商业商家选址专题研究.ppt

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1、日期地点，微软雅黑16号,商业（商家选址）专题研究,绝对保密,外部报告精选之,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,商业专题研究（商家选址）,主力百货类选址要求主力超市类选址要求餐饮类商家选址要求酒店类商家选址要求电器类商家选址要求休闲娱乐类选址要求,主力百货篇,主力百货选址要求：（共性要求）,主力百货选址要求：（共性要求）,商家示例：,主力超市篇,主力超市选址要求：（共性要求）,主力超市选址要求：（共性要求）,商家示例：,商圈要求：1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、须临近城市

2、交通主干线，至少双向四车道。3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场；5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。物业要求：1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，净高在4.5米以上；3、楼板承重在800千克/平方米以上；4、柱距要求9米以上；5、正门至少提供2个主出入口；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。停车场地要求：1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个

3、以上的免费货车停车位。,个案解析,商圈要求：1、城市交通十字路口处物业。2、位置要求：交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨)；人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道。物业要求：1、建筑占地面积15000平方米以上；2、最多不超过两层；总建筑面积2-4万/平方米；建筑物长宽比例：10 7 或10 6.停车场地要求：至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上。合作要求：1.转租租户由家乐福负责管理；2.租赁合同一般是20 年-30 年。,个案解析,商圈要求：二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6 条以上公交 线，店面日均人流量6万以

4、上。三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条 以上公交线，店面日均人流量4万以上 物业条件：层高：5米。柱距：8米8米。楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。总建筑面积：12000平方米。单层建筑面积：12000平方米;多层建筑面积：6000平方米/层。地面停车场面积：2000平方米;地下停车场面积：8000平方米。库房面积：2000平方米。办公区面积：600平方米。卸货区面积：300平方米。卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。卸货通道(消防通道)宽幅：3米。能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可

5、 满足经营需要。合作方式：租赁，期限20年。,个案解析,首选物业：商业综合体，购物中心，商业街 物业使用：租赁，合作 需求面积：2000平米;合同期限：5-10年 世纪联华(CENTURYmart)的选址标准：1)应接近公司现有业务区域；2)虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为的地区；3)人口规模应在300万以上；4)城市间交通便利，有高速公路相联系；5)城市分布呈面状，尽量避免线状分布；6)城市间相互距离不超过三个小时车程；7)在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心。开店方式：直营、加盟,个案解析,首选物业：商业综合体，购物中心，商业街 物

6、业使用：租赁，合作 需求面积：2000-9500平米；合同期限：10-20年对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)；3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场；8、店铺面积应在2000平米以上；对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下

7、的顾客免费停车位；2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。,个案解析,个案解析,首选物业：商业综合体，商业街 物业使用：租赁，合作 需求面积：8000-1.5万平米;合同期限：10-20年 选址标准：(1)面积在8000平方以上；(2)以半径1.2公里的商圈，人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域；(3)城市间交通便利，有高速公路相联系；(4)城市分布呈面状，尽量避免线状分布。开店方式：直营,餐饮类商家篇,特色类餐饮选址要求：

8、（例如：民间瓦缸、漓江又一轩）,特色类餐饮选址要求：,特色类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩、湘菜馆）,商家示例：,概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）,概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）,商家示例：,金汉斯：现酿啤酒和营养烤 品主题餐厅面积需求：10005000拓展区域：全国,中西快餐商家选址共性要求：（肯德基、麦当劳、永和大王）,中西快餐商家选址共性要求：（肯德基、麦当劳、必胜客）,商家示例：,个案解析：麦当劳,个案解析：KFC,个案解析：必胜客,中式快餐商家选址共性要求：（真功夫、蒸功夫、外婆家、永和大王 等）,商家示例：,商务海鲜酒楼商家选址要求：,

