目前地块周边已有大量住宅小区，居住氛围已成熟，但缺乏规模型高档商业及生活配套。,江南春天,A5,A6,A7,萧林路,柏庐路,紫竹路,江南明珠苑,易初爱莲,长江路,昆山商厦北门店,07.3月成交，4000平，商住办公,17,地块基本规划项目四至项目南侧萧林路为城市东西向主要交通干线，交通通达性非常好，AB地块间有水质较好的皇仓泾河，地块东侧同心河水质较差,早安青城住宅区,江南春天住宅区,柏庐路,萧林路,同心河,皇仓泾河,昆山商厦,紫竹 路,昆北 路,北门 路,地块效果图,项目
10、效果图,项目效果图,二、项目介绍,区域基础资料城市扫描区位状况区域价值,城市扫描昆山是长三角重要新兴工商城市，地理位置十分优越,项目位置：东：同心路南：萧林路西：北门路北：环庆路,柏庐路,长江路,萧林路,前进路,本项目,市政府,镇政府,北门路亭林路人民路,项目位于未来规划中的中心城综合片区的西北部，是昆山规划的四大居住中心之一，规划居住人口约20万项目南侧的萧林路是昆山中心城区北部重要的东西向交通要道,昆太路,马鞍山路,中心城区,高新产业园A区,城市扫描项目地处昆山未来城市副中心,区位状况项目区域交通便利，通达性强,项目地处传统商业轴线人民路亭林路北门路延伸线上，距离老市中心3.5公里，该区域
11、商业氛围较浓，但整体档次偏中低端，为满足城市发展，该区域需配备中高端大体量商业项目；,区位状况根据政府规划，萧林路沿线为未来城市副中心商圈，将在萧林路两侧打造现代大型商业项目。,区位状况配合萧林路的商业发展，政府启动改造工程提升萧林路沿线整体商业面貌。,萧林路改造规划，开始于2005年10月，是234综合治理工程的核心，目标是彻底改变城北目前的商业面貌，使昆山南北商业形成前进路和萧林路的均衡。初步测算，立面改造段改造面积6.9万平方米，城市设计拆迁段12万平方米，附近片区商业和住宅预计将新建上百万平方米。,改造规划由杭州城规院、同济大学交通院、美国科尔尼公司、同济大学都市规划研究所共同出具方案
12、设计和商业规划。,区位状况随着234综合治理工程的开展，萧林路的交通、景观将得到大力改善，有利于萧林路沿线住宅和商业的价值提升。,2：两条核心路改造，北门路（南起花园路，北至339省道），萧林路（西起张家港河，东至汉浦塘）3：三条河岸景观改造（团结河、皇仓泾河、同心河）4：四条特色支路（永丰余路、昆北路、紫竹路、汉浦路）,234综合治理工程的内容：,同心河,皇仓泾河,团结河,萧林路,本项目横跨皇仓泾河、同心河，内有昆北路、紫竹路，占据了城北的半壁江山，是234工程的核心环节，承担了城市发展和政府规划的重任。,汉浦塘,张家港河,昆山城区河网纵横,本项目,区域价值 项目地处传统商业轴线人民路亭林路
13、-北门路延伸线上，距离市中心3.5公里；同时受萧林路改 造规划的利好影响,中心城区,本项目,人民路商圈,城中及城北住宅区,1.5km,2.5km,3.5km,萧林路改造工程两侧商业打造,北门路商业街延伸,老小区和新村集中,29,区域价值 周边住区多但整体档次不高。本项目作为城北最大的综合性项目，具备承接市中心商业功能转移的先 天优势，具备领导和带动区域发展的潜力,本项目,江南春天,早安青城,富士康,月盛花园,富贵花园,北门都市汇,川普吸引力,第e特区,温莎堡假日广场,易初爱莲,金浦时尚街,工业区,商业,超市,高品质楼盘,江南明珠苑,云山诗意,电子厂,新港湾酒店,二、项目介绍,项目基本定位战略定
