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1、1,2,龙湖知与行之精装修项目分析 主讲人：李晓明 2011年3月 南京,3,批量住宅精装修讲义（上）,-主讲:李晓明,4,目录,第一讲：概述第二讲：研发设计第三讲：土建移交第四讲：质量管控第五讲：进度管控第六讲：成品保护第七讲：安全文明第八讲：工地开放第九讲：集中交房精装架空层,5,第一讲：概述,6,二、与精装房相关的背景及渊源,7,8,三、龙湖精装房的评价指标房产公司寻求的是什么？-小业主的忠诚度客户的忠诚度来源于什么？-小业主的满意度客户的满意度主要体现在哪方面呢？若干项目实践证明主要体现在工程质量，也就是产品的品质，而不是主要体现在个性化、菜单式、营销服务和其它方面因此，判断管理工作好
2、坏和工程质量的 主要标准就是：小业主是否满意那么，如何考核和量化客户的满意度呢？,小业主的满意度,集中交房日的交房率N%,集中交房日的户均报事量N条,集中交房日后4个月内的户均报事量N条,9,项目案例计划指标与达成率对照表,10,四、精装商品房合同问题五、政府验收问题 六、精装房的四化管理,11,精正装饰监理,12,精正装饰监理,13,14,15,16,17,18,19,20,21,七、过程管控的特性和主要思路,批量住宅精装修过程管控的最大难点：不是技术问题，而是管理问题。管理小贴士讨论-我亲历的遗憾工程案例,22,1、批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间具有相当差异化并与清水房管控
3、迥然不同的装修业态；因此，具有大型工装合理计划组织调度生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点与星级酒店装修差异化比较,23,与普通家居装修差异化比较,24,与毛坯房的差异化比较,25,2、“三点一走偏”是批量住宅精装修施工过程中的常态3、批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息息相关，预防客户群诉和索赔是精装修项目过程管理的首要任务4、目前，各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的管理水平与精装修管理的实际需求存在一定差距，致使执行不到位是精装修施工管理的最大难点；因此，执行重在到位是各个层面管理者必抓的关键所在,26,龙湖主要的管理思路,27,28,八、龙湖精装修项目管
4、理流程及办法,1、材料的备货量2、关于角阀、内丝管件、下水金属件、装饰盖、给水总阀、地漏等安装配件3、土建总包工程范围变动4、土建总包做精装修没有成本和技术、管理优势，应当分判给专业的装饰公司,29,九、需要防范的主要风险,30,第二讲：产品研发与设计,31,一、研发的内容及意义,32,1、研发是研究如何满足客户需求的过程；2、就是成本控制的过程；3、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；4、是工程质量保证的前提。,33,二、注意事项1、设计主导各部门紧密配合；2、样板测试体验最直观；3、没有完美无缺的装修房；4、成果及时归纳和总结；5、建立经验教训手册-傻瓜式的设计缺陷预防表6、学习成长
5、和资源整合,34,三、研发流程1、传统的流程：2、常见的问题：3、新流程示意图4、研发的成果,35,三、客户基础研究的方法 四、需求分类是研究的前提,36,厨房精装修功能设计共性标准（一）,37,厨房精装修功能设计共性标准（二）,38,小户型厨房精装修功能设计标准（三）,39,卫生间精装修功能设计共性标准（一）,40,卫生间精装修功能设计共性标准（二）,41,小户型卫生间精装修功能设计共性标准（三）,42,玄关精装修功能设计共性标准（一）,43,玄关精装修功能设计共性标准（二）,44,小户型玄关精装修功能设计共性标准（三）,45,五、设计设计涉及的内容很多，应当编制全装修设计管理手册1、设计管
6、理2、精装修设计介入时间3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合4、出图要求和出图标准5、精装修设计的主要指导原则,46,（一）、户型方案阶段要考虑的内容（二）、设计阶段需要注意的问题（三）、木制品家具选择工厂制作,设计实施阶段的经验提示,47,涉水缺陷、含水率问题一览表,48,49,小结：用客户满意度评价指标能够比较有效地调动各个环节的积极性，具有强力、简单、有效的特点。精装修项目管理是一个系统性很强的工作，需要各个部门更加关注过程管理的细节并紧密配合，相互支持与强力补位，才能为客户提供满意的产品。客户基础研究是产品定位和设计的前提。精装修设计与土建设计应当相互衔接、一体化设计,50,目前，精装修设计不要标新立异，要大众化、通用化、便于批量施工；材料部品要选择当地成熟的常用的知名品牌、主要满足使用功能需求，在人性化和装饰化方面有一两处花钱不多的亮点就可以了在既定成本目标下，研发设计采购等应符合客户需求和技术规范的要求并做到小业主认同度的最大化。勤于总结，坚持持续改进是品质管理的基本方法。夯实基础，遇到复杂问题时，努力将其简化为若干简单问题，各个击破。,