9、商务海鲜酒楼商家选址要求：,商家示例：,海港 海鲜酒楼,亚洲美食商家选址要求：,亚洲美食商家选址要求：,日本料理,商家示例：,咖啡西餐商家选址要求：,咖啡西餐商家选址要求：,星巴克咖啡,商家示例：,酒店类商家篇,要求：四星级饭店需要有中央空调（别墅式度假饭店除外）；有背景音乐系统；18小时提供外币兑换服务；至少有40间(套)可供出租的客房；70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电话副机、吹风机；客房内设微型酒吧；餐厅餐具按中西餐习惯成套配置、无破损；3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，轿厢装修高雅；代购交通、影剧、参观等票务；提供市内观光服务；能

10、用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。,四星级酒店,一、酒店总体设计要求 建议四星级酒店设置在主干道上作为酒店主要出入口。酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护;施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。满足环保、节能要求。设计标准以国家最新节能标准设计。充分采用节能材料，降低使用能耗。尽量使用本土材料，有效控制成本。,四星级酒店,二、酒店与商业、写字楼关系要求 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性;建筑外观具有公建特征

11、，应重点考虑节能环保需要;建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对 商业 的干扰，建议主出入口设置于主干道上。,四星级酒店,三、酒店建筑首层 大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅 舒适 大堂面积应在500平米以上，宽敞大气，与接待能力相适应 大堂建议挑空处理 有与酒店规模、相适应的总服务台;并在入口、服务梯附近设置行李房;在非经营区设客人休息场所 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提 供 特殊服务 大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客 人的隐私 设置宴会展示

12、。,四星级酒店,四、客房及标准层 客房面积 34-37平方米 标准层平面设计尽量规整简洁。客房区走廊净高不低于2.4米。五、酒店配套功能 酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、超市、多功能厅、医务室、后勤用房等。停车场100个停车位以上,四星级酒店,设备电梯配置要达到或接近舒适型标准，每70间客房配备一部客用电梯、及两部独立员工电梯 提供24小时热水;电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜;设公用电话 自备发电系统 电梯厅及电梯、扶梯在30层或以上的高楼大厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。拥有300多个房间和(或)17层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能

13、力和速 度要求。客梯必须达到最高3米的要求，开门尺寸不小于1.2米（W）*2.5米（H），货梯开门尺寸 1.8米（W）*2.5米（H）,四星级酒店,经济型酒店选址要求：如家快捷酒店,经济型酒店选址要求：汉庭快捷酒店,家电类商家篇,电器商家选址要求：,电器商家选址要求：,商家示例：,休闲娱乐篇,KTV选址要求：,商家示例：,大地数字影院选址要求：,金逸影视选址要求：,金字塔影城,影城商家示例：,租约：15年以上面积：10005000拓展区域：全国,租约：15年以上面积：500010000拓展区域：全国,租约：15年以上面积：10005000拓展区域：全国,租约：15年以上面积：10005000拓

14、展区域：西北区域,杭州神采飞扬娱乐有限公司选址要求：,租赁时间：一般15年 拓展区域：华东、华北、华南、华中、东北 倾向面积：200010000 选择地点：购物中心经营主题：游艺电玩世界、欢乐嘉年华、儿童亲子乐园、休闲运动天地四大主题,电玩商家示例：,美容SPA、健身休闲商家：,租约：510年面积：500以下,合作期限：510年为主（美容）；面积：大部分需求面积在500以下。5001000只有很少商家需要。拓展区域：华南、华北、华东商家考虑较多；华中、东北、西南、西北区域较少。,业态：青果健身租约：1015年面积：10005000,租约：510年面积：500以下,租约：5年以下面积：500以下,租约：510年面积：500以首选：商业街、社区商业拓展区域：全国,足浴 休闲商家：,合作期限：510年为主面积：需求面积集中在500以下及5001000之间。其中，500以下居多。,租约：5年以下面积：500以首选：商业街、社区商业拓展区域：全国、华北，重点考虑陕西,租约：5年以下面积：500以首选：综合体、商业街、社区商业拓展区域：全国 重点考虑北京,我们的商业资源,The End Thank You!,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,