14、位市场定位形象定位客群定位产品定位,同类项目普遍规律,核心问题解决思路,+,占位长三角，打造昆山新的城市平台！,区域开发的思路增值措施,昆山市中心最时尚繁华的新中心高档城市配套设施再造内部景观资源再造国际化的生活方式,在区域开发的大盘操作思路和昆山都市中心重塑理念指导下,通过整合区域资源，完善城市配套功能，开启昆山国际化生活的新时代，同时以高档配套设施和内部景观再造实现价值。,战略定位,市场定位,区域再造,功能升级,产品发力,重塑区域价值自我中心化,豪宅领头羊,划定区域边界，DIS体系与区域内高价值点发生联系,顶级城市配套实现城市中心升级打造开放空间，形成区域活力场,建立昆山城市豪宅体系,昆山
15、最时尚繁华的地标,打造昆山最时尚繁华的地标建筑,客户定位核心及重要客户,核心客户,重要客户,主城地缘群 品质生活派,我们的目标客户不是那种唯性价比，只看重实惠的客户群，向往高品质的生活方式是目标客户群体的共同特征,周边工作及生活人群，私营业主、企业中高层管理者、公务员等关注项目区位、居住环境、生活配套,昆山高收入阶层,城北及城中的首置及改善型需求人群,外地客户，如上海、周边市镇,私营业主、台商、公务员、企业高层管理喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质,客户定位 豪宅目标客群,核心客户,形象定位,城市升级开放时尚共享,中航萧林路项目,古典内敛低调,世贸蝶湖湾,世贸东一号,封闭奢华、
16、显耀私密豪宅,城市中心，最时尚繁华的一英里,高档国际人文社区 创新产品户型设计 环境与居住的和谐统一 高品质物业管理 专属领地，私享尊崇,产品定位 顶级城市豪宅,专业管理公司提供管理 最现代、高标准服务 于忙碌中从容享受城市与生活,产品定位 高尚公寓,5A全智能化写字楼标准 细致便利的商务配套 引领高端商务形态,产品定位 智能写字楼,中航集团旗下酒店品牌 五星级酒店管理标准 20年酒店经营丰富经验 24小时全方位服务，带来尊贵享受,产品定位 五星级酒店,购物、休闲、娱乐的新体验畅享都市新生活,1,2,3,4,五星级奢华影院,休闲健身,一站式购物,饕餮美食,产品定位 开放式街区：购物中心多元生活
17、体验,别具风情的建筑文化 特色主题休闲广场 感知最前沿时尚潮流气息,产品定位 开放式街区：风情商业街,二、项目介绍,项目业态构成城市级豪宅高尚式公寓高档写字楼五星级酒店开放式街区,43,项目业态构成 衡量昆山都市精神市中心首席综合体,开放式街区,开放式街区商业提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所，拥有国际化的主力店，热闹、繁华、开放。多功能，国际化，休闲中心,高尚公寓无缝魅力生活24小时全天候服务酒店式公寓，给予客户亲切居家的生活体验,五星级酒店城市中心五星级酒店作为昆山地标性建筑，关注细节，服务至上，承载昆山城市形象,高档写字楼昆山金融外贸中心，拥有较
18、高的品质感，办公白领的身份象征。,功能复合（mixused)舒适(comfortable)适宜步行(pedestrian-friend)珍视环境(enviroment caring),三、推广定位,项目定位形象定位客户定位,昆山中心城，都市新地标,项目定位,形象定位 高品位、高品质、高端形象的城市中央生活区,基于如下原因，对项目形象定位进行分析,地块分析：地块规模大，高容积率，产品线丰富产品定位影响：住宅主要面向高端再改及首改需求客户客户锁定：昆山高端及中高端客户为主客户需求：高品质，高附加值,成功人士，首置及改善居住品质,豪宅,城市精英，高端商务人士,公寓,商务自用，实力投资客,写字楼,优质投资客，自用买家,销售型商业,客户定位,四、预计营销进度,临时售楼处开放蓄客,2010年10月,2011年4月,项目一期开盘销售,2011年3月,正式售楼处（会所）开放,预计营销进度,THANKS,
